同策昆山花桥徐公桥路地块市场定位报告.ppt

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1、花桥徐公桥路地块市场定位报告2010.3,写在前面,花桥徐公桥路地块，地处昆山与上海连接处，区位优势突出，而项目所在的花桥国际商务区规划正稳步落实成形，区域内商务配套日趋完善，商务氛围日渐浓郁。在这样一个紧邻上海、具有国际视野的商务区内，地块“扮演什么样的角色”将是报告要去努力破解的难题,项目报告内容,项目区域分析,项目现状分析,项目市场分析,项目整体定位,附件：上海重要总部基地个案,项目经济指标测算,项目区域分析,区位分析昆山的地理优势毋庸置疑,上海和苏州两地的经济发展的接轨趋势明显,更加速了昆山经济的发展。,昆山是上海和苏州的“中心花园”，沪、宁大通道的咽喉位置,区位分析花桥是昆山连接上海

2、的东大门,花桥更是在昆山最东端、紧邻上海安亭和青浦，受上海辐射影响非常明显。,区位分析花桥国际商务城是花桥连接上海的东大门,花桥国际商务区又在花桥最东端，距上海安亭仅一步之遥，同城化特征明显。,区位分析“大虹桥规划”城市腾飞的翅膀,虹桥交通枢纽将京沪高铁和沪宁城铁、沪杭城铁的起始站和终点站，这三条线路连接起的，是全中国经济最活跃的城市群。不仅于此，虹桥交通枢纽里还包括了机场、地铁换乘站、公交BRT系统以及与之配套的大量城市道路交通扩容改造，其辐射潜力远超当前的上海站以及上海南站。上海下定决心要成为“世界金融中心”和“全球航运中心”，那自然就要全城联动发展，一个陆家嘴和一个临港新城显然不可能承载

3、这样伟大的梦想，而是要靠整个城市去诠释。从这个角度上来看，大虹桥从功能上来看无外乎是一个车站，但从城市发展的角度上来看，却是一个很重要的腾飞翅膀。,区位分析“大虹桥规划”使区块成为长三角最直接对接点,上海虹桥交通综合枢纽将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体，规划面积86平方公里。“大虹桥”已被正式定位为：上海国际贸易中心，与浦东贸易区块不同，它对接的目标是“长三角”。花桥商务城距离虹桥综合交通枢纽车程仅15分钟，成为长三角最直接对接点。,区位分析轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷,地铁11号线延伸段在上海境内长约0.44公里，由上海安

4、亭墨玉路站向西延伸 5.76公里至昆山花桥，设置3个站点，沿途经过花桥国际商务城。,区位分析轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷,商务中心核心区步行至11号线安亭墨玉路站12分钟，2010年5月通车。11号线延伸段有望2012年建成通车，届时35分钟直达上海徐家汇。先导区接驳站位于花桥商务中心核心区。,交通分析完善立体交通，纳入上海半小时经济圈,同三高速、沪宁高速、312国道、外青凇公路，便捷连通上海、苏州、南京等城市。商务城距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里，便捷通达全国和世界各地。2010年建成的沪宁城铁在花桥设站，每10分钟一趟，出站10分钟即可抵达商务城。2012年建成的京沪高铁

5、将在昆山设站，每3分钟一趟高速列车往返京沪。轨道11号线延伸段将在花桥设站，安亭墨玉路站距商务城先导区仅400米。商务城距2010年投入运行的上海虹桥综合交通枢纽车行仅15分钟，即可融入上海便捷交通网络。,区位交通优势将使花桥与上海的“同城效应”更加凸显,产业分析昆山有世界级的加工制造业基地,09年，昆山GDP1750亿，比上年增长16%以上。09年，昆山工业产值5800亿1个千亿级产业集群，7个百亿级产业集群。其中千亿级集群IT产业（通信设备、计算机及其他电子设备）产值2545.25亿，环比增长36.2%，总量占规模以上工业产值55.9%。通用设备、电气机械、精细化工、交通运输设备、塑料制品

6、、仪器仪表及文化办公用机械制造、专用设备制造等百亿级产业集群实现产值1227.67亿。目前，来自世界55个国家和地区的投资者,兴办了5000多个外资项目。世界500强企业中有28家在昆山投资了63个项目。昆山民营企业总数达到18000多家。,雄厚的制造业基础，为花桥国际商务城发展创造了广阔的空间,产业分析上海国际金融和国际航运两个中心建设的机遇,上海国际航运中心和国际金融中心的建设在提升上海国际影响力、强化上海作为世界重要区域性经济中心地位的同时，进一步强势辐射周边。随着上海经济中心和金融中心地位的不断增强，商务成本也会越来越高，商务外溢必将持续发生。上海郊区和临近上海的江浙地区成为承接此次外

7、溢的重要据点。虹桥交通枢纽的建设，使大虹桥被正式定位为：上海国际贸易中心，形成长三角贸易功能集聚区。,规划分析高起点的国际商务城,地域面积：50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城，2007年6月被列为江苏省国际服务外包示范基地。总 定 位：融入上海、面向世界、服务江苏。高起点规划，高水平建设，高层次开发，建设有国际影响，国内一流的以商务服务为核心产业的国际大都市的卫星商务城。,发挥上海的区位优势，江苏的政策优势，昆山的成本优势。,规划分析花桥国际商务城四大发展产业,一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业集团的IT服务、客户服务等外移外包。二是金融机

8、构后台处理中心，包括银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡服务和客户呼叫中心等。三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等。四是物流采购中心，以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等项目。,规划分析商务城打造三大特色基地,海峡两岸商贸合作区（现代物流产业基地）台湾金融、电信、批发（展览、展示）和研发设计四大关键性服务产业，以第三方物流为主要特色的现代物流产业,服务外包产业基地大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业,企业总部基地以研发销售为主要特色的制造业企业区域总部,项目在企业总部基地规划区域内,承接上海商务外溢,政策分析政策成本

9、优势明显,商务城作为省级开发区和国际服务外包基地，除享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策外，江苏省政府已同意在资金、土地、税收等方面给予商务城最大的支持。昆山出口加工区物流保税叠加功能也将向商务城延伸。商务城对具有龙头带动作用的服务业项目，将采取“一事一议”、“一企一策”等方法，最大限度地给予政策扶持。,结论四大优势助推花桥国际商务城美好发展前景,区位交通优势,政策成本优势,产业支撑优势,综合服务优势,项目现状分析,地理位置位于江苏花桥国际商务区，地理位置优越,项目地处江苏昆山与上海安亭交界处，昆山花桥镇312国道以北、徐公桥路以西,地块现状已平整，呈方正矩形，便于规划设计,地块现状

10、经济技术指标,地块现状紧邻312国道，快速接通上海安亭汽车城和市区,莲青路,312国道,双华路,徐公桥路,地块,周边机能图各种配套资源丰富，未来生活办公两相宜,项目周边办公楼、综合住宅区、展览中心、商业、专业市场、学校资源丰富，商务城旨在打造一座融生活办公购物于一体的现代化城区。,河流,总 结,项目位于花桥商务城核心区，地理位置优势；周边各种配套正在建设中，区域人气、商务气氛、生活气氛成熟仍需时日；项目地块方正，面积适中，且临河流，具备打造生态型花园式总部办公的自身条件；项目所在区域办公集聚正在发生，绿地总部大道、中茵国际商务花园、亚太广场期、中寰广场、上海捷座等一批项目接近或已完工，目前租售

11、中。,项目位于商务城“区域总部基地”规划范围,项目市场分析,昆山宏观市场环境,居民收入,经济实力强劲，2009年人均GDP达17000美元,昆山与苏锡常人均GDP对比表（单位：万元）,经济实力十分强劲 每年呈现强劲的增涨势头，年均涨幅在25左右，2005年之后人均GDP超过苏锡常三个城市，由产业带动的昆山经济开始显现出其特有的威力和实力。,昆山宏观市场环境,居民收入,昆山人城镇居民人均可支配收入高于苏锡常,人民可支配收入区域最高 同人均GDP一样，人均可支配收入在05-08年间排名第一，较其他三个城市高出了1000-3000元之间，人民的生活水平也得到了长足的改善。,昆山和苏锡常人均可支配收入

12、表（单位：元）,居民收入,昆山宏观市场环境,昆山房地产市场,09年市场好转，成交量剧增,08年受金融危机影响,楼市低迷,全国各大城市成交量普遍低迷,昆山市场也受影响。08年成交量相比07年下降48.7%。09年成交量迅速反弹,全年成交573.3万,成交量较08年上涨了106.76%。,昆山宏观市场环境,昆山房地产市场,09年昆山商品房成交价格呈现增长趋势，以摆脱08年低迷阶段,08年受宏观市场等因素影响，成交量与成交价相比07年增幅不大。09年昆山商品房成交价格达到5850元/。,昆山宏观市场环境,昆山房地产市场,2009年得益于市场大环境，昆山整体房价处于量升价增的状态。昆山处于上海和苏州之

13、间，在两大城市的房产均价早已突破万元每平方米的情况下，现昆山6000元/平方米的均价依然具有很强的吸引力和上升空间。2009年底，上海楼市成交量已经开始回落的时候，据昆山搜房网统计，2009年12月昆山楼市全市共成交7987套，与11月份相比还增加323套。进入2010年，在周边市场成交量巨幅下降的情况下，昆山楼盘成交数并没有大幅下降的迹象，依旧保持在每日100套出头的成交量。,昆山宏观市场环境,2009年昆山楼市全市共实现成交68584套，与08年相比增加41306套，增幅为151.4%。这也是昆山商品房交易历史上的新高。2009年昆山楼市全市楼盘供应73个，房源批准销售总量为201295套

14、，与去年相比增加50959套，增幅为33.9%。从区域成交情况来看，2009的昆山成交前三名区域是花桥、玉山和开发区。花桥2009年总成交16980套，比08年上涨了206.4%，成交量占全市总成交24.8%。地理位置使花桥俨然成了上海客投资置业的首选地。,昆山宏观市场环境,2009全年花桥商品房总成交量16353套、总成交面积119.6万平方米、总成交金额82.75亿元分别占到全市全年比重24.8%、17.2%、20.4%。2009年12月的昆山楼市成交前三名区域是花桥、玉山和开发区。其中，花桥12月总成交2340套，比11月上涨了12.7%，成交量占全市总成交近3成。在12月全市热销楼盘统

15、计前十名中，花桥楼盘住宅占半壁江山。进入2010年，在周边房地产市场成交萎靡的情况下，花桥镇的成交量不降反升，占昆山市总成交量28.8%，区位优势进一步体现。,周边项目分布图,绿地总部大道,周边项目介绍,地址：绿地大道261号开发商：昆山绿地家世界商业管理有限公司占地面积：72850平方米建筑面积：88000平方米容积率：1.2物业类型：5幢3F；2幢8F；2幢24F等。集中式办公楼和分散式花园总部办公两大类型价格：8000元/平米（高层办公）、花园办公已售完8000元（包租）面积：小面积办公，60-165平米交通：近临R11线、312国道及A30、沪宁城际铁路；小区公交和102路销售模式：包

16、租，绿地商业集团承诺5年40%的回报返租金。优惠政策：入驻总部大道的企业将享受政府多项优惠政策项目定位：整体功能定位为“办公+商业”的商办混合模式,地址：花桥外青松公路和静路开发商：昆山市曹安投资发展有限公司占地面积：50万方功能规划：国际商贸中心：规划建设国际商务大厦、国际商贸大厦和国际商务酒店等。国际物流园：规划面积300公顷，建设仓储、采购、配送集散基地。江苏昆山私营外贸企业创业园：中小型外贸企业孵化器。国际展示展销中心：占地30公顷，建设会展中心及各类中小展示展销场馆。项目定位：集国内外商贸办公、展示展销、仓储物流、研发教育、商住休闲为一体的综 合性国际商务中心。,周边项目介绍,大上海

17、国际商贸中心（已售罄）,中茵国际商务花园,地址：绿地大道、徐公桥路交汇处开发商：江苏中茵置业有限公司占地面积：34217.1平米建筑面积：88887万方容积率：2.3开盘时间：08-5月 交房时间：09-10-30物业类型：围合式布局概念的现代商务花园办公建筑价格：8200元/平方米（不包租），14000元/平方米（包租）面积：主力户型50-60平米层高：7层销售模式：分包租5年和不包租两种，其中包租年回报率8%项目定位：集创业办公基地、总部办公基地、白领俱乐部以及高档特色商业中心等为一 体的现代服务业示范园。,周边项目介绍,永泰国际大厦,地址：昆山市花桥镇312国道南南侧，外青松公路西侧开发

18、商：昆山市曹安供销有限公司占地面积：3590平方米建筑面积：27044平方米容积率：7.4物业类型：19层写字楼价格：8800元/平方米（5年8%收益率包租）面积：70130平方米自由灵活户型配套：硅湖大学、华东台商子女学校、中福会幼儿园、中行，工行，建行、同济大学附属医院项目特色：距离11号线墨玉路站800米左右，全现房，包租5年，8%年回报，前两年投资效益直接返还。项目定位：低成本商务中心小户办公。,周边项目介绍,亚太广场（期）,地址：兆丰路18号开发商：江苏美乐地房地产开发有限公司占地面积：32513.60平方米建筑面积：150000平方米容积率：4.07物业类型：1幢26层高层。4层商

19、业群房，22层办公价格：5-16层标准层高均价9200元/平方米，17-25层4.8M层高均价15000元/平方米面积：50-70平方米优惠政策：入住企业享受政策支持与三年免税三年减半的特大税收政策配套设施：希尔顿五星级酒店，1500亩中国国际采购中心，1800亩颖奕高尔夫球场，易买得锦江之星，麦当劳，肯德基，五星电器，医院，学校等项目定位：亚太广场是商务城首个集办公、娱乐、商业、会议为一体的标志性综合商务 项目，期办公楼已入住全球500强凯捷集团、华道数据等众多著名企业。,周边项目介绍,上海捷座,地址：昆山市花桥镇和丰路333号开发商：第一上海置业（昆山）有限公司占地面积：30000平方米建

20、筑面积：120000平方米容积率：4.06物业类型：酒店式公寓、写字楼价格：6500元/平方米面积：40118平方米配套：花桥中心医院，易买得，苏宁电器，工行，农行，中福绿地幼儿园项目特色：距离11号线墨玉路站500米左右，以及陆安高速、102、222路等多条交通线路到达市区各方向，距离安亭汽车城500米左右。项目定位：商务城内高标准写字楼。,周边项目介绍,中寰广场,地址：曹安路与曹新路交叉口开发商：昆山中大房地产开发有限公司占地面积：15589平方米建筑面积：83894平方米容积率：4.8物业类型：2栋26层建筑，一栋办公，一栋公寓，住宅建筑面积为33079.36平方米，商业办公用房为：40

21、700.55平方米价格：8500元/平方米面积：100170平方米（可自由分割）配套：华联超市，易买得，苏宁电器，工行，农行，绿地国际学校项目特色：大堂挑高14米，比金茂大厦高3米9，比恒隆广场高5米；由世界五大行之一世邦魏理仕担任物业管理；在5A标准配置的智能化系统基础上，突破性的采用六类非屏蔽光缆布线系统，光纤入户，并真正实现无线网络全覆盖。项目定位：商务城内高标准写字楼。,周边项目介绍,周边项目介绍,壹克拉,地址：花安路99号，312国道花桥收费站向西300米开发商：苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司占地面积：9900平方米建筑面积：69000平方米容积率：5物业类型：地上28层，地下2层，

22、13层为商业层 429层为公寓层.价格：9200元/平方米（尚剩高区），毛坯房面积：50平方米左右，70平方米左右项目特色：70年产权住宅，采取酒店式管理，61.6%绿化率，电梯间设置连廊空中花园,周边项目介绍,中城花桥国际,地址：曹浦路188号开发商：中城集团昆山盈桥房地产开发有限公司占地面积：238588平方米建筑面积：357790万平方米容积率：1.5物业类型：联排别墅、5层花园洋房、小高层及高层公寓、商业购物街 价格：SOHU公寓7500元/平方米（售罄）联排别墅200万300万（待定）面积：SOUH公寓50平方米左右，联排别墅250平方米左右项目定位：商务城内综合住宅小区，物业类型多

23、样。,周边项目介绍,鑫苑国际城市花园,地址：绿地大道南侧近A30开发商：昆山鑫苑置业有限公司占地面积：20万平方米建筑面积：60万平方米容积率：2.6物业类型：22栋33层高层，1栋18层高层，3栋4层多层花园洋房，配套商业面积约1万平方米价格：8200元/平方米面积：70%90平方米以下，三房120-140平方米，花园洋房140-160平方米项目特色：建筑密度低，周边配套设施齐全项目定位：西上海，为年轻的新上海人打造的原生态住宅小区,周边项目介绍,地址：徐公桥路东侧、绿地大道北侧、光明路南侧开发商：昆山国瑞置业有限公司占地面积：49224万平方米建筑面积：160964万平方米容积率：2.8物

24、业类型：高层公寓价格：8200元/平方米面积：一房54平方米，二房94平方米，四房147平方米项目特色：2+1户型，项目配套完善,上海裕花园,周边项目介绍,常发香城湾,地址：绿地大道1333号花园路口开发商：昆山常发置业有限公司占地面积：186623平方米建筑面积：318099平方米容积率：1.7物业类型：小高层、高层、花园洋房、联排别墅价格：高层8000元/平方米，花园洋房9500元/平方米（待定）项目特色：综合住宅社区，物业类型多样，配套齐全，紧临绿地香榭丽大道,周边市场总结（办公部分）,租售办公项目分布在交通干道312国道两旁；办公物业形态以传统高层办公为主，其主要分布在近上海郊环线A3

25、0和312国道两旁；其次低层花园办公主要分布在国际商务城内沿312国道和绿地大道往西的纵深区域内。项目体量在10万平方米左右，多数低于10万平方米。基本以小面积SOHO为主，面积在50平方米左右，销售均价在7500-9000元/平方米；有包租或有2层使用空间的单元售价在1200015000元/平方米左右，销售情况良好，基本售罄，已成交客户80%为投资客，2010年推盘量不多。办公楼可整层打通分割的项目09年中进入销售阶段，单元面积多控制在50150平方米左右，可自由分割，售价在60008500元/平方米，目前去化情况在40%左右，自用、投资各占50%。客户群上海客户占60%、昆山30%、苏州1

26、0%，部分SOHO项目上海客户占90%。办公物业对入住企业均可享受到商务区政府优惠政策。,住宅项目位置多集中在绿地大道南侧，北侧现有项目为上海裕花园和中城花桥国际。住宅项目体量都比较大，开发周期长。物业类型齐全，基本能覆盖客户各层次需求。目前，高层住宅售价在8000元/平方米，花园洋房售价在9500元/平方米，别墅售价在11000元/平方米。开发已近5年的绿地21城为区内标杆楼盘，绿地大道两侧配套齐全，为周边楼盘积聚不少人气。已成交客户中80%为上海客户，多以投资为主。小高层、高层销售情况良好，现可售单元不多，2010年区内推盘量大，各类型物业均有。,周边市场总结（住宅部分）,昆山总部基地项目

27、,中邦MOHO,地址：城北长江北路888号（京阪路口），距苏昆太高速出口200米 开发商：中邦投资开发（昆山）有限公司占地面积：18万平方米，一期占地5万平方米规划：一期推出32栋，2010年3月交付，共分3期物业类型：商务写字楼，地下1层，地上2层或3层面积：A户型地上1265平方米，地下470平方米 C户型地上815平方米，地下320平方米 可分割单套面积3301700平方米。价格：5000元/平方米销售情况：目前签约客户10几户，上海、昆山、苏州均有，知名企业没有项目特色：MOHO系列，项目中心约10万平米的天然湖泊，配有私密高级商务会所项目定位：打造昆山全新的商务理念即商务办公、休闲度

28、假、会馆接待、企业形象 等多位一体的商务模式，对软件相关业务公司有政策优惠措施,昆山总部基地项目,中邦MOHO户型图,中邦MOHO户型图,昆山总部基地项目,昆山总部基地项目,地址：城南项目南侧为312国道、西侧为339省道开发商：昆山纯高投资有限公司占地面积：377.6亩，一期开发102亩建筑面积：约35万平方米物业类型：5层楼独栋写字楼为主、酒店式公寓、小面积办公面积：独栋商务楼12002000平方米，小面积办公楼58200平方米，酒店式公寓3050平方米。价格：独栋商务楼7200元/平方米，小面积办公楼6800元/平方米销售情况：台湾加盟产业中心入住吸引台湾连锁企业，知名企业有永和豆浆华东

29、总部、85度C，真锅咖啡等。项目特色：入驻园区的企业享有独栋企业办公楼的冠名权，商业配套白领街区，打造成昆山第一家面向台商的一站式消费街区。项目定位：集办公、贸易、展示、研发、生活为一体的综合型的独栋式商务集聚区。,联邦国际现代产业服务园,联邦国际户型图,昆山总部基地项目,昆山总部基地项目,联邦国际户型图,现代广场（MP),地址：昆山市玉山镇开发区伟业路8号开发商：网进投资发展有限公司占地面积：18100平方米建筑面积：103000平方米容积率：5.69物业类型：甲级写字楼价格：10500元/平方米面积：551480平方米（可分割）配套：柏庐公园、利得商业街、昆山葛江中学、虹桥医院项目特色：现

30、代广场为5A甲级纯写楼，以一流的纯商务办公环境，让您完全摆脱商住楼办公的尴尬。昆山首个五星级酒店标准精装修大堂，十米挑空设计，标准层层高3.6米。项目定位：建筑在财富之上的国际商务港，成为昆山的标杆。,昆山办公楼项目,曼哈顿国际,地址：昆山市玉山镇前进西路与白马泾路交汇处开发商：超华投资发展有限公司占地面积：8316平方米建筑面积：25198平方米容积率：3.03物业类型：甲级写字楼价格：9800元/平方米（装修）面积：401150平方米（可自由分割）配套：超华欧尚购物中心、中山路商业街、第一人民医院、玉峰实验学校、工行、建行项目特色：昆山市中心城区已建和在建写字楼项目中配套标准最为高档的5A

31、甲级写字楼。总高99米，外加昆山唯一的高层旋转餐厅，是目前昆山市中心城区最高的标志性建筑。项目定位：昆山首座都市综合体类的地产项目,昆山办公楼项目,弘基财富广场,地址：昆山市玉山镇昆山市前进东路顺帆路交界处开发商：昆山东之信房地产开发有限公司占地面积：34286平方米建筑面积：98380平方米容积率：2.5物业类型：四星级酒店、公寓、低密度办公、集中商业价格：6000-7000元/平方米面积：100300平方米配套：超华欧尚购物中心、中山路商业街、第一人民医院、玉峰实验学校、工行、建行项目特色：集中商业4层；酒店式公寓27层，低密度办公4-6层，尽享桃花江、金鸡河及黄浦城市公园得天独厚的水景生

32、态。项目定位：一个集购物、餐饮、购物、娱乐、四星酒店、公寓、办公等功能为一体的“一站式”消费场所。,昆山办公楼项目,隆祺丽景国际,地址：昆山市玉山镇前进路东路与黄浦江路交界处开发商：昆山隆祺置业有限公司占地面积：28168平方米建筑面积：180000平方米容积率：5物业类型：住宅、五A甲写字楼、酒店式公寓价格：10000元/平方米（包租）面积：60900平方米（可自由分割）配套：震川中学、中国农业银行、昆山农村商业、宗仁卿医院项目特色：项目由6栋高层项目组成。2栋为5星级酒店，分A座、B座；2栋为甲级写字楼；2栋为酒店公寓；每栋27层。写字楼部分包租3年，年回报8%，在总房款中扣除，也可购买自

33、用。项目定位：昆山东部副中心重要的商办大楼,昆山办公楼项目,昆山办公楼市场总结,未来供应量预估,昆山办公楼市场总结,2009年全年，昆山办公楼市场总的成交面积为24.99万平方米，仅占昆山商品房市场总成交面积的3.78%，总体市场容量不大，成交均价为6311.2元/平方米，基本与商品房成交均价持平。昆山办公楼市场的分布主要集中在：1、中心城区这部分写字楼很多都是由市场需求引发的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。2、开发区前进路沿线临近市政府、科博中心作为城市副中心聚集了相当数量的办公项目，银行、证券交易、政府

34、机关等单位入住比例较高。3、城南区该区域临近出口加工区，配合双铁站的交通枢纽建立，城市规划南扩。主要楼盘有日月星城、利得国际、吉田国际广场和现代广场，入住企业以电子信息等高新技术产业为主。4、花桥花桥国际商务区的设立，且俱佳的地理位置已形成了一定开发规模，以小面积、投资客为主。,市场概况,昆山办公楼市场总结,昆山目前写字楼配置总体水平较低，真正5A级智能化写字楼可以说是屈指可数，纯写字楼项目几乎没有。早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，因此对写字楼需求不足，也造成目前昆山办公楼市场发展相对滞后。随着近年经济形势发展与变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中

35、小企业的冒出，写字楼市场存在一定的发展空间。写字楼的需求和经济、产业结构息息相关，但经济的发展产业结构的调整会有一定的周期，因此写字楼的需求速度相对住宅来说，会慢一些。预计2010年至2011年办公楼市场供应相对充足，且2009年昆山公开招标出让的成交土地中，纯商业用地占14%，因此未来市场竞争相对激烈。,上海总部基地分析,钢领国际,中邦MOHO,上海总部湾,上河商务园,浦江智谷,总部1号,大业领地,名企公馆,慧创国际,A5,台鼎中小企业园,机场,财富兴园,印象钢谷,盛创科技园,重要总部基地项目分布图,总部基地项目,总部基地项目,总部基地项目销售情况汇总,以上数据来源于同策研究,总部基地项目总

36、结,上海总部基地项目多位于A20外环甚至是A30郊环以外区域；建筑形态以7层以下低层和多层为主，且多为5层以下；排列呈现独栋，双拼和三拼等别墅形态；单套面积多在1000平米以上，少量为200-600平米；较大面积设置抬高了潜在客户进入的门槛；靠近所在区域内特色产业园区且定位指向性与特色产业园密切相关的项目租售和经营情况较好，如宝山紧邻宝钢的印象钢谷和钢领国际；而多数无鲜明个性的总部基地项目则租售和经营状况相对差很多。,面积大，去化抗性强上海总部基地市场整体不景气，销售周期长,项目整体定位,定位思路,定位思路,昆山的制造业发展十分迅猛，它的生产性企业已经达到一个高度，但服务业所占的比例却大大低于

37、全国中等城市的平均水平，从这样的现状来看，昆山应该发展现代服务业。发展现代服务业将在制造业之后成为昆山经济发展最活跃的要素。作为一个制造型城市，昆山有大量的为大型知名企业服务的配套企业，他们对自有办公空间有个性需求。在昆山，为企业提供自我的办公空间产品并不多见，高层写字楼因为地块空间等原因，因此低密度的办公空间应运而生。在商业用地上可以做项目相关的商业配套，工业用地是不能做的，商业用地项目同时具有产权分割比较方便的特点。就企业方面来讲，是要投入成本的，商业用地的产品可以办理按揭，在一定程度上可以帮助企业降低投入成本。,总体市场需求,区域特征：以世界级制造业为依托、依傍上海的国际商务后花园苏州和

38、昆山强大的制造业基础，世界500强企业众多；受上海辐射影响显著，是上海名副其实的后花园；政府高起点实施的花桥国际商务城规划，优惠政策多且优惠幅度大。项目属性：地块便于规划，水资源优势地处国际商务城规划的总部基地内，入住企业可享受多项优惠政策；基础配套设施仍在完善中，未来大交通优势明显；地块方正平整，面积适中，有河流资源。市场情况：总部办公市场竞争激烈，周边项目分割成小面积出售规避风险商务城氛围尚不成熟，周边办公项目基本采取小面积分割出售的应对策略；项目周边及上海郊区聚集了众多大面积花园总部办公项目，大面积产品市场竞争激烈且销售情况不理想。,定位思路,定位策略灵活定位策略规避风险,市场启示,项目

39、属性,区域特性,差异化竞争，发挥价格优势，打造精致小户型花园办公产品。,充分利用水资源丰富项目景观系统,上海商务后花园昆山的成本优势,项目定位,定位思路,项目周边沿312国道和外青松公路两侧聚集众多楼盘，已形成一定氛围和市场知名度。此类楼盘以SOHO高层项目和纯办公写字楼为主，销售情况良好，特别是SOHO项目基本售罄，且2010年推盘量不多，以消化剩余房源为主。总部基地概念楼盘无论是昆山和上海，由于单套面积大、总价高且很多项目自身定位模糊，销售情况不理想。,本项目占地253亩，考虑分两块开发，设三个出入口。靠莲青路和徐公桥路侧规划高层SOHO和可分割单元办公楼，沿街商业配套。靠312国道规划花

40、园式办公房（地上三层，局部四层，附加半地下室空间），控制单套面积在180300平方米，走小别墅花园办公房路线，区内设置商务及生活配套设施。,整体定位,以昆山强大现代制造业为基础、依托上海强大市场吸力、服务于生产性企业的,创智型现代服务业基地,客户定位,利用项目对入住企业税费减免的低门槛优势项目较上海同等地段办公产品的价格优势及未来便利的交通及法律等软硬件配套优势，扩大项目辐射范围吸引对办公区位无明显偏好的创智型企业和青年创业者入住在行业选择上偏重于信息、设计、广告、咨询、配套服务等行业。,上海、昆山本地及苏、锡、常地区投资客户群,产品定位,利用项目自身优良地块条件和临河资源优势，打造生态型景观

41、花园办公产品,丰富建筑样式,创智型现代服务业办公场所,时尚内部空间,生态型景观设计,部分挑高设计局部错层设计,水景系统绿化系统,挑高5.0米,水绿交融层次分明,高层soho产品,花园办公楼,180-300平米,35-60平米,小高层办公楼,50-120平米,产品定位,SOHO办公是小型企业者创业的摇篮，由于其低总价，也是众多投资者的首选。,花园式办公：成功+实力+形象花园办公是一种全新的办公理念，是对传统办公项目的提升，随着社会的发展，传统高层办公上下电梯拥挤、停车困难、楼层里人员密度大等问题会越来越明显，而这些在花园式办公楼里都可以得到解决。”花园办公环境优美，更加人性化，还有一点是可以更好

42、地彰显企业的形象，就像自己从原来的高楼搬到别墅里面一样，有一个品质和品味提升。此外，在传统办公大楼里企业的形象很难展示出来，在花园办公楼里，你可以直接把企业的形象和LOGO打到办公楼的外墙上，即是企业形象的展示，也是企业实力的象征。,产品定位,产品突出花园生态办公概念，具体表现在：小区绿化布置层次丰富花园办公房做立体花园效果配套商铺顶层做空中花园SOHO高层电梯间设置连廊空中花园水景广场和小区道路相结合客户能切实感受到置身花园办公的与众不同,产品定位,立面效果图,内部装饰效果图,SOHO效果图,SOHO效果图,产品定位,花园式办公房,产品定位,空中花园效果图,道路绿化效果图,产品定位,产品定位

43、,水景效果,项目经济指标测算,规划方案,SOHO高层（25层）,小高层办公（16层）,花园办公（34层）,水景广场入口,SOHO主入口,次出入口,规划方案说明,项目总建筑面积约25万平方米，根据市场销售情况建议：本项目花园办公房10万平方米（占地10万平方米规划）高层SOHO五栋25层，每层面积1000平方米，共12.5万平米，小高层办公楼2.5万平方米 总计15万平方米（占地68967平方米）考虑沿街商铺面积1万平方米，实际可售面积为14万平方米,规划方案,基准价格定位思路,定价方法：,根据区域在售竞品，通过区域竞案和本案的区位、环境、规划、配套、交通、产品等一系列参数对比，来确定本案基准价

44、格,可比案例：,花园办公项目,SOHO项目,联邦国际,中邦MOHO,中城花桥国际（别墅）,中茵国际商务花园,亚太广场,壹克拉,SOHO高层基准价格,SOHO高层基准价格,花园办公基准价格,花园办公基准价格,花园办公基准价格,考虑到昆山花园办公项目少，且与本项目区位不同，为保证测算的准确性和可参考性，故引入另外一种测算方法：,在同等区位中得出花园办公房与住宅楼盘的价格比系数,总部花园办公房销售情况良好周边住宅楼盘处于3KM半径内，且有一定体量规模住宅楼的物业形态为高层、小高层,测算目的：,样本条件：,测算公式：,本案花园办公楼价格=周边在售住宅楼价格*价格比系数,花园办公基准价格,样本测算表,本

45、测算方法得出的本案花园办公楼价格=8250元/平方米*0.83769=6911元/平方米,花园办公基准价格,通过周边竞品楼盘得出花园办公价格为：6474元/平方米 通过价格比系数得出的花园办公价格为：6911元/平方米,平均加权值得出本案花园办公价格：6693元/平方米,本项目基准价格确定,考虑到可比项目在报价上的折扣优惠在测算价格上以9.8折计算 独栋花园办公 6693*98%=6559元/平方米 SOHO高层 7980*98%=7820元/平方米,考虑到项目体量达到25万平方米，销售周期在3年左右，销售周期内价格平稳增长，给以测算价格10%的溢价但2009年市场火爆，价格升幅过快，因此10

46、%溢价不计入本次测算,独栋花园办公：6550元/平方米；SOHO高层：7820元/平方米,总销售金额=6550元/平方米*10万方+7820元/平方米*14万方=17.50亿元,成本测算表,成本测算表,项目土地各收益率下的价格估算,按照项目毛利润15%-40%，分别计算上述的 X，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：,按上表毛利率中间段计，建议本项目拿地成本在200万/亩左右,附件：上海重要总部基地个案参考,大业领地,名企公馆,松江西部科技园区,占地:1800亩建筑面积:60万方容积率:1.3集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。,占地：265亩建筑面积：

47、28万方容积率：1.58集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。,松江出口加工区,松江区域内企业总部型项目,占地：278亩建筑面积：28万容积率：1.51首座现代化、商务化、人性化、园林式成长型总部园区。,财富兴园国际企业园,松江西部工业园区,钢领国际,印象钢谷罗森宝商务中心,台鼎中小企业园,宝山钢铁物流园,占地:347亩建筑面积:48万方容积率:2.04以钢铁物流服务为特征的钢铁产业聚集区，成为全国乃至全球最大的钢铁产业总部基地。,占地：600亩建筑面积：40万方容积率：0.98集科研、开发、生产、办公、会议、展示、生活、休闲和综合管理服务为一体的高配置、智能型、新兴现代化

48、的综合性商务花园。,宝山工业园,占地：250亩建筑面积：21万方容积率：1.24集生产、科贸、研发、办公为一体的花园式厂房成为上海北翼重要的货物集散地。,宝山工业园,宝山区域内企业总部型项目,闵行嘉定区域内企业总部型项目,占地：150亩建筑面积：16万容积率：1.6区域科研技术与先进制造业发展转化平台。,盛创科技园,嘉定徐行镇,慧创国际,占地：6746亩建筑面积：420万方容积率：0.93知识化、生态型、枢纽及生产性服务业聚集区，吸引公司总部、营销、研发、设计中心，成为长三角企业总部基地首席。,江桥现代物流园区,总部1号,占地：500亩建筑面积：42万方容积率：1.26集研发、设计、展示、贸易

49、、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。,闵行颛桥向阳工业园,中邦MOHO,上海总部湾,埔江智谷,金桥出口加工区,占地:180亩建筑面积:7.3万方容积率：0.6集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。,占地：1400亩建筑面积：150万方容积率：1.61集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。,南汇康桥工业区,占地：1100亩建筑面积：88万方容积率：1.2集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。,埔江工业园,占地：225亩建筑面积：10.4万容积率：0.47首座现代化、商务化、人性化、园林式成长型总部园区。,上河商务

50、园,南汇工业区,浦东南汇区域内企业总部型项目,沪杭高速公路,大业领地,沪杭高速公路,大学城站,松江新城站,交通状况轨道9号线 A8沪杭高速公路 A30同三国道 距离上海市中心40公里 距离上海虹桥国际机场22公里 距离上海浦东机场68公里 距离洋山深水港口60公里,路面状况双向6车道柏油马路,车行非机动车行人行分 开。道路基础设施配备良好。,交通环境,大业领地,周边环境,广富林路,鼎盛路,文翔路,主要入口,次要入口,一期,占地:1800亩建筑面积:60万方容积率:1.3均价:5300元/建筑设计:规划设计美国MG2建筑设计公司 上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司,大业领地,园区内部交通动线,