太原安泰第五园中式园林景观大宅项目提报.ppt

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1、【谨献给用智慧和汗水成就辉煌人生的尚层名流】2008年12月,安泰第五园 中式园林景观大宅,目录 Contents,PART 1 竞争战略：从优秀到卓越的必然性PART 2项目思考：中高档项目VS高档名宅PART 3不止是理念：如何成功打造高档名宅形象PART 4点石成金：形象包装与展示PART 5成王败寇：成功销售的秘诀附件：盛世大道运作流程及质量保证体系,PART 1-从优秀到卓越的必然性市场机会和竞争大势决定了本项目高档名宅定位的必然性,2009，太原房市关键词,高端市场形成品牌化竞争时代史无前例的激烈竞争金融危机与房市调整,太原高档楼盘一览,相比2008年的4个，2009年太原同时在售

2、高端项目数量将达到至少11个之多，形态独立的高端市场已经形成。在新增的7个项目中，全国一线品牌开发商有5个，剩余两个是本项目和山西安泰集团，品牌竞争已成必然。不完全统计，2009年投入市场的高端住宅面积将超过100万平米，总规划面积达到300万平方米。发端于美国次贷危机的新一轮全球性金融危机正在向纵深发展，影响到实体经济的各行各业，房地产行业首当其冲。,2009，太原房市解读,我们面对的主要竞争-昌盛双喜城 御龙城 学府苑 多地尔 当代 MOMA 绿地世纪城 太原万达广场,我们该如何竞争？,核心战略：进入无竞争领域的“第一占位”,中高档项目,高档名宅,市场机遇和竞争态势决定了跃升的必要性我们必

3、须实现从优秀到卓越的突破，避免陷入与众多竞争项目在同一层次上的竞争,PART 2-中高档住宅 vs 高档名宅名宅的时空相对性城市名宅园林名宅,高档名宅的六大特征,1、价格标杆性：同区域、同类产品中的价格标杆和持续升值2、地段稀缺性：具有较高地域文脉认可度的区域，土地价值明显。3、资源稀缺性：城市中心区公共资源或园林景观资源。4、产品奢华性：产品多样性、空间的尺度、高档的配置、品质的装修5、服务专属性：高级品牌物管，体现专属性服务特征。6、需求层次精神化：高档名宅的客户是金字塔高端少数人群，对居住品质需求上追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念。,城市名宅在卖什么？,亮马河昆仑公寓,国贸桥银泰中

4、心,首创 缘溪堂,棕榈泉国际公寓,北京星河湾,城市名宅核心价值,本项目特征与高档名宅差距？,1、价格：每平米近万元的销售均价。具有标杆性2、地段：平阳路、滨河板块的高地域繁华认可度。具有稀缺性。3、配套：山西首席大型中式园林景观配套/首席地热取暖高品质生活社区。具有稀缺性。4、产品多样性：110-440平米多元化户型，空间尺度符合要求。但高档配套需要后期打造。5、服务专属性：建议引入国际知名物管公司，满足服务要求。6、需求层次精神化：城市中心区高档名宅的核心定位满足高端形象的要求。但具体精神内涵需要营销包装来解决。,基础要素符合高档名宅的平台要求，但产品内部配套、物管服务尚需完善。高端形象需要

5、通过营销包装解决！,首席中式人文园林景观大宅形象表述：传承中国文化，仕知音,项目的核心定位：,成长中的大资产阶层社会权力人士,目标客群界定：,煤炭、能源、贸易、地产行业的私营企业主 省市各级政府高级公务人员 金融、证券、IT行业的新富阶层 大型国有企业高管、高级商务人士 高级知识分子、文化、艺术界名流,PART 3-如何成功打造高档名宅形象以考究的理念完善产品导入精神内涵塑造名宅形象,从价格角度，高档名宅的价格必然构成一个城市的屋脊,从客户角度，高档名宅的客户必然是社会财富金字塔的高层,从产品角度，高档名宅的产品必然具有相当的不可复制性,功能一：一种权贵豪富的阶层标实,功能二：一种与众不同生活

6、方式的体验,平民眼中的天价大众看不见的顶层奢华的销金窟人生置业的终极梦想最具炫耀性的符号占据大众认可的稀缺资源,多处置业，非生活必需品奢侈品的意象没出名宅代表一种生活方式客户偏好不同，决定了他对生活方式需求的不同，也决定了他为各种生活方式买单的意愿,“物以稀为贵”，名宅的核心价值就在于其稀缺性。,豪宅的核心价值稀缺性,资源的稀缺性,产品的稀缺性,景观资源,城市资源,人文资源,产品创新,品牌界定,为水泥刚筋的建筑植入贵气的灵魂,她不是一般意义上的居所，她不仅仅是在售卖多元化景观园艺的建筑空间。,“安泰第五园”不仅仅卖房子,平阳路也好、滨河路也好，“安泰第五园”占据着得天独后的地段，她却不仅仅卖地

7、段。,“安泰第五园”不仅仅卖地段,精心打造山西首席中式景观园林，对于上下五千年文化渊源的太原，无疑是锦上添花，但“安泰第五园”也不仅仅卖景观。,“安泰第五园”也不仅仅卖景观,“安泰第五园”售卖太原，太原几百年的繁华与龙脉。“安泰第五园”售卖尊贵，成就太原过去与未来的极致尊贵。,“安泰第五园”应该卖什么？,PART 4-形象包装与展示案名推荐与平面表现,推荐案名：,：城市贵脉上流名宅,安泰第五园,安泰第五园安泰：上市企业对实力和品质的代言第五园：暨迎泽公园、龙潭公园、动物园、儿童公园之后，太原第五个园林成品化的象征以稀缺性资源词汇，直接指明项目的“品牌保证、人文景观”以及目标客群的“品质、身份、

8、价值观”,案名解析：,核心关键词：稀缺考究大隐大显,文案延展：,形象：人居本质，望族百年地位之上，天之骄子稀缺：中式景观园林，气势宏伟的建筑天地间之大美，少数人尊享之考究：安泰名宅法则：五年磨一剑安泰第五园，值得一生品鉴大隐大显：安泰尊藏，明垣盛景庭院隐王侯，一府藏天下,组合延展,安泰第五园安泰尊藏 明垣盛景,隐秘的上层，低调、神秘、尊贵。以“中式景观园林”为价值地标，直接指明项目品质、身份、地位、价值等心理暗示，相对更为低调、含蓄、内涵丰富。,滨河财水流域旁，龙城气脉繁华中，贤达显贵云集，傲居矗立，王者风范，秉承中国人文主义情怀，诠释纯粹中式园林景观生活意境以明清园林景观风情再现古韵之风，诉

9、家族百年兴盛，再显贵气氤氲安泰第五园，于人脉与财水合抱之间，创传世名宅，启蒙百年生活,概念演绎,人居品质 望族百年,概念演绎,一宅贵域 铭传万家,祥龙过处，百林静展，想多少文人墨客、贵族大夫曾怀情于此，而今，秉大气明风，造巧雅庁室，一砖一瓦，移天缩地入君怀，当代贵胄静居在历史园林景观宅邸，据此续写家世传承的族谱。安泰第五园，考据中国传统居住文化，承历史文脉华贵尊严，汇聚时代巨子共谱传奇。,平面表现稿,PART 5-成功销售的秘诀营销核心策略解读,核心思想：点性突破的市场攻击,体验营销-传递极致形象，攻心为上渠道营销-找到目标客群，主动出击活动推广-制造参与机会，圈层互动,策略分解-体验篇,展示

10、中心艺术化打造时尚、艺术的销售展示中心，用艺术表现奢华、以艺术激发梦想,展示中心艺术化打造时尚、艺术的销售展示中心，用艺术和奢华表达项目极致形象。,样板间装修极致化用样板间的奢华与极致，为客户营造未来生活梦境，激发客户的购买欲望。,样板间装修极致化用样板间的奢华与极致，为客户营造未来生活梦境，激发客户的购买欲望。,营销手段的动作 利用广告、现场、活动等手段全面传递项目的形象,创新推出“豪门夜宴选房活动”，高档的布置。高雅的氛围，既给客户新鲜的感受，又体现项目的高档次,老爷车外形的看房车，新颖、别致，让客户产生时尚的共鸣,迎合高端客户的品质，举办项目鉴赏酒会，利用这种高层次的时尚活动推广项目形象

11、,现场煮制的咖啡、浴缸里的花瓣、外飘阳台（窗）上的花架、私家藏酒橱、宽敞明亮的豪华客厅里的皮质沙发样板间内的每个细节布置，都体现了高品味的现代生活,全方位的传递,策略分解-渠道篇,销售展示中心,销售展示中心&工地包装市场攻击的主阵地销售现场及工地包装是项目吸引目标客群的主要阵地通过展示中心周边及工地的包装可以直接吸引目标客户上门。,第二展示点截流客户在目标客户活动频繁的高档场所，设立展示点，直接从终端截流客户。,国贸,鑫上海滩,华宇国际,高级会员俱乐部与高尔夫俱乐部、高级车友俱乐部合作，直接利用他们的会员资源。,安泰VS果岭,安泰VS宝马,策略分解-活动篇,“安泰名流晚宴”在项目入市时，与相关

12、部门合作，邀请相关官员，地产主管部门领导、意见领袖、媒体、高端意向客户、关系客户、举办安泰名流地产沙龙，建立了安泰第五园项目在高端目标群的影响力；,安泰名流晚宴建立安泰项目在高端目标人群中的影响力。,“地产中的劳斯莱斯”安泰名宅2009山西论坛邀请地产主管部门领导、权威人士知名人士、媒体人士、意向客户举办安泰豪宅论坛通过论坛，展示安泰公司的企业形象传递安泰第五园项目的名宅形象及价值,安泰名宅论坛建立安泰项目在太原地产届的全面影响力。,安泰名宅法则五年磨一剑安泰项目产品推介会暨认筹“外立面设计方案的第31次修改。”“200年8月日，设计图纸1米高。”“节能环保材料及智能化设施的第次考察。”太原目

13、前的地产推广是单就项目而言项目，并没有让卖点上升到经营的理念，上升到发展商的地产思想体系及哲学观，从故事体现卖点，从情感进行交流，才是最有实效的攻击方式；,安泰第五园产品推介会用产品推介会的形式，传递项目价值，与客户进行情感交流，促进购买,营销节奏及入市时机,时间：2008年底 2009年 3月 4月 8月 10月 12 月,前期筹备 预热期 储客期 热销期 续销售,展示中心完工 展示中心开放 样板间开放 8月15公开发售,进场,开盘,若项目要在2009年开售，实现开盘销售3040%的目标，则展示中心和样板间是最重要的两大工程。4月前必须进场，样板间必须在公开发售前1个月完成。正式开盘定在国庆前后举行，主要目的利用开盘仪式，再创公开发售后的第二次销售高潮。,48,阶段性推广主题,蓄水期：09.4-09.8 目标：意向客户300组等待珍品，时间不足惜强销期：09.8-09.11月 目标：销售率达到80%值得一生品鉴，尊席递减中扫尾期：09.11-10.1月底 目标：销售率达95%最重要的位置，留给最重要的人,THE THANKS感谢聆听！,