房产过放电vfvv4章.ppt
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1、,第四章 房地产开发项目可行性研究,教学内容,房地产开发项目可行性研究的内容和步骤,房地产开发项目的投资与收入估算,房地产开发项目的财务评价和不确定性分析,教学目的:通过本章学习,使学生熟悉房地产开发项目可行性研究的内容和步骤;掌握开发项目投资与收入估算内容和方法,并能对项目进行财务分析和不确定性分析。重点难点:重点是房地产开发项目可行性研究的内容和步骤;难点是对房地产开发项目进行财务分析和不确定性分析。教学时数:8,第一节 房地产开发项目 可行性研究的内容和步骤,作用,步骤,内容,阶段划分,房地产开发项目 可行性研究,一、房地产开发项目可行性研究的作用和内容(一)房地产开发项目可行性研究的作
2、用 1.为投资决策提供依据 2.作为资金筹措的依据 3.作为编制设计的依据 4.作为有关部门签订协议、合同的依据 5.作为申请建设执照的依据(二)房地产开发项目可行性研究的内容 可行性研究的内容两种形式:,第一种形式:1.项目背景与概括 2.基本数据 3.成本估算 4.项目开、竣工日期和进度的初步安排 5.资源供给 6.市场分析 7.财务评价 8.风险分析 9.国民经济评价 10.结论与建议,第二种形式:1.总论 2.市场调查和需求分析 3.开发项目场地的现状与建设条件分析 4.规划设计方案 5.项目开、竣工日期和进度的初步安排 6.投资估算 7.资源供给 8.经济分析和财务评价 9.社会经济
3、评价 10.结论与建议,二、开发项目可行性研究的阶段划分与步骤(一)房地产开发项目可行性研究的阶段划分 1.机会研究 2.初步可行性研究 3.详细可行性研究 4.项目评价(二)房地产开发项目可行性研究的步骤 1.项目筹划 2.市场调查与分析 3.优化和选择开发方案 4.方案评价 5.编制可行性研究报告,第二节 房地产开发项目的投资与收入估算,成本与费用构成,房地产开发项目,成本与费用估算,一、房地产开发项目成本与费用构成(一)开发直接费 1.土地费用 2.前期工程费用 3.房屋开发费(二)开发间接费 1.管理费 2.销售费用 3.财务费用 4.其他费用 5.不可预见费用 6.税费,二、房地产开
4、发项目成本与费用估算(一)土地费用估算 1.土地出让金 2.土地征用费 3.城市建设配套费用 4.拆迁安置补偿费(二)前期工程费 1.规划设计费 2.可行性研究费用 3.水文地质勘测费 4.“三通一平”土地开发工程费,(三)房屋开发费 1.单元估算法 2.单位指标估算法(四)管理费(五)销售费用(六)财务费用(七)其他费用(八)不可预见费用(九)税费,案例:九棵树项目预计熟地价2509元/平方米,地段分析:位于通州区梨园镇小街,处于通州区梨园镇的黄金地段,属人口导入区。核心竞争力:轨道交通 主流客户:城市中心区首次置业年轻白领 毛坯房价格分析:估测2008年通州年成交量约38万平方米。假定未来
5、市场情况不变,与2008年基本相同,则目标片区市场年成交约26万平方米,市场消化速度(保守估算)10年。假定市场情况好转,未来通州区年成交量与2008年相比翻一番,则目标片区市场年成交约52万平方米,市场消化速度(乐观估算)5年。该片区市场楼盘均价与容积率成反比关系,该项目容积率2.5,在市场环境不发生较大变化的情况下,预计毛坯房成交价格为70007400元/平方米。,土地价值分析:1.项目总开发价值的确定 该项目开发周期为2年,土地取得费在开发周期开始时投入,即一次性投入。该项目建安费用在项目开发周期0.5年后均匀投入,利息按单利计算。评估对象用途为住宅。该项目在建成后即销售完毕。该区域内同
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