个人贷款产品简介.ppt

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1、个人贷款产品知识简介,省行住房金融与个人信贷部徐 永 锋,第一期岗位职业轮训课件,当前房地产市场形势,我行个贷业务现状,一,二,主要个贷产品介绍,三,个贷风险防控要点,四,当前房地产市场形势,一,房价会降吗？,房价下跌的三大理由 1.有效需求越来越少。中国新生人口逐年减少，城市化进程放缓，政府的限购政策，这些都导致有效购房需求越来越少。2.楼市供给不断增大。地产商大量新建地产，政府保障房加大供给，住房空置率约在25%-30%之间，大大高于20%的警戒线。3.货币政策逐步收紧。为了防止超发货币引发更加严重的通货膨胀进而导致社会动荡，收紧货币政策是必然选择，地产商资金链日渐脆弱。,调控有效吗？,十

2、年调控之路 从2003年18号文开始，国家陆续出台国八条、国六条、国四条、国十条，到2013年的新国五条。哈市商品房价格走势：,有好楼盘吗？,哈尔滨2013年精品楼盘 宝宇天邑澜湾、上实盛世江南、天悦国际、保利清华颐园、格兰云天、锦绣华城、地恒托斯卡纳、溪树庭院、罗马公园、金域蓝城、南郡凤凰湾、万达广场、滨才城、悦活里、辰能溪树河谷、海德公馆、绿地国际花都、保利水韵长滩、爱琴花园、地中海阳光、远大购物广场、富佳新天地、熙郡印象、上和园著、理想0451、什河丽景、香树湾、城市之星、紫金城,当前房贷政策？,差别化住房信贷政策（一）首套房：首付最低30%、利率在基准利率基础上最低85折。（二）二套房

3、：首付最低60%、利率在基准利率基础上最低1.1倍。（三）三套房：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。（四）异地居民购房：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴存证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。,住房套数认定标准（一）借款人拥有住房套数的认定：依据拟购房家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下拥有的住房数量计算。（二）借款人拥有住房套数的查询：1、通过当地房地产部门房屋登记信息查询系统查询借款人家庭住房登记记录。2、通过人民银行个人征信系统查询借款人家庭住房贷款记录，有过一次贷款记录视同拥有一套房产。,我行个贷业务现状,二,我行个贷业务发展历程,我行各项贷款规模占比,四大行个

4、人贷款市场份额,二级分行个人贷款规模,主要个贷产品介绍,三,一,个人一手住房贷款（一手房）,概念个人住房贷款是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房的贷款。一手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。,贷款条件具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；具有偿还贷款本息的能力；信用状况良好，信用评分495分以上；已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；有不低于规定比例的首付款证明；以所购住房设定抵押担保。,贷款额度根据借款人所购住房的价格、借款人还款能力、外部监管要求等因素合理确定。

5、一手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格的70%。,贷款期限贷款期限应在1年以上，最长不超过30年；借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年。,还款方式实行分期还本付息的还款方式:等额本息、等额本金或其他分期还款方式。,一,个人二手住房贷款（二手房）,概念二手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买再交易住房（即售房人通过交易取得房地产权利证书并可以在房地产三级市场再次交易的住房）的贷款。,贷款条件具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；具有偿还贷款本息的能力；信用状况良好，信用评分470分以上；已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；有不低于规定比例的首付款证明

6、；以所购住房设定抵押担保。,贷款额度根据借款人所购住房的价格、借款人还款能力、外部监管要求等因素合理确定。二手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的70%。,贷款期限贷款期限应在1年以上，最长不超过30年；借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年；贷款年限加房屋已使用年限不得超过40年。,一,个人住房置换贷款（置换贷）,概念个人住房置换贷款是指贷款行向购买商品住房时全额付款的借款人发放的，用于置换其前期购房非贷款类债务，并以该住房设定抵押的贷款。,贷款条件具备偿还贷款本息的能力；抵押物为借款人购买的商品住房，未设定抵押或受到其他权利限制，可以直接进入房地产三级市场

7、交易；借款人申请贷款时，抵押物房屋所有权证书签发时间不超过3年；借款人能够提供其与债权人之间债务的书面证明。,贷款额度根据借款人所购住房的价格、借款人还款能力、外部监管要求等因素合理确定。置换式个人住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的70%，且不高于其购买该房产债务金额。,贷款期限贷款期限应在1年以上，最长不超过30年；借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年；二手房贷款年限加房屋已使用年限不得超过40年。,一,个人商业用房贷款（商用房）,概念个人商业用房贷款是指农业银行向自然人发放的、用于购买国有土地上的营业用房或办公用房的贷款。一手商业用房贷款是指向借款人发

8、放的，用于购买首次交易的商业用房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的商业用房）的贷款。二手商业用房贷款是指向借款人发放的，用于购买再交易商业用房（即售房人通过交易取得房地产权利证书，可以在房地产三级市场再次交易的商业用房）的贷款。,贷款条件具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；有足额偿还贷款本息的能力；信用状况良好，信用评分505分以上；已签订合法有效的房屋买卖合同；有不低于最低规定比例的首付款证明；以所购商业用房设定抵押担保。,贷款额度根据单位销售价格或评估价格、房屋已使用年限、租赁收益或经营收益水平等因素合理确定贷款金额。一手商业用房贷款金额最高不得超过借款人所购商

9、业用房成交价格的50。二手商业用房贷款金额最高不得超过借款人所购商业用房成交价格与评估价格低者的50。,贷款期限个人商业用房贷款期限最长不超过10年。二手商业用房贷款应同时满足贷款期限与房屋已使用年限之和最长不超过30年。,相关规定个人商业用房贷款楼盘准入审批权在省行及以上；不得介入地下一层及以下个人商业用房贷款；目前总行暂未批准我行办理二手商业用房贷款；借款人购买商业用房配套的车库可按商业用房贷款有关政策执行。,一,个人助业贷款（助业贷）,概念个人助业贷款是指农业银行向自然人发放的、用于合法生产经营的贷款。个人助业贷款不能用于购买商用房及商用车等用途。个人助业贷款的贷款对象包括从事合法生产经

10、营活动的个体工商户和小微企业主等。,贷款条件年龄在18周岁以上，且年龄与贷款期限之和不超过65岁，在二级分行管辖区域内有固定住所；在贷款行所在地有固定经营场所，具有合法有效的生产经营证明，特种行业的持有特种行业经营许可证；借款人信用状况良好，信用评分465分以上；具有本行业经营管理经验并从事本行业经营2年以上；具有稳定的经营收入和按期偿还贷款本息的能力，第一还款来源充足；提供合法、有效、足值的担保。,贷款额度个人助业贷款根据客户需求、还款能力及抵押物价值等确定贷款额度，单户贷款额度起点为5万元，最高额度不超过1500万元。借款人可申请个人助业最高额可循环贷款，贷款行为其核定可循环贷款额度，在额

11、度有效期和核定的额度内，借款人可随借随用、到期归还、循环使用贷款。,贷款期限个人助业贷款期限最长不超过10年。信用、保证方式的贷款期限不超过2年；抵押方式的贷款期限不超过5年，其中以住房抵押的贷款期限不超过10年。,担保方式个人助业贷款采取抵押担保方式，抵押物为借款人本人或第三方的居住用房、商业用房、商住两用房、标准工业厂房。普通商品住房的抵押率不超过评估价值的70%；别墅、高档住宅、商业用房的抵押率不超过评估价值的60%；标准厂房的抵押率不超过评估价值的50%。,一,个人住房抵押贷款（房抵贷）,概念个人住房抵押贷款是指借款人以自然人名下的住房作抵押，向我行申请一次性或循环使用的用于消费或经营

12、用途需求的贷款。房抵贷不能用于购买住房，可用于购买商业用房、商用车等。,产品分类“房抵贷经营”：用于满足借款人正常生产经营资金需求，如购货、购商用房、商用车等。“房抵贷消费”：用于满足除购买住房外的其他消费需求，如购买自用车、房屋装修、购买大额消费品、旅游、教育、婚嫁等。,贷款条件年龄18-60岁之间，在二级分行管辖区域内有固定住所；在贷款行所在地有固定的工作单位或经营场所，收入来源稳定，具备按期偿还贷款的能力；个人信用状况良好，信用评分580分（消费）或465分（经营）以上；能够提供本人或他人名下合法、有效、足值的住房作为抵押物。,贷款额度根据客户需求、还款能力及抵押物价值等确定贷款额度：1

13、、单一客户最高贷款额度不超过1000万元。2、最高贷款额度=抵押物评估价值70%。3、最高贷款额度=（年收入-年债务支出）85%贷款年限,贷款期限“房抵贷”最长贷款期限10年。一般客户：借款人年龄+贷款期限60年。优质客户（消费用途的信用评分615分以上，经营用途的信用评分495分以上）：借款人年龄+贷款期限65年。,一,个人薪资保障贷款（随薪贷）,概念个人薪资保障贷款，是指农业银行以信用方式向资信良好的个人优质客户发放的、以个人稳定的薪资收入作为还款保障的、用于满足消费需求的个人信用贷款。贷款用途包括购买自用车、房屋装修、大额消费品、旅游、教育等各项消费支出，不能用于购置房产，不能发放无指定

14、用途的贷款。,贷款条件年龄18-60岁之间，在贷款行所在地有固定住所和稳定的工作单位；个人信用状况良好，信用评分490分以上；收入稳定，具备按期偿还贷款的能力；贷款用途明确、合法、合理；借款人非农业银行员工。,贷款额度根据客户需求、还款能力及借款人信用等级确定贷款额度。“随薪贷”贷款额度最低为2万元，最高不超过200万元。最高贷款额度=（借款人本人月税后收入-借款人本人月债务性支出）85%贷款月数资质调节系数信用调节系数。,贷款期限“随薪贷”贷款期限设定以客户还款能力与其收入水平相匹配原则，最短为3个月，一般为3年。对特定优质个人客户，贷款期限可延长到5年。同时满足：贷款期限+借款人实际年龄国

15、家法定退休（退役）年龄。,一,个人质押贷款（质押贷）,概念个人质押贷款是指借款人以权利凭证作质押，从农业银行取得一定金额的人民币贷款，并按期归还贷款本息的个人贷款业务。个人质押贷款用于借款人生产、经营、生活等合理、合法资金需求。,质押物种类农业银行开出的同城未到期本、外币定期储蓄存单、凭证式国债、储蓄国债；与贷款行签订合作协议的保险公司开出的具有现金价值、能够提前退保变现、在保险单有效期内的个人人寿保险单；我行自营或代理买卖的实物黄金、我行开办的记账式黄金；农业银行发售的低风险和中低风险理财产品。,贷款额度质押物为存单、国债的，贷款额度不超过权利凭证票面金额的90%。质押物为保单的，贷款额度不

16、超过保单现金价值的90%。质押物为黄金的，贷款额度不超过黄金价格的85%。质押物为低风险理财产品的，贷款额度不超过90%；中低风险的，贷款额度不超过70%。,贷款期限质押物为存单、国债的，贷款期限最长不超过1年，且不超过权利凭证到期日。质押物为保单的，贷款期限最长为1年。质押物为黄金的，贷款期限一般在6个月以内，最长不超过1年。质押物为理财产品的，贷款到期日必须等于理财产品约定到期日。,相关规定禁止以未成年人名下的存单作为质押物办理个人质押贷款。禁止以其他银行开出的存单作为质押物办理个人质押贷款。禁止以他人名下的存单作为质押物办理个人质押贷款。禁止以企事业单位定期存单作为质押物办理个人质押贷款

17、,个贷风险防控要点,四,（一）核实申请人及相关当事人身份证件的合法有效性、申请人和担保人是否具有完全民事行为能力，是否具备借款主体资格。,（二）确认抵押人的财产共有人身份，并要求抵押人的配偶出具同意抵押的书面文件。,（三）调查核实抵押物是否出租。以出租物抵押的，承租人须出具银行处置房产时同意解除租赁合同的书面承诺。,（四）调查核实借款人第一还款来源的充足性，通过分析测算，判断借款人是否具有还款能力。,（五）调查确认抵押物评估价值是否真实。采取评估公司评估的，需审核评估公司是否为省行准入的中介机构，并对抵押物的评估价值进行审核确认。,（六）保证抵押登记手续的真实性。抵押登记要由调查人员以外的人员亲自到抵押登记部门办理，禁止由借款人自行办理抵押登记，确保抵押登记真实、有效。,（七）保证贷款资金支付的合规性。按规定实行贷款资金自主支付或受托支付。保证贷款用途真实，防止借款人挪用信贷资金。,谢 谢,