中海对写字楼的研究.ppt

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1、,中海九曲项目写字楼定位报告,写字楼市场分析,济南写字楼市场分析南部片区办公物业现状及竞争分析,根据济南市传统的地域划分和城市发展规划，结合写字楼产品的集中区域、集中程度与区位特点，划分板块如下图：,本案,泺源大街板块,纬二路板块,山大路板块,高新区板块,阳光新路板块,已形成板块,待形成板块,济南写字楼市场分为6大板块，其中高新区及二环路板块为新近形成，西部阳光新路板块为未来待形成办公板块；,二环东路板块,济南写字楼板块,泺源大街板块（元/天）该板块写字楼出租率在85%以上，常年居于各板块之首。属于CBD核心区域、便捷交通、商务配套完善。汇集齐鲁银行总部、中国人寿、大众报业、中国农业银行、民生

2、银行等公司总部及区域总部，同时一片具有实力的企业中型企业及部分外地驻济办事处也落后此板块,纬二路板块（元/天）该板块的写字楼出租率普遍较高，该片区汇集中国联通、华电、国家电网等大型公司，同时火车站的存在使纬二路片区拥有其他区域无可比拟的对外交通优势，板块内的写字楼如明珠商务港等，50-120平米左右的主力面积吸引了众多贸易、工程类中小公司，而较低廉的物业费水平成为了维持高出租率的重要筹码。,山大路板块（元/天）山大路板块为济南市传统的中小企业聚集地，在山大路南段及洪家楼附件以中小型科技公司、网络公司、教育培训、律师事务所等为主，在山大路南段以装修装饰、广告、代理、教育培训等，办公面积多在100

3、-250平米之间；,二环东路片区（元/天）该板块写字楼出租率在80%以上，包括东环国际广场、发展大厦、中润世纪广场，其中中润世纪城为证券、石油等公司区域总部，在二环东路中段汇集实业、广告、科技、机电及企业办事处、律师等中小型企业；,东部新城片区（元/天）该该板块的形成带有明显的政府主导性质，城市东移带动大企业总部迁移东部，同时政府给予高新技术产业优惠优惠，发展前景看好；但配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟。代表项目有齐鲁软件园等。,04-07年以来写字楼供应量稳步增长，到07年供应量及成交量达到最高峰。（这与07年国家放开对保险公司购买写字楼的限制有直接关系）。08年市场供应为07年的存

4、量和不足3万平米的新增供应，但成交量均依然高于04、05、06年。09年1-7月底市场供应量为04年来最低纪录。截至09年7月底，写字楼剩余可售面积为8.11万平米；,济南写字楼市场在2007年达到供应和成交顶点，随后成交及供应量开始下降。,市场分析,09年1-7月在售写字楼项目共12个，其中有两个新开盘项目。总供应量为18.73万平米，其中新增供应量为8.43万平米。供应量主要集中在高新区，占供应总量的一半以上。,【09年1-7月成交量及变化趋势】从图中可以看出，09年1-3月成交量依次上升，4月份则有所回落，但5-6月份继续呈现上涨趋势，7月稍有回落。,09年济南写字楼市场供需平稳，新增供

5、应61%来自高新区，从3月份后成交量快速上升，月均成交量在2万平米以上。,济南多核化城市结构开始形成，写字楼市场将进入快速发展阶段,济南中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区；,随着市政府东移，文博片区写字楼市场开始快速发展，目前鲁商国奥城、IT总部基地、黄金大厦、鲁邦中心等开始建设，省城各大企业总部开始向东前移；,济南高铁西客站的建设将极大带动片区写字楼市场的建设，为了2年内将显现出来,未来2年内济南将进入写字楼井喷期，总供应量在百万平米以上，主要来自高新片区和西客站片区。,1、鲁商国奥城 15万2、黄金时代广场 5万3、海尔绿城全运村 15万4、鲁邦广

6、场 9万5、大地锐城 6万6、丁豪国际 8万7、万达广场 15万8、银座中心 10万,东部城区2年内供应量在50万平米以上,西客站片区初期写字楼供应量在20-30万平米以上,济南二环以内在售写字楼项目分布图,二环以内甲级写字楼消化速度较快，在2200-4450/月，而中档办公物业消化面积在579-1400/月,二环内典型办公物业月均消化速度,资料来源：市场调查,从客户置业目的看，投资在40%以上，万达广场因处于销售初期，客户投资比例高，达到80%。,二环内典型办公物业客户置业目的,资料来源：市场调查,银行、证券保险、石化、政府单位等大客户成为济南甲级写字楼市场的重要需求，以半层或整层形式（50

7、0以上）购买,鲁商广场客户购买面积比,晶都国际客户购买面积比,中润世纪广场客户购买面积比,鲁商广场大客户：保险公司、济南市证监会需求面积在4000-5000平米；两家投资公司、省残联需求在1000-2000平米；广告公司需求500平米左右；晶都国际大客户：山东电建建设集团、中铁二院济南分院、都邦财产保险股份有限公司山东分公司、幸福人寿保险股份有限公司山东分公司、中德安联人寿保险有限公司山东分公司、安邦财产保险股份有限公司山东分公司、中意人寿保险有限公司山东分公司、中金嘉禾（济南）珠宝有限公司、济南学大教育培训学校中润世纪广场大客户：中国石油（整栋）、太平洋保险（整栋）、平安保险（整栋）、其他两

8、层以上有三菱、三星、百度等,二环以内中档写字楼项目调查,60-200平米为中小企业及投资客户主力需求面积，同时60-150万元为主力成交总价区间,2009年济南市二环以内高档写字楼项目,鲁商广场,中润世纪广场,晶都国际,万达商业广场,典型写字楼分析见附件一,2009年济南市中档写字楼项目,典型写字楼分析见附件一,鲁润名商,嘉馨国际,天业国际,开元广场,写字楼市场分析,济南写字楼市场分析南部片区办公物业现状及竞争分析,我们将区域办公物业的研究范围定为经十路、南辛庄路、英雄山路与二环南路围合区域。,本案,本片区办公物业主要分为三个片区，分别是阳光100和如意苑为主的阳光新路片区、二七新村南路为中心

9、的英雄山路中段片区和以新华传媒大厦为代表的英雄山路南段片区。阳光新路片区主要以100-200平米的广告公司、办事处等小型公司500余家，设计业态比较繁杂。英雄山路中段片区结合片区产业，教育培训、实业、金融投资和机械制造类小企业和驻济办事处较多英雄山路南段业户以新华书店集团、检察院法院、中国重汽集团等为吸引点，法律法务和出版传媒类企业较多。,济南南部写字楼市场主要分为阳光新路、英雄山路中断及南段三大片区，除英雄山南段片区为其他都以中小型企业为主,本案,片区办公物业需求旺盛，出租率在85%以上，但受限于供应产品档次低，租金较低，介于在之间。,区域内无在售写字楼物业，办公物业以租为主。区域内办公物业

10、分布于现存写字楼、酒店宾馆、企事业单位办公楼、周边高档住宅物业等。区域内办公物业档次普遍偏低，除个别写字楼外基本是90年代前期的建筑物。区域内档次较高的在租办公物业基本分布于酒店内。,区域现存写字楼多为单位自建和酒店且档次较低，中高档写字楼几无供应。,阳光新路竞争分析,在形成西部商圈的同时，2010年片区市场供应量在14万以上，市场竞争激烈,银座中心综合体包含1栋4星酒店、2栋5A写字楼、2栋高档LOFT公寓、13万平米SHOPPING MALL，成建成为西部标志性项目,项目位置,55万平方米综合体，12万平米银座主题SHOPPINGMALL，7.8万平米城市地标级商务写字楼，2.4万平米国际

11、级时尚Loft公寓，3.6万平米四星级酒店组成；,建筑规划,经十路与纬十二路交汇处占地面积10万平米,营销推广,一期将于2010年初推出，将先推出高档公寓,2010年将推出两栋40-70商务公寓及一栋5A写字楼，其中写字楼西塔定位成长型企业，以60-200 为主。,东塔,西塔,公寓,购物中心,总建面2.3万的泉景鸿园商务大厦定位甲级写字楼，2010年11月推出，整层出售，均价10800元,项目简介,租售状况,阳光新路与二七新村南路交汇处，总建筑面积2.3万平米，合计21层，目前处于内部装修阶段，预计2010年5月交付使用,开发商济南市开发总公司自持11-21层，1-10层采用整层出售的方式，同

12、时也对外出租，销售均价10800元,实景图,标准层面积：1200平米，四梯11户物业配备：四部奥蒂斯高速电梯、7米豪华商务大堂、公共部位大理石、公共卫生间面积划分：100-230平米为间，其中80-150平米为主力，占到 83%，同时可自由组合,公共部位装修,泉景商务大厦平米户型划分,内部装修标准高，标准层面积1200，以80-130 为主力户型面积,连成国际合计14万，包含住宅、公寓、写字楼酒店、大型购物中心等，计划2010上半年上市,建筑面积,14万平米，其中商业开发面积约9万平米，安置房住宅面积约4.5万平米,项目规划,集居住、办公、商务、购物等各类功能的城市综合体,营销安排,计划201

13、0年上半年推向市场,市场分析总结,济南写字楼市场快速发展，未来2年内供应量在100万以上，将进入井喷期；大客户成为甲级写字楼重要需求；60-200平米为中小企业及投资客户主力需求面积，同时60-150万元为主力成交总价区间；南部片区现有写字楼档次低，存在大量升级换代需求阳光新路片区2010年市场供应量在13万以上，片区市场竞争激烈；片区办公物业产品供应完整化，覆盖商务公寓、纯写字楼等，但中高端物业存在市场细分机会,基于区域现在及未来发展，西部片区客户是：,2、西部中心片区建设带来的流入客户,1、片区现有写字楼客户,3、投资客户,我们将区域办公物业的研究范围定为经十路、南辛庄路、英雄山路与二环南

14、路围合区域。,本案,市场调查集中于南部片区写字楼客户本次调研共选取样本40例调查地点有市中区商贸局、阳光100公寓、建设路商业街等,片区现有客户,企业年收入,行业类型,区域内以中小型企业为主，行业类型复杂，80%的企业年收入在500万元以下,企业发展年限,企业注册资金,区域汇聚创业和成长型企业，81%的企业发展年限在5年以内，65%的企业注册资金在100万以内,企业员工人数,企业现有办公面积,区域内42%的企业员工在10人以内，29%的企业办公面积在100以内，43%的企业办公面积在100-200,西部中心的形成将极大改变片区价值，西部将聚集新的办公圈，本案亦从中受益,未来片区办公物业在40万

15、平米以上，其中银座中心办公面积在10万平米，新世纪商务中心在8万平米，连成国际在5万平米，城基地块6万平米以上；银座中心和连成国际将汇聚大客户及成长性企业阳光100内500余家小企业中也存在升级换代需求,片区溢出客户,投资将成为片区办公物业的重要需求,从客户置业目的看，二环以内投资比例在40%以上；西部中心处于启动阶段，未来发展潜力巨大，办公物业升值潜力及租金回报率高；项目周边 阳光100办公租金年收益率在6.4%；,阳光100一房单位年租金回报,投资客户,济南二环以内写字楼配备调查表,二环以内写字楼以玻璃幕墙及干挂石材为主，部分甲级写字楼如中润世纪广场、万达广场等均采用LOW-E中空玻璃；从

16、入口大堂来看，除泉景恒展外，均为两层或以上商务大堂，本案所处片区竞争对手均为7米以上商务大堂；二环以内写字楼层高大多在3.4米以上，片区两大项目层高分别为3.5米和3.7米；中央空调为甲级写字楼所必备，但部分中档写字楼无中央空调，采用集中供暖的方式；,市场调查总结,附件一：济南典型写字楼项目,晶都国际,泉城广场板块典型办公物业，总建面13万平米，以甲级写字楼、公寓、底商为主。,项目区位,顺河高架与乐源大街交汇处，金龙大厦旁,项目规划,总建筑面积约15万平米，银座晶都国际融合了高级公寓、小户型公寓、商务办公、国际街区、地下停车场等多种物业形态,产品划分,公寓40-120平米，写字楼80-1200

17、平米,泉城广场板块典型办公物业，总建面13万平米，以甲级写字楼、公寓、底商为主。,2年销售率超过90，实现销售额7.8亿元。,销售价格,尾盘阶段，目前均价1.2万元,销售结果,金融、保险类客户购买面积占地晶都客户购买占地60%以上。,主要入驻企业（部分）：山东电建建设集团公司、中铁二院济南分院、都邦财产保险股份有限公司山东分公司、幸福人寿保险股份有限公司山东分公司、中德安联人寿保险有限公司山东分公司、安邦财产保险股份有限公司山东分公司、中意人寿保险有限公司山东分公司、中金嘉禾（济南）珠宝有限公司、济南学大教育培训学校,济南首家100万平米城市综合体,万达广场,项目区位：大观园商圈，位于经四路北

18、经二路以南顺河高架桥以西纬一路以东的魏家庄片区。区域规划：大观园商圈魏家庄区域形成未来的济南中央金融区。经济指标：项目总占地345亩，规划总建筑面积约100万平方米；回迁安排：回迁住宅15万平米，回迁商业1.5万平米，写字楼回迁3000平米,济南万达广场规划及产品组合,项目建筑面积约100万，由城市高尚住宅、5A级写字楼、超五星级酒店、购物中心、商街、小学、幼儿园、公共广场组成综合体项目；底商面积6万平米，集中商业23万平米，高尚住宅47万平米，酒店6万平米，写字楼17.5万平米，国际公寓2万平米；,A组团：住宅+底商,B组团：住宅+底商,C组团：住宅+底商,D组团：住宅+底商,E组团：住宅+

19、小学,商业街,集中商业+酒店+5 A写字楼,济南万达广场写字楼单位,A,B,C,D,写字楼鸟瞰图,鲁商广场,济南首个集EOD商务办公、APM商业街、时尚购物广场、高档休闲广场于一体的建筑综合体,济南市体育局,全民健身中心（山东省体育局持有）,写字楼B段8层,写字楼C段5层,银座购物广场,项目区位,经十路与玉函路交汇处，泉城公园东临,项目规划,总建筑面积约21万，其中银座购物广场8万平米，写字楼2.7万平米；可售部分分为B、C两栋。B栋1-4层为银座商业地上部分，5-7层为写字间；C段1-3层为对外出售商业，4-8层为写字间,写字楼B栋、C栋合计2.7万平方米，因外形不规则，写字楼户型多在300

20、平米以上,B 栋标准层面积在3800-5400平米之间,C栋标准层面积在3400-3900平米之间,鲁商广场写字楼,开盘5个月实现写字楼单位清盘，实现均价13500元，客户成交以500平米为主,鲁商广场写字楼,中润世纪广场,东部写字楼代表，带动二环片区办公升级,【户型面积及客户】,该项目地理位置优越、规模大、形象佳、硬件设施档次高，以整层或整栋销售为主，吸引了金融保险等大中型企业，带动了区域商务环境的升级。,明湖湾开元广场,5万平米综合体，目前一期单位1-2层为集中商业，3-5层为写字间，销售均价13500元/平米,目前启动一期，一期单位7万平米其中写字楼单位3万平米,二期3万平米未开建,鲁润

21、名商广场,由北向南分别为A、B、C三栋板楼，包括A座公寓（六层）、C座公寓（七层）和B座写字楼（14层）。A、B座一、二层为配套商业，形成南北向长约150米的底商联合体。,规划布局,写字楼销售了22个月，成交量约1.385万平米，销售情况不理想。一方面由于该项目写字间户型设计一般，尤其是剩余的大面积房源户型设计不利于办公使用。另一方面，项目多次推延交房时间，净高较低等问题也引起客户不满。,鲁润名商广场中小户型产品销售速度较快，小户型办公市场反应良好。,销售情况,鲁润名商广场销售经理访谈,从销售投资比来看：我们项目主要以自用办公为主，办公投资比在70%：30%办公客户主要以片区客户为主，是客户由创业期向上升期过度的阶段；客户需求面积，基本介于100-300平米以内，其中100-200平米最受客户追捧；如果我们的400、800多的户型可以划分为小户型来销售，那早就销话完毕；,剩余户型及价格，主要为3楼350平米为6500元/平米，13楼880平米为7200元；,嘉馨商务大厦,写字楼在开盘4个月内销售完毕，81-115平米受到客户追捧,标准层面积划分,标准层面积配比,客户置业目的,投资：自用=50%：50%,销售均价,8500元/平方米,物业配备,3.4米层高，5米酒店大堂，无中央空调,汇报结束 Thanks!,