商业综合体案例分析重点讲义.ppt

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1、综合体的定义 The definition of the complex,国内外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词Hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention(会议中心、会展中心)、apartment（公寓）、首个字母的缩写。Complex domestic and international cities the English to named hopsca,is the English word Hotel(hotel),office(office buildings),park(Park),shop

2、ping mall(shopping centers),the convention(conference center,exhibition center),apartment(apartment)first-letter abbreviation.,CBD商业综合体 定义与分类,CBD英文全称为Central Business District即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。,优点 节约城市用地，集中使用能源，综合多种功能等,Classify,CBD,Business,Resi

3、dential,Office,Serviced Apartments,Office,Large shopping malls,Street shops,Underground pedestrian street,2023/10/10,4,成熟CBD的功能结构The functional structure of the maturity of the CBD,2023/10/10,5,居住空间 Living space 新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；办公空间 Office space 金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓；商务活动 Business activities 从

4、产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展 览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商业零售 Commercial retail 从满足住宅、商务办公功能设置：商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储 购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等,CBD主体功能的分类：CBD main functional classification,中庭式 Atrium,叠加式Stacking,分离式Separate,组合方式及流线分析,其他流线,Else line,商业流线,Business line,相贯式 Intersection type,并列式Parallel,结构组成 Structure and comp

5、osition,CBD的形态,2023/10/10,8,CBD的形态The shape of the CBDCBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；Architectural form of the CBD:the large-scale modern buildingsCBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政 交通、通讯条件完备；CBD building features:a large number of business office/hotel/apartments and other facilities,municipalTransportation,communic

6、ation conditions of completeCBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施；Functions of the facilities in the CBD:business office,financial and service class facilities of the three functionsAnd a certain amount of the traditional functions of the commercial retail facilities;,CBD的形态,2023/10/10,9,CBD对城

7、市的作用The role of the CBD of the city-管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。Management,finance,service innovation is making itThe birthplace of the core of economic development and economic change.,树形交通体系 Tree transportation system,通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来。Through the basement,underground

8、 mezzanine,bridges layer of organic planning and construction groups in the underground or ground transportation and public space throughout,案例分析,总建筑面积达55万平方米，总投资逾40亿港币的华润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立

9、店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，是市民和游客均向往的好去处。,Introduction,深圳华润中心万象城永不落幕的时尚舞台,概况：Introduction,建筑面积：18.8万平米；建成时间：2004年12月商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力店+店中店,Building Area:188,000 square meters;Completion time:December 20

10、04Business orientation:a complete and collaborative experience,including shopping,leisure,dining and entertainment;Development Concept:a new architectural form,the new consumer environment,the new tenant mix;Commercial form:four main shop+store shop,1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较

11、大自由空间；2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60），方正实用；6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物

12、提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。,规划设计：,华润中心万象城,万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。Vientiane City Resources Center,shopping and entertainment center,retail,dining,entertainment,leisure,cultural,and sports many elements for a new consumer concept and life experience

13、for consumers,is the true meaning of astop centers of consumption.,华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。Resources Center is a large shopping centers,Grade A office space,five-star hotels,luxury apartments,and residential and other functions as one large urban complexes.,作为华润中心的核心构成万象城是以时尚、

14、高端为主的购物中心集商务、商业零售、休闲娱乐、餐饮于一体的综合型商业广场,华润中心万象城,The core constitutes as CrossingVientiane City is a stylish,high-end-based shopping centerCollection of business,commercial,retail,entertainment,dining,an integrated commercial plaza,西方的购物中心一般都位于郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化。,具备三个条件一是地理位置能

15、代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便Three conditionsFirst,the location can represent a new trend of urban commercial development;Must have a considerable number of high-income consumer groups;Third,traffic and parking facilities,项目选址,选 址site,位置交通traffic,华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域 地处深圳市东西贯通的两条主干

16、道深南大道和滨河大道之间与地王大厦隔深南大道相望与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连周边共有巴士线路30多条距深圳火车站、罗湖口岸约1000米距皇岗口岸约5分钟车程距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程,位于城市金融商业核心区,项目选址,深圳华润中心万象城的选址就充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性,位置交通traffic,项目选址,2、周边有 31条公交车经过，而即将投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目；,3、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。,1、万象城处于深南中路与滨河大道

17、这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；,华润中心万象城，这个项目完全抛弃了传统的规划模式，将万象城购物中心作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。The MIXc,this project is completely abandoned the traditional planning model,Vientiane City shopping center as an independent construction of the main design,to its design and planning of a larger free space.,一期

18、的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。,在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式,整体布局The overall layout,整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流The whole shopping center is an initiative to line,without the secondary channel,all the

19、 stores are located on both sides of the moving lines,so to avoid dead ends in the entire mall;reasonable internal and external traffic,truly pedestrian and vehicular traffic,people and goods shunt,商业动线设计Commercial moving line design:,整体布局,拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺,主力店/次主力店所占比例为40，国际名牌占3，餐饮占15，娱乐

20、占20，精品店占22,业态比列 1Format than the column:,主力店所占比列43.69%，餐饮占17.36%，零售占37.33%，生活配套占1.62%,业态比列 1Format than the column:,业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%业态分布：1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场,主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组 合与竞争对手同质化；,内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。,万象城是华润中心的一

21、个区域,1-3层主力店：Rel时尚生活百货（2万平米）,特色百货,4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场,香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过1200个座位“万象城”溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动,1-3F PLAN,4F PLAN,北京华贸中心 Hua Mao Center,Beijing,概况 Overview：开发商 Developers：北京国华置业有限公司 区位 Location：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际

22、机场只需20分钟 项目功能分区：Project function partition:1、华贸中心写字楼1,China Central Place office 2、华贸商业区（新光天地+购物中心+商业街+广场）2,China Central Place business district(Shin Kong+shopping center+Commercial Street+Square)3、华贸国际公寓3,CTS International Apartment4、五星级酒店4、5 star hotel,规划设计Planning and Design：1、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组

23、织起来，写字楼区（1）面向长安街；In the overall planning,construction in the north and south up to the organic organization,the office district(1)for the Changan Avenue;2、公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。Apartment blocks(2)is located in the northern part of land,with its relatively independen

24、t apartment blocks gardens and water features;the other hand,also makes the garden fully owned by the sun,with a greater angle of sun.,3、商业区（3）与酒店（4）位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园。The central business district(3)Hotel(4)in the land,office and hotel Wai synthesis of a unique theme park in Beijing

25、.4、商城和广场以“水主题”贯穿Mall and Plaza water theme throughout.,External traffic,交通设计Traffic Design：,Internal road system,各占50%，共7.5亿,1,Sino Trade Center Business,项目优势：Project advantages 1、交通：新光天地紧邻城市地铁一号线大望路站，明显的交通优势；华茂中心的定位是集写字楼、高档酒店、高级公寓与大型商业于一体，目标是建设成为100 米之内47 条公交线路停靠，具备成为城市综合体。1,Ttraffic:Shin Kong Plac

26、e near Da Wang Road station of the city subway line,the obvious advantage of the traffic;the positioning of the Sino Trade Center is a set of office buildings,luxury hotels,apartments,and large commercial one,the goal is to become within 100 meters of 47bus lines and stops,with the urban complex.2、区

27、位：新光天地依托的是北京这个CBD 商圈的商务人群和周边高端居住人群。目前CBD 区域消费人群超过50万。2,location:Shin Kong relies on the Beijing CBD and the business crowd and the surrounding high-end living populations.The CBD area of more than 500,000 consumer groups.,业态配比Format ratio,特色物产,BHG,FAUCHON,女鞋区 Shoes District,护肤区 Skin Care District,梦幻

28、内、睡衣室,一茶一坐,水幕空间 Water screen space,综合信息交流中心Integrated information exchange center,儿童娱乐区Childrens entertainment district,鹿港小镇,松伸日本料理,Restaurant,B1层与新光天地及地铁站连通。,利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各一的商业气氛Use planning features,organic combination of the commercial district and the Park Plaza,with th

29、e format has to fill a vacancy,the formation of the variety and grade of a commercialIndustry in the atmosphere,Huamao shopping center,China Central Place-commercial and residential,The central square,Commercial Street,Office technical parameters,Hotel,Apartment,Planning ideas,From the model to the

30、actual,Pedestrian street birds eye view renderings,Creative,Design Highlights,The overall planning,The whole idea,Space Design,Moving line design,Format distribution,Restaurant,Line planning,Decoration and guides,Management features,Commercial facilities,Handrail,Roppongi Hills,The location of the R

31、oppongi Hills,Project Overview,Project logo-giant spider,Design ideas inspired,The overall plan design features,Conceptual design-application of ocean current theory,Give full consideration to the idea of circular layout,The overall layout of the renderings,The idea of people flow line,Architectural

32、 design features,Facade characteristics,Stage,Office design features,Hotel Design Features,Apartment design features,Design of the Arts Center,Academic centers,Club,Transportation system,The car park entrance,Layout,Decoration and guides,广州白云万达广场,地理位置,地处广州副中心，白云新城,项目效果图,第三代产品：2007年后多产品综合体（1）选择省会或中心城

33、市布局；（2）选址在城市副中心或新区的中心；（3）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；案例：宁波万达广场、上海万达广场,属于万达第三代产品盒子+街区+高层的组合形式,这两块总面积达1600平方米的巨型高清天幕投资上亿元，视觉效果极为震撼。华南第一个全数字IMAX影厅也进驻万达广场，电影屏幕差不多有篮球场大小。,建筑特色巨型高清天幕,