商业地产危盘实操解码系统.ppt

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1、商业地产危盘实操解码系统,地产策划师国家职业资格认证培训教材,一针见血洞穿商业地产本质；望、闻、问、切找对问题核心；对症下药解决商业地产危盘病根。,中国商业地产危盘实操解码系统,地产策划师国家职业资格认证培训教材,由于商业地产高度复杂、高度专业，所以有人把商业地产项目看成是一个公司综合实力及商业地产操盘手实力的集中体现，从这个角度来看，培养开发商及商业地产操盘手的核心竞争力确实非常关键。一个商业地产开发企业及操盘手的核心竞争力首先就在于专业性;要真正的明白什么是商业地产？商业地产的核心是什么？,商业地产概念,地产策划师国家职业资格认证培训教材,我们可以看到目前市场上很多的商业地产开发企业都是从

2、住宅开发转型过来的，还在沿用原来住宅的开发模式及理念来开发商业地产项目，所以导致市场上大家所看到的商业烂盘、死盘、空闲置楼盘比比皆是，究其原因是因为这些企业及操盘手根本就没有搞明白什么是商业地产。所以接下来我们首先就来认识、理解清楚到底什么才是商业地产?,什么是商业地产？,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业功能示例,地产策划师国家职业资格认证培训教材,一 地性 首先商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，其开发用地的取得方式是经过法定的挂牌招投标、拍卖以及经过有关的司法程序取得的，从土地的用途其有别于居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用

3、等；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,二 功能、用途 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产产品形式。不是我们国家相关的法律、法规、规章等所明示的一个用语，所以在我国法律上没有明确的界定，而只是在市场实践中被广泛使用的词语！其在商业开发中具体的表现形式主要有购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,三 经营模式 商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shopping

4、mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、专业市场则采用商铺出售、零散经营的模式。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,小 结 商业地产，其核心却不是实体的商铺，而是商铺之上的商业价值或者说是“商机”，没有了商业价值，没有了商机，它就成了一个没有居住使用功能的商品房（或者叫商业单位好了），也就更无法谈收益了！换

5、句话说，商业地产实际上重点在商业二字，而非地产二字，因此，我个人有个观点，更喜欢把现在表现为商场、卖场、市场、百货公司、超市、购物中心、商业街、商铺以及写字楼等等商业地产的不同形式通称为：“商业平台”，我觉得这样更为贴切，因为它们都是承托着最重要的“商机”！无法提供“商机”的商业地产就不是成功的商业地产，那只不过是一个房子罢了。所以我常说，我从事商业地产10年，不是出租、销售商铺给客户，我主要是出租“商机”、销售“价值”的。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,许许多多的传统房地产投资和发展商都不幸陷入了商业地产的泥潭，不能自拔，那些比较幸运的选了一块好地头，近水楼台尝到了些许甜头，信心满满的

6、向着另外一些泥潭进军着，还有一些更幸运的，通过一些包装和营销，把商铺东砍西切，割得零零碎碎，将一大帮小业主拉了进来垫了背，然后公司都关掉走人，剩下小业主们独守空铺，枉自嗟叹，听天由命去了。于是，全国上下到处都是商业烂盘、死盘项目，但是更大更多的商业项目却又不断的上马，形成一个恶性循环。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,地产策划师国家职业资格认证培训教材,究其缘由 最直接的就是投资商和发展商把商业地产等同于传统房地产来对待和处理，而没有根据商业地产的实际特性采取独特的处理和运作手法。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,我认为，商业地产的投资开发和经营管理，归纳起来就是三个阶段和一个过程。何

7、谓三个阶段和一个过程，就是商业地产具体到一个个案项目上，其投资开发和经营管理应该分成三个重要的阶段和一个全面把控的过程。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,第一阶段是“商业规划”阶段，第二阶段是“开发统筹”阶段，第三阶段是“运营推广”阶段；一个过程就是贯穿三个阶段的全面把控的项目目标管理过程。我又将其简称为八个字：“规划、开发、运营、管理”。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,地产策划师国家职业资格认证培训教材,假设案例 我们现在假设已经获得了一个地块，具备了投入的资金，也有了各方面专业的人才，万事俱备，可以开始启动项目了。这时候，许多不了解商业地产项目投资开发和经营管理的人，一般就是按照

8、传统套路，搞方案设计，做建筑规划，然后报方案，修建详规，出设计，报建，出建筑规划许可证，施工许可证等等，然后组织施工，策划公司找市场数据资料编报告搞策划书，投广告，找中介代理，招商或者销售商铺，公关公司或者广告公司策划开业，然后规模浩大的开业典礼，物管公司派保安巡逻，清洁工扫地擦玻璃，电工开空调、电梯、换灯泡，诸如此类。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,能够到物管公司介入的项目已经是算比较走运的了，很多在招商的时候已经门可罗雀，更不幸的可能在施工一半，或者挖了个大坑，或者竖起几根钢筋柱子也就偃旗息鼓了，最不幸的可能图纸还没有出完就歇菜了。那些封了顶的，老板还算有内容的啦！这就是通常见到的，

9、或者目前普遍存在的情况。实际上商业地产项目不是这么简单的建个楼房，找个商家，配个管家就OK的，应该按照项目整体投资，分成三个阶段做好一个过程，落实：“规划、开发、运营、管理”。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,首先，在项目正式启动后，立即需要进行的工作不是建筑规划和建筑设计，而是进行商业地产特有的“商业规划”。我是极力反对用建筑规划取代商业规划的，而这又是许多人非常容易犯的错误，以为一个好的，特别的建筑规划就是商业规划，而实际上商业规划与建筑规划根本是两回事，并且重要的是商业规划应该是建筑规划的基础和前提，没有一个符合商业经营、项目投资需要的商业规划，项目已经注定提高了50%以上的投资风险

10、！那有人问，什么是商业规划呢？,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业规划主要就是解决项目的经营定位和发展定位，还有项目的投资回报策略。通常商业规划包括但不限于项目概念性策划和商业方向，初步市场调查和分析评估，深度市场调研和分析评估，经营定位和发展定位，商业模式和市场细分，投资回报预测和分析，根据定位进行划分布局，设计交通组织及人流动线，提供商业指标和设计要点，指导建筑规划和建筑设计等等。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,做好了第一阶段的“商业规划”，就马上进入第二阶段的“开发统筹”阶段，这个阶段和第一阶段具有非常紧密的链接，通常在第一阶段的尾声已经着手这个阶段的工作准备。所谓“开发统筹

11、”，也非指宏观意义上的房地产开发工作（比如征地立项报建公关之类），而是如何将一阶段的规划和设计落实到具体的建筑修建工程，如何处理进度和质量，当然更重要的开发统筹工作就是如何把一阶段得到的市场调查信息和定位等等策略，实现市场接轨，实现市场“变现”，也就是我们大家都非常关心的招商工作了。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,招商通常被理解为营销工作之一，其实不然，营销工作是任何时候都需要的，营销是一种手段，不是目的，管理也不是目的，而是手段。我更希望将招商工作作为本阶段重要的一个核心内容来处理。因为招商是讲求统一策略的，也是在商业规划基础上，根据定位和市场信息进行整合资源的一个关键过程，它包含了很

12、多细节和不容拆分的阶段枝节。例如招商市场咨询策略的制定，市场咨询的跟踪和定位微调，招商整体策略，商家组合选择策略，定价策略，租期，招商条件，招商营销策划，招商VI策略，营销推广和公关策略，招商团队，动员培训，招商进度管理和销控调整等等事项。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,通过大家努力，第二阶段完满成功的话，我们马不停蹄的跑进第三阶段“运营推广”。这一阶段的存在和划分也是在传统房地产思维观念下，显得备受争议和可有可无。一般大家对前两个阶段还是可以接受和认同，但这个阶段的概念和意义就不是那么容易认识和理解了。许多发展商和投资者在招商成功以后也就大摆筵席庆功分红去了，剩下的工作只不过是找个有点

13、关系或者有点名气的物业管理公司接手，等待开业和收取管理费。咋一看，这样好像也很正路，没有什么不妥，但是，正是这样的思维和观念，造成了巨大的商业价值浪费，甚至毁灭了一个具备潜在商机的平台。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,因为他们缺乏商业运营的理念，不知道“商机”并非听天由命，而是可以人为锻造的。而一个好的商业运营系统，往往可以短时间内开拓出许多为人忽视的商机，造就商业地产加速增值，塑造商业品牌附加无形价值。把传统出租商铺，转化为出租商机。所以，我常戏言：“招商的成功，就是痛苦的开始”！招商成功了，意味着你需要展开一段坚韧不拔的痛并快乐着的“运营推广”历程。,地产策划师国家职业资格认证培训教

14、材,所谓“运营推广”就是把无为而 治 的思维转化为有为而 治，把“不变应万变”转化为“知万变应万变”来适应市场，形成互动，用市场“无形之手”来推动商业价值的提升，拓展商机。本阶段的工作其实不是在建筑竣工交吉之日开始的，往往需要在招商工作的后半段时间里头就要计划安排。由于目前国内还没有成熟的这种商业地产的运营推广系统的概念和理论，我暂且根据10年来的操盘总结，斗胆称为“商业运营系统”。这种商业运营的系统核心它是由一系列的策划、营销、推广、公关、广告、宣传、品牌、客户关系管理、消费习惯管理、当然也包含物管等等构成。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,这就是商业地产项目的三个阶段，“一个管理”实质

15、上是统领着三个阶段的整个过程，或者简单说类似“项目管理”，只是这种管理过程不是简单的为管理而管理的过程，而是一个随时把控，随时互动，随时修正的，目的旨在达成商业地产项目投资回报和努力减低成本和减少风险的全面过程，它在三个阶段当中无时无刻都要重视和掌握，具体的说，不外乎就是如何整合处理涉及项目的“人”、“财”、“物”、“信息”和“技术”等等方面的资源，使其利益贡献最大化。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,我一向认为：管理没有好坏之分，只有有效和无效之别，我们需要的是有效的管理！能够达至目标的管理，只是我们需要怎样恰如其分的运用它，就像余世维教授说的：很多企业的管理是有效率但没有效果的；我们看

16、到在那种管理下每个人都是非常忙碌的，每个人都是在拼命的在做事情的，甚至是在加班加点的干的，但是最后就是没有好的结果；所以管理是需要根据目标来设定的，只有达成目标的管理才是有效的管理。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,目 标 我们现在谈到目标这个话题，之所以很多的商业地产项目最后沦为烂盘、死盘，我们在这里统称为=危盘，不是他们没有目标，而是没有准确的、合理的目标，所以我们看到很多的商业地产项目在前期规划、招商、销售等环节都还不错，但是没有经营多长时间最后还是就半死不活的逐步沦为烂盘、死盘了，因为其目标设定得不准确、不合理所导致的，接下来我们就来一一剖析所看到的商业地产烂盘、死盘到底是那些因素

17、所导致的，因为只有找对问题病因才有可能解决问题。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,只有找对问题才有可能解决问题！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因1.政府盲目规划，政绩、面子工程所致。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因案例一 鄂尔多斯耗资50亿建新城成“鬼城”耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城，但同时也成了一座无人居住的“鬼城”。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因政府计划在2010年前迁入一百万的居民，但现在这个城市依然是空空荡荡。新区人口情况2008年为28000人，最新的人口

18、统计数据为2.86万人。距此半个小时车程的东胜区才是150万鄂尔多斯人真正的家园。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因一位行人走在几乎闲置的商业区，因为人少，几乎没有人愿意在这块新区做生意。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因案例二 内蒙古自治区呼和浩特市清水河县“烂尾城”一个财力只有3000多万元的贫困县，计划斥资60多亿元建新城；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因一场历时十年的造新城运动，结果是留下了一堆“烂尾楼”,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因为什么一些地方政府领导热衷于造新城，答案显而易见：既是当地领导和政府好大喜功，热衷追

19、求“政绩”的产物，还有就是某些领导“拍脑袋”的结果，缺乏可行性调查研究。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因2.开发商盲目规划、建设（模仿、生 搬硬套、只重技 术规划等）。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第一大失误：先盖房再招商。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第二大失误：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第三大失误：业态组合中的主力店一定要选国际大品牌。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,

20、地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第四大失误：重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益 现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第五大失误：售价和租金定价严重透支行业利益，只想杀猪不想养鱼。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第六大失误：招商推广主要靠忽悠，最盛行的就是概念包装。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第七大失误：只要招商成功就以为万事大吉了。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第八

21、大失误：对商业地产专业服务机构要么极度迷信，要么极尽刻薄。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因3.一厢情愿招商、根本就不知道业态及商家需要什么而盲目招商。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因各类商业业态及商家选址、物业要求标准 我们在多年与商业地产开发企业合作过程中一开始听到最多的就是：你们有多少商家资源？能不能够把XX品牌商家给我招商进来？其实我们操盘商业地产的肯定有大量的商家资源，但是如果你连对方需要什么都不清楚，如果你的软硬条件都不能够基本满足对方要求，如果你的定位都是错的，哪怕这些商家是我亲

22、爹，哪怕我们免租人家也是不会进来的。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因百货业选址标准 选择区域 城市核心商圈，商业中心内或新区 经营楼层选择 1-4层 需求面积（M2)15000-20000 单层面积（m2)5000 层高要求 1F 5.5M,2F以上4.5M 楼板承重 350kg/m2,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因王府井百货选址及要求,经营范围：化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、男女服装、运动装、配装配饰、针织内衣、儿童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、办公用品、音像器材，通讯器材、生活电器、大型超市、中西快餐、休闲水吧、美容美发、电玩娱乐、婚沙摄影、

23、银行、药店、便民服务项目等。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因业态模式：1、现代综合百货 2、主题百货 3、城市购物中心 4、生活超市合作形式：独资、合资、租赁、重组项目要求：A、经营区面积要求：3万平方米以上，单层面积4千平方米以上；B、停车场位数量：200-500个；C、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米；D、柱距7米以上。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因百安居选址要求及选址目标 1、净用地面积30亩；2、建筑占地面积 800010000 平方米，单层；3、场地要求平坦，必须考虑绿化和机动车辆停车场；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危

24、盘病因 4、停车位不少于300个；5、商场主入口面向城市主干道；6、室外收货区位于建筑物背面，要求设专用货物出入通道与城市道路连接；7、建筑层高8.5米，可用净空高度（结构构件和所有管线除外）6.2米；8、电：2000 KW；楼板承重（荷载）2.5吨/平方米；9、柱网结构：9米*9米以上；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因中国红星美凯龙集团开店原则 一、经营内容：1、中、高档时尚品牌家具、国际品牌家具；2、卫浴、陶瓷、五金、地板、门业、油漆涂料等建材；3、橱具、布艺、工艺品等家饰用品。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因二、位置要求1、位于城市主干道交汇处、广场四

25、周、十字路口、丁字路口、环路两侧，最好是传统家居、建材市场附近、城市重点发展方位；2、项目本身、周边或商圈内有非竞争性的综合超市、百货店或其他专业市场；3、周边有多条公交线路通过，交通便利；商圈 5km-10km范围内，常住总人口覆盖50-80万。三、面积与楼层1、面积要求：省会城市建筑面积70000以上；待建土地50-100亩；2、单层面积：多层店单层不低于10000。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因四、建筑要求1、建筑结构：建筑结构采用轻钢结构或钢筋混凝土框架结构；2、柱距：柱网不低于8m8m；3、楼层层高：首层层高6m，二层以上层高不低于5m；4、楼层承重：承载力600

26、kg/。五、停车位1、每10000建筑面积，配100个停车位。六、能源和设备配置1、能源要求：每10000用电800千伏安（含空调风机用电量，不包括空调主机）；每10000用水量每天不少于30m3；2、中央空调：具备较好的新风系统；3、电梯：观光电梯、自动扶梯、客梯、货梯满足需要。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 七、合作方式 1、购买土地；2、合作开发；3、房屋租赁；4、加盟经营。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。2、建

27、筑要求：独栋，周边有停车场。3、面积租期：建筑面积30006000平方米，基本年限10年以上。4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。3、面积和租期要求：一般在300500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 超市选址要求：1、商圈要求：市

28、口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5-8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因物业要求：1、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。

29、楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米8米为宜，物业纵深以30-50米为佳；2、面积和租期：便利店面积80120平方米、标准超市面积8002000平方米、社区店面积20005000平方米、大型卖场面积500020000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。3、合作方式：租赁、联建、购买,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口 不少于5万人的居住区域 或社区型、区域型、都市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。3、面积和租期：150500平方米，租期至少2年。

30、,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 普通餐厅、快餐连锁等。1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下

31、室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因3、面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200500平方米；大众型餐厅80200平方米，商务型餐厅15010000平方米。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 面馆 1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不

32、少于每分钟通过10人次的区域。2、建筑要求：同餐厅 3、面积租期要求：80200平方米。2年以上。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。3、面积和租期：租期至少一年。面积15平方米到

33、80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 茶坊、酒吧 1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因2、建筑要求 茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相

34、邻，最好设置隔音层。3、面积、租期要求：50400平方米。2年以上。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 电器连锁（如：苏宁）1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因2、建筑要求：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在6米以上

35、，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因3、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 国美电器 1、商圈要求

36、：1）商业街店-临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2）店中店-在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因3）社区店-位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。4）特定市场店-手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。5）交通枢纽店-位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 3C店规模要求(3C是舒适、方便、快捷的意思，英文字母的第一个都是C所以叫3C)1、建筑

37、要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼 非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因2、面积租期要求：1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、160240平米。3）大型店：260320平米。四、旗舰店：400平米左右。3、开店原则：小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。,地产策

38、划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 KFC、麦当劳 1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持 2、建筑要求：1）楼板到梁底高度，不得低于3米；2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/，餐厅区活荷载为250kg/；3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5/2，并具有相应的用水指标；5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；6）隔油池：在

39、餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm700mm（1mm=0.1公分）；8）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因9）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/小时，用餐区应不小于350卡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20

40、-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因10）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；11）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；12）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因13）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；14）电话：甲方提供两条电话线路。3、面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以上至少。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 便利店 连锁便利店的

41、发展战略与百货公司和大型连锁超市不同，它在进入某个目标市场之前先划分商圈，再根据既定的原则，在商圈范围内选择合适的店址。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因1商圈划分 商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，便要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面，然后再根据已确定的铺面位置和面积，决定该商圈内的便利店数量。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因2.选址的原则 1、居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。2、面积限制在5020

42、0平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因3、便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。4、足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。5、1150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因6、位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的

43、西北拐角；7、与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 8、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米；9、门窗可改装为落地式大玻璃结构；10、店铺产权清晰且至少可使（租）用6年；11、有正常排水排污通讯五台空调主机位；12、店前空地不少于店内经营面积，可停放20辆以上自行车及摩托车。店前或附近50米内可停放2辆以上小汽车；,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 13、店面、店侧及店前可发布（安装）30平方米以上

44、的广告牌；14、社区居民文明素质较高，治安状况良好；15、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻；16、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 沃尔玛 商圈要求：1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达1215万人；2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道。3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过50

45、00平方米的同类业态为佳。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因物业要求：1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于5米，净高在4.5米以上；3、楼板承重在800千克/平方米以上；4、柱距要求9米以上；5、正门至少提供2个主出入口；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因停车场地要求：1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 家乐福 商圈要求：1.城市交通十字路口处物

46、业。2.位置要求：交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因建筑要求：1.建筑占地面积15000平方米以上；2、最多不超过两层；总建筑面积万平方米；建筑物长宽比例：107 或106。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因停车场地要求：至少 个机动车停车位，非机动车平方米以上。合作要求：转租租户由家乐福负责管理；租赁合同一般是 年 年。,商业危盘病因5.招商只重数量 不重质量，为招商而招商。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 6.商业布局、

47、业态组合、人流动线等不合理。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因商业规划合理 内部动线成功前提 一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。通常情况下，商业项目的规划前期，会从以下五个方面进行设计，为吸引人流、实现内部交通的便利性奠定基础。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第一，商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间

48、，一般为10米10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第二，人车分流。某些商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资者在审视商业项目时，要注意商业体内部的人车分流情况。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第三，建筑小品、硬质景观的设计。商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第四

49、，人流与货流避免交叉。商业项目在运输货物时，应该保证与人流分离，不要因为运货占用公共空间或电梯系统，而阻碍人流走向。因此，要采取在人流量较低的时间段，运输货物的原则。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因第五，其他附属设施与人流动线的关系处理。灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因 7.资金危机，采用返租销售 产权铺，后期 出现资金链断裂。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因8.全部

50、销售或者 大量销售产权铺 导致无法统一经 营管理。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因9.视商业运营 管理为物业管 理。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因10.漠视市场及消费者需求。现场演讲并结合 案例剖析解决之道！,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业危盘病因为谁而开发商业地产项目？一、首先研究它的目标客户群，到底是为谁选址，我花钱不为我选为谁选，我是老板我说了算，错了同志，选址是为终端的消费群选择，最后才是为你未来的竞争对手选的，这就是战略和策略。,地产策划师国家职业资格认证培训教材,商业