上海浦东新区优质写字楼市场报告.ppt

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1、开发内容,优质写字楼市场,优质写字楼市场,由于缺乏甲级写字楼的官方定义，世邦魏理仕根据其全球房地产行业经验，设定了下表中甲级写字楼标准，标准依据了世邦魏理仕在中国以及在上海租售写字楼的经验；如果下表要求中70%被满足，则我们认定其为甲级写字楼，而如果90%被满足，则我们认定其为超甲级写字楼；而品质稍逊于甲级但仍可算优质范畴，则我们认定为乙级办公楼；注：甲级写字楼的标准会随最终用户的期望变化而有所改变。并且随着经济的进一步发展，最终用户将进一步成熟并且持续寻找那些能满足他们更高要求的写字楼。一段时间后，随着更高标准写字楼的入市，整体市场的平均标准会提高；因此，甲级写字楼的标准也会随之逐渐提高。这

2、也意味着原来被列入甲级写字楼的行列的物业可能会随着时间的推进及客户要求的提高导致评级的下落；,1 上海优质写字楼定义及分布定义,数据来源：世邦魏理仕,1 上海优质写字楼定义及分布定义,优质写字楼市场,优质写字楼市场,1 上海优质写字楼定义及分布定义,核心区域,次级区域,商务园区,不同于一些其他的国际区域商务城市，上海没有一个清晰、明确的聚集众多办公楼的核心商务区(CBD);过去的20年开发中，上海没有一个明确的区域核心商务区规划，办公楼的发展形成了多区域集中态势，主要以静安、卢湾、黄浦、徐汇及陆家嘴为主；以南北高架及延安路高级散点分布；随着上海经济快速发展，越来越多的写字楼开发出现在非传统次级

3、商务区，如虹桥(长宁)、闸北、北外滩、竹园区域；同时，周边稍远区域的商务园区凭借其成本优势，开始吸引大型制造、电子企业总部型办公；(张江、金桥、紫竹、漕河泾等),核心区域租金：高于次级区域43%高于商务园区162%,次级区域租金：高于商务园区84%,1 上海优质写字楼定义及分布分布,南京西路,陆家嘴,淮海中路,徐家汇,人民广场,虹桥,竹园,北外滩,1,2,3,4,5,6,7,9,9,8,7,6,5,4,3,2,1,闸北,8,曹家渡,10,肇家滨路,11,11,10,南外滩,12,12,甲级写字楼主要集中于中心区，乙级向外发展，围绕在甲级写字楼周边；甲级写字楼分布在中心区主要由于交通便利（主要依

4、托轨道交通）以及商业配套成熟。,优质写字楼市场,1 上海优质写字楼定义及分布分布,陆家嘴为甲级超过乙级写字楼规模的唯一区域，2009年二季度甲乙级写字楼存量之比为2.06:1，主要由于陆家嘴的CBD定位聚集了金融等高端服务业，同时也是新建写字楼最集中的区域；目前在进一步向东(陆家嘴二期)及东南(竹园)外扩；其他各区域乙级大于甲级写字楼规模，其中长宁区乙级写字楼较密集，主要以外贸及日韩企业为主；,优质写字楼市场,1 上海优质写字楼定义及分布分布,优质写字楼市场,上海各区域办公楼市场发展较为均衡，依托于传统核心的区位及高质量的办公楼物业静安和卢湾是各类跨国知名企业及大型国内公司的集中区域；黄浦区域

5、人口密度较高，开发较早物业档次稍低，因此整体略差于静安卢湾两区；依靠政府的规划及相应政策的扶持，浦江对岸的浦东陆家嘴成为快速崛起的银行、金融行业选址的重要区位；徐家汇办公楼市场始从于大规模的商业发展成熟；而长宁虹桥区域大量日、韩外籍人士的居住及毗邻虹桥机场，发展成上海重要的乙级写字楼市场；,2 上海优质写字楼市场分析近期成交分析,优质写字楼市场,按行业 根据上海市场现有需求分析,根据对近期市场上的250个主要成交案例等分析，我们发现：30%的成交为企业搬迁，市场活跃度一般；企业的搬迁主要归结于降低经营成本或扩租为主；而新成立的企业目前则多以金融、咨询企业为主；陆家嘴及静安成为成交最为活跃的两个

6、区域，分别占比达23%及21；主要由于区域内优质写字楼供应较多、金融咨询企业集中；金融及咨询行业成交占总成交量的46%以上，除此之外制造业(17%)及电子(12%)成为成交较多的几个行业；金融及咨询行业以新成立或续约为主；,成交区域分布,优质写字楼市场,2 上海优质写字楼市场分析近期成交分析,近期较大成交案例,2 上海优质写字楼市场分析整栋出售情况,优质写字楼市场,近3年办公楼物业收购趋势介绍2006-2007年由于人民币升值预期，及中国的快速发展，跨国金融集团、及投资基金是办公楼整栋市场的核心力量；收购的物业主要以入住率高，发展相对成熟的物业；然而进入2008年后，随着西方经济的危机，不少外

7、资基金投资更趋谨慎之外，部分基金开始出售手中所持物业；同时，随着国内REITs的渐行渐进，国内新兴投资资本及基金(如中信、陆家嘴集团等)开始更为活跃的介入；对于办公楼的整体收购市场，投资商更倾向有稳定回报的成熟物业项目，项目较多集中在淮海路、人民广场、陆家嘴等核心商务区；,优质写字楼市场,2 上海优质写字楼市场分析整栋出售情况,临近浦东陆家嘴区域项目成交,数据来源：世邦魏理仕,优质写字楼市场,2 上海优质写字楼市场分析整栋出售情况,注：东亚银行收购：一层、二层商铺以及21-28层、37-38层共10层写字楼面积及冠名权 上海农村商业银行收购：商铺及10层写字楼及冠名权,陆家嘴及浦东区分析目前陆

8、家嘴及周边区域整栋写字楼市场成交较低迷，由于区域供应量大，考虑到未来租金有下降趋势；部分在售项目有价无市（浦项大厦、浦发大厦去年出售发布以来，乏人问津；）；浦项大厦低于原报价折价40%成交；整栋出售价格低于周边住宅价格；更多整栋、大面积收购来自企业自用及冠名需求（东亚银行、汇丰银行、农商行）；,临近浦东陆家嘴区域项目成交,数据来源：世邦魏理仕,优质写字楼市场,2 上海优质写字楼市场分析甲级写字楼整体供应量,未来三年将进入新一轮的新增供应放量期，上海的甲级写字楼市场竞争将十分激烈至2009年二季度，上海市甲级办公楼共2,769,000平方米；供应的第一个小高峰出现在2005年，该年度供应达到42

9、4,796平方米，供应的项目包括都市总部大楼、港汇双塔、嘉华中心等等，分布于全市各个区域；由于金融危机，许多开发商试图放慢工期，以期待经济全面复苏，因此2010-2012年，上海写字楼市场面临集中的供应期，到2012年末，可预见供应量达到2,268,000平方米，对于整个市场是极大和持续的考验，其中陆家嘴区域将供应84万平米占总供应量的38%,数据来源：世邦魏理仕,第一波集中供应期，高潮出现在2005年,第二波集中供应期，超过200万平方米的新增供应,优质写字楼市场,2 上海优质写字楼市场分析甲级写字楼整体供应量,2009 Q4 2012 具体上市项目,数据来源：世邦魏理仕,优质写字楼市场,2

10、 上海优质写字楼市场分析甲级写字楼整体供应量,2009 Q4 2012 具体上市项目,数据来源：世邦魏理仕,2 上海优质写字楼市场分析乙级写字楼整体供应量,优质写字楼市场,乙级写字楼市场新增供应呈逐步缩减趋势，未来新增供应量小幅上升，但增速低于甲级写字楼截至2009年二季度，上海市乙级写字楼共计4,971,114平方米，高于甲级写字楼；相对甲级写字楼，乙级写字楼总体规模增速较缓，导致乙级写字楼与甲级写字楼的规模比例从2001年的5.4:1降低到2009年的1.75:1，而到2012年预计则仅为1:1；乙级写字楼的供应高峰期出现在1996-1999年，四年供应达2,576,466平方米，而200

11、1年后，乙级写字楼近年来并未出现明显的供应高峰，从2009-2012年，由于商务功能进一步由市中心向外围发展，乙级写字楼的供应有所上升。,商务办公向外扩散,数据来源：世邦魏理仕,竹园、北外滩及长宁次中心区域集中供应,优质写字楼市场,2 上海优质写字楼市场分析乙级写字楼整体供应量,2009 Q4 2012 具体上市项目,数据来源：世邦魏理仕,2 上海优质写字楼市场分析甲乙级写字楼未来供应分布,未来陆家嘴区域甲级写字楼供应将达1,765,725平方米,占全市未来供应39%。,乙级写字楼分布较均匀，主要集中在普陀真如副中心、长宁、陆家嘴及竹园；,未来甲级写字楼供应仍然主要集中在传统的CBD以及其他中

12、心区域，尤以陆家嘴区域为主；未来乙级写字楼供应明显分布在新兴区域，传统CBD的供应乙级写字楼有限。上海优质写字楼市场已开始由城市传统中心向周围扩散，未来甲乙写字楼供应量巨大(到2015年，已知项目就超过6,000,000平米)。,优质写字楼市场,优质写字楼市场,2 上海优质写字楼市场分析甲级写字楼供应、吸纳与空置,近五年来上海甲级写字楼保持供求平衡的稳定发展，空置率不断下降，受大量新增供应及经济危机带来的需求疲软影响，未来三年将供大于需，空置率将大幅上升2003年以后，随着非典危机解除，上海金融中心地位的进一步确立和WTO的逐步开放，新一轮的需求在2004年逐渐形成，而同时更多国际品质的写字楼

13、开始在市场上出现；上海甲级写字楼市场由于需求的强劲，市场空置率持续下降，在2007年达到2.3%，2008年-2009年上半年，由于新增供应的集中出现，同时受到经济危机影响，空置率迅速上升达15%；并且之后23年仍将有持续供应，预计后市空置率有所上升，2012年达25%左右；(注：空置率为根据经验判断预测),快速发展期，需求稳定增长，年均吸纳量约25万平方米,由于2004年以来的需求稳定增长，导致大量新增供在未来几年出现，受金融危机影响，预计市场吸纳能力大幅下降，到2012年复苏,上海市甲级写字楼供应、吸纳及空置率变化,金融危机，造成企业避免或延迟对办公楼需求,优质写字楼市场,2 上海优质写字

14、楼市场分析乙级写字楼供应、吸纳与空置,上海乙级写字楼近两年供应量较低，到2008年底空置率在5%；随着供应增加及经济危机，2009年上半年空置率迅速上升至于11.7%；经过1997年的金融危机后，2001年后，乙级办公楼出现了强劲的吸纳，空置率从19%的高度逐年下降；随着上海各类现代服务业的不断聚集，包括企业的后台支援部门，对于租金相对较低的办公物业的需求不断增加，乙级写字楼的空置率从2005年开始一直保持在5%左右的低位；考虑到未来乙级办公楼有限的供应但会遭受到甲级写字楼的替代品竞争，因此整个乙级写字楼的空置率在未来会有限地有所上升，至2012年达到14%左右。,乙级写字楼快速发展期,乙级写

15、字楼未来新增供应量逐年下降，受金融危机影响，部分甲级写字楼租户转向乙级写字楼，预计乙级写字楼空置率只有小幅上升,优质写字楼市场,2 上海优质写字楼市场分析甲、乙级写字楼租金,2002年以来，甲乙级写字楼租金处于上涨期，2008年中期达到最高点，从2008年下半年开始，受金融危机和供应放量影响，租金开始进入下跌通道2004年开始，由强劲需求推动，其租金从8元/平米/天左右开始上涨；进入了一轮快速上涨区段后，2007年，甲级办公楼平均租金达到11.35元/平方米，而从2008年下半年开始，转入下跌趋势；乙级写字楼市场从2000年开始，其租金从3.68元/平方米开始逐渐进入缓慢上升区段，由于乙级写字

16、楼主要的租赁者为内资或日韩资企业，因此对于租金较为敏感而涨幅较为缓慢，而2004年同样加速上涨，但总体涨幅不如甲级办公楼，预计在2009年开始的下跌趋势中，跌幅也将小于甲级写字楼；,2 上海优质写字楼市场分析销售价格走势,优质写字楼市场,注：以上售价统计为每年选取的50个项目样本平均是散售价格；,2009年上半年，上海写字楼平均售价为30,223元/平米，相较2008年增长2.3；2005年2009年上半年折合复合增长率13.5%；由于销售型写字楼一般物业品质，质量较低，因此销售价格明显低于整栋或大面积出售写字楼价格；近年来，优质物业受投资客青睐，但甲级写字楼开发商多以长线持有获取稳定回报为目

17、的，同时为保证品质及管理，还是主要以整栋出售为主；而散售写字楼品质由于后期管理的难度，会明显降低项目品质，因此通常优质写字楼不会采取散售策略；优质写字楼购买企业中：部分企业会选择购买独栋、环境、位置较好的写字楼，作为其总部基地；另有企业则通过购买优质写字楼部分楼层，以取得大楼的冠名权；而为快速回笼现金，出售部分办公楼层于投资客，也成为一些开发商的选择；,2 上海优质写字楼市场分析销售价格走势,优质写字楼市场,甲级写字楼处于较高的租金回报预期和保证项目品质的考虑，几乎全部采取只租不售的策略，只有极少数的项目出售部分或者全部的物业；天安中心大厦在2005和2006年分别出售了数量有限的面积，平均成

18、交价格为人民币32,165/平米；中融碧玉蓝天大厦在2007出售了相当部分的面积，平均成交价格为人民币52,658/平米;20082009年主要仍以待售中融碧玉蓝天及东亚银行为主；,资料来源：世邦魏理仕,2 上海优质写字楼市场分析未来趋势预测,优质写字楼市场,未来短期内影响市场的因素主要有：世界经济的不确定性；国际银行及金融机构对写字楼市场需求下降；更多的租户开始考虑选择新兴发展区域及降低办公品质以期望能够缩减成本、减少开支，同时对未来市场报以“静观其变”的态度；相对目前低迷的需求，大量新项目的陆续上市将打乱现有的价格体系，新项目的业主将采取更激进的策略以快速降低空置率；非传统商务区域的逐渐成

19、熟以及配套设施的逐步完善将降低搬迁企业的成本，为其带来更多的便利；对于制造业租户，更多开始考虑整合市区办公区域，在临近科技园、工业园区建立总部办公；或将后台业务外迁；,长期政策导向：国务院通过了加快上海发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见；上海规划在2020年称为国际金融中心和国际航运中心；市场期待将有陆续的金融、航运相关新政策出台来达到此目标，从而促进上海写字楼市场，尤其是陆家嘴区域市场；,2 上海优质写字楼市场分析小结,甲级甲级写字楼集中在传统CBD地区但有向外扩散的趋势，未来三年供应量巨大使上海整个甲级写字楼规模扩大近一倍。未来三年集中大规模供应，甲级写字楼空

20、置率将上升至25%左右，租金将下降至7.97元/平方米/天(平均增长率为-4.3%)。乙级乙级写字楼未来三年供应量保持稳定，依旧保持与前三年供应量相当的水平。但受市场整体波动影响，及甲级写字楼租金下降带来的竞争，乙级写字楼空置率也将比目前上升，租金会比目前小幅下降。,数据来源：世邦魏理仕,优质写字楼市场,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析,陆家嘴区域,竹园,目前浦东写字楼供应主要集中在陆家嘴及竹园区域，陆家嘴以金融相关产业为核心；而竹园承接陆家嘴外溢需求得以快速发展；,本项目,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析,2002年，中央明确“上海建设国际金融中心是国家战略”；根据上海市

21、的整体规划，上海国际金融中心区主要在小陆家嘴地区浦东区域写字楼市场开始崛起；2007年，根据WTO规定，中国开始允许外资银行进入中国市场，外资银行金融机构纷纷选择上海作为其注册地，这为陆家嘴区域进一步快速发展带来了契机；伴随着浦东新区交通基础设施大力推进、改造，以世纪大道、张扬路为核心的竹园区域近两年开始逐渐形成规模，主要接受来自陆家嘴及张江各类行业的需求；,汇丰大厦,汇丰银行大楼-上海国金中心,浦项大厦,世纪大都会,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析陆家嘴区域,陆家嘴金融区兴建于90年代中期，政府通过税收优惠、政策吸引各类金融企业建立办事处；进入2000年，伴随中国经济高速增长及进一

22、步开发，银行及金融服务行业迅猛发展，同时国内外企业加速扩张，目前已有大量国内外银行及金融机构入驻区域超甲、甲级及乙级写字楼；,数据来源：世邦魏理仕,优质写字楼市场,以金融为核心，快速崛起的办公集聚区,由陆家嘴区域建设较晚，物业档次、质量普遍较高，据CBRE统计到2009年上半年，陆家嘴区域甲乙级写字楼占全市总量42%及11.3%；甲级写字楼比重高；随着金融危机的蔓延、区域供应量的突增及周边其他区域的竞争，陆家嘴区域写字楼市场吸纳面临较大冲击，空置率不断走高；,3 浦东优质写字楼市场分析陆家嘴区域,优质写字楼市场,租金基本同步全市平均水平，甲乙租金差缩小,数据来源：世邦魏理仕,2009年上半年，

23、甲乙写字楼之间租金差低于全市平均水平。2008年，区域甲级租金降幅高于整体市场，主要由于金融危机对区域金融企业影响较大，同时区域市场供应量大；由于陆家嘴区域乙级写字楼品质相对全市较高，因此租金稍高于整体水平11%,3 浦东优质写字楼市场分析陆家嘴区域,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析陆家嘴区域,陆家嘴区域近期成交变化,2008年下半年开始，随着金融危机对中国影响开始逐步显现，同时陆家嘴区域集中供应，原先专注于金融行业租户的业主开始考虑吸引不同行业的产业的租户；同时部分租户开始考虑减少办公面积，面对市场开始转租自用面积；租金的下调及国外企业受金融危机影响等因素，国内金融机构、银行更趋活

24、跃；,降租：东亚银行自购买高宝金融中心10层写字楼自用后，已决定转租21-23层写字楼；Linklaters 转租其位于未来资产大厦，整层内2个单元约500平米；,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析陆家嘴主要租户构成,通过对以下4个代表成熟项目分析，陆家嘴区域主要租户以金融及咨询（律所、投资、商务咨询）行业为主，此外大型日美等外资500强，IT、制造企业也将业务部分设立于此，且租赁面积较大如（Toshiba,三星、拜耳、富士通等）；乙级写字楼相比甲级写字楼单个租户租赁面积相对较小，行业分布相较甲级写字楼更分散；,花旗集团大厦（甲级）,汇亚大厦（甲级）,中保大厦（乙级）,招商局大厦（乙级

25、）,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析陆家嘴区域未来供应,2009年下半年2011年，有10栋甲级写字楼陆续上市，总供应面积超过84万平米；每年至少有25万平米，供应上迅速扩容；陆家嘴区域作为受金融危机最直接的区域，加之大量的供应上市，我们预测市场仍需23年的吸纳使其完全复苏；更长远看，近期国务院通过了2020年将上海建成国际金融航运中心的规划；如有进一步的相关政策产业扶持将对办公楼市场产生积极影响，尤其是陆家嘴区域；,未来供应集中在高品质甲级写字楼,平方米,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析竹园区域,竹园位于陆家嘴东南面，该区域的写字楼物业呈低、中端向高端发展的梯度表现；从上

26、世纪90年代建成的一百彬彬大厦、汤臣金融中心到2006年及以后供应的城建国际中心、长泰国际金融大厦等，楼盘自身的软、硬件配套更加完善，智能化水平不断提高；伴随着陆家嘴区域租金的不断高起，部分企业开始考虑将其后备或支持部分迁入此区域；同时来自张江区域的部分IT/制造企业有一定需求；随着世纪大道交通的不断完善，近3年快速发展成新兴办公集聚区；便捷的交通促进了区域的快速发展，更多的甲级写字楼进入竹园区域；,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析竹园区域,数据来源：世邦魏理仕,得意于浦东2000年后小陆家嘴板块写字楼的供不应求及临近张江高科园，竹园商贸区写字楼市场近年来发展迅速，逐渐成为小陆家嘴区

27、域写字楼市场的有益补充；到2009年上半年，竹园区域甲乙写字楼总供应量达669,375平米；随着供应量的增大及不可遇见的经济危机，竹园区域的甲乙写字楼的空置率从2007年的2.2%和0.4%上升到16.2%及5.1%；,3 浦东优质写字楼市场分析竹园区域,优质写字楼市场,数据来源：世邦魏理仕,相比陆家嘴区域，有一定租金优势；,2009年上半年，甲乙写字楼之间租金均低于全市平均水平。虽然竹园目前的租金价格也在不断上涨，但是相对于陆家嘴地区而言，仍有一定竞争优势；甲乙写字楼租金分别低于陆家嘴区域 30%及26%；随着竹园区域交通枢纽的建成(四条轨道交通换乘枢纽区域)，竹园商贸区将日趋成熟；,优质写

28、字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析竹园区域,竹园区域近期成交变化,目前，意向租户中，金融类企业及电子信息产业对竹园较感兴趣；轨道交通的日益完善及规划，使竹园区域进一步得到市场及租户的认可，市场活跃度提升；租金的下调及国外企业受金融危机影响等因素，国内金融机构、银行更趋活跃；,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析竹园主要租户构成,通过对以下4个代表成熟项目分析，竹园区域主要租户以中小金融、咨询、航运物流及电子行业为主；受益于陆家嘴金融区快速发展，同时得益于期货交易所、钻石交易所位于竹园及中国金融期货交易所、证券登记结算公司、上海证交所相继拿地，较多金融期货相关公司、规模较小的国内金融企业

29、均在竹园租赁办公楼，租赁面积上相对陆家嘴区域要小,面积在200300平米为主；如(中银期货、南华期货、东海证券等)另一方面，随着竹园基础设施交通的不断完善，临近海关及张江园区，部分航运相关产业及张江电子、制造企业考虑企业形象，开始迁入竹园；（如：易趣、3COM等）,浦项大厦,城建国际中心,长泰金融中心,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析竹园区域未来供应,未来三年竹园区域甲乙写字楼供应量在40万平米左右，作为与陆家嘴区域的联动平台同样有较大的需求压力；大型综合项目世纪大都会（和记黄埔项目）将于2013年建成竣工；得益于世纪大道轨道交通枢纽(2、4、6、9号线4线交汇)的建设，及区域商业(

30、96广场、世纪大都会等)配套的不断完善，进一步使竹园成为又一商务集聚区；,交通配套加速区域发展,数据来源：世邦魏理仕,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析区域写字楼销售,考虑到开发商建设办公项目主要以长线投资、持有或部分自用为目的，同时为方便管理运营，目前浦东区域高品质写字楼基本以出租为主；陆家嘴区域成交主要以整栋或大面积购买为主，尤以银行取得冠名权为主；如：花旗、渣打、汇丰及东亚银行；随着中国市场REITs渐行渐进，预计未来市场将出现更多的大型投资商对于成熟物业的整栋收购；,优质写字楼市场,3 浦东优质写字楼市场分析小结,陆家嘴区域,竹园区域,陆家嘴区域以金融行业为主导，受惠于政府政策

31、导向，是上海发展最快的商务区；甲级写字楼集中，甲乙级写字楼占全市总量42%及11.3%；属于典型商务集中区；租户主要以金融及咨询（律所、投资、商务咨询）行业为主，由于金融危机的影响对国内银行影响较小，目前更多的国内金融、投资企业开始进驻陆家嘴区域；2009年下半年2011年，有10栋甲级写字楼陆续上市，总供应面积超过84万平米；每年至少有25万平米，供应上进一步迅速扩容；竹园区域伴随着陆家嘴区域发展及成熟，凭借相对的租金优势，竹园作为陆家嘴区域的补充迅速崛起；租户主要以以中小金融、咨询、航运物流及电子行业为主；到2009年上半年，竹园区域甲乙写字楼总供应量达669,375平米，仅占全市8.7%

32、得益于世纪大道轨道交通枢纽，未来三年竹园区域甲乙写字楼供应量在40万平米左右；,数据来源：世邦魏理仕,陆家嘴区域,竹园区域,北外滩商务区,陆家嘴,竹园,区域界定,本项目位于浦东大道，从区位条件上来看，属于小陆家嘴的东延伸区域。为了更好的了解本项目所处区域写字楼市场的情况，我们将区域写字楼市场的研究范围界定为浦东大道沿线，从浦东南路至杨浦大桥之间约4.2公里范围内主要的写字楼物业。,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,1,2,4,5,6,7,9,11,10,12,14,15,本项目周边办公物业主要沿浦东大道两侧分布,1、中国船舶大厦2、中国工商银行上海分行3、金穗大厦4、永华大厦5、良丰大厦6、

33、裕景国际商务广场7、国际航运金融大厦8、建工大厦,8,9、航科大厦10、华辰金融大厦11、巨洋大厦12、惠扬大厦13、中国石化大厦14、阳光大厦15、龙珠大厦,13,16,3,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场分布,区域办公物业发展历史,本区域内办公楼主要可分为三个发展阶段,第一阶段主要集中在1996-1999年竣工，如中国船舶大厦、金穗大厦、建工大厦等，受政府引导性政策影响，此阶段的写字楼开发商以金融和航运两大产业相关大型企业为主，均带有一定单位自用性质,第二阶段主要集中在2004-2006年竣工，如裕景国际商务广场、航科大厦、华辰金融大厦等，该阶段上海写字楼市场已经开始初步成熟，部分产品品

34、质得到一定提升，但市场仍然参差不齐，部分品质较低项目以散售为主,第三阶段主要集中在2009-2012年竣工，如中信船厂项目、保利广场等，该阶段上海写字楼市场已经进入成熟期，主要由于陆家嘴金融区的进一步发展和外扩产生外溢需求，此阶段产品品质已经得到大幅提升，绝大部分项目以单一产权租赁形式为主，,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,区域内办公楼根据业主和产权等要素判断，主要分为三大类根据本项目的性质及条件，判定主要研究对象为经营性及泛经营性优质写字楼,区域办公氛围及特征,自建自用楼宇,出售型商住楼,经营性写字楼,部分自建自用，部分对外经营楼宇,产品品质较差，产权分散，单位面积较小且管理维护难度大，

35、租户质量较低,产品品质较好，供需内部消化，不参与公开市场竞争，对公开市场的影响较低，仅造成少量产业关联性影响,产品品质较好，参与公开市场竞争，产权单一，管理维护良好，过渡式产品，产业关联性影响力大,产品品质较好，参与公开市场竞争，产权单一或部分分散，管理维护良好，产品成熟，能充分显示市场实际供需状况,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,根据世邦魏理仕对写字楼的判断标准，去除自用型办公楼等各种非标准办公楼之后，本区域内目前并无标准甲级写字楼，现有的写字楼主要可以分为以下三类A类：乙级标准写字楼，质量较好的写字楼裕景国际商务中心中国船舶大厦永华大厦国际航运金融大厦华辰金融大厦巨洋大厦B类：品质中等

36、的写字楼金穗大厦建工大厦航科大厦惠扬大厦C类：品质较差的写字楼、主要用途为办公的商住楼等良丰大厦阳光大厦龙珠大厦,区域写字楼项目,本项目主要相关市场研究对象定义A、B类项目为本项目所定义的优质写字楼研究对象,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,区域内现有的优质写字楼项目历史供应主要集中在两个时期第一阶段：1996至1999年，此阶段主要以政策引导的国有企业或相关外资机构为主要投资者，兼有自用和出租功能，此阶段的产品品质一般，标志性项目如国际航运金融大厦等第二阶段：2004年至2006年，受到2006年地铁4号线开通的利好影响，大量项目进入市场，此阶段产品品质得到一定提升，标志性项目包括裕景国际

37、商务中心等未来新一批供应将集中在2009-2012年，主要供应来自于陆家嘴金融贸易区二期等项目，集中在紧邻小陆家嘴东侧的区域，目前产品已基本确定，部分项目已接近竣工，可预见产品品质将大幅提升,区域优质写字楼项目历史供应及趋势,第一阶段：起步期,第二阶段：提升期,第三阶段：成熟期,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,区域内高档写字楼目前租金水平在5.0-6.5元/平方米天左右，而中低档写字楼由于品质参差不齐，租金仅在2.0-4.0元/平方米天之间区域内高档写字楼租金变化趋势基本与整体市场一致，在1996-1999年遭遇金融危机及政策变化的时段内大幅下跌，跌幅均达到50%以上2006-2007受地

38、铁4号线建成利好影响，区域内各档次优质写字楼租金均出现20%左右的涨幅,区域优质写字楼经营现状租金,金融危机影响,地铁建成利好,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,2001年以来，区域内高档写字楼大部分空置水平在10%以内，2007-2008年降低至5%以内，2008年下半年受金融危机影响，空置率开始攀升，目前部分项目空置率达到20%左右2001年至2007年中低档写字楼整体空置率在25%左右，2008年来逐渐攀升至超过30%,区域优质写字楼经营现状空置率,金融危机影响,金融危机影响,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,区域优质写字楼近期销售情况,北外滩,陆

39、家嘴,竹园,区域优质写字楼市场租户特征,金融,区域办公需求主要来源,航运,贸易,区域内办公需求主要来自于航运、贸易、金融三大产业由于其产业特征，金融相关需求主要集中在源深路以西靠近陆家嘴区域，航运和贸易则相对分散,金融产业办公需求主要来自小陆家嘴区域的需求外溢此类客户租金承受能力高，对产品品质要求也较高,贸易产业办公需求本区域在城市整体区位条件上较好，同时受传统航运及港口产业辐射处于租金成本洼地，吸引了大量租金承受能力较低但对产品品质要求不高的贸易办事机构型客户,航运产业办公需求本区域具有较好的航运及港口相关产业基础此类客户租金承受能力较高，面积要求较大,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,区

40、域优质写字楼市场租户特征,金融产业区域内主要金融产业租户来源主要包括一些中小型金融企业，以及大型金融企业的后台部门或业务分支机构，如：,招商银行上海分行总部位于陆家嘴金融贸易区招商局大厦，但多家后台服务们位于本区域内如招商银行信用卡中心租用了本区域内建工大厦、航科大厦等多处物业作为后台职能部门办公地点，总面积超过5,000平方米,航科大厦,建工大厦,招商局大厦,2km,金融机构总部,周边产业及后台职能部,选址要求及租户特征,位于金融区核心区域的高品质写字楼租金承受能力较高需求面积中等，但要求集中,位于金融区核心区域附近的优质写字楼租金承受能力一般需求面积较大，不要求集中,优质写字楼市场,4 区

41、域写字楼市场,区域优质写字楼市场租户特征,航运、贸易产业区域内主要航运、贸易产业租户主要来源于区域的产业聚集区域紧邻黄浦江，临江面航运码头及仓储产业发达，并有较长历史的产业聚集区域内聚集了多家大型航运相关企业（如印尼三林集团、中船集团、上海港务集团等），形成成熟的上下游产业链配套，逐渐发展成为相关中小型企业选择办公区域的重要考虑因素,储运中心,老船厂,中国船舶大厦,国际航运金融大厦,北外滩航运/港口产业聚集区,航运码头,航运码头,三林集团：自建写字楼国际航运金融大厦，其中航运、贸易相关租户占50%以上中船集团：自建写字楼中国船舶大厦，其中航运、贸易相关租户占60%以上,优质写字楼市场,4 区域

42、写字楼市场,区域优质写字楼市场租户特征,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,产品特征,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,未来供应产品特点,资料来源：世邦魏理仕,未来发展趋势,物业发展,从单一的写字楼物业朝向商务综合体方向发展。更加注重各物业之间的协调发展，保证整体定位的一致性。专业开发商进入，品质将得到进一步提升,产品特点,未来开发的写字楼产品将更加注重物业形象的设计。楼宇设计突破传统方正的格局，在保证使用率的基础上增加了一些时尚的线条，突出个性。产品开始出现多样化，除传统超高层写字楼外，出现多层低密度高档写字楼,产权完整,未来项目产权集中度将逐渐上升，与

43、之相关的产品的管理维护难度减小，租户品质也将得到提升。小面积散售式产品由于市场形象较低将进一步减少，低密度型中等面积独立出售产品开始出现,客群构成,随着区域商务综合体项目的增加，区域商务客群也朝向多元化方向发展。随着陆家嘴金融区向外拓展，区域内金融、咨询等现代服务业租户比例将逐渐上升,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,小结,市场供应,市场需求,发展趋势,市场处于发展期，历史供应不稳定。区域内未来五年内优质写字楼供应量将大幅上升，但已经消化部分(中信船厂项目农业银行整购)。区域内现有写字楼产品品质较低，未来供应项目品质提升。,随着高品质写字楼的开发，陆家嘴区域优质企业开始向本区域外扩转移，需求

44、开始逐渐升级，中高写字楼租金差距减小；近期受金融危机影响，区域内写字楼租金及出租率呈现双降,区域内商务氛围将逐渐得到改善，促进优质写字楼物业的发展。产业升级发展使区域内原有产业带来的客户群体存在部分外迁及扩租需求，同时受区域辐射金融、航运企业进一步增加；产品品质不断上升，甲级物业将收到优质客户的追捧。,未来项目上市存在一定机遇,陆家嘴外扩升级，区域高端供应量增大,区域需求从低端写字楼向高端转移；同时周边外溢需求进入；,优质写字楼市场,4 区域写字楼市场,竞争市场分析写字楼,细分市场一：销售产品,竞争市场,细分市场二：租赁产品,细分市场三：边租带售产品,了解区域内销售产品的历史供需，以及未来供应

45、趋势,了解区域内销售产品的售价、产品特征、买家构成、销售率、销售速度,了解区域内较有竞争性的可比租赁项目的租金、产品特征、入住率,了解区域内较有竞争性的可比边租带售型项目的租金、售价、买家构成、销售率、销售速度,找出市场空白点，制定本项目差异化竞争策略,达成目标,5 研究思路,竞争市场分析写字楼,竞争市场部分将根据泛陆家嘴区域的现有供应特征，结合发展商的运营策略选择不同，把竞争市场划分成3类：销售类产品：开发商一开始就准备散售，快速回笼资金，一般为国内开发商或者中小型开发商，代表案例：证大立方。由于销售周期的压力，这部分产品往往会进行小面积的分割。租赁类产品：开发商希望保持产权完整，一方面保持

46、项目品质，一方面在未来合适的时候整栋出售，手续和交易费用相对较小。港资企业比较偏向于这一方式，代表项目，和记黄埔的世纪商贸大厦。这部分产品一般面向承租能力较好承租面积较大的大型公司。边租带售型产品：开发商考虑回笼部分资金，但是对于回收周期的要求不高，同时希望获得较高的销售价格，所以在租赁的同时，也进行销售。这类项目往往不会为了销售而进行小面积分割，而是等待有实力的整层或半层买家。代表开发商：陆家嘴区域的一些中小型开发商，代表物业：中融碧玉蓝天,5 研究思路,5 写字楼销售产品,区域内销售型写字楼每年供应量稳定性较差，2005年峰值期年供应量达到超过250,000平方米，而去年全年仅新增5,00

47、0多平方米的供应2006年至2008年期间，由于供应量较小，区域内销售型写字楼消化速度均大于新增供应速度，为去库存化市场，整体市场库存量逐渐下降2009年由于新增供应开始逐渐放量，但消化量持续低迷，将导致市场存量进一步上升，预计未来3年内周边多个项目新增供应的持续增加，市场存在库存进一步扩大的风险2005年以来，区域内销售型写字楼累积供应达到约50万平方米，累积去化量约为56.2%,竞争市场分析写字楼,竞争市场分析写字楼,5 写字楼销售产品,区域内销售型写字楼价格变化趋势与租金变化趋势相同，在2007年达到峰值后，开始逐渐回落2008年以来，区域内销售型写字楼成交面积也开始大幅度下跌，2008

48、年及2009年前8个月成交面积分别仅为10,045平方米和5,432平方米，仅为2007年的7%，区域内的写字楼更多的向纯租赁型转变,竞争市场分析写字楼,5 写字楼销售产品,区域内销售型写字楼分布在陆家嘴、世纪公园及源深三大板块，以2005年至今的统计数据分析，三大板块总成交面积基本相同其中2005年主要成交面积为源深板块的裕景国际商务广场，超过30,000平方米2006年主要成交面积为世纪公园板块的金隆大厦，约24,000平方米2007年主要为陆家嘴的德加置地大厦、鄂尔多斯国际大厦、源深的巨洋大厦、世纪公园的证大立方大厦等；,主要指标,竞争市场分析写字楼,5 写字楼销售产品,案例证大立方大厦

49、,销售情况：销售速度：截至2009年上半年，已售办公面积达32,142平米，销售率超95%以上，共出售135套，平均客户需求面积在238平方米左右；2007年就已基本销售90%（目前仅剩等层4套房源）；价格走势：2006年10月19号开盘，当月成交均价为15,800元/平米。目前售价在26,000元/平米左右。,竞争市场分析写字楼,5 写字楼销售产品,案例证大立方大厦,数据来源：世邦魏理仕,项目特色：个性的户型设计、灵活的布局结构，全天候的办公服务，立体的绿化景观。生态上：建筑与景观相结合；立体绿化，改善室内环境品质；把景观引入室内；自然通风采光；VRV独立空调系统。复式上：空间丰富，既有3.

50、6米层高又有7.2米层高；拥有上下两层空间，可根据功能分区；上下两层各有单独的出入口，流线互不干扰；“Z”型获得更大视野。目前存在问题，挑高的地方，上下两层的面积一样，如果为300平方米的产品，上下两层的面积为150：150，使用的时候存在不方便，如大型会议室等。在此基础上进行升级，可以将300平方米的面积变为上：下=100：200，增加平层使用面积，而楼上更加适合老板办公，和小型会议等。,竞争市场分析写字楼,5 写字楼销售产品,案例证大立方大厦,+,=,+,=,+,=,or,or,通过弹性组合产生灵活多变的空间，满足不同规模和多种类型的租户的多样化需求,弹性组合示意,竞争市场分析写字楼,5