旅游驱动5模式、广晟生态城养老地产案例89页.ppt
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1、1,结合世联经验及已有成功案例总结,郊区大规模旅游地产依据不同的核心驱动力可划分为五种驱动模式,Bintan,印尼太阳河度假区,美国俄勒冈州Laguna,泰国Napa valley,美国加州Cancun,墨西哥Homestead,美国密歇根达沃斯,瑞士亚龙湾,海南假日半岛,广州泰晤士小镇,上海帕拉德罗,古巴博鳌,海南华侨城,深圳云顶,马来西亚迪士尼,香港,5种核心驱动力和相应的典型案例,自然/人文资源驱动,主题产品驱动,特殊娱乐驱动,会议论坛驱动,核心驱动力,主题社区驱动,迪士尼,香港太阳河,美国,假日半岛,广州,云顶,马来西亚,达沃斯,瑞士,坎昆,墨西哥,2,【主题社区驱动模式】以住宅物业为
2、核心,配套主题设施,实现项目成功开发,主要特征:需要依托较为优良的自然/人文资源所处区域经济发达对开发主体房地产操作能力要求高通常通过低价倾销房产方式达到成功,【案例】碧桂园假日半岛位置:距离广州1小时车程规模:1.3万亩资源:8000亩的花斗水库和三坑水库核心 产品:别墅、花园洋房主要配套:“故乡里”主题公园五星级酒店国际高尔夫球场销售情况:2005开盘销售额达7个多亿别墅单价仅6500-9500元/平方米(区域均价约15000元/平方米),3,【主题产品驱动模式】通过打造主题娱乐配套,带动区域发展,实现项目成功开发,主要特征:对先天资源要求不高,后天资源培育空间大通过运营主题产品发展旅游业
3、带动房地产业对开发主体的跨行业运作能力要求高,【案例】美国太阳河度假区位置:位于俄勒冈州德斯特郡本德市南面25公里处规模:面积2万亩发展策略:主题度假设施建设:形成区域游憩活动中心,建立了对多种类型客户的吸引文化标识构建:多类型的节庆、社区、专题活动,构建特色文化标识,塑造区域特色公共空间营造:保护区域生态环境,扩大公共空间,营造与城市差异化度假居住生活环境,4,【案例】马来西亚云顶高原位置:距离吉隆坡大约 51 公里,海拔1772米高的高山鲁卡里山规模:2220亩发展策略:获取政府支持打造核心吸引物(赌场)在度假区域借机发展关联产业主要设施:赌场室内外游乐场6幢高级酒店(提供3000多间客房
4、)国际会议中心马来西亚最大的宴会厅超过90家商店、饮食店,【特殊娱乐驱动模式】通过稀缺的特殊娱乐带动旅游和房地产项目开发,主要特征:通过稀缺娱乐项目(如赌博)弥补资源不足对政策环境的宽容度要求很高开发主体需要较强的跨行业运作能力通常在欠发达地区开发,5,【案例】瑞士达沃斯位置:位于瑞士东南部格劳宾登州规模:38万亩发展策略:会议发展有力促进度假区的旅游发展大大提高旅游度假游客量提升区域开发档次和知名度,【会展论坛驱动模式】通过高级别会议、论坛带动旅游度假区的发展,主要特征:依靠高级别会展论坛(区域级甚至世界级)驱动需要较好的自然资源增强吸引力开发主体需要较强的跨行业运作能力,6,【案例】墨西哥
5、坎昆位置:加勒比海北部规模:总占地约9万亩资源条件:20公里长海岸线,以白沙滩为主玛雅文化遗迹制胜因素:灵活的开发模式保护生态资源多元旅游产品高规格招商完善的基础配套产业细分组合,主要特征:对优质资源的依赖性非常高涉及公共资源保护与利用,需要政府支持旅游业带动房地产开发,对跨行业运作能力要求一般,【自然/人文资源驱动模式】依靠优质的自然或人文资源驱动旅游度假区发展,7,根据各种驱动模式的适应条件,结合项目自身背景,本项目适合采用主题产品驱动模式,不同驱动模式的适应条件,驱动模式,适应条件要求,8,而主题产品驱动模式按资金投入情况,又可分为重资本投入型和轻资本投入型,重资本投入型:通过重资本投入
6、打造大规模主题性游乐设施,带动项目发展大多数主题公园属于这类项目前期投资额巨大,并需连续性的大规模投资更新设备,轻资本投入型:通过休闲度假氛围的营造及核心吸引物的打造,实现项目成功开发通过主题产品的运营带动区域发展资金投入进度相对平缓,【案例】美国太阳河度假区,【案例】香港迪士尼,9,【重资本投入型】香港迪士尼,开园时间:2005年9月12日位置:香港新界大屿山竹篙湾规模:一期1890亩2014年扩建后达到2325亩年接待游客人数:500万人左右主要设施:7个主题乐园(一期4个主题乐园)2家主题酒店(共1000间客房),10,香港迪士尼虽然影响大,但是前期投资额大且运营成本高,盈利情况不容乐观
7、,投资情况:一期计划投资141亿港元,但至2007年,政府就已投入230亿港元2009年新扩建3个园区迪士尼将投资36.3亿港元,香港政府不愿再投为了吸引游客重游,每年都要投资兴建新的游戏项目 经营状况:每年运营成本高达25亿元以上从2005年开业至今,年年亏损,2008-2010年香港迪士尼运营情况,11,在香港迪士尼开发经营中涉及的3个主体中:开发经营主体处于绝对亏损状态,开发此类项目,广晟作为土地提供方,扮演的恰恰是开发经营主体的角色,将为他人做嫁衣裳:在开发经营上,无法直接获益项目开发带来的间接收益无法获取(如区域土地增值),香港迪士尼开发经营参与主体投入收益情况,12,【轻资本投入型
8、】美国太阳河度假区,位置:距俄勒冈州最大城市波特兰180公里距俄勒冈州德斯特郡本德市南面25公里规模:美国前10大家庭度假区占地约2万亩发展情况:拥有绿草如茵的草地和美丽的松树林是不同年龄的度假游客、高尔夫爱好者、户外运动爱好者的休闲度假天堂,13,关键举措1:打造针对多类型客户的丰富的主题设施,其中部分是具有核心吸引力的设施,草地球场:还设置有高尔夫学校和9洞推杆练习场;林地球场:被公认为美国西北部最顶级的锦标赛球场 十字水球场:“全美最伟大的100个球场”之一,网球场、游泳池、马场、健身房,公园、自然中心、天文馆、艺术科学博物馆、商务花园,水疗、餐厅、酒吧和咖啡馆,14,1,太阳河开发历程
9、,2,关键举措2:通过合理的开发节奏,有效控制了各阶段资金压力,并逐步实现持续性盈利,公用设施建设区域环境的营造,培育期,发展期,3,成熟期,逐渐打造核心的主题设施建设太阳河度假村,形成区域游憩活动中心建设优势会议设施,特色设施建设,丰富活动类型,同时扩宽客户类型如婚礼小礼堂,逐渐开始盈利主题设施分阶段打造,资金投入进度平缓同时逐渐通过部分土地和房产的销售开始回现,发展阶段,主要设施,资金流情况,需要一定的前期投入,主要用于区域大环境的营造,持续性盈利经营性物业带来持续性收入销售物业带来进一步盈利,15,对比分析两类主题产品驱动的模式,广晟作为土地提供方和开发主体,应采用轻资本投入型的主题产品
10、驱动模式,选择何种主题作为核心驱动?,16,家庭和自驾游游客户一向是游客的主体,其对旅游的需求偏向于复合需求,尤其重视生活氛围和生态健康,资料来源:世联分析;,复合需求,社交聚会,养生保健,美食享受,亲子活动,放松发呆,亲近自然,商务/会议,家庭聚会,大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案生活氛围、生态健康为需求主题,目前消费者对珠三角 度假休闲产品的需求:,珠三角游客度假需求模型,具有创新性、功能性、生态性旅游度假产品,1,高档次、配套较为完善的,具有复合功能的度假休闲目的地,2,有针对性的满足商务度假游客和家庭度假游客的需求;,3,度假地需要有一定的文化氛围,
11、体现区域发展的文化特征;,4,17,珠三角区域经济发达,商务客户需求也非常大,这些客户主要为旅游型和度假型会议客户,企业会议客户,事业单位和协会会议客户,企业培训客户,区域会议功能的客户定位,商务客户可以分为两大类,1、旅游型商务会议:会议规模一般在20人以上,消费水平较低2、度假型商务会议:会议规模一般在20人以下,消费水平较高;会议规模在150人以上的国家级协会论坛与主题会议,主要会议类型,18,商务活动多选择在配有五星级酒店的高档休闲度假场所,温泉、生态等度假区是重要的选择场所,随着中国旅游的转型和商务培训活动的个性化演变:观光旅游休闲旅游度假旅游,越来越多的高档会议在寻找度假地,“度假
12、会议培训”是未来的趋势多数商务活动无法割裂休闲度假需求,因而度假功能的增强对推动商务需求同样有效。对度假环境的偏好:多选择在环境优美的温泉和生态度假区。,滨海度假区,城市会议酒店,温泉度假区,大型会展中心,生态度假区,对于旅游休闲客户来说,越是高档的旅游休闲场所,客户需求越大。访谈语录,世联平台资料,19,随着旅游度假市场的发展,游客需求的主体将从单一的体验需求向精神和物质复合层面迈进,健康和文化将成为主要关注点所在,复合趋势,精神需求,物质需求,文化体验,健康追求,基本需求,进阶需求,尊重,社交,安全,生理,需求层次,身体是革命的本钱健康源自人与自然的和谐自然给予人以活力,生命的广度是由文化
13、拓开的文化是人类存在的证明我思故我在,20,健康追求:随着人们对健康的认知不断发展,健康管理已成为健康发展的新趋势,第一阶段:治疗疾病,第二阶段:亚健康管理,第三阶段:健康管理,基本特征:以物理科技疗法和激素疗法为核心,旨在促进疾病、创伤等的治疗应用领域:各种疾病、创伤的治疗,基本特征:为亚健康人群提供亚健康疾病的治疗,如肥胖、压力治疗等应用领域:压力管理、减肥,基本特征:健康追求的高级阶段,以预防为核心,调理为主,旨在促进身体、心理和生活方式的平衡,达致身心健康应用领域:全身健康体检、专项疾病检测、术后康复疗养、抗衰老管理,人们对健康的认知:,随着健康追求的不断演进,健康管理日渐受到重视,成
14、为国际社会的发展趋势,国际上出现了各类型健康管理项目:如全身健康体检、专项疾病检测、术后康复疗养、抗衰老管理、特殊资源疗养,21,【全身健康体检】成熟的健康体检机构通过优质的健检技术和服务吸引游客,目前全球最成熟的健康体检品牌是:台湾美兆集团、英国 BUPA、日本PL此类健康体检机构由于拥有优质的健检技术,因此客源较为稳定,【案例】台湾美兆集团背景:成立于1988年全球唯一获ISO9001国际品质认证的健检中心优势:健检流程高度资讯化、自动化、快速化运营管理和市场开拓业务开展地区:台湾、香港、北京、上海、深圳、广州、重庆、沈阳、成都、海南、新加坡、印度尼西亚经营方式:主要采取会员制,辅以个人单
15、次体检及企业团体检查等方式客户特征:主要为中高收入以上人群合作方式:直营合作区域加盟技术转让,22,【案例】日本圣授会预防医疗中心背景:位于日本大阪市创始人是日本著名财阀和胃癌患者梶山先生核心特色:全球领先的癌症检测技术 优势:可发现和排除300多种10毫米以下的早初期癌症客户:亚洲乃至全球高端游客,中国部分旅行社推出的日本健康检查旅游线路示例:,主要特征:对专项疾病检测的医疗技术、医疗人才等要求高此类高端医疗技术引进难度大整体消费高,【专项疾病检测】通过为游客提供高端的专项疾病检测,带动医疗旅游,通常需要高端的医疗检测技术,23,【案例】静港抗衰老医疗中心成立时间:1983年位置:位于日内瓦
16、湖畔,远眺风景如画的阿尔卑斯山核心特色:羊胎素抗衰老治疗实力及影响:全世界只有瑞士真正掌握羊胚胎素技术,只有瑞士持有正式的临床注射许可瑞士卫生部批准进行全器官精华素抗衰老治疗一共有12名医生,瑞士静港就拥有3位客户情况:世界各国的明星富豪、政商要人(非洲总统曼德拉、法国影后-伊莎贝尔阿佳妮)其他高收入爱美群体每年吸引大约2.4万人次,主要特征:需要依赖高端的抗衰老医疗技术,核心技术目前仅少数国家拥有医疗收费高昂,主要针对高收入人群,【抗衰老管理】通过高端的抗衰医疗技术带动高端医疗旅游,24,【案例】日本船桥市立康复医院位置:位于船桥市立医疗中心旁规模:总建筑面积14158平方米核心功能:承接由
17、急性期医疗到恢复期疗养的服务 发展模式:附属机构模式,是船桥市立医疗中心的附属康复机构设计特色:整座医院都成为康复训练的场所 低层设计,以绿地为背景,营造舒适氛围室外设计均与患者的康复训练有关设立方便功能残缺病人的设施康复治疗方法:理学疗法、作业疗法、语言疗法、水浴疗法、营养疗法、交谈疗法主要客户:船桥市立医疗中心的术后病人及周边老人,术后康复疗养机构通常有两种发展模式:附属机构模式:作为大型医院的附属机构,客户可以在疗养机构享受医保消费,客源有保障合作协议模式:通过与大型医院签订客户输送协议,保证客源术后康复疗养机构在国内几乎空白,发展机会较大,【术后康复疗养】通过为医疗客户提供度假式的术后
18、康复服务吸引客户,25,【特殊资源疗养】依靠具备特殊疗养功能的自然资源,带动区域内关联产业发展,此类项目的核心价值在于项目所在区域拥有的特色疗养资源项目发展的成功与否通常取决于项目所拥有的疗养资源是否具有稀缺性和吸引力,【案例】法国依云位置:法国Haute-Savoie地区,坐落在莱蒙湖(Leman)南岸,与瑞士日内瓦隔湖相望环境:阿尔卑斯山、莱蒙湖、大片的森林核心资源:具有特色疗养资源的温泉泉水含钙、镁、锌、锡等,对治疗皮肤疾病、泌尿消化、神经系统,以及心脏血管等方面疾病有特殊疗效依云是个只有7500居民的法国小镇,却是世界著名的度假胜地依云依水而生,依水而盛:以天然矿泉水资源为核心,依云镇
19、逐渐形成了5大主导产业:矿泉水制造、美体保健、商务会展、旅游观光和户外运动,26,健康管理已成为国际发展趋势,而在国内,健康管理的需求市场也非常庞大,年10增长,患病率为10,年3增长,单位:万人,中国国际亚健康学术研讨论会公布数据,亚健康群体超过9亿,按照45的城市化率计算,城市亚健康群体人数超过4亿亚健康群体肥胖、失眠、压力、皮肤粗糙等对身心疗理需求旺盛,中国各类疾病患病人数,27,逐渐国内也开始出现各类健康管理类项目,并走向高端,国际健康管理机构开始关注中国市场,食养,瑜伽水疗,静心会,国际高端健康管理项目,海南石梅湾美兆烟台瑞士露施(LUCCHINI)抗衰老度假圣地,达生堂奥修静修团体
20、,十字水上海十乐,食养山房,28,【海南石梅湾美兆】美兆集团在旅游度假区的尝试性项目,将养生和度假合二为一,位置:石梅湾温泉度假区建筑面积:5,000平方米规划服务:除原有的健检专业,增加了健康评估与健康管理,还将引入中医理疗,包括药浴、药膳食疗、中医按摩、中医针灸、拔罐,瑜珈、西医抗老化疗程以及温泉SPA等将养生和度假二者合一,提供一站式保健养生的体验(One-Stop Healthy),填补海南高端健检产业空白,丰富了海南养生度假行业内涵,可参考的经验:与连锁式健检机构合作,获得专业的硬件、技术、服务和管理经验利用连锁机构的品牌、知名度和客户资源,提高经营收益,29,【烟台瑞士露施(LUC
21、CHINI)抗衰老度假圣地】通过引入瑞士羊胎素治疗技术打造高端抗衰老基地,位置:烟台凤凰山,高速公路旁,距烟台莱山机场20公里左右.规模:12.95公顷投资额:9亿以上预计2011年5月正式开张营业,但已经接受预订暂不接待旅行团等团队性质的客人,主打高端私密静养度假从瑞士聘请具有注射羊胎素执照的医生3位(全球12位),非常驻医师,30,通过对国内外健康管理发展的研究,确定本项目演绎健康理念的方式,顶尖医疗拉动型,依赖顶尖的医疗技术、医疗人才,如抗衰老技术、专项癌症检测技术等这类医疗技术和人才通常引入难度非常大,必须依赖稀缺的特殊疗养资源类项目可复制性和可参照性小,专项疾病检测,通过整合外界资源
22、,如医疗机构、健康体检机构的品牌、技术或客源,获取项目成功这类项目对开发主体资源整合能力要求高,抗衰老疗养,术后康复疗养,全身健康体检,特殊资源疗养,稀缺资源依赖型,借力整合型,31,文化体验:项目拥有一定的人文资源,但是不够强势,无法单独成为项目核心驱动,项目拥有的人文资源不够强势,缺乏号召力,不足以构成核心驱动浛洸古镇文化:几乎没有任何古镇遗迹保存茶文化:仅红茶有名气,但当地饮茶文化并不浓郁六祖佛教文化:仅有少量传说,知名度远远比不上南昆山军旅文化:仅仅由于前身是军马场,目前已经没有马场民俗文化:有客家文化,但是不属于客家文化热点区域(潮汕、福建),32,项目拥有的人文资源以中国传统文化为
23、主,可借此演绎“大中式”文化辅助健康核心主题的构筑,大中式,全方位的大中式文化演绎:环境营造:传统的山水度假环境建筑:大中式风格建筑文化:中国传统文化理念演绎,如中医、修身养心哲学、禅学,33,顺应健康和文化的旅游发展大趋势,项目应以健康理念为核心,辅以“大中式”文化内涵,构建核心吸引力,以“健康理念”为核心,打造借力整合型健康管理类项目:通过整合外界资源,如医疗机构、健康体检机构的品牌、技术或客源,构建核心吸引力,全方位融合中国传统文化元素演绎“大中式”,辅以“大中式”文化,34,广晟项目如何-,确定可实现的开发策略与实施举措?既要保证市场可实现(有利于市场培育),又要保证经济可实现,确保区
24、域开发可持续。,确定未来的发展方向与发展战略?在珠三角区域内开发成为领先的、具备国际一流水平的“旅、居、业”为一体的多功能度假城。,按照可行的开发方向,35,成就梦想,Result一个区域的传奇与梦想,36,抓住客户需求趋势,通过旅游聚集人气,结合健康产业元素,通过度假设施提高形象,并形成完善的度假生活配套,打造城市化配套、差异化生活、旅-居-业有效统一的,与城市“时空转换”,形成“绿色之城,健康磁极”的健康主题度假城,引领珠三角乃至南中国山地度假方式。,“都市群远郊”“城市化配套、差异化生活”,“景区开发、旅游地产”“旅、居、业度假城”,整体发展战略:突破中国传统的旅游地产开发模式与旅游发展
25、模式,创造全新的发展战略:,37,【广晟生态城】,领袖粤西北、辐射珠三角、享誉南中国的;集旅、居、业于一体的;健康主题国际度假城,38,第一代山地度假:山水观光,实现形式:山、湖。,第二代山地度假:观光体验+居住,实现形式:漂流、住宅、酒店,第三代山地度假:休闲+体验+居住,实现形式:综合旅游休闲元素,山地资源的最初利用;依托稀缺山水;简单开发,游客难以停留。,山地资源体验性显现;生活居住品质追求;出现富贵阶层,追求资源占有。,高端旅游、休闲市场出现;高尚生活方式;酒店、高尔夫、会所、休闲居住、节庆、商务、娱乐等综合要素。,【广晟生态城】以“健康主题”为核心,以健康产业、休闲旅游、绿色居住等综
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