东方渔人码头市场报告.ppt
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1、东方渔人码头市场策划报告,东方渔人码头2010年上海世博会最重要的配套设施之,“东外滩”第一重大工程项目;从政府的支持力度、项目功能定位以及规划形象来看,自身是城市顶级物业我们的产品物业类型?我们的市场定位方向?我们的的市场瓶颈是什么,如何相对应解决?我们的价格及客源定位?,解决问题一:办公还是住宅类产品?,区域属性,未来商务、居住属性共同发展,项目名称:复兴岛功能定位:世界级居住博览岛以体育竞技、国际金融机构和跨国公司CEO俱乐部、国际著名大学校长论坛与学术交流等功能为主的,面向社会开放的特色功能区,项目名称:东方渔人码头功能定位:为上海航运中心开展配套服务的国际采购中心,集滨江商务、酒店、
2、休闲、娱乐、旅游、居住于一体的特色区域;东外滩:居住商务同属城市顶级区位条件。,宏观供求,住宅供求环境好于办公,办公市场常年供大于求,住宅市场供求相对平衡,年平均供求比1.28无论是政策年,还是市场火爆年,一直处于供大于求的态势;,年平均供求比1.00政策年需求萎缩,出现供大于求;市场火爆年,需求旺盛,供不应求;,数据来源:佑威系统、网上房地产,溢价空间,住宅类溢价空间大于办公,宏观价值涨幅:办公市场仅8%的年均涨幅住宅市场17%的年均涨幅,微观价值涨幅:办公性质个案价值平稳,09年市场利好下涨幅仅33%;豪宅性质个案溢价空间大,09年市场利好下涨幅达133%,升值潜力、溢价空间远大于同区域办
3、公市场;,数据来源:佑威系统、网上房地产,杨浦宏观市场,区域住宅供求环境同样好于办公,数据来源:佑威系统、网上房地产,办公市场明显供大于求,住宅市场供不应求,年平均供求比1.70杨浦办公市场供求严重失衡,长期供大于求导致办公市场价值释放有限;,年平均供求比0.83历年供应量跟不上市场需求,长期处于供小于求;,杨浦微观市场,区域住宅资金回笼速度、价值释放好于办公,办公类:五角场板块23000-25000元/;东外滩板块价格落差大,无轨道、无江景28000元/;北美广场临近北外滩、江景、轨道交通支撑,价格最高35000-40000元/;,住宅类:东外滩、无江景房市场价30000元/;新江湾城依托稀
4、缺资源市场价已运作42000元/(精装),去化快速;,数据来源:佑威系统、网上房地产,住宅销售周期优于办公、价值释放同样优于办公。,宏观供求:住宅供求环境明显好于办公;宏观价值:住宅类价值爆发力大于办公市场,尤其是豪宅;微观市场:区域住宅价值释放强于办公,销售周期快于办公;,从供求环境、升值潜力及去化速度分析,居住类产品更具市场运作空间。解决问题一:居住类产品,聚仁理解的物业定位,解决问题二:如何塑造居住类产品?,1、什么级别的居住类产品?,价值传承,外滩价值外溢、未来同样是滨江豪宅指标区域,第一承脉,东外滩,南、北外滩:尚海湾、海珀日晖、白金湾60000-100000元/,浦西外滩滨江:绿城
5、黄浦湾、华润外滩九里70000-100000元/,浦东陆家嘴:汤臣一品、财富海景、世茂滨江80000-140000元/,第二承脉,第三承脉,第四承脉,外滩价值不断外溢延伸,东外滩同样将成为未来滨江豪宅的指标区域。,未来形象,价值、形象将看齐滨江成熟区,南外滩,外滩源,北外滩,东外滩,文化底蕴,区域背景,政府规划,发展趋势,背靠卢湾成熟区域,依托外滩成熟区域,改革开放20年推动浦东陆家嘴的崛起,2010世博会催生浦西卢湾滨江裂变,虹口区旧城改造,国际航运中心形成虹口北外滩形象巨变,杨浦区旧城改造,滨水“东大门”促使杨浦东外滩形象提升,东外滩,同级别于南、北外滩形象的城市滨江区域文化底蕴突出、价值
6、提升潜力最大,现代文化世博园区,百年外滩海派文化,-,百年教育、百年市政、百年工业百年海派历史文化,目前价值,8-14万,6-10万,6-10万,-,功能定位,世博园区,国际金融中心,国际航运中心,国际金融、航运、会议配套中心,自身形象,东外滩代表性形象工程,项目名称:东方渔人码头项目规模:占地250亩(一期80亩)、拥有700米黄浦江岸线建筑高度:162米,隶属东外滩第一高楼工程定位:东外滩滨江岸线开发第一重大工程,东外滩第一高楼、第一重大工程有机会成为城市标杆项目,自身条件:仅凭“滨江”,足以联想到“豪宅”;自身形象:东外滩代表性个案;区域形象:传承外滩价值,同级别于其他外滩价值的滨江豪宅
7、指标区域;,项目是沿承滨江豪宅价值、代表东外滩居住形象的全市型顶级居住产品解决问题二:全市性、顶级居住类产品(第二集团),聚仁理解的项目级别,解决问题三:办公类性质豪宅的市场瓶颈、如何突破?,面对项目单体式,同时又是办公性质的豪宅,是否能打造顶级居住产品?,豪宅类别,内环土地稀缺、单体式豪宅发展趋势明显,第一类:传统社区型豪宅(依托核心地段、滨江资源)第二类:单体式豪宅(依托核心地段、滨江资源),价值对比,单体办公性质豪宅价值运作不低于传统豪宅,单体办公性质豪宅价格、价值涨幅同样可以运作一线豪宅价值表现。,去化对比,单体办公性质豪宅去化略慢于传统豪宅,单体式豪宅去化率、速度要相对慢于传统豪宅类
8、产品。,案例分析,御华山,问题:面积段单一、分割相对偏大;问题:不做精装修交房、内部自行分割;问题:办公性质、限制外籍人士购买;导致市场去化缓慢。启示:项目面积分割不宜过大 项目应精装交房、体现豪宅,案例分析,济南路8号,问题:普通住宅面积段,欠缺豪华度问题:办公性质、限制外籍人士购买,项目对于同类产品的优势:相对御华山、济南路8号,项目优势:拥有一线滨江景观;拥有高端酒店配套;,市场机会:办公性质的豪宅价值被市场认可的,具备一线豪宅的价值运作空间;市场瓶颈:办公对外籍客的限制、市场面积段分割不合理,导致去化相对缓慢;,聚仁理解的市场环境,解决问题三:应合理面积分割,并以配套、精装建议整体提升
9、顶级豪宅居住品质,同时结合项目自身优势体现市场独有个性的豪宅形象。,项目产品建议,第一:面积段分割配比第二:会所、物业建议第三:装修、风格建议,一、面积段分割建议 顺应主力市场的发展及需求,从面积看,豪宅以三房和四房为主力,三房占到29%,四房占到47%;三房面积一般在250-300左右,四房面积控制在250-350。,豪宅户型配比,三房250-300、四房250-350为主力,数据来源:佑威系统、网上房地产,豪宅面积段,市场220-360/套的接受度相对普遍,数据来源:佑威系统、网上房地产,上海豪宅市场成交排名(按成交面积、均价60000元/以上),成交量排名前十豪宅中,70%套均面积在22
10、0-360之间。,市场主流考虑:主流面积段三房250-300、四房250-350;市场去化考虑:面积段在220-360之间最具市场去化支撑;,建议项目主力面积段200-360之间,符合目前市场主流豪宅面积,同时具备去化支撑;同时考虑项目自身形态、景观因素,高楼层适当分割相对较大的户型,体现独尊感;,面积段建议,设备用房,户型分割一18-24层(一层六户)总套数:42套标准层面积约1800平米得房率约70-73%,户型面积分割,剪刀梯,设备用房,户型分割二25-28层(一层四户)总套数:16套标准层面积约1666平米得房率约70-73%随着建筑造型的逐层退减,南向两户面积会有所减少,(490-4
11、60平米),剪刀梯,主仆分梯,独立进出通道,户型分割三29-31层(一层二户)总套数:6套标准层面积约1330平米得房率约70-73%,面积配比表,200-360占总体量的78%。,二、会所建议 首座最顶级、最专业的空中江景会所,首个屋顶星空江景泳池首个世界顶级西餐厅首个悦榕庄顶级SPA会馆,建筑面积:约3000方分布位置:32-33层,会所,会所顶级配套一:首个浦江屋顶星空泳池,世界顶级餐厅米芝莲,Robuchon a Gelera法国餐厅,迄今为止,全球仅45家餐厅荣膺米芝莲Robuchon a Gelera法国餐厅目前大陆地区还未引进,餐厅最大特色:配备超大型酒窖,储存5000多瓶产自B
12、ORDEAUX、BURGUNDY及ALSACE的著名的法国葡萄酒享受最原汁原味的法式大餐,会所顶级配套二:首个空中江景西餐厅,建议引进同等级特色西餐厅,SPA专业特色:将泰国普吉岛的SPA特色移植到上海设置特有的春、夏、秋、冬护理疗程,天地五行(土,金,水,火,木)护肤疗程相结合特色“热桂石按摩”,用从香格里拉空运而来的,雕有西藏佛教神圣mantras及8种吉祥物的热桂石进行按摩,悦榕庄,会所顶级配套三:首个空中江景SPA会馆,我们的项目管理服务,在管理服务方面我们是专业的。,聘请国际知名物业公司+五星级酒店管理公司,戴德粱行为物业顾问,美国科尔为物业顾问,第一太平戴维斯物业,豪宅项目,自然要
13、聘请国际知名的物业公司进行管理服务,体现整体小区的高品质服务系统。,仲量联行物业顾问,24小时全天候管家式服务,“一站式”服务、商务秘书服务、私家助理服务、生活套餐等物业管理服务上。,三、装修、风格建议,大师级精装交房首座奢华共享大厅,5000-6000元/的豪华装修标准,塑造一个奢华的顶级品牌公寓,1、大师级设计超豪华精装交房,室内设计事务所 香港高文安设计事务所,高文安是香港第一位由建筑师转行做室内设计师的,在近30年的室内设计生涯里,高文安设计了超过1000个室内设计项目,被誉为“香港室内设计之父”。作为一位热爱中国文化和亚洲文化的明星级设计师,高文安先生设计作品中不乏中式家具、泰国和越
14、南的手工制品,还有日本庭园的意象等等,他希望透过室内设计的管道,将亚洲文化推展到全世界。,大师级室内设计,借鉴香港“天玺”的设计团队,盛装米兰显赫曼哈顿,盛装米兰,显赫曼哈顿,家具-MICHAEL AMINI公司专门定制照明系统-意大利灯饰MASIERO STILE(客厅豪华水景吊灯等)家电系列-Gaggenau等品牌的嵌入式豪华家电、以及47寸液晶电视等厨房德国BULTHAUP厨房整体橱柜特色菜单式装修服务-买家更可从清单中挑选自己喜好的产品,从Frette限量版埃及棉质床单到Hermes皮革制品和家居用品,多个世界级奢华家居品牌提供的值得珍藏的商品。,全石材、配置奢华品牌家具及软装饰品、顶
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