某公建园区类物业管理示范项目考评标准及评分细则.docx

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1、某公建园区类物业管理示范项目考评标准及评分细则物业管理示范项目考评标准及评分细则三、工业区检查标准检查内容评分细则一、基础管理21分1、按规划要求建设，房屋及配1、建设用地规划许可证；符合1分。每一处不符合扣套设施投入使用0.1分。2、建设工程规划许可证；3、规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、建筑工程消防验收意见书、人防验收报告、建筑名称核准书等与项目建设有关的资料；4、规划变更批准文件；5、临建房屋批准文件；6、竣工备案表；7、项目竣工总平面图；8、单体建筑、结构、设备安装竣工图；9、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；10、设施设备安装、使用和维修保养技术资料

2、；11、各单项工程竣工验收证明材料。2、己办理承接直验手续1、共用部位及共用设施设备承接符合1分。每一处不符合扣杳验资料；0.1分。2、业主专有部分分户承接查验资料；3、遗留问题处理记录；4、竣工资料移交记录；5、房屋质量保证书和房屋使用说明书；6、房屋销售合同及附件样本；7、开发企业向第三方承诺与物业3、由一家物业服务企业实施统服务有关的资料（销售承诺、设备售后服务资料等）。1、物业服务企业营业执照、资质符合1分。每一处不符合扣一专业化管理证书；2、专项服务单位的营业执照、资质证书等复印件；3、专项服务合同满足物业服务合同和安全生产要求；4、专项服务单位的选择、监督检直、评审记录。0.2分。

3、4、建设单位在租售工业区前，与建设单位签订的前期物业服务合符合S3分。没有前期物业与选聘的物业5艮务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确同服务委托合同扣03分。5、在房屋租售合同签订时，购前期物业服务协议或临时管理规约符合03分。没有前期物业房人或承租人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确承诺书服务协议或临时管理规约承诺书扣03分。6、建立专项维修资金，其管理、L房屋及设施设备大中修管理规符合0.3分。每一处不符合使用、续筹符合有关规定7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度定；2、专项维修资金使用记录，包括申请、批准、施工管理及验收记录。1、房屋使用手

4、册；2、装饰装修管理规定；3、管理规约。扣0l分。符合1分，每一处不符合扣0.5分。8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责业主委员会成立的备案资料及履行职责的记录符合0.3分。每一处不符合扣0l分。9、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确与业主委员会签订的物业服务合同符合03分。没有委托合同扣0.3分。10、物业服务企业制订争创计划和具体实施方案,并经业主委员会同意1、公示争创计划及实施方案；2、专有部分占建筑物总面积的1/2以上的业主且占总人数1/2以上业主同意的证明。符合05分。每一处不符合扣0.5分。11、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准及应急预案,有1、

5、行政管理制度；2、人事管理制度；符合4分。每一处不符合扣0.2分。落实措施及考核办法3、财务管理制度；4、工程管理制度;5、客户服务管理制度；6、公共秩序管理制度；7、公共环境清洁管理制度；8、园林绿化管理制度；9、节能环保管理制度；10.突发事件应急预案；11、安全生产管理制度；12、安全警示标志管理制度。12、项目管理人员和专业技术1、管理人员接受专业的培训并取符合1分。管理人员、专业人员持证上岗；员工统一着装，得从业资格证书；技术人员每发现1人无证书佩带明显标志，工作规范，作风2、各类专业人员及各专项服务单扣。5分；员工行为不规范严谨位操作人员有专业技术岗位证书，每发现有1人扣0l分，该

6、项扣分最多不得超过0.5包括消防监控员、电梯维修工、高分。低压电工、公共卫生从业人员健康检直证明等；3、员工佩戴工牌并对工牌实施管理；范；5、人事行政管理工作的实施计划、实施记录、考核记录。13、应用计算机、智能化设备1、配备对讲、监控、网络等不少符合1分。每一处不符合扣等现代化管理手段,提高管理效于5项智能化管理服务设施；0.2分。率2、配备计算机、传真机、网络等办公设备，满足合同要求；3、计算机可实现对客户信息、收费、房屋、设备设施、工作计划、财务、人事等工作的信息化管理。14、在收费、财务管理等方面1、按合同及相关规定收取各类费符合1分。每一处不符合扣执行有关规定；至少每半年公开用并公示

7、收费项目、标准、依据；05分。一次物业服务费收支情况2、费用收支凭证；3、物业服务费收支情况每半年公示一次，公示内容符合法规要求及合同约定。15、房屋及其共用设施设备等一、管理档案资料符合3分。每一处不符合扣4、员工着装整齐，语言、行为规档案资料齐全，分类成册，管理1、上年度房屋、设施设备安全检0.2分。完善，查阅方便16、分户档案、房屋及其配套设施权属清册，杳阅方便查表；2、房屋完损等级评定记录;3、共用部位及共用设施设备月/年度维修养护计划；4、共用部位及共用设施设备巡视检查、维修养护记录；5、使用环保、节能材料的实施记录；6、有限空间管理记录；7、空置房管理记录。二、档案管理1、资料齐全

8、，分类成册，有目录并查阅方便；2、档案使用管理记录;3、档案保管环境、用具符合档案管理规定。1、建立业主或客户分户档案，基本信息齐全；符合1分。每一处不符合扣0.2分。2、共用部位及共用设施设备的产权清册。17、24小时值班，设立服务电1、值班表、值班/交班记录；符合2分。每一处不符合扣话,接受业主和使用人对物业服0.1分。2、公示服务电话，24小时受理客务报修、问询、投诉等各类信息户信息，有处理记录，按月进行统的收集和反馈，并及时处理，有计分析；记录3、设立客户接待室，有专人负责接待客户来访；4、有客户回访记录，入户维修回访率不低于60%、投诉回访率100%,并按月进行统计分析;5、接待人员

9、使用服务语言，具有专业服务素质；6、物业服务中心公示物业服务企业营业执照、资质证书，服务标准、收费依据和标准、项目负责人照片。18、定期进行满意度调查，对1、征询内容应与物业服务合同中符合1分。每一处不符合扣合理的建议及时整改,满意率达约定的服务内容相符；0.2分.95%以上2、每年集中进行一次公开的物业服务满意度调查，每次问卷率不低于85%;3、满意率达到95%,有统计分析；4、对征询结果、整改措施及落实情况向业主公示，不少于7天；5、整改措施落实情况记录。19、落实维修服务承诺，维修1、维修工作单管理规范；符合1分。每一处不符合扣及时率100%、返修率不高于。2分。2、维修记录与服务承诺相

10、符；1%,并有回访记录3、每月对维修工作单进行统计分析，维修及时率100%,返修率不高于1%；4、回访记录与维修工作单相符。二、房屋管理及维修养护11分1、工业区内各建筑物标志明显，1、工业区名称及地名标志齐全；符合1分。每一处不符合扣设立引路方向平面图和路标,驻0.2分。2、公共标志齐全、完好、统一；工业区各单位名录标识在区内3、工业区内总平面示意图；明显位置,企业铭牌及各类标识牌统一有序4、工业区内单位位置指引牌。2、无违反规划私搭乱建，无擅物业服务企业无违反规划和擅自改符合1分。每一处不符合扣自改变房屋用途现象变房屋用途的行为，对违规行为进行劝阻、报告相关部门0.5分。3、房屋外观完好、

11、整洁；外墙1、外墙清洁、完好、无破损、无符合2分。每一处不符合扣饰面、涂料等装饰无脱落、无污法/W/脱落；2、每月对大厦外立面及附着物进行巡视；3、外墙清洗记录。0.2分。4、室外广告牌、霓虹灯等按规1、经主管部门审批，手续齐全；符合1分。有安全隐患每一定设置，保持整洁统一美观，无2、室外广告牌、霓虹灯等安装牢处扣05分，其他每一处不安全隐患或破损固、规范、清洁、无破损、无安全隐患，有巡视检查记录；存在安全隐患要书面告知，并限期整改；3、对室外广告牌、霓虹灯等设施的管理符合合同约定。符合扣0l分。5、空调安装位置统一，冷凝水1、对空调安装位置进行监督管理；符合05分。有安全隐患每集中收集，支架

12、无锈蚀2、冷凝水统一收集，支架无锈蚀。一处扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。6、阳台封闭统一有序，色调一1、对防盗网、遮阳篷安装进行监符合0.5分。有安全隐患每致，不得安装防盗网、遮阳蓬等督管理；一处扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。2、对违反规定的行为进行劝阻、制止、报告相关部门，存在安全隐患要书面告知并限期整改。7、楼宇内楼梯、走道、扶手、现场检查符合要求符合2分。每一处不符合扣天花板、吊顶等无破损;墙体整0.2分。洁,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好8、共用楼梯、天台、通道、卸现场检查符合要求符合1分。每一处不符合扣货平台等处无堆放物料、废

13、料、0.2分。杂物及违章占用等,天台隔热层无破损9、房屋装修符合规定，未发生1、消防主管部门批准文件、专业符合1分。未签协议或有安危及房屋结构安全及拆改管线改造有设计审批文件；全隐患每一处各扣05分，和损害他人利益的现象其他每一处不符合扣0l2、装修施工单位营业执照、资质分。备案记录；3、按有关规定办理装修手续，对装修方案进行审核;4、装修安全管理协议、装修管理符合1分。每一处不符合扣。5分。符合3分。每一处不符合扣10、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度,无危及建筑结构的安全隐患三、共用设施设备管理34分（一）综合要求6分1.共用设施设备运行、使用及协议；5、装修人员审核、备案记录；6、

14、告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项；7、定期进行巡视检查，对违反装修规定的行为进行劝阻、处理、报告相关部门；8、装修杳验记录；9、装修管理资料分户存档；10、未发生擅自变动主体和承重结构影响房屋使用安全的行为。设备安装注意事项，设备安装符合楼面载荷标准，存在安全隐患进行制止、必要时报告相关部门。1、设施设备完好无损；维护按规定要求有记录,无事故2、设施设备台帐，便于查阅；0.2分。隐患,专业技术人员和维护人员3、绝缘、计量用具清单，按规定严格遵守操作规程与保养规范检测；4、各专业岗位人员配置方案；5、年度设施设备维修养护计划；6、运行记录齐全，内容满足合同、规范要求；7、设施设备标志管理符合

15、规范，统一、完整，满足安全运行需要；8、能源定期监控、统计、分析，节能措施落实到位；9、设施设备巡检、运行、维修养护记录；10、设施设备安全检查、评定记录；11、排班、交接班记录；12、操作运行分级检直记录；13、记录定期进行统计分析、归档;14、突发事件应急物资;15、专业岗位配置符合合同、行业操作要求，现场操作人员持证件上岗；16、弱电、避雷等安全系统运行正常；17、设备机房有防小动物、防火等安全措施。张贴设备系统图、应急预案流程图、特种作业人员资格证书。2、设备及机房环境整洁，无杂1、明确设备机房管理、安全责任符合1分。每一处不符合扣物。机房符合设备要求人；0.2分。2、设备、机房及重点

16、部位有完善的安全管理措施并有效执行；3、设备机房按规范配备消防器材；4、设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施；5、设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备环境符合要求。3、配备专业技术人员，严格执配备专业技术人员符合合同、行业符合1分。每一处不符合扣行操作规程4、设施设备良好，运行正常（二）供电系统3分L规范管理高、彳氐压配电室，限电、停电按规定时间通知客户2、临时用电管理措施3、备用发电机管理措施操作要求1、现场重要设备运行状况良好，符合合同约定标准；2、设施设备管理责任事故记录。1、停电、限电及时告知；2、超负荷用电监控管理，有处置措施并记录；3、配电室操作工具整洁、齐全，便于取用；4

17、、安全警示标志齐全。1、临时用电管理记录；2、临时用电安全检查记录。1、备用发电机管理记录；2、备用发电机油料存储安全、充足。05 分。符合1分。每一处不符合扣0.5 分。符合1分。每一处不符合扣0.2 分。符合1分。每一处不符合扣0.5 分。符合1分。每一处不符合扣05 分。（三）弱电系统3分1、按工作标准规定时间排除故1、弱电设施设备巡视检查、维修符合2分。每一处不符合扣障，保证各弱电系统正常工作养护并记录；0.5分。2、弱电设施设备故障处理记录。2、监控系统等智能化设施设备1、运行信息按规定时间保存，满符合1分。每一处不符合扣管理措施足查询需求；0.5分。2、监控系统运行、测试记录。（四

18、）消防系统7分L消防控制中心24小时值班，1、实行24小时值班并记录；符合1分。每一处不符合扣消防系统可随时启用02分。2、消防控制中心人员名单、排班表；3、消防器材、设施分布图及台帐，配置符合规范；4、消防器材、设施标志完好；5、消防器材、设施定期巡视、维修养护、检测并记录。2、消防管理人员掌握消防设施1、消防管理人员应掌握消防知识，符合1分。无培训或演习计设备的使用方法并能及时处理培训、演习计划、记录，每年演习划和记录各扣0.5分，其他各种问题两次。每一处不符合扣02分。2、消防安全检查隐患整改记录；3、组织开展消防法规及消防知3、消防设备设施故障处理记录。1、签订消防安全责任书；符合1分

19、。未签责任书或责识的宣传教育，明确各区域防火2、义务消防组织；任人不明确每项不符合扣责任人3、消防安全巡视检查并记录。0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。4、消防疏散示意图，照明设施、1、消防安全疏散图；符合1分。无应急预案或疏引路标志完好、紧急疏散通道畅2、引路标志齐全；散图扣0.5分,其他每一处不通3、消防通道通畅，无杂物。符合扣0l分。5、工业区装修需报消防部门审1、消防部门审批文件；符合1分。每发现一处不符批,对装修过程严格监管,装修完成后经消防部门验收合格方可2、消防部门验收合格证明。合扣05分。使用6、无火灾安全隐患,督促业主与1、业主与消防单位签定的责任书；符合1分。有安全隐患

20、或未消防部门签订消防责任书2、易燃易爆危险物品、场所等重点事项及重点部位管理记录；3、现场无安土隐患。签责任书各扣05分，其他每一处不符合扣0l分。7、集体宿舍消防、用电有严格1、消防安全检直及整改记录；符合1分。每一处不符合扣的管理规定,室内电线插座安装2、安全通道畅通。0.5分。规范,无安全隐患（五）电梯系统4分1、电梯准用证、年检合格证电梯轿厢内张贴年检合格证、乘客符合05分。每一处不符合须知扣。5分。2、电梯按规定时间运行，安全1、明确电梯运行时间；符合1.5分。每一处不符合设施齐全，通风、照明及附属设施完好2、机房通风,照明良好；扣0.1分。3、电梯运行、维修养护、巡视记录齐全规范；

21、4、定期检查安全装置并记录；5、安全警示标志齐全。3、电梯由专业队伍维修保养；1、电梯维保单位监督管理并记录；符合1分。每一处不符合扣货运电梯由专人管理操作,严禁2、电梯操作规范，符S全运行0.2分。超载,客梯严禁载货规定。4、运行出现故障后，维修人员接到电梯故障报修20分钟内到达符合0.5分。每一处不符合应在规定时间内到达现场现场扣0.5分。5、排除电梯险情的处理措施机房配备盘车手轮、平层标志；电符合05分。每一处不符合梯险情处置记录。扣0.2分。（六）给排水系统6分1、合理安排用水、节水计划1、节水计划及实施记录；符合1分。每一处不符合扣2、用水统计、分析报告。0.2分。2、设备、阀门、管

22、道正常现场符合要求符合0.5分。每一处不符合扣0.1分。3、按规定对二次供水设备清洁、1、水箱清洗消毒记录、水质化验符合2分。每一处不符合扣消毒；二次供水卫生许可证、水质化验报告报告；2、公示供水卫生许可证、健康证;3、现场符合要求。0.2分。4、水泵、水箱有严格的管理措1、水箱间安全管理措施；符合05分。每一处不符合施2、供水故障处理记录；3、生活用水消毒设备运行正常、紫外线消毒灯管定期更换并保存记录。扣0.2分。5、限水、停水按规定时间通知停水、限水及时告知符合0.5分。每一处不符合客户扣0.2分。6、排水系统畅通，落实管理措1、排水排污管道畅通；符合1分。每一处不符合扣施2、雨水井、化粪

23、池疏通、清掏记0.2分。录；3、雨水井、排污管道等巡检记录;4、排放检测管理记录。7、遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修（七）空调系统3分维修人员15分钟内到达现场符合0.5分。未按规定时间内到达现场的扣05分。L中央空调系统运行正常1、测温记录；符合2分。每一处不符合扣2、水塔噪音管理记录;0.5分。3、空调系统清洗消毒记录。2、遇有故障，维修人员在规定维修人员15分钟内到达现场符合0.5分。未按规定时间时间内进行抢修到达现场扣0.5分。3、故障应急处理措施空调系统故障处理记录符合05分。有故障无记录扣。5分。（八）供暖供气系统2分L供暖设备、煤气设备、燃气1、压力容器、压力表检验报告；

24、符合1分。每一处不符合扣设备运行正常2、供暖设施设备定期安全巡检并0.2分。记录。2、管道、阀门运行正常无隐患1、供暖系统打压试水记录；符合1分。每一处不符合扣0.2分。2、事故处理记录。四、共用部位设施管理4分1、共用配套服务设施完好，无现场查看符合规划设计，配套设施符合1分。每一处不符合扣随意改变用途完好0.2分。2、室外无架空管、线现场符合要求符合1分。每一处不符合扣0.5分。3、道路、楼道、大堂等公共照共用部位照明正常符合1分。每一处不符合扣明完好02分。4、道路通畅，路面平坦道路无堆积物，路面无破损符合1分。每一处不符合扣02分。五、保安及车辆管理9分1、工业区封闭式管理1、秩序维护

25、方案；符合1分。每一处不符合扣0.2分。2、岗位分布图、监控点位图、红外报警位置图等；3、出入口有人员值守。2、24小时值班及巡逻；秩序维1、秩序维护员具备专业素质，应符合2分。每一处不符合扣护员熟悉环境，落实岗位职责熟知岗位职责、突发事件应急预案，0.2分。2、实行24小时值班并记录；3、秩序维护员名单、排班表及岗位分配表；3、结合工业区特点，制定安全4、巡逻路线图及巡逻记录。1、重点部位安全防范管理记录；符合05分。每一处不符合防范措施2、现场符合要求。扣0.2分。4、进出车辆管理有序1、车辆出入登记；2、交通警示标志齐全；3、车辆行驶有序。符合1分。每一处不符合扣0.2分。5、停车场有专

26、人疏导，管理有序车辆停放有序、无随意停放现象符合1分。每一处不符合扣0.2分。6、停车库管理严格，出入登记1、车位平面图；2、停车管理服务协议；符合2分。每一处不符合扣0.2分。3、岗位设置图；4、停车库巡视检查记录;5、车辆出入登记;7、非机动车辆停放整齐6、标志标线规范、清晰；7、公示停车收费标准、停车库管理规定。1、公示车辆停放管理须知；符合05分。每一处不符合2、摆放整齐、无随意停放车辆。扣分。8、危及人身安全部位有明显标1、安全标志设置清单，设置合理；符合1分，每一处不符合扣志和具体的防范措施六、环境卫生管理11分2、危及人身安全部位的防范措施。0.2分。1、卫生设施完备，实施垃圾分

27、1、清洁工具、设施设备清单及设符合1分，垃圾未分类收集类管理施点位图；2、垃圾容器分类配置；3、清洁工具、设施设备保持清洁。扣05分，其他每一处不符合扣0.2分。3、垃圾日产日清，定期消毒灭1、垃圾清运记录；符合2分。垃圾未当日清运、杀2、消毒灭杀计划并记录；3、灭鼠、除虫点位图、管理记录。无消杀计划扣1分，其他每一处不符合扣02分。4、对有毒、有害垃圾按规定管1、有害垃圾管理记录；符合1.5分。每一处不符合理2、警示标志清晰。0.5分。符合2分。每一处不符合扣0.2 分。符合1分。每一处不符合扣0.2 分。符合05分。不符合扣0.5分。符合1分。每一处不符合扣0.2 分。符合05分。擅自改变

28、用途扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。符合2分。长势不好扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。5、房屋共用部位保持清洁，无擅自占用和堆放杂物；楼梯扶栏、门、窗等洁净6、商户管理有序，符合卫生标准7、无违反规定饲养宠物8、各类排放符合环保标准七、绿化管理3分1、绿地无改变使用用诲口践踏、占用2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无斑秃现场符合要求1、商户管理记录；2、现场符合要求。对违规行为进行劝阻，报告相关部门。1、排放管理记录；2、对违规行为进行劝阻、报告相关部门。1、绿地巡视检查记录；2、现场符合要求。1、绿化档案；2、绿化药剂、月阻斗使用管理记录;3、作业有安全防护措施；4、

29、符合一级养护标准。3、绿地无纸屑、烟头等现场符合要求符合0.5分。每一处不符合八、精神文明建设3分扣0l分。1、全体业主和使用人能自觉维现场符合要求符合1分。每发生一次违规护公众利益,遵守工业区内的各项管理规定行为扣02分。2、设有学习宣传园地，宣传工1、工业区内设置宣传、告示栏等；符合1分。每一处不符合扣业区管理、卫生、治安、消防等方面知识,开展积极健康向上的活动;宿舍区设信息公告栏;设有文化体育活动场所2、各类宣传资料及宣传栏内容健康、有益；3、举办各类活动的计划、记录、照片等。0.2分。3、工业区内的公共娱乐场所未无重大违法案件的证明材料符合1分。有案件发生的扣发生违法案件九、管理效益4分1分。1、物业管理服务费用收缴率项目费用收缴情况符合2分。无报表扣0.5分,98%以上每阐氐1个百分点扣0.5分。2、提供有偿服务提供特约服务清单、收费标准,适符合1分。每一处不符合扣当形式公示，符合合同约定或客户0.5分。需求。符合1分。项目亏损扣1分。3、本工业区物业务经营状况项目费用收支情况统计表