会计实用知识讲解.ppt

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1、会计实用知识讲解,会计实用知识讲解,1、设立企业基本流程2、代理记帐流程3、会计核算及会计电算化基础知识4、涉税基础知识5、申报基础知识6、审计基础知识7、所得税汇算基础知识,设立企业基本流程,1、名称预先核准工商局取得名称预先核准通知书（有效期6个月）2、验资会计师事务所取得验资报告3、申请设立登记工商局取得营业执照4、技术监督局取得组织机构代码证书5、办理税务登记6、建帐立制,公司名称预先核准,1、全体投资人签署的企业名称预先核准申请书 申请书应当载明拟设立企业名称、地址、业务范围、注册资本、投资人名称或姓名及出资额、出资时间、出资方式等内容。2、全体投资人指定代表或者共同委托代理人证明3

2、、国家工商行政管理总局规定的其他文件4、预先核准期为6个月，6个月内有正当理由未能完成设立登记的。可以申请延长6个月。5、预先核准的公司名称在保留期内，不得从事经营活动，不得转让,验资,1、企业验资时应出具的资料（1）名称预先核准通知书（2）出资者企业法人营业执照或自然人身份证明（3）出资企业最近一期资产负债表（4）银行出具的收款凭证（开具临时验资帐户、明确写明XXX投资款）对帐单（或具有同等效力的文件）及银行询证函回函（5）收款收据（证明企业收到投资款）（6）实物出资需要产权转移证明（7）实物出资需有评估报告（8）投资协议及章程（9）任职证明（10）经营场所证明2、事务所出具验资报告3、持验

3、资报告到工商局申请领取营业执照,公司登记,公司名称、住所、法定代表人、注册资本、实收资本、公司类型、经营范围、营业期限、股东或发起人姓名,建帐立制及办理税务登记,1、领取营业执照30日内办理税务登记2、领取营业执照15日内建立帐册,办理税务登记,1、营业执照副本复印件2、章程及协议3、经营场地证明4、税务登记申请表（税务机关领取）5、办税人员身份证、会计人员身份证、会计证6、法人代表身份证7、组织机构代码证书复印件8、银行开户许可证书复印件（后补）9、验资报告10、公章11、会计核算办法,申请增值税一般纳税人需要的资料,1、申请2、营业执照副本复印件3、税务登记证副本复印件4、银行开户许可证复

4、印件5、法人身份证复印件6、户籍证明7、2人会计证、身份证8、场地证明（公证书）9、职工花名册10、办税人员身份证 最终国税出具一般纳税人申请认定表,公证场地证明所需资料,1、税务登记复印件2、营业执照副本复印件3、代码证副本复印件4、法人身份证复印件5、公章、需公证材料,办理户籍证明所需材料,1、营业执照副本复印件2、代码证书副本复印件3、法人身份证复印件4、税务登记证副本复印件5、银行开户许可复印件6、户籍证明到公安局二楼经济刑侦大队盖章,一般纳税人初始发行赤峰学习所需资料,税政打印学习通知书一般纳税人申请认定表营业执照副本复印件开户许可证复印件代码证副本复印件税务登记证副本复印件法人身份

5、证复印件（电话）经办人身份证复印件（照片两张）公章、财务章、法人章,初始发行所需资料,税务登记证副本复印件操作员结业证书填最高开票限额申请表（一式三份）行政许可二份公章申请、合同,第一次领取增值税专用发票所需资料,资格确认带发票章（财务章）、法人章、公章大厅走一站式（包玲玲）增值税一般纳税人申请认定表2人身份证复印件最高开票限额申请表（已审批）税务登记证副本复印件大厅（李万民）填纳税人领购发票票种核定申请表填税务行政许可申请表,办理公证,1、税务登记证复印件2、营业执照副本复印件3、代码证书复印件4、法人身份证复印件5、公章、需公证材料,银行开户所需材料,1、营业执照正本复印件2、税务登记证正

6、本复印件3、组织机构代码证书复印件,国税代开增值税专用发票所需材料,1、实地调查报告2、税务登记证副本复印件3、开户许可证复印件4、经办人身份证复印件5、公章、发票章,代理记帐流程,1、接收企业单据（现金、银行）做交接单，由企业经办人员签字2、增值税专用发票需要序时单独登记，并由企业交接人员签字3、建立帐簿（手工帐及帐套）4、将单据进行分类整理5、手工填制凭证6、录入会计软件（填制凭证审核凭证记帐月底转账结帐）7、生成会计报表、填写收入成本税金表8、填电子申报、加密申报至U盘、备份当月申报文件9、填写手工申报表10、持U盘和申报表到税务局申报,会计核算及会计电算化基础知识,1、会计职业道德规范

7、主要内容:爱岗敬业、诚实守信、廉洁自律、客观公正、坚持准则、提高技能、参与管理、强化服务。2、会计要素：资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润资 产=负债+所有者权益 收入-费用=利润3、会计凭证：原始凭证、记账凭证,账簿,账簿：总分类账、明细分类账明细分类账：借、贷、余式，多栏（成本、收入、费用）常用账簿：总账、现金日记帐、银行存款日记账、固定资产明细账、材料明细账、往来明细账、损益明细账,会计处理流程,报表,国税报表,地税报表,发票交接管理,常用会计科目,营业收入,营业成本,收入,其他业务成本,营业（销售）费用,管理费用,财务费用,营业税金及附加,日常业务处理,发生费用借：销售费用 管理

8、费用 财务费用 贷：现金或银行存款 应付账款,日常业务处理流程,商业企业处理流程,生产成本,库存商品,会计电算处理流程,反向处理,电子申报,重点税源,涉税基础知识,增值税：17%、13%、7%、3%所得税：25%、20%、10%收入的2.5%城建税：5%、1%教育费附加：3%地方教育费附加：2%水利建设基金：0.1%个人所得税：九级超额累进税率印花税：0.03%、0.05%、0.005%、0.1%、5元一件,公司登记,公司登记的事项应当符合法律、行政法规的规定。不符合法律、行政法规规定的，公司登记机关不予登记。主要包括以下内容：1.名称。公司名称由行政区划、字号、行业、组织形式依次组成，法律、

9、行政法规和行政规章另有规定的除外。公司只能使用一个名称。公司名称应当符合国家有关规定，不得含有另一个公司名称。公司分支机构名称应当冠以其所从属公司的名称。设立公司应当申请名称预先核准。经公司登记机关核准登记的公司名称受法律保护。2.住所。公司的住所是公司主要办事机构所在地。经公司登记机关登记的公司的住所只能有一个。公司的住所应当在其公司登记机关辖区内。3.法定代表人姓名。4.注册资本。有限责任公司的注册资本为在公司登记机关依法登记的全体股东认缴的出资额。股份有限公司采取发起设立方式设立的，注册资本为在公司登记机关依法登记的全体发起人认购的股本总额；采取募集设立方式设立的，注册资本为在公司登记机

10、关依法登记的实收股本总额。5.实收资本。公司的实收资本是全体股东或者发起人实际交付并经公司登记机关依法登记的出资额或者股本总额。6.公司类型。包括有限责任公司和股份有限公司。一人有限责任公司在公司登记中需注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明。7.经营范围。公司的经营范围由公司章程规定，并依法登记。8.营业期限。9.股东或者发起人的姓名或者名称，以及认缴和实缴的出资额、出资时间、出资方式。股东或者发起人可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，但不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。股

11、东或者发起人以货币、实物、知识产权、土地使用权以外的其他财产出资的，应当符合国家有关规定。公司设立时股东或者发起人的首次出资、公司变更注册资本及实收资本，必须经依法设立的验资机构验资并出具验资证明。作为股东或者发起人出资的非货币财产，应当由具有评估资格的资产评估机构评估作价后，由验资机构进行验资。,审计工作流程,结帐准备,流动资产结帐前准备,长期资产结帐前准备,流动资产,新设验资,房地产开发企业核算流程图,土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施建设费,公共配套设施费,开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设

12、施支出,开发间接费用,指企业为组织和管理开发项目所必生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。期间费用：营业费用、管理费用主要包括：管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周围房摊销以及项目营销设施建造费,成本分配方法,取得土地使用权所支付的金额,取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中取得土地使用权所支付的金额可以有三种形式:以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的

13、地 价款。,房地产开发成本,房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本这些成本允许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3.建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。4.基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、

14、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,房地产开发费用,房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大的利息支出扣除，作了较为详细的规定。对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权

15、支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除。对于利息支出，分两种情况确定扣除:(1)凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发 费用”的计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以 内计算扣除。计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。上述规定的具体含义是:纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金

16、融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本)5%以内(注:利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)10%以内。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,与转让房地产有关的税金,指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税

17、、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。,财政部确定的其他扣除项目,财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的

18、扣除。这项扣除政策的基本立法意图是，由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产，将生地变为熟地后转让，属于国家鼓励的投资行为，因此，在计算应纳土地增值税时，不仅可以从转让收入中扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用，以及与转让房地产有关的税金，而且，还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除。这样，就可以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报，以调动其从事房地产开发的积极性。但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环

19、节缴纳的税金，不得加计扣除。这样规定的目的，主要是抑制炒买炒卖地皮的投机行为。此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除:(1)如果代收费用计人房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除 项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。(2)如果代收费用未计 人房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时代收费用就不得在收入中扣除。,旧房及建筑物的评估价格,税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取

20、得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。1.旧房及建筑物的评估价格是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土

21、地增值 税时予以扣除。,评估价格及有关规定,所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额:(一)出售旧房及建筑物的 新房是指建成后未使用的房产;凡是使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房，使用时间和磨损程度的标准由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。评估的基本方法是:对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物

22、的重置成本价，然后再确定其新旧程度(即成新度折扣率)，最后，以重置成本价乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。采用这种方法的好处主要是:可以消除出售旧房及建筑物按原成本价作为扣除项目金额所造成的不合理情况，减弱通货膨胀因素对房屋价值的影响，使旧房及建筑物的扣除项目金额与其实际价值和出售这类房屋的增值 程度相适应。由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率的价格，在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置成本法评估出的!日有房地产价格。计算公式为:旧有房地产的价格=旧有房地产重新建造的完全价值-建筑物折旧 使用上述公式计算、评估时应注意以下两点:(1)重新

23、建造完全价值是指估价时点的重建(置)价格;(2)房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧o房屋的成新度折扣是根据 房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房 屋的使用时间、使用程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新来表示O(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的 隐瞒、虚报房地产成交价格的情况主要有两种:一是指纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报;二是指纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。这里所指的市场交易价格，是指在评估被转让的

24、房地产时，选取多坐与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性质功能、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物，进行价格的比较。并且，依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房地产交易相关的因素对价格的影响程度，对有关数据进行调整，最后确定一个比较适合该房地产的市场评估价格o 通过这种市场比较法的评估确定一个较为公平的市场交易价格作为正常情况下的转让房地产价格。税务机关在征收土地增值税时，则根据上述评估价格确定转让房地产的收入。采用市场比较法进行评估，首先要收集较多的交易实例，从中挑选出可供进行价格比较的类似房地产的实

25、例，同时，还要对影响交易价格的诸因素进行修正，最后才能确定出最接近于合理的价格o市场比较法可用下列公式来表示:房地产评估价格=交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正区域因素修正其他因素修正(三)提供扣除项目金额不实的 提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确的扣除项目金额，以达到通过虚增成本偷税的目的O 对于纳税人申报扣除项目金额不实的应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价，乘以房屋的成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并用该房产所坐落土地取得时的基准

26、地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即 为该房地产的扣除项目金额。(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价，对此，纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的行为。对这种情况，应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。,应纳税额计算,土地增值税以转让房地产的增值额为税基依据超率累进税率，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。计算的基本

27、原理和方法是:首先以出售房地产的总收入减 除扣除项目金额，求得增值额;再以增值额同扣除项目相比，其比值即为土地增值率;然后，根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。计算土地增值税简便方法:1.增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30%2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%一 扣除项目金额5%3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额50%扣除项目金额15%4.增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%扣除项目金额60%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

28、,转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法,转让土地使用权和出售新建房及配套设施的情况在征管实践中较为普遍，可根据上述计税原理，分四步计算应纳税额。(一)计算增值额 增值额=收入额一扣除项目金额(二)计算增值率 增值率=增值额扣除项目金额100%(三)确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。(四)依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额适用税率一扣除项目金额速算扣除系数 例:某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目

29、计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。解:(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用=50050+(1000+3000)5%=650(万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额=(1000+3000)20%=800(万元)(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)(7)增值

30、额=10000-6005=3995(万元)(8)增值率=3995 6005100%=66.53%(9)应纳税额=399540%6005 5%=1297.75(万元),出售旧房应纳税额的计算方法,出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:1.计算评估价格。其公式为:评估价格=重置成本价成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额。3.计算增值率。4.依据增值率确定适用税率。5.依据适用税率计算应纳税额。应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 例:某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权

31、。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增 值税额。解:(1)评估价格=60070%=420(万元)(2)允许扣除的税金27.5万元(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)(4)增值额=500447.5=52.5(万元)(5)增值率=52.5 447.5100%=11.73%(6)应纳税额=52.530%447.5O=15.75(万元),特殊售房方式应纳税额的计算方法,房地产业经营方式较为特殊，征收管理难度也比较大，其中，最突出的是纳税人成片受让土地使用权后分

32、期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。为了加强土地增值税的征收管理，堵塞漏洞，保证税收及时足额入库，土地增值税实施细则规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。依据这项原则，对上述两种经营方式采取了先按比例征收，然后清算的办法。具体方法如下:纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为:扣除项目金额=扣除项目的总金

33、额(转让土地使用权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积),第八章土地增值税法,一、征税范围（熟悉）有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。3.出租不征（无权属转移）4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房免征。6.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免；将投资

34、联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免9.代建房不征（无权属转移）10.房地产重新评估不征（无收入）二、税率四级超率累进税率（记）三、土地增值额的确定土地增值额=转让收入-扣除项目金额 转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让（房地产企业）1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其它扣除项目（仅限于房企）（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴

35、纳的税金。四、应纳税额的计算（掌握）应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数步骤：四步五、税收优惠建造普通标准住宅的税收优惠六、房地产企业土地增值税清算1.区分土地增值税应进行清算和税务机关可要求进行清算2.非直接销售和自用房地产的收入确定3.土地增值税的扣除项目公共设施4.核定征收：5个条件经典考题及例题一、单项选择题1.（2009年）清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的答疑编号347080101正确答

36、案D答案解析本题考核土地增值税的扣除项目。建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产答疑编号347080102正确答案A 3.某生产企业2009年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税（）万元 万元万元万元答疑编号

37、347080103正确答案B答案解析纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除项目140050%72772（万元），增值额1200140050%72428（万元），增值率42877255.44%，应纳土地增值税42840%7725%132.6（万元）。4.房地产开发企业将开发产品用于下列（）项目，不属于视同销售房地产。A.开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产B.开发的部分房地产用于职工福利C.开发的部分房地产用于出租D.开发的部分房地产用于对外投资答疑编号3470

38、80104正确答案C 5.某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元 B.1485万元C.1490万元 D.200万元答疑编号347080105正确答案B答案解析评估价格1200070%8400（万元）税金（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）增值额1000084001151485（万元）6.某工业企业2009年转让一幢新建办公楼

39、取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）。万元 万元万元 万元 答疑编号347080106正确答案C答案解析扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元,土地增值额=5000-3977.5=1022.5万元,增值额与扣除项目比率=1022.53977.526%，适用税率为30%，扣除率为0，应纳土地增值税=1022.530%=306.75万元。（注：非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣除。）7.2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收

40、入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（）万元。A.73.5 B.150 C.157.5 D.300答疑编号347080107正确答案C答案解析土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目=1200+40+35=1275（万元），增值额=1800-1275=525（万元）.增值率=5251275=41.18%，增值额=52530%=157.5（万元）8.关于税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的说法中,不正确的是（）。A.取得销售许可证满5年仍未销售完毕的B.申请注销税务登记但

41、未办理土地增值税清算手续的C.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上的D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85%但剩余可售面积自用答疑编号347080108正确答案A 二、多项选择题1.转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费答疑编号347080109正确答案ABD答案解析重置成本要乘以成新率才是扣除的成本。国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号）规定：纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除。2.下列国有土地使用权变

42、动项目中,属于土地增值税征税范围的有（）。A.出让国有土地使用权 B.出租国有土地使用权C.转让国有土地使用权 D.交换国有土地使用权答疑编号347080110正确答案CD 3.下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.企业兼并转让房地产 D.因为国家建设需要而被政府征用的房产答疑编号347080111正确答案CD答案解析转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围；企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税；国家建设需要而被政府征用的房产，免征土地增值税。4.下列转让房地产项目

43、中，不缴纳土地增值税的有（）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.抵偿债务C.转让地下建筑物D.房地产企业对外投资的开发项目 答疑编号347080112正确答案AC 5.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税 B.房产税C.城市维护建设税D.印花税 答疑编号347080113正确答案AC答案解析房地产开发企业转让时缴纳的印花税是列入管理费用中的，不允许单独再扣除。6.纳税人发生下列情形之一的，土地增值税以房地产评估价格为依据计算征收。（）A.隐瞒、虚报房地产成交价格B.提供扣除项目金额不实C.转让已使用的房屋及建筑物的D.转让房地产成交价格低于评估价格

44、，又无正当理由答疑编号347080114正确答案ABCD 7.（2009年）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的答疑编号347080115正确答案ABC 8.下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有（）。A.符合土地增值税清算条件的B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的C.按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的D.虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的答疑编号347080116正确答案BCD答案解析房地产开发企业有下列情形之一的，税

45、务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。三、计算题1.（2009新制度考题）某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土

46、地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。（说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；购销合同适用的印花税税率为0.3；产权转移书据适用的印花税税率为0.5。其他开发费用扣除比例为4%）要求：根据上述资料，按

47、照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该房地产开发公司应缴纳的印花税。（2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。（3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。（4）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。（5）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。（6）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。答疑编号347080117正确答案（1）计算该房地产开发公司应缴纳的印花税=80000.5+180000.5+0.0005+62000.3=14.86（万元）（2）可扣除的地价款和契税=800060%

48、+80003%60%=4944（万元）（3）可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加=180005%（1+5%+3%）=972（万元）（4）可扣除的开发费用=50070%+（4944+6200）4%=795.76（万元）（5）销售写字楼应缴土地增值税的增值额=18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）20%=2859.44（万元）（6）销售写字楼应缴纳的土地增值税。增值率=2859.44（18000-2859.44）100%=18.89%销售写字楼应缴纳的土地增值税=2859.4430%=857.83（万元）2.某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业

49、务：（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6 000万元，缴纳相税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过银行同类同期贷款利率的利息40万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15 000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定

50、收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：（1）计算公司应缴纳的营业税：（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金（6）计算公司应缴纳的土地增值税。答疑编号347080118正确答案（1）应缴纳的营业税150005%+2505%762.5（万元）（2）公司缴纳土地增值税时应扣