华东大厦策划方案.ppt

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1、华东大厦策划方案,讨论稿二0一二年三月十日,问题,设计建议,价值梳理,战略定位,销售策略,广告策略,服务内容,问 题,还是从问题出发,写字楼的标准是怎样评价的,问题,5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；办公智能化系统(OA)：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数

2、字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。,5A写字楼的标准是什么,问题,住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。思考：地块具有什么样的属性，以现有状态和未来规划判断，可能卖给谁？客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？基与地块、客户、竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？,问题,问题,生产工具提高生产力投资工具保值、增值经营效率区位和配套资源：这个区域

3、是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路等）更近？形象（面子）这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？必备指标：广场立面大堂（含物业管理公司）电梯间电梯品牌公共走道洗手间；可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会所经营成本这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性；可选指标：会议中心、空中花园、生态办公等。,问题,写字楼客户普遍关注什么？,普遍关注：物业形象及写字楼档次；对网络、空调等设备具有自身行业的

4、要求，是否满足日后公司经营；物流类和电子通讯类公司：比较关注行业的聚集；金融类和服务类公司：比较关注行业相关客户群的进驻情况；服务类：关注舒适的办公环境；实业类：是否经济实用；,问题,不同行业关注点有什么不同？,认识一个问题。谁在买中心区写字楼？他们为了实现自己的目标与追求：始终在寻求一个又一个的发展平台其中，当然也包括昌吉中心区,问题,完善的规划、企业形象提升资源聚合、与实力伙伴为伍这一切，就是昌吉中心区所能赋予的,在昌吉，他们为什么选择中心区？,问题,怎样建立写字楼的高端形象?,做比较定位，也能确立一定形象优势纯粹产品力的诉求，在写字楼推广中也被广泛使用,但以上几种方式都不适合华东大厦，我

5、们的区域、产品、客群都有其特殊性，必须走一条适合华东大厦的差异化形象包装之路。,问题,设计建议,考虑因素：气势恢宏、理性简洁、材质高档、易于查询、动线流畅建议要点：空间三维视野开敞；材质采用高档大理石、花岗岩、天然石材、搭配和谐、简洁现代，以浅色系调性为主；自然阳光透过天面，室内光线明阳光可以透过天面或立面幕墙，使室内光亮；有接受咨询的商务前台，公司水牌、大厦平面功能指示图、触摸显示屏或电子显示屏查询提供的服务指南等；内部到首层候梯区路线简单、无交错。,设计建议,大堂装修,在于向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及办公面积的高使用率。写字楼的使用面积，大致是70%，这是大家知道的。但要做到70

6、%也不是那么容易，尤其是高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把30%的核心筒设计好，才能保证70%的使用面积。,设计建议,核心筒设计,电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由 个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合；电梯的具体设置要求无明确标准，根据实际经验及写字楼等级，可以估测出：1、顶级写字楼 3000-4000平米/1000Kg客梯2、甲级写字楼 4000-5000平米/1000Kg客梯3、乙丙级范围 5000-8000平米/1000Kg客梯4、电梯平均等候时间：顶级写字楼一般不超30秒

7、，甲级写字楼一般不超45秒,设计建议,写字楼客梯设置,建议在地下2层做立体车库(见下图)规划要求写字楼1000配置6.5个以上车位；总建筑面积27600平方米，预计需配备180个停车位；,设计建议,写字楼停车位（库）,考虑因素：光线柔和、指引清晰、无障碍、疏散快速建议要点：宽敞、不压抑；明亮，灯光亮度可随自然光智能调节，安装消防应急照明灯；高档石材地面和墙面，高档吸音材料吊顶，材质和设计风格与装修风格协调；房间标识指引清晰，悬挂明显；通道无障碍物阻挡；防火门易被开启；在关键位置能看到清晰的疏散指示牌，内打光，即使停电也能看见；,设计建议,公共走廊装修,考虑因素：光线柔和、干冷清爽、空气清新、人

8、性化设计建议要点：标识指引清晰，悬挂明显，与办公室门口要有分隔距离；空间尺度适宜，设施足够的蹲位，不会长时间轮候；整体简洁明快，材质和设计风格与装修风格协调，高级瓷砖或石材墙、地面；光线柔和，节能灯，智能自动感应控制亮度；自动感应、自动清新空气、自动冲洗等现代设备的应用；设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜；数量指标：根据规范，男厕每 40 人设置一个大便器，每 30 人设置一个小便器，每 40 人设置一个洗手盆；女厕每 20 人设置一个大便器；每 40 人设置一个洗手盆，高级别写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，可以一厕一盆。写字楼预估总办公人员：

9、按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积27600除以15约为1840人（整栋满租的办公人员）。,设计建议,卫生间装修,考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感。建议要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强。,设计建议,公共导视系统,现代写字楼应充分突出以人为本、人性化的设计原则，做到高效、先进、适用、安全、环保、节能，全方位地达到国际先进水平。以自然生态环境作为办公楼的设计主题，反映了人、建筑、自然之间的和谐关系，建立一个“活”的建筑、“生”的办公概念。一般从以下角度打造：外部景观（水幕墙、花坛、喷泉、绿地、盆栽）大堂景观 空中花园（空中花园集中设

10、置在三层楼顶，采用立体排布，对客户感知和资源共享具有优势，吋时也对单元的个别溢价产生不同的影响。）部分楼层室内景观,设计建议,景观,会议中心：建议配会议中心，且分大、小会议室，大会议室一般作为培训、企业集会用，小会议室一般作为正式的商务洽谈使用，会议室面积大小不等；会议中心面积：建议会议或多功能厅的面积（920平米）写字楼预计总办公人员（）平米人；（写字楼预计总办公人员1840人。）会议中心设备：中心区除配备基本的投影设备、音响设备等基本会议功能外，还具备远程视频、投票系统、现场包装等升值服务，部分会议室还可提供电话会议的功能；会议中心位置：会议中心多利用写字楼转换层或避难层设置；会议中心目的

11、：配置目的主要是为服务进驻企业客户，同时辐射相邻写字楼企业客户。会议中心租售：建议会议中心由开发商自行持有，由管理公司为进驻企业客户提供租赁服务。,设计建议,会议中心,价值梳理,项目价值分析项目所处区位较好，交通便利;项目所属区域整体形象较好，决定了其售价及租金较为理想；项目配套设施品质卓越，档次较高。华东地产的品牌价值。项目价值提炼交通便利城市中心高层次高品质高性价比高回报率高成长空间,价值梳理,项目概念契合区域版块提升机遇彰显商务及投资理念迎合市场及客户需求,价值梳理,战略定位,赢得先机、把握先机、抢占先机,本案的核心战略方针,战略定位指导思想,项目形象定位为：昌吉市中心标志性智能大厦,项

12、目定位：高尚商务形象，创新价值领地,战略定位客户定位,功能分区建议：地下2层为停车场，建议以立体车库方式进行建设地下1层为高档酒吧地上1层为银行、便利店、快餐、写字楼大堂、商务中心等地上2层为银行办公室、高档餐饮会所地上3层为商务休闲、健身中心、教育培训机构等地上4-18层为写字楼（）,战略定位功能定位,华东大厦代表目标客群的新期待,目标客户群定位从企业性质定位：入驻昌吉的国内外大型企业，本地大型企业，有实力的私营企业从企业类型定位：煤化电等大型企业、本地制造业企业、房地产开发公司、金融证券公司、保险公司。一句话：与华东大厦有着各种地缘关系的中小企业,战略定位客户定位,战略定位客户定位,什么是

13、中小企业：1.按国际惯例，一千人以下的企业都通称为中小企业2.中国700万工商注册企业中，98%是中小企业3.不断创新，主动应对变化的企业,核心客户中小企业中的集团客户企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业需求特征：注重物业产品内在品质处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全提供良好的商务服务品牌物业管理大面积的办公空间追求物业形象和售价之间的均好性,战略定位客户定位,辅助客户自用散户企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型中小企业。需求特征：注重物业外在形象处于市中心，交通便捷、配套齐全较高的实用率现代办公配套多在项目处于准现房后购买,战略定位客户定位,辅助客户投资客户客户来源：以国

14、内、乌市、昌吉州各县市为主需求特征：注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性有较高的、稳定投资回报率良好的经营管理注重开发商品牌和信誉一般会在期房阶段购买,战略定位客户定位,战略定位客户定位,他们是新疆企业“金字塔”塔底的基石，他们在就业、税收等方面，起着不可替代的巨大作用。他们的创业自豪感，已被巨大的责任感所代替。他们的生存发展主要依赖于专业化生产、特定细分的市场、产业 价值链中的比较优势、企业主个人德才等四个关键因素。他们接受理性思想熏陶他们向往中心区很久他们对企业的未来抱有绝大信心,客群特征,经营成本比较 企业发展的全新平台便利与商机楼盘的综合素质商务环境,超高性价比地标级商务平台交通便利的

15、核心地段5A级标准写字楼配套与生态环境的奢华标准,战略定位客户定位,华东大厦足以承载中小企业发展的全新高度,进驻中心区的第一平台,中小企业提升企业形象的平台中小企业低商服成本，高效智能办工平台中小企业充分享受中心区顶级商服配套的平台中小企业迈向百年基业的起飞平台,战略定位客户定位,根据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“

16、龙头”地位，以楼盘所处第一区位、5A级智能系统等设施质素及物管公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的“翘楚”、“枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入主华东大厦办公而自豪。,战略定位市场推广定位,售价：均价元/M2，虽然此价格仍为昌吉市写字楼最高价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，此价位应该是华东大厦的价格突破点。价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差租价：起租元/M2，层差1元/M2，即均租约元/M2，另管理费元/M2（含空调费）,战略定位价格定位,项目价格定位,销售策略,本项目推广四大突

17、破口区位优势、交通优势突破（略）。项目质素提升，硬件、装修、软件等方面都可强调其与众不同，如知名物管公司管理，星级服务，可为买家免费提供举行企业和产品展示会的场所等。付款方式的突破，市场大环境不好，注定该项目要做成功必须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，采取五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。,销售策略,总体营销策略以改变区域形象，提高项目知名度为主要营销方向，重点做好“高端产品品质与高档区域形象”之间的结合，树立购买者信心；以集团客户为突破方向，提升项目知名度

18、和美誉度，通过散户购买来获取项目价值最大化。,前期预热市场，以政府口吻炒作板块价值，提升区域形象；现有案名以大厦后缀，混于周边项目，不够醒目，建议对案名做以调整，体现项目大气、高档之形象，如华东商务广场、华东中心等。强化现场包装，尤其是售楼处和样板房的建设，弱化周边环境的劣势，在项目外立面暂时不能体现的情况下，以其体现项目品质；以华东的客户通路来储备客户资源；前期去化目标以集团购买（整层客户）为主，推盘在高层；散户购买控制在低层。,销售策略,实施战略建议,一般阶段划分为四个阶段：第一阶段：寻找客户订作式出产(项目导入期)此阶段为顷目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，

19、此阶段的义务是找到合适的公关人员，积极寻找对地块所属区域有办公需求的企亊业单位，订做式出产。该阶段一般连续到项目破土动工。,销售阶段,写字楼的出售,第二阶段：寻找大型客户入行整售(项目寻入期)主要任务：提升区域形象、点对点直销导入集团客户+散客前期积累此阶段项目处于施工初步阶段，鉴与写字楼买家偏向于购置（准）现楼的特色，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程篡改余地较大，仍旧可以满足客户的个性化需求，所以在此阶段应自动招商肯定大客户名单，多通过小组公关寻找大型客户整售会谈，并在友好协商下满足大客户在工程构造、企业冠名等合理且可行的需求，促成成交，从而下降开发商的资金压力和规避市场风

20、险。第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣扬的意义在于对项目入市预暖，引起社会关注，为后期宣扬及销售做铺垫。本阶段一般以企业策划为重要宣扬方法。推广策略：对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。以新闻炒作为主要宣传方式，以特定专业媒体为工具，为求新闻真实性，建议借政府、专家口吻。,销售阶段,第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)主要任务：宣传产品品质、大客户引进带动全面散客跟进在此期间，已取得预售证，项目以准现房姿势推向市场。开盘期，此阶段进一步扩大项目知名度，有了销售义务，需进一步增添了硬性广告，且广告宣布频率也有所增添，这是广告宣布的第一个暖潮，同时也标记着强销期的开端

21、强销期，综合应用大众媒体(报纸、广播)进一步晋升产品形象，各项销售工具全体到位，此时的广告投放以硬性广告为主，针对重要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时施铺软性文章的理怅诉求配合宣扬，为后期工作做筹备。,销售阶段,第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(连续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，现房入住阶段，一般此阶段以散售为主，租赁为辅。运续期重要广告策略为：应用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消耗者的记忆度，加强买家和潜在消耗者的信念。收尾期重要采取脉冲式宣布策略，减少宣布频率，但维持较长的宣布时间，大众性媒体广告宣布较少，专业性媒体较多。

22、写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏，因此一般写字楼的推广都重要是为第三阶段服务。,销售阶段,据调查，83%的投资者非常关心所投的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公的经验人士，他们更关心大楼的电梯等待时间，是否配置了健身馆、休闲吧、有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼租售率的直接因素。随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，更多地关注写字楼的内部“品质”。今后的房地产发展格局多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。,“品质”卖点制胜,销售阶段,现场接待(坐盘销售)现场接待是房地产销售工

23、作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。,销售方式,直销 专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企亊业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇

24、到恰当的展会去派发项目资料，有利于项目销售。扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派法项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。小组公关模式：是由销售代表销售主管销售经理公关经理总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售答略。展销会：展销会写字楼项目一般少有参与，不过有时候可以作为一种宣传工具，来增加项目的知同度。,销售方式,DM邮寄对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武

25、汉租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。DM邮寄内容：华东大厦单张简介、华东大厦投资秘笈。DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。,销售方式,网络营销随着信息时代的到来和电子商务的发展，利用 internet 网络资源，进行网络营销。不少开发商都在互联网上注册网站，为企业和产品进行宣传和推广。随着电子商务进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空 间的营销策略。网络营销优势亮点提炼：1）通过互联网双向交流，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，全方位的展示企业形象和产品形象，为客户提供多样化的选择为潜在客户提供方便。2）网络营销属于低本的直销联系渠道，在

26、具有面广的影响下，有效的控制营销成本。3）互联网架设了发展商与客户的直接联系渠道，通过网络为客户提供服务，例如提供多种装修方案供客户选择，或者客户提出要求，发展商组织装修公司为客户提供专门方案。4）通过网络能够为客户提供良好的售后服务，为客户提供咨询服务增加客户满意度。,销售策略,公关营销写字楼的市场不能过多的依赖传媒广告。而更应该主动出击，寻求积极的公关策略。当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系营销思想的体现。产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效直至超越，唯独品牌价值是无法替代的，这与客户紧密相关。操作1、组建公关团队由于办公楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事，

27、投入也大，购买行为是十分理性和谨慎的，对于产品需要全方位的深入了解。客户组要覆盖销售部全员，并有市场、工程等相关部门人员参加或支持，甚至公司领导出面。对一个较大的楼盘而言，应该由若干个客户组，每个客户组中必须有一个具备谈判能力的人为核心组长，分配任务数，并相互竞争。针对写字楼客户进行公关，也是企业实力、规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。操作 2、侧重公关目标 写字楼的目标市场主要为企业客户，注重目标的寻找和选择，这样既可节省盲目的广告投入，又可提升目标的有效性。操作 3、制定公关策略在目标公关的同时也同样要考虑企业的群管关系，这样就可加强有效目标客户的搜寻、调研，

28、在了解客户特征、需求以及竞争对手等情况的基础上，制定相应的公关策略和计划。操作 4、构造双向沟通渠道重视消费者导向，强调通过开发商与客户双向沟通，建立稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争力。操作 5、注重客户需求从客户角度安排经营策略，充分研究客户需求，努力加强与客户沟通，实施关系营造。,销售策略,写字楼的促销：因为写字楼交易谈判周期相对长，不可控因素相对较多，死单的风险也相对很高。所以一定的促销斱式让其在最短时间内成交就变得尤为重要。折扣：写字楼客户一般比住宅客户理智很多，所以付款折扣是促进客户最终成交的最佳辅助手段。变相折扣汇总：发相折扣是抛除价格折扣之外，发展商给与客户的一种优惠

29、手段。如冠名权、装修等其它优惠。采用这种方式可有效的促使意向客户在一定的优惠或变相折扣的刺激下产生购买意向，早下抉择。而在写字楼变相折扣中对购买方决策者的公关就变得尤为重要。,销售方式,写字楼的出租由于写字楼的资金压力较大，所以一般写字楼都采取以售为主癿经营方式。但出租经营方式有远期收益较高的特点，也促使一些有实力的开发商把出租作为其经营形式。租赁期目前租赁期在35年居多，规定不超过十五年；一般配合3%5%的递增（以最终商定为准），在经济环境不明朗的环境下，租约期限可缩短，出现1-2年的短租现象。,销售方式,租金写字楼租金一般都会随着入住率的降低而下调，但是写字楼为维持其对外形象，更改报价会有

30、一段时间的滞后，但是为了增加其入住率都会有一定形式的折扣。租金的直接折扣：写字楼出租人员会在对来访人员进行“辨认”了解求租人大概预算之后，会在租金上给与一定幅度折扣，是写字楼出租的一种促销方式。,销售方式,变相折扣（免租期、赠送装修、减免应收费项目）写字楼的免租期是指发展商给与客户每年的一定时间的不收租金只收物业管理费的无偿使用期限，现在写字楼出租市场上免租期一般每年为1个月，但是也有的项目为了维持其形象，隐蔽其真实成交价，而把免租期提高一定时限来给客户变相打折。赠送装修是指发展商通过赠送一定的装修或者是装修材料的形式，来降低客户入住时发生费用，给客户变相打折的一种促销方式。减免应收费项目是指

31、发展商通过减免诸如停车位费用、电话接入或移机费用、水电费，水牌费等的方法来给客户的变相折扣的一种促销方式。租金折扣与变相折扣相比，写字楼发展商在促销时更倾向于变相折扣，因为这样可以对外维持一个良好形象。,销售方式,1、优势由于保持了产权的统一与完整性，有利于日后大厦统一经营管理与维护，能使物业形象得到良好的维护与提升。物业具备一定的面积调配弹性，以迎合客户因业务发展需求而对办公面积的扩充要求，有效避免企业因无法在原有楼层或邻近楼层扩租而带来的搬离现象。避免一栋物业，因数量繁多的业主，彼此恶性竞争、竞相压价导致楼宇租金水平的参次不齐。与售价在市场调整期的大幅变化相比，租金变化相对较小，收益稳定。

32、通迆REITS，或银行抵押等多种融资渠道，可拓宽企业融资渠道。2、劣势如出租率不高，物业管理费等收益无法完全收回物业维护成本，则整体运营成本高；相对销售型项目，资金流动速度慢。,租赁模式优劣势,租赁模式优劣势,物业服务策略,付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。,付款方式策略,付款方式策略,针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买华东大厦写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于（从签定买卖合同后计算）每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10，五年回报率为50。同样，该客户可采取五成八年银行按

33、贷方式付款。,付款方式策略,广告策略,宣传主题,第二阶段：形象期,关键词：认知、认同,宣传阶段,影响城市商务格局代表昌吉发表的商界宣言带给城市的终极价值与目标客户的共同价值观是世界标准的,宣传广告语,广告推广语（品牌主张）：,秉世界标准，势撼商界影响力华东大厦5A级写字楼，首席城市经济体经济平台的全球化，势必启动城市全新商务标准。华东大厦，昌吉首个5A级写字楼，同步全球商务经济，举旗超越城市商务力量。以真甲级商务之道融通全球，领导昌吉商界影响力。,主形象篇跨版硬广,宣传广告语,华东大厦旨为商界影响力而来建造，首个5A级写字楼震撼昌吉城市竞争力，全球城市化发展的新课题5A级写字楼，衡量城市综合竞

34、争力的晴雨表华东大厦，国际标准建筑昌吉首座5A级写字楼商务标杆拔天力作，引领昌吉商务集群全面发展,主形象篇跨版软文,宣传广告语,第三阶段：销售期,关键词：认可、认购,宣传广告语,如何让目标客群认可本案的产品价值并激励其完成认购?,宣传广告语,从不服从标准，我们只创立标准华东大厦国际标准5A级写字楼势憾昌吉走在时代前端，不仅需要勇气，更需要高瞻远瞩的创造性。华东大厦，昌吉首个5A级写字楼，以世界标准对接国际一流水平，创立昌吉全新商务平台标准，领先一步带给您前所未见的高端商务体验。,产品主形象篇,宣传广告语,没有一流水准，岂敢妄论商界顶尖作品华东大厦，汇聚国内一流参建单位扛鼎力作 我们坚信，最好的

35、作品总是出自出类拔萃的人手中。华东大厦，联手中国建筑设计研究院、国家工程设计大师、上海建工集团等国内顶尖团队，创造昌吉首个5A级顶尖作品。更以一流水准，影响这个城市杰出的企业领袖。,团队篇,宣传广告语,缺乏综合支柱，高端商务价值谈何说起？华东大厦顶级5A写字楼，超越甲级的商务标准华东大厦，创立昌吉少见的商务经济价值链，全面满足高端商务的各项需求。,配套篇,宣传广告语,商界影响力，来自城市核心力量华东大厦，城市中心商务型首席经济体城市核心，大昌吉高端商务门户第一前沿中心地段、交通（机场快线、高铁、快速路）城市集权中央板块，城市力量中流砥柱。配套（市政机构、金融机构、高端写字楼群、高端住宅群、星级酒店）华东大厦，实力彰显独特价值综合体优势（综合体配套及投资前景）,宣传广告语,大众媒体使用策略,主流报纸：晨报、昌吉日报、亚中广告主流杂志：下午茶、假日旅游现场围墙电梯轿厢分众传媒短信、彩信,宣传媒体,小众媒体封杀渠道,机场：机场高速户外、机场大厅灯箱五星级酒店房卡银行金卡会员账单广告知名商务俱乐部等,宣传媒体,全程企划服务内容,全程企划服务内容,全程企划服务内容,全程企划服务内容,