山东青岛银座李沧区项目市场调研和物业发展建议161页.ppt

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1、赢响胶东 银座雄心李沧区面粉厂项目市场报告,本项目将是银座第二个SHOPPING MALL，也是占领青岛北部城区市场的桥头堡，将辐射四方区北部、李沧区和城阳区大部。它对银座的意义不仅仅是成功整合第二个综合商业，更是全面占领青岛乃至胶东的至高点。,济南银座中心,本案,项目目标,项目宗地分析,市场研判,市场机会分析,项目定位,目标沟通,项目背景,机会与策略,定位,主要的研究内容,物业发展建议,营销策略/执行,问题判断,营销构想,产品建议,信立怡高逻辑思维导图,目 录contents,1,2,3,项目愿景及目标,市场研判,宗地分析,项目愿景,企业战略意义：成功布局青岛，辐射青岛北部区域，为未来占领胶

2、东市场奠定基础。企业品牌意义：打造青岛人高度认可的银座品牌商 业，商业品牌提升其他物业品牌。实现开发目标：以商业为主体，其他各类物业协调运 作，稳定回现，并最终服务商业。,目 录contents,1,2,3,项目愿景及目标,市场研判,宗地分析,市场研判,项目背景研究,房地产市场研究,2010年1月12日晚间，央行宣布，自1月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。以2009年11月底59.27万亿人民币存款余额估算，同时考虑农村信用社等小型金融机构暂不上调因 素，分析师预计这将回收2500亿基础货币。而且，由于央行上调时点早于预期，预计将对市场产生强烈紧缩预期。,中国人民银行决定，从2010

3、年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。,2010年1月10日 国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。,宏观政策,2010年4月15日国务院常务会议明确确定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30,

4、对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。,随着新“国四条”的颁布，新一轮政策打压即将开始，二套房首付不得低于50%仅是国家政策调控的第一拳，未来市场形势不甚乐观，建议开发商在开发过程中要快进快出，规避风险。,李沧区开发过程可分为三个阶段发展初期（20002002 年）：经济适用房基地上世纪末，李沧区地产给人们的印象就是“野战军”，当时第一代李村开发商的动作多是一些零星战役，早期楼盘广业西山花园7万平方米的规模已经创造了李沧地产的纪录。其消费人群主要是在李沧区工作和生活的人，当地购房需求有

5、限，导致地产销售速度缓慢。发展中期（20022006 年）：进入快速发展期，市区中低端客户开始涌入李沧2001年青岛申请奥运会帆船比赛举办权成功，政府决定缩小南北差距，多个市政项目开始实施，2002年青岛确定李沧区为城市副中心开始规划，在此后4年，308国道改造完成、后海供热项目开建，李沧区的综合配套状况大为改观，让李沧地产具备了前所未有的潜力，为更多的购房者看好。近期发展（2006 年至今）：主要承接城市中端置业需求，并向中端置业需求过渡2006年年初，李沧地产的终极目标CLD得到确认，同年绿城、伟东、百通等知名开发商开始进驻李沧，现在李沧的准确定位为“一极两轴三区四带”的规划。作为未来CL

6、D的配套区域，李沧区的综合配套完善的前景更加为人们看好，规模宏大的李村商业区改造项目已经启动，青岛火车站总站也将落户沧口，李沧区有望成为未来青岛市人气最旺的居住社区。,随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区历经十年，其居住价值实现了低端-中低端、中低端-中端的不断提升,一极两轴三区四带“一极”就是全力打造区域增长极。“两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴。三区分别是交通商务区、现代商贸区以及生态商住区。四带分别是“蓝带”全长 17公里的李村河休闲产业带、“银带”全长 12公里的九水路(九水京口振华)商贸产业带、“金带”全长 12公里的金水路商

7、务产业带、“绿带”全长 14公里的(百果山老虎山烟墩山)商旅产业带。,李沧区发展历程,城市发展,“环湾保护，拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略。,青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间由南向北发展的战略李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心,青岛城市化发展轨迹,2006,2002,2010,中心城,郊区化,新城,城市群,30%,50%,70%,城市化率,平稳发展期,2007年，青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展阶段，同时城市呈现多核发展，新的城市核心的发展，必将导致大量的农村人口和流动人口的涌入，李沧区作为青岛未来的城

8、市副中心，城市多核发展的一核之一，人口的大量涌入，将成为青岛市房地产市场最大的引爆点。,青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展期，受城市多极化影响，农村人口和流动人口的大量涌入，将使李沧区成为青岛市房地产市场最大的引爆点。,青岛市地铁规划,轨道网由轨道交通M1、M2、M6及L2号线构成环湾轨道交通线。通过M3及M5号线可增强环湾带与城市中心地带联系。地铁M2线：太行山路李沧东部。线路经黄岛区政府、薛家岛、青岛火车站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部。,李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使李沧区更加成为人口的聚集地。,李沧板块

9、城市蔓延区、城市中低端居住区,李沧区区位,青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心。,李沧区经济,伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现代化趋势。,青岛CLD，共7个片区设计趋于面积34平方公里，控制规划的建筑面积达800万平米，竣工后居住人口将达20多万，2010年“中央居住区”将建设完成。绿城理想之城是青岛CLD中第一个项目，占地4100亩，建面202万，预计入住人口5万人。分五期开发，第一期占地12万平米，建面23万平米，容积率1.4,李沧区发展,近期李沧的新客站，跨海大桥等重大

10、设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势。,李沧区发展,李沧区规划的三大组团，将推动李沧从城市地理位置向功能多元复合，环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变。,李村片区规划,李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区。规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结构。,李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，规划人口20万人。李村片区规划区域东起308国道、西至重庆中路、北起金水路、南至张村河，规划总面积986.77公顷，现状总人口17.5万人。规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结

11、构：“两心”指本区域李村商业中心和李村公园绿化中心；“三带”指本区域李村河、大村河、张村河滨河绿化景观带；“四轴”指夏庄路、京口路、书院路和九水路四条景观轴线；“六片区”指六个综合居住片区。,小结,青岛已经进入城市高速发展阶段，居民消费以及物业投资也将得到提升。青岛城市化率已经超过60%，受城市多极化发展的影响，李沧区将成为青岛市房地产市场最大的引爆点，为未来房地产开发提供了市场机会。李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁至远郊区，李沧区将成为集总部经济，生产服务业等都市副中心；李沧区规划的三大组团，其中桑毛渠和中央居住区已经具有一定基础，未来将推动李沧功能多元复合、

12、环境生态友好、都是特色鲜明的城市新中心转变，发展潜力巨大，孕育着巨大的市场机会。李村片区未来总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，为综合体项目开发提供了巨大的市场空间。,市场研判,项目背景研究,房地产市场研究,房地产市场研究,住宅市场分析,公寓市场分析,商业市场分析,整体住宅市场研究,区域住宅市场研究,城阳：价格区间：4500-8000别墅：15000产品形式：高层、多层、别墅,开发区：价格区间：5000-16000产品形式：高层、多层,温泉镇价格区间：8000-16000产品形式：高层、洋房、别墅,四方李沧CLD价格区间：7500-1万产品形式：高层,崂山

13、中心区价格区间1.2-2万产品形式高层,市南市北价格区间：1-1.8万产品形式：高层,未来城市核心区、高端产业积聚区崂山区是青岛城市的绿肺，是距离城市最近的资源型居住区，目前已经形成高端居住区认知,重工业区、港口区依托港口和产业集群优势，形成重工业区和港口区,核心海景豪宅区城市与海资源的叠加打造青岛最高居住价值,城市核心区市南市北是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区,高端海景居住度假区具备崂山区的良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当的距离，成为青岛兼居住和度假功能的第一选择,空港和高科技产业新城具备高新产业基础及与国际机场最近的距离，打造生态新城的意象,中

14、央居住区承接城市外溢人口，通过便利的交通与城市形成了较为密切的联系,市南沿海一线价格区间：3万-8万产品形式：高层,崂山沿海一线价格区间：2-3万产品形式：高层,青岛房地产市场已形成明显的板块特征，随着青岛市区房价不断上涨，李沧CLD成为城市人口主要外溢方向。,青岛中央休闲区温泉镇已形成休闲度假认知，鳌山在打造大型度假休闲设施。温泉镇和鳌山卫板块将成为青岛首席resort区,房地产市场板块格局,浮山新区8500-1.3万高层多层,住宅市场-供应,2009青岛七区总供应为906.7万平米，其中新增供应560.04万平米。供应量最小的区域为李沧区，供应量为89.23万平米，所占比例不足10%。,住

15、宅市场存量,截止2010年2月底，青岛七区住宅总存量为266.63万平米。李沧区存量面积位列第六，截止到2010年2月底区域存量为23.34万平米，所占比例为8.8%，目前存在较大的市场空间。,住宅市场成交,2009年青岛七区住宅共成交625.66万平米。其中李沧区成交量位列第四。2009年区域总成交量为75.03万平米，所占比例为11.99%。,住宅市场价格,从市场总体来看，年初均价为6264元/，随后随着岛城楼市的火爆，青岛市总体均价呈现上升趋势。其中在7月份有着较大幅度的提升，7月份的均价高达8549元/平米，为全年的最高值，主要由于上实海上海、海信天玺等高端项目成交较好，拉动整体均价的

16、大幅度上升。7月份以后均价呈现平稳上升的状态，截止年底，均价为8459元/平米。,2009年青岛市住宅价格稳中有升，年底均价较年初上涨2000元/平米左右，涨幅31.9%,小结,从供应量方面来看，2009年供应量最小的区域为李沧区，供应量为89.23万平米。从存量方面来看，当前李沧区的存量面积位列第六，存量为23.34万平米。从成交方面来看，2009年李沧区成交量位列第四位，区域月均成交量为6.25万平米2009年李沧区在售房源总供应量最少，当前的存量仅为23.34万平米，预计消化期不到4个月，目前市场存量明显不足。,房地产市场研究,住宅市场分析,公寓市场分析,商业市场分析,整体住宅市场研究,

17、区域住宅市场研究,从市场存量来看李沧区可售房源主要以60-90平米的两室产品为主，90-120平米的产品位居第二。60平米以下和180平米以上的产品供应较少。从成交情况来看李沧区2009年全年总成交量为75.03万平米，月均销售6.25万平方米，按照2010年三月初李沧区住宅存量23.34万平方米，销售期约3.7个月，目前供应量明显不足；李沧区域内房源充足的楼盘销售状况良好，月均销售量在70套以上。蓝山湾、春和景明等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在120套以上。从物业价值看目前区域内在售项目普通住宅均价在7500-8500元之间，花园洋房均价在9000-1

18、0000元/平米之间，二手房价格集中在700010000元/平米之间。客户为刚性需求和初级改善性需求并重；客群以青岛本地为绝对主力。从潜在供应量来看李沧区作为青岛未来的中央居住区，可预见市场供应量为1116.91万平米，供应量巨大，未来市场竞争环境将异常激烈。李沧中央居住区现在推盘量不足，但未来供应量巨大，按照2009年市场推盘量89.23万平米计算，保守估计12年推完。,住宅市场概述,李沧区整体市场现状,李沧区住宅市场 供应及成交情况,供应：2009年李沧区供应89.23万平米。供应量呈现逐月下降趋势。2010年2月份李沧区住宅供应又大幅上升，至2010年2月底，李沧区住宅存量面积为23.3

19、4万平米。成交：2009年李沧区共成交75.03万平米。自3月份以来基本在高位运行。至1月份随着传统淡季的到来，成交量略减。2009年李沧区全年销售率高达84%。按去年的销售速度，当前剩余存量需3.7个月时间可以消化完毕。,李沧区2009年住宅全年供应量为89.23万平米；成交量为75.03万平米。成交率高达84%。按去年的速度存量只需3.7个月时间即可消化完毕。目前供应明显不足。,李沧区住宅市场 住宅成交价格,在最近6个月中，李沧区住宅成交均价呈波浪形起伏状态。2010年2月由于整体成交量较小且价格较高项目（百通尚风尚水、伟东幸福之城尾盘价格较高）基本无成交，因为本月成交均价较1月有着较大幅

20、度的下降。2月份李沧区的住宅成交均价为7469.25元/平米。,李沧区目前住宅市场整体成交均价在7469.25元/平米左右，较2009年9月上升10.4%。,目前李沧区可售房源主要以60-90平米的小户型产品和90-120平米的两居为主，120-144平米的大两室产品和144-180平米的三室产品也存在一定的市场供应量。60平米以下的产品和180平米以上的产品供应量较少。,李沧区住宅市场 可售住宅情况,截止到2010年3月初，李沧区存量房源主要以60-90平米的产品为主，90-120平米的产品位居第二。60平米以下和180平米以上的产品供应较少。,李沧区住宅市场 潜在供应量情况,已售项目未推供

21、应量,未售项目,李沧区作为青岛的中央居住区，可预见市场供应量为1116.91万平米，供应量巨大，市场竞争环境将异常激烈。,已售项目未推供应量为547.08万平米，未售项目总供应量为569.83万平米。总潜在供应量高达1116.91万平米，未来供应量巨大，竞争将异常激烈。按照2009年全年推售量计算，保守估计12年推售完毕,李沧区典型项目分析,区域重点楼盘分布图,绿城理想之城,伟东幸福之城,百通尚风尚水,蓝山湾,春和景明,山河城,和达和城,中南世纪城,万科假日风景,唐街印象,宝龙城市广场,东城水岸,山溪春城,中海玫瑰庭院,青山绿水,龙苑豪庭,阳光千千树,在售项目,待售项目,李沧区域内房源充足楼盘

22、销售状况良好，月均销售量在70套以上。蓝山湾、春和景明等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在120套以上。,2009.32010.3月李沧区典型项目销售状况,李沧区典型项目分析,李沧区典型项目分析,目前区域内在售项目普通住宅均价在7500-8500元之间，花园洋房均价在9000-10000元/平米之间。房源充足的项目月均销售在80套以上，销售面积约9000平米左右。,李沧区典型项目分析,李沧区二手房情况,李沧区二手房价格集中在700010000元/平米之间。,客户梳理,李沧区典型项目客户分析,李沧区核心客户,李沧区客户,青岛市客户,外地客户,李沧区核心客户按照

23、来源可分为：1、李沧区客户（李沧区内客户，有一定的区域情结）2、青岛市客户（青岛本地或常驻青岛工作、生活类客户，此类客户不能承受市南、市北的高房价）3、外地客户（潍坊、淄博、北京、上海客户较多）,置业关键：资源占有、产品品质、价格合理、配套成熟,置业关键：价格合理、产品品质、配套齐全、生活方便,置业关键：稀缺地段资源、产品品质、升值潜力、价格合理,对价格和配套的关注度：青岛市客户李沧区客户外地客户,从区域来源上可将李沧客户分为三类,客户梳理,潜在客户写真,姓名：王先生（伟东幸福之城业主）年龄：42岁 来源：李沧区 职业：外贸行业 总购置物业金额：5080万之间100平米左右户型,我购买伟东幸福

24、之城的房子，主要是从地段、购物和价格上考虑的，我觉得李沧这边商场非常多，生活比较方便，价格还合理，不像市南、市北的房子，一般都在100万以上，我们这些做小生意或上班的购买压力太大。而且我听说李沧是青岛未来的中央居住区，有一定的升值潜力，所以就买了伟东幸福之城，我老婆也非常喜欢这里，生活很方便。,姓名：孙先生年龄：29岁蓝山湾业主来源：淄博人，在青岛工作职业：某保险公司职员,我在市南区上班，想在市南区或者市北区买套房子，考察了很久，都太贵了，动辄几百万，我买不起，所以只能去郊区买。我当时考虑别的地方的房子时，我首先考虑的就是李沧区的房子，因为我以前也经常来李沧买东西，这里的东西相对价格比较合理一

25、些，所以在这边生活比较方便，我当时来问了一下蓝山湾，价格在7000元/平米左右，觉得还可以，两个人还房贷比较轻松，就过来买了一套。,1,2,客户梳理,需求共识,配套齐全商业氛围浓厚，生活方便升值潜力大,关注产品价格和面积；对社区配套要求不高；,李沧区客户最终价值诉求以对配套资源的占有、对区域价值和项目价格的认可,客户共性特征梳理,客户梳理,刚性需求为主；少量的初级升级需求；,房地产市场研究,住宅市场分析,公寓市场分析,商业市场分析,二级市场,三级市场,从市场供应量来看2009年1月至2010年2月青岛七区商业的总体供应量（底商+商场）为163.78万平米，李沧区商业的总供应量（底商+商场）为1

26、2.08万平米，仅占总供应的7.4%。从成交情况来看2009年1月至2010年2月青岛七区商业总成交量（底商+商场）为44.38万平米。李沧区商业总成交量（底商+商场）为4.78万平米，占总成交量的10.8%，成交速度相对较快。从物业价值看项目周边典型竞争对手：百通大厦商业价格为一层4万/平米以上。二层2.8万3万/平米，三层1.5万2万元/平米；伟东幸福之城商业整体均价约2.5万元/（地下一层，局部两层，地下四层）。从潜在供应量来看李沧区潜在可监控的大型商业项目供应量为66.66万平米，供应量较大，未来竞争较为激烈。,商业二级市场概述,商业宏观研究,2009年1月至2010年2月青岛七区商业

27、的总体供应量为163.78万平米。自2009年3月起七区商业供应量居高不下,到2010年2月份商业供应才有大幅回落。,2009年1月至2010年2月青岛七区商业的总体供应量为163.78万平米。自2009年3月起七区商业供应量居高不下，9月份开始又有较大幅度增量，2010年2月份商业供应才有大幅回落。至2010年2月，青岛七区商业存量为120.42万平米。,商业宏观研究,2009年1月至2010年2月青岛七区商业的总成交量为44.38万平米。全年商业成交量起伏变化较大，至2010年1月份达到最高点，为6.1万平方米。,李沧区商业研究,2009年1月至2010年2月李沧区商业的总体供应量为12.

28、08万平米。李沧区商业供应量均保持在4.5万平米以上，供应量稳定。,2009年1月至2010年2月李沧区商业的总体供应量为12.08万平米。自2009年1月起至2010年2月，李沧区商业供应量均保持在4.5万平米以上，供应量稳定且比较充足。2010年1月份商业供应达到最高峰，为7.77万平米。至2010年2月，李沧区商业存量为7.38万平米。,李沧区商业研究,2009年1月至2010年2月李沧区商业的总成交量为4.78万平米。月度商业成交量呈波浪形起伏状态。,区域内主要竞争项目,伟东城市广场,李沧宝龙城市广场,百通大厦,理想之城,典型项目概况,李沧区商业体量较大的典型项目有百通大厦、理想之城蓝

29、庭、帝都嘉园、李沧宝龙城市广场、伟东城市广场。,李沧区潜在可监控的商业项目分析,李沧区商业研究,李沧区潜在可监控的大型商业项目供应量为66.66万平米，供应量较大，未来竞争较为激烈。,房地产市场研究,住宅市场分析,公寓市场分析,商业市场分析,二级市场,三级市场,从商圈来看李村商圈目前已经成为青岛人气最大商圈，商圈内目前主要有3个大型百货店、2个大型超市等主力店，其余的为临街商铺。从经营业态来看李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/连锁店、金融邮电以及酒店，其中以个体店为主，约占83.68%。从经营业态来看李村商圈的经营内容从数量上看主要以五金/建材，餐饮、服装为主；从规模上看主要以服装、餐饮

30、、五金/建材为主。从车流、人流情况来看通过夏庄路、向阳路、京口路以及少山路几条街道的人流量及车流量监测可以得出结论：夏庄路车流量为几条路段中最大，少山路步行街在中午时段人流量为几条路段中最大。从消费者调查问卷来看李村商圈最令人满意的地方是价格合理，存在的最大问题是购物环境差，同时李村商圈缺乏娱乐场所尤其是有档次的娱乐场所以及休息场所，38%的受访消费者有计划在李村购买公寓。从商户调查问卷来看超过半数的人认为李村最适合开发临街独立商铺。有70.83%的商铺店主有意向购买或者租赁李村的商铺。,商业三级市场概述,商业三级市场,青岛市一级商圈有5个，分别为台东商圈、香港中路商圈、中山路商圈、李村商圈和

31、长江路商圈；二级商圈有6个，分别为城阳商圈、崂山商圈、市北CBD商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及香江路商圈。,中山路商圈,台东商圈,四方利群商圈,市北CBD商圈,香港中路商圈,崂山商圈,浮山后商圈,李村商圈,城阳商圈,香江路商圈,长江路商圈,商业三级市场,依托不同资源形成台东、李村和香港中路三个市级商圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主,台东商圈主力商业物业定位于日常消费的大中型超市，业态种类较为齐全，商品档次以中端为主、购物环境吵杂。,台东商圈以利群和沃尔玛为代表，由于周边居住人口数量多、交通相对便捷而形成的中低档商圈位置较好的店铺租金水平在30元/天左右,香港中路商圈定位为高档消费，主要购

32、物场所点式分散布局，缺乏互动与消费者的可参与性,新兴的东部商圈以佳世客、阳光百货为代表，依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈，其辐射范围为整个青岛市。区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/天左右。,李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低,李沧区第三产业以传统商服业为主，规划了“四圈四线”的商业空间格局，但目前只有李村商圈发展较好，是市级商业中心，其他商圈都处于萌芽阶段；业态上以中小型百货、小型超市专业市场及最原始的商业集市等低级业态为主；从业种上看，以满足市民基本生活需求的综合百货、五金家电、服装鞋帽、装潢建材、餐饮娱乐、文体设施为主；辐射人群以李

33、沧本地和城阳部分外来产业人口为主，虽然人流量大，但对区域财政贡献不大。,李村商圈：人气最大、商业氛围非常浓厚,功能划分,规划以向阳路步行街为主轴线，以维客广场为中心，形成综合购物区、餐饮娱乐区、文化休闲区、商务办公区。,区位属性,消费者来源,主力店,业态构成,租金水平,李村商圈最早形成以李村大集为基础；该片区处在青岛的城乡结合部，当地人的消费观念较低、地理位置和环境等因素的限制，发展比较缓慢。随着大青岛城市战略规划的实施和旧城旧村改造工程的实施，青岛中央生活区（CLD）的规划出台，李村东部的建设前景也逐渐明晰。,客户群范围广泛，主要以青岛大众化消费及中端消费者为主，多数居住或工作于李村周边位置

34、。,中高档百货有利客来购物中心、崂山百货、北方国货、书院商城。电子数码专业店有五星、苏宁等。,李村商圈整体租金水为1.4-15.2元/平米/天，该商圈租金水平较高的为向阳路步行街店铺。该商圈整体平均租金约为6.9元/天。,商业三级市场,李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%；李村步行街上有部分专卖店/连锁店存在，所占比例为12.58%；金融邮电占比例较少，为2.66%。酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09%。,商业三级市场,李沧区未来大型主力店主要有伟东城市广场、银座、崂山百货、利客来购物中心、北方国货、书院商城、李沧宝龙城市广场。,北方国贸,维客崂山百货,利客来购物中心

35、,李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/连锁店、金融邮电以及酒店。,商业三级市场,李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%；李村步行街上有部分专卖店/连锁店存在，所占比例为12.58%；金融邮电占比例较少，为2.66%；酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09%。,由于商圈内有京口路及书院路该路段有较多五金/建材店铺，因而五金/建材在该商圈所有经营内容中所占比例最大，为33.17%；李村商圈作为青岛北部最大的商圈，人流量较大，餐饮业较为发达，占16.43%；服饰店铺也较多，比例为10.63%；通讯/电器、家居/家纺，分别为7.41%和6.44%；其他经营内容在整个商圈中占有的

36、比重较少。,商业三级市场,李村商圈经营内容从数量上来讲主要有几大构成部分：五金/建材、餐饮、服装、通讯/电器、家居/家纺、美容美发美体、药店/诊所、食品、娱乐健身、金融、超市、文化用品等。,青岛市一级商圈有5个，分别为台东商圈、香港中路商圈、中山路商圈、李村商圈和长江路商圈；二级商圈有6个，分别为城阳商圈、崂山商圈、市北CBD商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及香江路商圈。商圈内目前主要有3个大型百货店、2个大型超市等主力店，其余的为临街商铺。李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/连锁店、金融邮电以及酒店。李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%，酒店在该商圈内所占比例最少，仅为

37、1.09%。由于李村商圈内有京口路及书院路，该路段有较多五金/建材铺，因而从数量上讲五金/建材在该商圈所有经营内容中所占比例最大，为33.17%，其次为餐饮业，占16.43%，服饰店铺也较多，比例为10.63%。,小结,夏庄路段调研范围为京口路至308国道路段。夏庄路长1100米，是李村通往夏庄、惜福镇进入崂山的主要道路，商业以沿街的商业网点为主，目前最繁华的地段为李村公园附近。商业经营内容餐饮业占据最大比例，高达27%。,李沧区主要路段经营内容构成,夏庄路商业经营内容从数量上看，餐饮业占据最大比例，高达27%，店面档次一般，同时夏庄路为区域内车流量最大的区域。,夏庄路,308国道,京口路,京

38、口路段调研范围滨河路至君峰路京口路是李村连接沧口的主要道路，目前京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以通讯、五金电器和餐饮为主，大型商业设施有苏宁电器、五星电器、维客超市和利客来购物中心等。新建京口路机电产品街，范围是青峰路至峰山路段，规划长度300米；新建京口路通讯器材街，范围是古镇路至滨河路段，规划长度300米。,李沧区主要路段经营内容构成,京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以五金电器、通讯和餐饮为主，沿街商铺档次普遍较低。,滨河路,君峰路,京口路,李沧区主要路段经营内容构成,书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，为

39、商圈内积聚人气的主要路段，商业档次相对较高。,书院路调研范围京口路至重庆中路书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等。为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等。,重庆中路,京口路,书院路,少山路调查范围古镇路至君峰路少山路是李村商圈规划的精品服装街，范围东起古镇路，西至峰山路，全长约340米；该街地处李村商圈的核心区域，周边网点密集，客流量大，是李沧区繁华的服装、服饰专业特色街之一。,少山

40、路是地处李村商圈的核心区域，周边网点密集，客流量大，是李沧区繁华的服装、服饰专业特色街之一，在本区域内有一定的知名度。目前服装专卖店注重装修的档次，于本片区经营红火，店铺租金较高。,李沧区主要路段经营内容构成,古镇路,君峰路,少山路,李沧区主要路段经营内容构成,峰山路经营业态主要为餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等，经营商铺档次相对较高。,峰山路调查范围京口路至滨河路峰山路，长1262米，处在李村商圈的中心区域，以少山路与京口路段为主，业态有餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等。少山路与滨河路段，主要以中介、装饰公司等为主。,京口路,滨河路,峰山路,李沧区主要路段经营内容

41、构成,重庆中路调查范围京口路至青山路重庆中路，城市主干道之一。业态主要是沿道路两旁分布，网点多为二层，主要是以五金建材为主。,重庆中路，城市主干道之一，经营内容主要是以五金建材为主，经营档次较差。,京口路,青山路,重庆中路,李沧区主要路段经营内容构成,虎山路经营业态主要为餐饮、超市、食品、五金/建材以及文化用品，经营档次很低。,虎山路调查范围为夏庄路至重庆中路虎山路经营业态主要为餐饮、超市、食品、五金/建材以及文化用品。,虎山路,夏庄路,重庆中路,延寿宫路业态主要集中在与君峰路交汇处，以沿街的商业网点为主，面积较小，档次较低，对商圈贡献较小。,君峰路,重庆中路,延寿宫路,延寿宫路调查范围君峰路

42、至重庆中路延寿宫路，东接少山路，业态主要集中在与君峰路交汇处，以沿街的商业网点为主，面积较小，档次较低，经营状况一般，主要客户为周边小区居民。,李沧区主要路段经营内容构成,李沧区主要路段经营内容构成,滨河路在李村大集的基础上形成，商业以家俱为主，相对档次较低，对商圈贡献性不强。,滨河路调查范围308国道至重庆中路滨河路，长约3540米，沿李村河道，在李村大集的基础上形成，商业以家俱为主，相对档次较低。,308国道,重庆中路,滨河路,308国道调查范围金水路至滨河路三零八国道是青岛市区到城阳的交通主干道之一，目前，商业主要以沿街的商品房为主，多为两层连买，面积较低，分布比较集中，主要业态以餐饮和

43、家居/家纺为主。,三零八国道为青岛市区至城阳的主干道，主要业态以餐饮、家居/家纺和五金建材为主，商业经营档次相对较高。,李沧区主要路段经营内容构成,金水路,滨河路,308国道,李沧区主要路段经营内容构成,万年泉路商业主要以餐饮为主，面积较小的则是普通的餐馆，档次较低。,万年泉路调查范围为九水路至海尔路万年泉路（原为浮山路）是李村通往市区的主干道之一，商业主要以餐饮为主，面积较小的则是普通的餐馆，档次较低，主要客户以周边小区居民和六十二中学的中学生为主，经营状况相对较差。,万年泉路,九水路,海尔路,京口路,夏庄路,源头路,李沧区主要路段经营内容构成,源头路调查范围夏庄路至京口路源头路南北长约46

44、0米，临近向阳路，源头路南端与峰山路相接，目前商业比较分散，且档次较低，多以餐饮和服饰为主，有少数中档酒店，规模较大。,源头路目前商业比较分散，且档次较低，多以餐饮和服饰为主。目前该片区商业前景不是很好，店铺客流量较少，导致一些店铺关门。,李沧区主要路段经营内容构成,果园路商业以餐饮、服饰为主，周边店铺租金价格便宜，面积较小，档次较低。,果园路调查范围夏庄路至京口路果园路，南北长约800米，是夏庄路到京口路的便捷要道。商业以餐饮为主，周边店铺租金价格便宜，面积较小，档次较低。,夏庄路,京口路,果园路,李沧区主要路段经营内容构成,308国道,青山路,九水路,九水路调查范围308国道至青山路九水路

45、由浮山路分为九水东路和九水西路，目前商业主要集中在九水东路的浮山路与三零八国道段，业态主要以餐饮和装饰材料为主。,九水路目前商业主要集中在九水东路的浮山路与三零八国道段，业态主要以餐饮和装饰材料为主，路面较脏，商业经营档次较低。,李沧区主要路段经营内容构成,青峰路目前商业主要集中在少山路与书院路段，以服饰、中介、美容美发、餐饮为主，经营商业面积较小，档次非常低。,青峰路调查范围京口路至书院路青峰路，长约960米，目前商业主要集中在少山路与书院路段，以服饰、中介、美容美发、餐饮为主。大型商业设施有书院家俱城。,京口路,书院路,青峰路,京口路,九水路,君峰路,李沧区主要路段经营内容构成,君峰路调查

46、范围京口路至九水路君峰路为装饰材料街，范围是书院路至华阳山路段，规划长度约500米，主要经营以建材家居为主的特色街，有达翁建材家居广场等。,君峰路为装饰材料街，主要经营以建材家居为主的特色街。商业主要集中在少山路至滨河路段，以便利店、汽修配件、餐饮为主；君峰路北部商业相对较少，多以年代久远的临街网点为主，档次较低，发展缓慢。,李沧区主要路段经营内容构成,金岭路发展相对缓慢，商业以餐饮和美容美发美体以及中介为主。,金岭路调查范围夏庄路主京口路金岭路发展相对缓慢，商业以餐饮和美容美发美体以及中介为主，本区域主要以沿街的商业网点为主，年代久远，面积较小，档次较低，主要客户为周边社区的居民。,夏庄路,

47、京口路,金岭路,古镇路是综合商业步行街，主要以餐饮为主，目前古镇路的西侧有维客大酒店、肯德基、崂山百货、飞拉力电子信息城、巴黎春天、名品大世界等大型商业设施。,李沧区主要路段经营内容构成,京口路,书院路,古镇路,古镇路调查范围京口路至书院路古镇路是综合商业步行街，长度约300米，主要以餐饮为主。,李沧区主要路段经营内容构成,目前大崂路南侧商业主要为临建，未来将会拆迁。北侧商业主要以小餐馆、服饰为主。,大崂路调查范围308国道至夏庄路大崂路，长720米，目前大崂路南侧商业主要为临建，未来将会拆迁。北侧商业主要以小餐馆、服饰为主。,308国道,夏庄路,大崂路,注：（本次统计每时间段内监控3次，每次

48、1分钟，每次间隔5分钟）,工作日13：00-13：30时段人流车流统计,李沧区主要路段人流车流统计,工作日中午时段，车流量最大的区域为京口路和夏庄路；人流量最多的区域为少山路和京口路。,注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）,工作日16：00-16：30时段人流车流统计,李沧区主要路段人流车流统计,工作日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路；人流量最多的区域为京口路和向阳路。,注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）,李沧区主要路段人流车流统计,休息日13：00-13：30时段人流车流统计,休息日中午时段，车流量最大的区域为夏庄路和向阳路；人

49、流量最多的区域为少山路和向阳路。,注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）,李沧区主要路段人流车流统计,休息日16：00-16：30时段人流车流统计,休息日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路；人流量最多的区域为京口路和少山路。,李村商圈周边共有19条主要商业路段，其中特色商业街发展趋势良好，古镇路为餐饮街，少山路为服饰街，君峰路为装饰材料街等等。李沧商圈各条商业路段经营业态多种多样，从数量上看主要以五金/建材、服饰以及餐饮为主，从规模上看主要以服饰、餐饮、五金/建材为主。通过夏庄路、向阳路、京口路以及少山路几条街道的人流量及车流量监测可以得出结论，少山路步行街在中

50、午时段人流量为几条路段中最大，夏庄路车流量为几条路段中最大。,小结,消费者问卷调查,消费者调查问卷概述,李村商铺让消费者较满意的地方 对于目前的李村来讲，消费者最为满意的就是价格合理、货类齐全和交通便利。李村商铺需要改进的地方 目前李村商圈存在的较大的问题是购物环境差，停车位较少，没有形成一个舒适的购物氛围。李村缺少的业态分析 相当比例的受访者认为李村目前最缺少休息场所。还有认为较为缺少的业态是娱乐场所（尤其是高档娱乐场所）和特色餐饮。,商业消费者写真,1,消费者：刘先生居住区域：李沧区职业：私营年龄：3135之间年收入：510万,我经常来李村商圈购物，主要是因为离家近，一般过来买服装鞋帽和日