伟业-小珠山项目第一阶段报告.ppt
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1、青岛小珠山项目整体运营理念及功能定位研究第一阶段报告,伟业顾问针对本项目的研究思路是在对项目背景和基础条件进行初步分析基础上确定的,鉴于本项目规模较大,涉及物业复合,因而项目的基础调研工作也是从青岛城市、旅游、创意产业、项目本体和住宅、别墅市场等多角度展开的。第一阶段报告旨在通过伟业顾问对区域发展趋势、项目本体条件及所在市场环境的研究与理解,对项目整体发展方向和住宅部分定位特征作出初步判断,并为项目下一阶段工作的深入进行提供依据。,报告说明,项目印象,地理位置:与开发区交界行政区位:隶属胶南市灵山卫镇灵山卫:开发区与胶南市交界位置,重要的纽带位置。,距离开发区CBD:2公里距离胶南政府:10公
2、里,本项目位于城市重点发展区“边缘”未来发展属性是什么?,我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户目标为导向,青岛黄岛开发区胶南市灵山卫镇小珠山本案,凤凰岛旅游资源发展目标是什么?本案内部旅游资源的利用?,项目自然资源背小珠“山”,观“海”景,我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户目标为导向,项目印象,复合地产:“旅游”“产业”“居住”,我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户目标为导向,总用地面积:726.47万平方米其中:A地块:114.52万平米,综合用地B地块:243.38万平米,居住用地为主C地块:281.2万平米,旅游用地为主D地块:87.37万平米,旅游用地为主,产
3、业对项目的意义是什么?动漫创意在青岛的发展前景是什么?项目的整体开发模式如何确定?,项目印象,项目体量特征超“大”盘,我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户目标为导向,青岛房地产市场发展状况如何?黄岛房地产发展阶段?市场空间在哪里?,项目印象,项目研究工作的阶段划分,第一阶段(初期)整体运营理念及功能定位,2007/9/28,2007/11/7,第三阶段(终期)项目产品概念规划设计,工作,最终成果,山东及青岛城市发展/宏观经济研究青岛市旅游资源调研青岛市创意产业调研青岛市房地产调研项目地块解析及客户定位,青岛市城市发展线研究旅游发展线研究产业发展线研究房地产发展线研究项目本体研究,提交第
4、一阶段整体定位报告,市调结论回顾项目整体定位及发展战略开发模式判断启动区建议,2007/12/5,至今工作,市场调研阶段,2007/12/19,根据甲方建议深化研究国内典型大盘开发模式调研项目分期研究各方案经济测算比较,提交第二阶段报告,第二阶段(中期)总体开发模式及分期研究,产品概念方案规划设计建议,提交概念草图设计任务书,伟业顾问专案团队在过去的一个月中,围绕客户目标开展了大量调查研究,伟业顾问从小珠山项目现状诊断入手,明确第一阶段核心要解决的问题是什么?,1,项目整体定位?,2,项目总体开发模式?,3,居住部分的市场定位?,居住区与产业区、公园区的互动关系产业区是否动,先动还是后动?公园
5、区如何搭配住宅部分?居住物业自身的开发模式问题高带低?低开高走?,市场定位 首开区的定位,产品建议,第一阶段研究思路,基于本体,寻求项目优劣势,基于房地产市场,发现项目机会,项目整体定位,开发模式假设住宅初步定位,大势分析,看区域发展方向,城市发展线 从整个山东半岛规划的发展来看青岛的城市战略地位;从青岛规划看西海岸的城市功能和发展;从开发区、黄岛、胶南的城市分工明晰灵山卫镇承上启下的功能站位。旅游发展线 从黄金海岸旅游资源对全市GDP的贡献度看旅游对青岛经济发展的支柱作用;从西海岸凤凰岛规划看区域资源整合和纳入大北方视线的时机。产业发展线 从影视之岛和动漫之岛的政策导向看创意产业在青岛市的发
6、展方向;从现状水平看现阶段运作的操作难度;从大势判断创意产业对本项目整体的提升作用和对销售物业的促进。,【本 项 目 所 处 区 域 价 值 研 究】,城市发展线研究半岛规划青岛市规划及发展青岛开发区规划研究胶南市区域发展研究灵山卫发展研究旅游发展线研究产业发展线研究小珠山区域及用地研究,山东半岛是中国东部,太平洋西岸最具发展潜力的地区。,城市发展线研究,山东省半岛规划,山东半岛城市群由济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个设区城市构成的城市地域空间组合土地面积近7.4万平方公里,人口4244万。2006年,山东半岛城市群GDP总量为14484亿元,约占山东省总量的2/3。预计到
7、2010年,山东半岛城市群城市化水平要达到60%。,半岛城市群概况,战略核心是培养青岛在山东半岛区域的龙头带动作用。,区域空间发展结构“双中心、两主轴、两次轴”,龙头城市:青岛双中心:青岛、济南副中心:烟台两主轴济南-淄博-潍坊-青岛日照-青岛-威海-烟台两次轴以烟台-莱州-潍坊日照-五莲-诸城-安丘-潍坊-寿光-东营,山东省半岛规划,城市发展线研究,青岛的城市功能定位:山东和黄河中下游地区的龙头城市;现代制造业和现代服务业的国际性港口城市;国际性滨海旅游城市。,山东半岛将成为继长三角、珠三角之后的中国重要经济增长极。青岛作为半岛的龙头城市,城市化膨胀速度快,到2020年将发展成为人口超过10
8、00万的超大城市,城市发展线研究,山东省半岛规划比肩长三角、珠三角,战略定位:与长三角、珠三角比肩的增长极 区域经济指标:2006年,山东半岛GDP总量14484亿元,占全国的7%;GDP超过辽宁全省GDP总量,也超过京津唐3市之和。根据规划,到2020年青岛将发展成为超大城市,人口达到1200万,(对比2020年上海规划人口1600万),按照城镇化率70%计算,2020年青岛城镇人口将达到840万。,山东半岛,长江三角洲,珠江三角洲,数据来源:山东半岛城市群总体规划(20062020年),十一五规划显示“2010年青岛GDP将达到4900亿元左右”,可预测:2007-2010年青岛GDP年增
9、幅保持13-15 的快速增长。,经济发展状况,山东典型城市GDP对比中,青岛市位居榜首,超出第二位烟台800亿元。,2006年全市 GDP 3206.58亿元,比去年增长18.7,经济实力和持续发展能力进一步增强经济保持增长,近四年增幅稳定在18-20,青岛市宏观经济发展,城市发展线研究,高速提升的经济增长率推动青岛成为全国范围内的经济强市,根据国家统计局综合司2007年9月底公布数据,2006年中国城市总数661个,其中地级及以上城市287个,青岛在全国城市GDP排名中位列第10,占据前5位置,已经发展成全国的经济龙头城市。在全国城市GDP 排名前10位的城市中,青岛经济增长速度最快,未来发
10、展潜力巨大。,青岛市经济发展状况,城市发展线研究,数据来源:各城市经济快报,青岛市人口增长&人均GDP水平,城市发展线研究,近几年青岛市人口增长幅度增加,增长幅度达到1以上,2006年总人口749.38万人,比上一年增长1.14。2006年人口比上一年增长83756人,其中自然增长18452人,机械增长65304人,人口机械增长占总人口增长的78,青岛正在成为吸引全国人口定居的开放城市。,人均GDP情况,2003年以后,青岛市人均GDP增长幅度保持过17-19以上增长。2006年人均GDP达到42785元。,从青岛人均GDP水平和增长幅度看,青岛已逼近一线城市,成为全国重要经济城市。,数据来源
11、:青岛统计年鉴,数据来源:青岛统计年鉴,人口增长,对比上海人均GDP56733元,北京人均GDP48832元,天津人均GDP40951元。,VS,青岛市城镇体系&产业发展布局,主城区:规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心;资金流、物资流、信息流集散中心;集约化现代工业和高科技产业区。,城市框架体系布局:“一个中心城市和五个次中心城市,胶南:规划主体功能为加强纺织机械工业,加快发展食品饮料、海洋捕捞、海水养殖、海洋化工、修造船及旅游度假业,胶州:规划主体功能为利用交通便捷、乡镇企业发达的优势,大力发展机械、建材、食品加工和仓储运输业。,即墨:规划主体功能为吸收中心城市工业扩散,重
12、点发展机械、传统工艺品制造和对外贸易,建成一定规模的商贸集散中心,平度:规划主体功能为食品和农副产品加工,机械和矿产建材行业,以及历史文化旅游业。,莱西:规划主体功能为发展农副产品加工及化肥工业等,辅城区:规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。,城市发展线研究,青岛市产业结构优化,城市发展线研究,近几年青岛市第一产业比重直线下降,第二产业、尤其是第三产业比重大幅度提高,拉动青岛经济大幅度提升。,数据来源:青岛统计年鉴,青岛现代制造业和现代服务业的国际性港口城市定位决定青岛经济向集约化发展,未来高新技术及现代服务业从业人员大幅度提高,提升整个区域收入水平。,社会事业
13、和保障体系进一步发展完善,人民生活水平和质量大幅提高。,可支配收入状况,青岛市城市居民可支配收入在山东各主要城市中位居前列,比位居第一的东营少1400元,青岛市居民可支配收入持续增长,2006年城市居民收入达到15328元,农民收入达到6546元,城市居民购买力凸现;2010年,城镇居民人均可支配收入达到20900元左右、农村居民人均纯收入达到9350元左右,年均分别增长10%左右。,城市发展线研究,青岛市人均收入及支出状况,青岛市平均支出占收入的80左右,边际消费倾向强,消费需求旺盛,青岛市居民可支配收入持续增长,2006年城市居民家庭年人均消费性支出11945元,比上年增长20.8%;占人
14、均可支配收入的80左右。,青岛市人均收入VS消费支出,城市发展线研究,数据来源:青岛统计年鉴,根据联合国粮农组织提出的标准,恩格尔系数在59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕。青岛市40人口处于小康状态,40人口处于富裕状态,另有20人口处于最富裕状态,城市消费阶层梯度大。,青岛市人均支出构成,城市发展线研究,数据来源:青岛统计年鉴,较高收入人群的消费倾向从基本生活消费向提高生活水平和追求精神层面等消费之上。,从消费支出明细中可以看到,青岛市较高收入以上人群的消费构成中,“居住、医疗保健、文化娱乐服务”等项的支出费用和比例明细增加,20
15、08年第29届奥运会和13届残奥会帆船比赛将在青岛举行青岛奥林匹克帆船中心座落于青岛市东部新区浮山湾畔,毗邻五四广场和东海路。据旅游部门预测,奥帆赛将使青岛海外游客量以年均16的速度递增,青岛市奥运经济推动,城市发展线研究,奥运带来的经济效应公共案例:亚特兰大为举办1996年奥运会,美国亚特兰大市政府总共投资了10亿美元,进行基础设施建设。随之而来的是,亚特兰大房地产市场日益活跃。在奥运会举办前5年,亚特兰大市房价增长了19%,当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。奥运会之后,许多美国人,尤其是亚裔美国人,虽然都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了,可是与东北部或者西海岸的城
16、市相比,价格仍然偏低。奥运上涨的房价并没有因运动会的结束而落下来。,青岛市奥运会前后的经济情况,青岛作为一个经济高速发展城市,在奥运会结束后,经济必将保持稳定的持续增长。同时奥运会带来的游艇经济,必将推动青岛市旅游业及现代服务业更加快速发展。,VS,行政区划,青岛市7区5市总面积10654平方公里,青岛市城市规划及发展,发展态势主城:胶州湾东岸辅城:胶州湾西岸,以黄岛区中心城区为主组成红岛组团发展:环胶州湾六个发展组团为城市适度分散发展区域,城市总体布局结构“三点一环,六组团发展”,城市发展线研究,根据青岛市的城市框架,黄岛将成为与现有主城区并行的另一个中心城区,青岛市对外交通系统规划由海港、
17、机场、铁路、公路和管道五种交通运输方式组成,形成以港口为主体的高效、现代化的国际综合交通枢纽。,港口:中心港区规划以前湾港区、大港区、黄岛油港区为主体,以沧口水道北港区、小港区及其它地方港区和专业港为辅助,形成多功能的中心港飞机:流亭国际机场距市中心32公里,驱车20分钟铁路:动车青岛与北京时间缩短到6小时;远景高速铁路客站设在城阳高速公路:青威公路、烟青公路、青德公路、济青公路、薛泰公路、青日公路为六条主要放射线,青黄公路和204 国道为主要联络线。远期建设新烟青公路青岛有两条国际客运航线,常年开船,发往大连,韩国仁川,日本下关等地。,青岛市交通体系,对外交通,城市发展线研究,通过跨胶州湾的
18、“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接,“青黄”相连,加快挺进西海岸的步伐。,城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环”即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干路构成的纵横干线两环:环胶州湾快速路1小时、环崂山主干路轮渡、快艇:至黄岛、薛家岛20-40分钟滨海公路:拉近滨海城市组团与中心城区的距离跨海大桥:2008年奥运前竣工20分钟海底隧道:2010年竣工10分钟,青岛市交通体系,对内交通,城市发展线研究,挺进西海岸胶州湾西翼,开发区黄岛区胶南市西海岸意义与作用是青岛发展制造业、物流业的理想载体。黄岛是青岛实现“以港兴岛”的重要载体。,青岛市优化调整城市内部空间,将黄岛确定为城市主要的
19、扩展方向。,城市发展线研究,黄岛区2006年GDP470亿元,占青岛全市生产总值的15,为七区五市之首。,数据来源:青岛统计年鉴,发展历程:黄岛区是青岛市对外开放最早的重点区域。1985年青岛经济技术开发区在黄岛区兴建,规划面积20.02平方公里,是享受中国对外开放政策最集中、功能最完善的区域。1992年,经国务院批准,在青岛开发区内设立了青岛保税区、新技术产业开发试验区。1992年,青岛经济技术开发区与黄岛区两区体制合一,成为青岛开发区(黄岛区)。2001年4月,青岛市政府做出了关于加快青岛经济技术开发区发展的决定,提出要把青岛开发区建设成为“青岛新的经济重心”。2006年,黄岛经济开发区辖
20、区面积227平方公里,人口50万。,黄岛作为国家级经济技术开发区、青岛新经济重心,堪称青岛的“浦东”,城市发展线研究,黄岛开发区地位“新浦东”,1990年国家实施开发开放浦东战略。1993年浦东新区管委会挂牌成立。历经十几年开发、建设,浦东初步建立起外向型、多功能、现代化新城区框架。2006年,浦东新区面积532.75平方公里,户籍人口187.55万人。,VS,城市发展线研究,对比浦东新城与黄岛开发区的经济发展脉络,判断黄岛开发区正处于经济快速发展时期,而且由于青岛的优先发展政策,在未来几年内,开发区仍将保持快速的发展速度。,数据来源:上海统计年鉴,数据来源:青岛开发区政府网站,黄岛开发区地位
21、“新浦东”,浦东新区15年来经济始终保持快速发展速度,近5年经济增加额在250-310亿元;2006年较1992年,经济翻了23倍。,2001-2006年,开发区经济也出现大幅增长,国内生产总值保持20-25的增幅。,城市发展线研究,黄岛开发区产业结构,2006年黄岛开发区人口增长14852人,其中机械增长占总增长的86黄岛正在成为全国的移民城市,黄岛开发区人口,黄岛开发区产业一直以第二产业为主,2005年比重达到68,第三产业其次,第一产业比重非常小合理的产业结构将带动黄岛开发区经济进一步提升,规模:亚洲最大、世界第二的20万吨级矿石码头,拥有3800万吨的煤炭、矿石、杂货码头和6000标准
22、箱船的深水泊位;承担了青岛港80%的吞吐量,成为以矿石、煤炭和集装箱运输为主的大型现代化、多功能、高效率的贸易和物流中心;前湾港集装箱码头年吞吐能力达150万标准箱,是目前国内唯一具备接卸第五代和第六代集装箱船舶作业能力的专用码头;地位:北方最大的矿石中转基地;最大的集装箱码头;最大的原油码头;最大的矿石码头;国际一流的煤炭码头;是我国综合性功能最强的亿吨港;我国五大煤炭出口基地之一;,重点工程前湾港,城市发展线研究,黄岛开发区,重点工程大型企业工业园,城市发展线研究,黄岛开发区,目前入住黄岛开发区的大型企业主要以家电、精密仪器等高新技术产业为主,经济朝集约化发展,高附加值产业必将带来高收入人
23、群增多,胶南市作为西海岸的重要组成部分,在陆域上环绕黄岛区,是前湾港和开发区发展最直接的延续空间,充分利用胶南市的土地资源,可缓解青岛开发区用地紧张的矛盾,加快实施“东接、北扩、南展”城市发展战略,城市发展线研究,胶南市,“产业北扩、生活东延”将加速灵山卫镇的城市化发展的进程,促进与黄岛区更好的对接,进而加速项目区域的成熟;,灵山卫镇,城市发展线研究,位置:位于胶南市东部,北倚小珠山,与隐珠镇相邻,与黄岛区辛安街道办事处毗连;南濒黄海,与灵山岛隔海相望;东靠青岛经济技术开发区;规模:面积36平方公里,海岸线长12公里。区划:29个行政村,约 8223户,人口2.3万人。,灵山卫组团是一个以生活
24、居住,文化娱乐,商贸旅游度假和港口的海滨综合区,规划人口为10-12万,突出山海城的有机结合。,功能定位,本项目所在灵山卫镇直接得益于开发区带动,处于胶南市的龙头位置。,灵山卫镇作为胶南市的经济强镇和对外开放前沿已形成完善的工业体系,热电、纺织印染、化工橡塑、仓储物流、皮革箱包、机械加工等八大优势行业。,灵山卫镇海岸线长12公里,具有物产丰富的海洋资源。沿海沙滩细软,沙粒均匀,风平浪小,是发展旅游业的理想胜地。国家二类对外开放口岸积米崖港距镇驻地1华里,是山东省第二大渔港。全镇共有各类渔船310艘,海水养殖面积8100亩,其中人工增殖海参、鲍鱼1080亩,深水抗风浪网箱养殖累计达到32个,20
25、04年,完成海产品总量4003万吨。,灵山卫镇,城市发展线研究,结论,龙头,青岛是山东半岛的龙头黄岛是青岛的龙头,新浦东,经济腹地产业支撑高素质移民涌入,消费,高收入人群增加“居住、医疗、文娱”支出,本案属性:,青岛城市化膨胀迅速产业结构合理,黄岛开发区城市重要发展区域未来成为青岛新型商贸中心高档消费集中,黄岛处于经济发展起步阶段居住类型呈两极化发展态势,本项目所在区域未来城市化属性突出项目本身需预留“城市化”居住及休闲功能,本项目作为未来城市商贸中心的后花园地位项目形象应更强调休闲、健康的居住主题,本项目首开区适当考虑 低密度产品入市,城市新核心区的“后花园”休闲居住区,城市发展线研究,【本
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