上海大宁国际商业广场案例分析133P.ppt

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1、大宁国际商业广场案例分析,2009.05,目 录,一、项目和周边环境的协调 3二、物业组合方式及各个物业形态之间的衔接与互动 12三、街区设计特点 23四、主力客户 36五、动线组织 69六、商业定位（含商业结构和楼层分布）75七、租金水平 129,一、项目和周边环境的协调,返回目录,商业案名：大宁商业国际广场试营业时间：2006年9月19日项目总占地：约5.5万项目总建面积：25万商业广场面积：约11万停车位：1300个商业楼层：多数单体在4F，局部更高物业结构：15栋错落有致的单栋独立商业,11个大小广场和庭院,约2公里步行街组成的商业广场商业定位：集购物休闲、体育健身、文化娱乐、办公商住

2、四位一体的超大型综合消费商业中心涵盖业态：酒店/公寓式酒店、办公楼、SOHO式商住楼、百货零售、餐饮、娱乐、文教、服务,1.1 商业简介,开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司。崇邦集团成立于2003年，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。（这几家公司的老板大多是原香港瑞安集团出来的元老。）崇邦集团成立以来，成功开展三个各具特色的上海房地产发展项目。除了本案之外，另外一项是参与市中心复兴路和思南路的花园洋房保留保护和高级住宅发展项目，总建筑面积约为5.5万。他们最新启动的项目“埃蒙顿广场”位于浦东金桥，总建筑面积约16.4万平方米，整个商业部

3、分的建筑形态包括主力店、步行街、地下商街等，商业布局主要覆盖办公楼、零售、餐饮、娱乐及文化各个领域。共有11幢商业楼宇组成，其中具有标志性的为一幢十层楼高建筑，与大宁国际相似，除了底座的商业裙房，该栋楼其余楼面皆为5A标准的办公楼，总建筑面积共约1.6万，这是项目中唯一的写字楼。另外10栋建筑则为24层的商铺，项目建筑外观以灰、白、米色为主色调，呈现代简约风格。,1.2 开发商背景简介,埃蒙顿广场,建筑设计公司：美国RTKL国际建筑事务所 RTKL国际有限公司是世界上最大的建筑规划设计公司之一。从一九四六年创办至今，RTKL发展成目前有建筑，都市规划，结构工程，空调水电设备工程，室内设计，园景

4、绿化设计，标志路牌系统设计等各种专业人才，提供多元性整体专业服务的世界性设计公司。主要作品：大连和平广场、深圳华润新城、中国电影博物馆、上海北外滩地区规划设计、北京国际展览体育中心规划设计、上海科技馆、北京世界金融中心、香榭里花园高级住宅区、新东安广场。,1.3 项目建筑设计公司简介,华润万象城,高雄梦时代购物中心,北京新东安广场,1.4 商业招商顾问公司,世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，为全球最大的商业房地产服务公司(按2008年的营业额计算)。公司拥有员工超过29,000名，在全球范围内通过300多家办事

5、处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的策略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。,SOLANA 蓝色港湾国际商区,大宁国际,1.5 商业管理公司简介,Savills是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。公司成立于1855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有200多家办事处。公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓越的谈判技巧。我们选择特定的客户群，为有着共同目标的客户服务。Savi

6、lls多年投身于房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。,成功案例（商业或物业管理）,中信泰富广场（上海）,来福士广场（上海）,九百城市广场（上海）,中环广场（上海）,本案商业管理公司：第一太平戴维斯,项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008号。周边轨道交通：处在1号线上海马戏城站与延长路站之间。周边公交车：40、46、210、232、722、741、916、944路等。大润发班车：共计10条线，辐射范围已到虹口和宝山两区。本案区位优势明显，交通便利，辐射范围广。,1.6 区域交通简介,整个大宁社区由六个功能板块组成：（1）大宁国际商业广场；（2）申城第一生态绿地

7、；（3）多媒体谷和市北工业新区；（4）大宁居住社区；（5）上海马戏城、闸北体育场、国际行业协会（上海）总部集聚区等；(6)在周边区域范围内集聚着上海大学、复旦大学、同济大学（分校）以及享誉国内的上海闸北教育基地等。北郊物流园区、市北工业新区等并未计算在内。如果计入，闸北中部地区将是上海北片相对完善的现代服务业集聚区。,1.7 项目周边情况 1/2,项目所在大宁区域，处在闸北区中部地区。周边密集分布大量的中高档住宅小区，紧邻项目周边有上海马戏城、大宁灵石公园和闸北体育场、上海第十人民医院、上海大学等机构。项目建筑与周边区域建筑及道路相得益彰，项目建筑在设计之初，便充分考虑了与周边环境的融合，不突

8、兀，但是又充分利用了周边环境的有利条件，形成项目自身的特点和优势。,1.7 项目周边情况 2/2,二、物业组合方式及各个物业形态之间的衔接与互动关系,返回目录,2.1 本案建筑形态介绍,本案涵盖八种业态，商业、生活、办公设施被有机的结合起来，所有的建筑构成了一个和谐的群落，除此之外，大宁与其周边的环境也有着很好的互动，其良好的开放性使人们穿过开放的公共空间，就可以前往临近的地铁站，体育场，马戏城和大宁灵石公园。大宁内部的设计极具创新。每一处细节无不体现着开放、便捷、时尚、安全、环保的设计思路。定义生活，享受生活正是打造者想要传递的诉求。在建筑外观上，开发商以现代的建筑风格，重塑传统商区的尺度空

9、间，为消费者带来了一个似曾相识的新境界。在整体布局上，15幢大小建筑疏密有致地分布，流连此间，大有移步换景的感觉。广场和庭院间或置入自然、人文小景增添艺术氛围。室内、外空间的有机结合，四季皆宜。,由于办公及主力店位于商业广场的四周，因此整体布局外围呈现大建筑形态，内部呈小院落交叉错落的形态,2.2 项目整体商业规划特点,酒店位于项目的角落，偏离广场吵杂的商业区，减少商业带来的人流，闹中取静的保障酒店的品质。,中央广场为人流交叉密集的区域，为了留住人群，增加消费，此处设置了较多的休闲餐饮。,大润发、亲子广场、主力餐饮等业态商家布局于此。主力店+主题性消费为主。位置相对较偏，有利于带动目的性人流。

10、,位置偏离中央广场和主干道，影院、运动一百、F8动感地带等在此区域，利于吸引、组织和疏散目的性消费人流。,2.3 商铺结构与面积分割分析,商铺面积：主流商铺面积多在80-100，商业体内部商铺面积在15，局部在500以上。商铺层高：1F通常6米，2F以上通常4.5米商铺开间：主流商铺开间为4-6米，局部更大商铺进深：整体主流在9-10米，局部更大或更小特殊商铺：分为两种，一种是小1F大2F格局，即1F为一个小门厅（小面积商铺展示），主营面积在2F或2F以上，商铺格局为1+2F或1+3F以上；另外一种为，1F仅仅为一个垂直电梯或是通道，主营面积全部在2F及2F以上。建筑结构：框架结构，商铺面积灵

11、活，可自由分割。,2.4 建筑单体间衔接方式,大宁国际内部共有7处不同建筑单体间的衔接，每处以若干层空中连廊的形式存在：连接12座与2座；连接6座-A与6座-D；连接6座-D与6座-C；连接6座-C与6座-B；连接9座-A与6座-D；连接9座-D与6座-C；连接9座-C与6座-B。,2.5 空中连廊,C,12座,2座,C,12座-2F福朋喜来登酒店,2座立体停车库,C,12座-4F亲子乐园,2座立体停车库,C,12座-5F蝶翠轩,2座F8动感地带（轮滑、滑板、小单车）,2.6 空中连廊各层及两端商家,2.7、空中连廊,2F,2.8、空中连廊各层及两端商家,2.9、空中连廊,2.10、空中连廊各

12、层及两端商家,空中连廊将各个建筑单体有效连接，在有效地增加广场中心区域的互动性和便捷性的同时，也使得建筑外延更具观赏性和休闲型。在小的围合区域内营造了一种欧式风情小镇的商业氛围，舒适惬意，使人流连忘返。,三、街区设计特点,返回目录,3.1 空间设计,空间设计是本案的一大特色，11个大小不等、错落分布的广场也很好的表现了这一特色，在各个广场设置的大型LED屏幕，可以将分布在大宁国际不同区域的精彩场景和活动实时播放，形成来宾与整个项目空间的互动。中央广场周边的露天酒吧、咖啡座营造出柔和的气氛，也为各种活动的举办提供了一个美丽自然的背景。多核心多广场的设计让中央主广场位于办公楼的侧沿，作为人流缓冲和

13、隔离，很好的避免了高层建筑阻挡内部低层建筑及广场的日照。,3.2 停车场分析（1）,整个大宁商业广场一共设置有约1300个停车位；包括5.5万的地下车库（约800个车位）和8层的立体车库（约500个车位）；另外在大润发超市沿街面与8座地下均设有自行车停放处。,立体车库,车库出入口,自行车库出入口,室外自行车停放处,3.3 停车场分析（2）,整个1300个车位充分满足了酒店、与写字楼用户以及零售餐饮消费者的停车需求；拥有500个车位的立体车库也成为本案的一大亮点；考虑到员工停车需求，单独配备自行车库，并设置单独的出入口；目前停车场使用情况：非节假日白天停车率4成左右，高峰时段6成左右，周末基本泊

14、满。,3.4 出入口分析,出入口众多，且实行人车出入口分离，方便了不同人群进出。,3.5 景观小品,丰富多彩的景观小品不仅形象美观，而且具有一定的实用性。,3.6 绿化设施,绿化设施的处理比较创新，本案并不是简单的将各种绿化植被穿插其中，而是将之与建筑群有机的结合，达到相得益彰的效果。立体车库的外立面，采用攀缘支架的方式实现了绿化的立体化，既美化了空间又可以吸收废气、消减噪音，一举多得。广场空间的移动绿化系统，不断给游人提供视觉的惊喜。屋顶绿化，为周边居民提供额外的视觉享受。,3.7 指示系统分析,指示系统形式多样、简单、明了，整体风格统一，在起到引导顾客作用的同时也不乏美感；主题雕塑小品配合

15、平面指示，更加突出了整个项目的主题。商场指南内容翔实，标示清晰，且易于领取，极大的便利了消费者的消费行为。,3.8 形象展示,指示系统形式多样、简单、明了，整体风格统一，在起到引导顾客作用的同时也不乏美感；主题雕塑小品配合平面指示，更加突出了整个项目的主题；充分利用建筑外立面进行项目和品牌宣传，效果突出，但同时给人感觉略显凌乱。,3.9 橱窗展示,橱窗设计美观大方且不张扬，在有效展示商品的同时也活跃了整个项目的商业氛围。,3.10 卸货区与垃圾中转区,垃圾中转区,卸货区,垃圾中转区与卸货区均位于项目背面的商场西路上，位置相对于整体商业设施，处在项目偏僻的位置。在既保障功能的基础上，有效避免了对

16、项目形象展示以及车流动线和人流东线交叉的不良影响。,3.11 建筑规划分析小结1/2,项目规划优势举例：1、建筑布局错落有致，相互呼应，给人感觉新奇别致。2、整体建筑景观形象风格多种多样，且主题统一，强化了社区商业氛围。3、交通动线设计合理，分流明显。如写字楼均位于主干道上，有效避免了商业人流、车流和办公人流的交叉。4、停车场车位充足，并有独立的自行车库和地面停车区域。项目规划劣势举例：1、建筑布局过于分散，且形式各异，不利于商铺经营与统一商业氛围的形成。2、商业街及内部小广场铺装过于简单，与整体鲜明活泼的风格不相协调。3、虽然动线分割明显，但人车动线毕竟没有分离，局部交叉，影响了步行街步行人

17、群，有安全隐患。4、由于单体建筑较多，建筑外立面广告及灯箱广告安装过于密集，整体和项目休闲的格调有些不符。5、外围建筑与内部院落建筑2F以上平面动线组织不畅，不利于消费人群的平面流动。,3.12 建筑规划分析小结2/2,纵观整个大宁商业广场的内部，我们不难发现，各式各样的建筑围成多个具有各式用途的空间，有开放式的小广场，也有一条条商业街。在这里，仿佛徜徉于一个欧洲小镇之中，每一幢建筑都像是有着独特个性的生命，混凝土、铝板、玻璃、面砖、涂料等，纷繁不一的建筑材料可以在同一建筑体上完美结合，勾勒出一派让人感觉身处异域的场景。走出一幢高楼，就会看到另一番景象，仿佛进入了另一个天地。说移步换景，并不为

18、过。本案这一特殊的设计，使消费者充分体验到了发现及娱乐的快感，这或许就是本案的一个新的尝试，也是消费者在上海其他的传统商业区所感受不到的。,四、主力客户,返回目录,主力商家介绍-C&A,西雅衣家（C&A）这个隶属于荷兰BRENNINKMEIJER家族的百年老店(创始于1841年)，是目前注册在瑞士的一家国际化企业集团。目前，它在欧洲和拉美的16个国家里从事服饰产品的批发零售业务。其旗下的1000多家C&A服饰连锁店遍布在欧美各主要城市的主商业街上，是欧美国家服装零售的知名品牌。在全球服饰连锁店的排名中，西雅衣家（C&A）位居美国GAP，瑞典H&M之后名列第三，其2003年的全球营业额超越了52

19、亿欧元。,主力商家介绍-UNIQLO,创造UNIQLO品牌的FAST RETAILING股份有限公司，前身是1949年3月开业的山口县的个人企业，1963年5月变更为股份有限公司，原名为小郡商事株式会社，1991年改为现在的名字。UNIQLO的全名是UNIQUE CLOTHING WAREHOUSE，它的内在涵义是指通过摒弃了不必要装潢装饰的仓库型店铺，采用超市型的自助购物方式，以合理可信的价格提供顾客希望的商品。,主力商家介绍-艾格,艾格“ETAM”源于1916年的德国，这年，第一间以“ETAM”为名的零售店开业。到1928年，连锁店网络发展到了巴黎，并以此为基地，逐步成为法国乃至欧洲的著名

20、女装连锁店。1995年1月在上海开设了第一家专卖店。五年中，公司吸取法国ETAM的成功经验，并有效结合中国市场特点，特别是将销售网点全部由专卖店形式改为在知 名商场设立专柜，使ETAM艾格很快成为全国的知名品牌。1998年，ETAM的休闲系列WeekEnd的问世，更强调服装在休闲时光里的可穿性和舒适 性，从而更能顺应世界时装的流行趋势。每一季的ETAM和WeekEnd都为忠爱它的消费者有送去无数的惊喜。,主力商家介绍-Esprit,Esprit的形象由esprit的三横间“E”字标记开始，这个令人过目难忘的标记，在全球四十六个国家的Esprit零售店均可找到。标记的设计显示出Esprit年青、

21、活泼、有趣、创意的一面。基于保持这个标记简单、鲜明、突出的一贯风格，Esprit时刻创新设计意念，并配合“常常不同，并无改变”的宗旨，定期以不同颜色或字款出现Esprit的标记，带给顾客耳目一新的感觉。,主力商家介绍-VeroModa,VeroModa专为25岁以上拥有超强自我意识和独立性的女士设计。年龄不再敏感，因为Vero Moda女性对时尚有独特的感悟。无论身处职场还是休闲聚会，她们永远是最靓丽的一群，用她们的随性和优雅诠释着性感，旷放或迷离的都市风情。,主力商家介绍-ONLY,ONLY定位于22至35岁的年轻女性族群。她们个性张扬，卓而不群，追求标新立异。ONLY的服装系列拥有很高程度

22、的个性化和独特的时尚态度，款式活力四射，充满激情，灵感来源于每季最前卫的流行点。,主力商家介绍-Jack&Jones,Jack&Jones是针对年龄在18岁到30岁之间的喜欢穿着随意、流行和时尚的男士们设计的。Jack&Jones的设计迎合了国际大都市男士的生活品位，他们喜欢一种独特、轮廓鲜明而朴实的风格，同时采用高品质、时兴和新颖的面料制作的服装。,主力商家介绍-时尚基地(inbase),时尚基地(inbase)母公司“德永佳集团有限公司”于1996年收购Baleno品牌，将品牌重新包装，并创立“班尼路集团有限公司”及班尼路品牌。“班尼路集团有限公司”发展至今，已有九个年头。时尚基地(inb

23、ase)是班尼路品牌服饰集群店的聚点品牌包括班尼路（BALENO）、生活几何（）、互动地带（.）、Bambini、衣本色（eabse）、ebase男装GARGONS、Attitude、KENTEX。,主力商家介绍-Sport100,Sport100(运动100)成立于1997年,是一家融合运动休闲、时尚购物为一体的多品牌大型零售概念店.在Sport100的店内,汇集了国内外数百家知名运动及休闲品牌.Sport100的目标,是成为运动休闲用品的专家,为顾客提供一站式的购物乐趣和舒适的购物环境.,主力商家介绍-玩具反斗城,玩具反斗城于1948/年在美国成立。目前，它在全球34个国家开设了1500多

24、家分店。作为专业的玩具零售店，玩具反斗城在店铺数量、发展规模与专业程度均领先同行。并以其品种应有尽有、产品安全环保、提供互动式的购物体验与最低价格保证等，吸引了众多消费者。,主力商家介绍-博士蛙,“博士蛙365孕婴童消费品专业连锁商场”是针对0-12岁儿童及孕妇等相关消费群体，销售具有国际水准的进口商品、出口商品的“一站式”购物乐园。博士蛙365以服装、玩具、用品三大类商品为主，通过对超过1000家国内外供应商的仔细筛选，为消费者挑选出1万种以上最具有竞争力的商品。,主力商家介绍-天线宝宝国际儿童摄影,天线宝宝国际儿童摄影中国总店为英国BBC授权全球首家儿童摄影旗舰店，2006年12月进驻上海

25、大宁国际商场，为上海最大专业儿童影楼。2009年，上海门店布局重新调整，以全新的形象震撼登场！除原有中央游戏区、授权商品区、亲子活动区外，新设5大主题影棚梦幻森林、简约韩风、典雅孕妈咪、嘻哈乐园、快乐小镇，超过30个实景，百余款全新摄影商品，上千套拍摄服装，每年可拍摄超过2万个儿童，提供家庭全新的摄影体验。,主力商家介绍-大润发,大润发超市为全方位电脑化管理之国际连锁大超市，自1995年在大陆创建以来，发展迅速，在全国连锁行业中经济效益及规模名列前茅。其中大陆总部为上海大润发有限公司，现全国已有正在营业中的66家分店，分布于华东、华南、华中、华北和东北地区。2008年大润发计划在全国开店达到1

26、00家以上。,主力商家介绍-上影CGV影城,上海首家由中韩合作投资的现代化多厅影院上影CGV影城，既借鉴了上海电影集团公司近年来在现代化多厅影院管理中的成功经验，也吸收了韩国最大的连锁多厅影院运营公司CJ CGV株式会社的先进运营理念，凭借影院自身个性化的设计、优质亲切的韩式服务以及人性化的管理模式，成为上海滩又一娱乐休闲新亮点，为申城观众提供了别样的观影新体验。,主力商家介绍-卡通尼乐园,卡通尼乐园是来自台湾的知名连锁游乐园品牌，致力于营造家庭亲子共享的娱乐休闲空间，目前是上海规模最大的连锁室内主题乐园之一，现有主题乐园三十余家，其中有六家大型旗舰店，分别位于台湾及上海百联西郊购物中心、大宁

27、国际商业广场、百联中环购物广场、嘉定罗宾森购物中心等。,主力商家介绍-遊歌KTV,遊歌KTV由日本株式会社BMB的子公司上海美音美餐饮娱乐有限公司直营。遊歌KTV目前在上海有亚新、大宁两家门市，未来还将继续扩展。BMB株式会社在日本为卡拉OK产业的领导者之一，市场占有率高达4成。采用BMB卡拉OK机器的KTV与卡拉OK店遍布日本各地，其中直营店U-BOU 与U-Style合计更超过60家门市，,主力商家介绍-星巴克（Starbucks）,星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者。旗下零售产品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工制作的浓

28、缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、新鲜美味的各式糕点食品以及丰富多样的咖啡机、咖啡杯等商品。此外，公司通过与合资伙伴生产和销售瓶装星冰乐咖啡饮料、冰摇双份浓缩咖啡和冰淇淋，通过营销和分销协议在零售店以外的便利场所生产和销售星巴克咖啡和奶油利口酒，并不断拓展泰舒茶、星巴克音乐光盘等新的产品和品牌。,主力商家介绍-肯德基,肯德基是世界著名的炸鸡快餐连锁企业，在全球拥有10000多家餐厅，到目前为止，肯德基在全国200多个城市已经拥有1000余家餐厅。严格统一的管理，清洁优雅的用餐环境，令肯德基在数以亿计的顾客心里留下了美好的印象。肯德基的到来不仅率先将现代的快餐概念引入中国，使人们在传统的饮食中第一次感受

29、到了从食品风味到就餐方式的根本不同，并给人们的服务观念带来了重大影响。,主力商家介绍-PAPA JOHNS,PAPA JOHNS国际公司是全球三大比萨连锁企业之一。公司由约翰施耐德于1984年创立，总部设在美国肯塔基州的路易斯维尔市。1985年PAPA JOHNS的第一家门店隆重开张，1993年股票在纳斯达克上市。PAPA JOHNS公司连续9年在美国快餐行业客户满意指数（ACSI）评比中荣获第一名。在2002年的评比中，PAPA JOHNS的分数更是高于快餐行业平均值，比第二名的PIZZA HUT多了七个百分点。另外，PAPA JOHNS连续七年（1997 2003）在著名杂志餐馆与协会的顾

30、客调查中被评为食品质量和顾客满意度最佳的比萨连锁企业。,主力商家介绍-味千拉面,味千（中国）控股有限公司（以下简称“味千中国”）是中国快速休闲餐厅最大的连锁经营商之一，日本“味千拉面”连锁店的中国与香港总代理，业务覆盖中国、香港地区和澳门地区。味千中国 2007年3月30日在香港联交所主板挂牌，成为首家在香港上市的以内地为基地的快速休闲餐厅连锁经营商。味千中国自1996年香港铜锣湾开业至今，已经发展为跨地区的餐饮连锁集团，业务主要分为两个部分：一部分经营快速休闲连锁餐厅，在香港、深圳、广州、上海、福州、大连、杭州、南京等地区设有316家分店（截止2009年1月1日).,主力商家介绍-必胜客,“

31、必胜客”作为著名西式餐饮品牌，隶属于世界上最大的餐厅集团系统百胜全球餐饮集团。“必胜客欢乐餐厅”以“欢乐、休闲、时尚、情趣、品位”为主题，为您提供西式全餐美味，既有经典的西式主食，还有餐前小吃、沙拉、汤、主菜、甜点和饮料等多种选择，令每个人感觉开心愉快、轻松惬意，是一个适合朋友、家人聚会，尽享舒适快乐时光的理想场所。,主力商家介绍-哈根达斯,风靡全球的哈根达斯冰淇淋1921 年诞生于纽约布朗克斯市的一个家庭。二十世纪五十年代，由於冷冻技术和科技的发展而导致很多冰淇淋制造商在产品中加入更多的空气，稳定剂和防腐剂以延长产品的保质期限和降低经营成本。因而使冰淇淋的质量大不如前，当时鲁本.马特斯(Re

32、uben Mattus)便立下宏愿要生产纯天然的，高质量，风味绝佳的冰淇淋产品，让世人享受真正高品质的冰淇淋美味。当时他生产了三种口味的冰淇淋，香草，巧克力和咖啡，主要把产品提供给一些高级的餐厅和商店。口碑载道，产品於1961年正式命名为“Haagen-Dazs”。,主力商家介绍-一茶一坐,一茶一坐控股集团是国际化的现代中式休闲连锁餐饮企业，独创了中央厨房模式，配送覆盖半径最高可达24小时车程。1991年，一茶一坐由简铭钦在台湾桃园市创立。在台湾一茶一坐已有十多家门店。2002年6月，在上海新天地开设第一家旗舰店。到2007年，在全国已经有39家门店，包括华北、华东、华南以及海外四大区域。,主

33、力商家介绍-蝶翠轩,属于上海好评的名贵餐厅，但不收服务费。蝶翠轩大宁店仍然是经营本帮和粤菜，菜肴形色兼具，平淡之中滋味长。并特聘名师精心烹制特色鱼翅、鲍鱼和燕窝，品质要求不凡。餐厅位于大宁喜来登酒店五楼，厅堂宽敞，豪华大气，采用中西相结合的装修风格，将复古手法和现代时尚有机融合，喷泉、水池、金鱼和莲花的布置，水一般地将亲和力注入了食客心中。水晶落地窗式的包厢外边，是郁郁葱葱的花园，具有西餐厅的格局，腔调十足。,主力商家介绍-雍丰酒家,餐厅总营业面积3200平方米，由国际著名设计师设计。酒店设计风格运用了欧式和现代相结合的手法。金碧辉煌、华丽大气的大厅铺设天然大理石地板，精致的水晶吊灯，包房华美

34、安静，这里可同时容纳800人就餐。商家坚持服务第一的方针，整个就餐的服务流程让客人感觉十分舒服、自在，连卫生间都有专人服务。,主力商家介绍-望湘园,望湘园湖南料理餐厅创建于2002年年初，历经五年的磨砺，承蒙沪上广大白领的厚爱，以其淳正的口味，时尚优雅的就餐环境，人性化的服务，成为嗜辣一族的温馨家园。望湘园精品湘菜的主要特点是刀工精妙，形味兼备；口味以酸辣、淳香、浓鲜为主，讲究菜肴的原汁原味，让食客回味无穷，流连忘返。,主力商家介绍-F8动感地带,F8位于大宁国际商业广场的2座8楼，建筑面积约3000，可作为轮滑、滑板、小轮车活动和比赛的场地，也可举办各类聚会，为一综合性、多功能场馆。,主力商

35、家介绍-屈臣氏,屈臣氏集团全球第三大保健及美容产品零售集团，在亚洲和欧洲拥有3300多间零售店。去过的人真切地享受到它舒适的购物体验，没去过的对它“个人护理专家”的大名也是如雷贯耳。自1989年4月在北京开设第一家店，如今已发展到四十多家。2002年屈臣氏个人护理店在全球的销售额超过人民币610多亿，仅中国便超过5个亿。,主力商家介绍-英孚教育,EF 英孚教育集团是全球最大的私人英语教育机构，主要致力于英语培训、留学旅游以及英语文化交流等方面。自创立起40年来，EF 英孚教育已跃居为全球最大的私人英语教育机构，旗下有10个下属机构及非盈利性组织，主要致力于语言学习、留学旅游及学位课程等方面。如

36、今，EF 英孚教育遍布全球50多个国家,帮助了1500多万学员,员工和教师多达26000多人。EF 英孚教育已经把世界变成了一个英语大课堂。,主力商家介绍-上海大宁创意基地,上海大宁创意基地是由上海戏剧学院、上海市创意产业协会支持成立的，集创意，时尚，电影，绘画，摄影，戏剧，人文艺术培养的综合艺术学校。学校教学环境优美、师资力量雄厚、教学理念先进，是国内首家和好莱坞演艺学校、香港演艺家协会合作的创意基地。基地整合国内外专业的教育体系，结合国际最新的创意理念，目标是为国家培养出新型的复合型高级创意人才。并联合上海市人事局推出创意产业高级职业经理人的资格培训及认证。基地还将为影视业、广告业培养出更

37、多优秀的人才开设了影视工坊系列的专业课程。,主力商家介绍-星之健身俱乐部,星之健身俱乐部有限公司是一家专业从事各类休闲体育项目经营、专业休闲健身场所管理的休闲体育产业集团，旗下拥有星健投资管理有限公司、星之健身俱乐部、齐乐动动网、瑜伽健身会所、星锐体育文化传播公司等多个事业体。星之健身拥有世界专业顶级健身器材、专业的健身教练，除了提供齐全的健身项目指导，还自己研发课程，具有很强的专业健身水平。星之健身秉承“快乐运动的传播者”的使命，倡导“享受运动、享受健康”的生活理念，直营连锁会所、室内运动场、室外运动场遍布全上海，让更多人群体验特色化的经营服务项目。,主力商家介绍-玛花纤体,玛花纤体隶属于瑞

38、典最大投资企业Investor AB的附属公司丽妍集团(Global Beauty International Limited)。丽妍集团旗下有三大系列品牌，其中玛花纤体品牌（Marie France Bodyline）主要经营玛花纤体之减肥、纤体及修身业务，另外两个系列品牌包括经营皮肤护理和永久脱毛业务的Bella和 MSC品牌；以及经营头发护理及增发服务的Svenson和Harvard品牌。,五、动线组织,返回目录,5.1 垂直动线分析 1/2,考虑到商业、餐饮、办公、酒店等多种复杂功能，以及多层停车库的需要，楼梯、电梯、自动扶梯等竖向交通系统的设置帮助消费者体验丰富的购物空间，安全和便捷

39、在此可以兼得。,5.1 垂直动线分析 2/2,5.2 平面动线分析 1/2,本案四周均设有出入口，并且车流与人流出入口分开设置，有效地避免了人车冲突；在靠近主要交通道路以及大酒店门口处设置必要的出租车等候处；整个交通动线围绕并穿插于本案形成了一条通畅的回路，避免了交通死角的出现。,5.2 平面动线分析 2/2,为方便行人和车辆的通行，辗转其间的街道被设计成真正具有城市街道尺度的街区。在增加广场美观度的同时，也为广场市场活动提供了平台。设计公司以其丰富的商业研究经验营造了具尺度变化的商业空间。,5.3 停车场动线分析,立体单体停车库设置在2座西端，通过2楼4楼5楼与12座连通，有效地连通了停车场

40、与12座酒店、餐饮、亲子乐园、大润发超市等商业。考虑到商业、餐饮、办公、酒店等多种复杂功能，以及多层停车库的需要，楼梯、电梯、自动扶梯等竖向交通系统的设置帮助消费者体验丰富的购物空间，安全和便捷在此可以兼得。地下停车场中除2座没有垂直电梯直通楼上商业外，其他11座单体建筑均有垂直电梯直接连通地上商业和地下停车场，极大的方便了有车一族的消费。,六、商业定位（含商业结构和楼层分布）,返回目录,6.1 本案目标客群分析,本案目标客群是25-45岁，家庭收入是在6000元/月以上的客群。锁定的目标客群为以大宁国际为中心，3公里半径范围的居住人口约为22万，以6到7公里为半径能辐射宝山、虹口、普陀及静安

41、部分地区，总共450万人口。根据本案经营管理者分析：经过这几年的经营，本案客源大致分以下四个方面：,6.2 项目整体定位概述,商业定位：集购物休闲、体育健身、文化娱乐、办公商住四位一体的超大型综合消费商业中心品牌定位：中高档，品牌以二线品牌为主。在功能定位上找准“社区、家庭目标”，充分考虑到了周边居民的消费需求。,6.3 业态布局 1F,6.3 业态布局 2F,6.3 业态布局 3F,6.3 业态布局 4F,6.3 业态布局 5F,6.3 业态布局 6F,6.3 业态布局 8F,12座靠近大宁路：1-2F大润发+3-4F亲子广场+5-6F大型餐饮，以主力店+主题性消费为主。,12座南面，为酒店

42、，布置于广场主入口的端处，与广场商业互动的同时，又相对独立。,2座以主题性娱乐为主，大宁影城+F8动感地带（轮滑）等，吸引人流。,1座：1-2F品牌服饰专卖店为主，显眼位置以知名品牌吸引消费者眼球。3F为英孚教育。,6、9座：餐饮围绕广场中央布置，同时穿插围绕，变幻多端。多以餐饮、零售为主。,5、8座裙房商业：1-4F沿街布置生活购物类业态，易于吸引社区居民的目的性消费。,10座裙房商业，以生活配套类购物为主，为顾客提供便利。,大卖场主力店,家居家电,酒店,服饰类购物,餐饮,生活配套类,娱乐,注：办公楼分布在1、5、8、10座,6.4 业态整体布局,6.5 业态整体介绍,大宁国际有1、2、5、

43、6、8、9、10、11、12共9座建筑有机构成，每座建筑在业态与商铺数量上各异；业态构成有服饰、眼镜配饰、数码电器、生活服务、餐饮、童装玩具、娱乐、超市，共8种。,6.6 1 座 品牌列表,6.6 1 座 业态配比,业态数量配比图,业态面积配比图,1座仅有4家店铺，且4家店铺均属于不同业态；其中C&A服饰店面积达到1671平方米，占总面积的56.8%，英孚教育1063平方米，占 总面积的36.1%。,6.7 2 座 品牌列表,6.7 2 座 业态配比,业态数量配比图,业态面积配比图,2座西半部为7层的停车场，东半部为商业设施，共有3家商铺；商铺中以运动100和上影星汇影城为主力店，共占总面积的

44、三分之二以上；西半部停车场顶层8F为动感地带运动广场，面积达2608平方米。,6.8 5 座 品牌列表,6.8 5 座 业态配比,业态数量配比图,业态面积配比图,5座共有四种业态，其中数码电器、生活服务和餐饮为本座的主力业态，占总面积99.6%；其中较大的次主力店有国美电器、星之健身，餐饮类有星巴克、味千拉面与一茶一坐。,6.9 6 座 品牌列表（1）,6.9 6 座 品牌列表（2）,6.9 6 座 品牌列表（3）,6.9 6 座 业态配比,业态数量配比图,业态面积配比图,6座业态较为丰富，其中餐饮类占面积配比的58.6%，为主力业态，其次为服饰类，占 25.69%；由于本座整体面积较小，且业

45、态较多，所以除个别餐饮和生活服务类外，大部分商铺面 积都比较小。,6.10 8 座 品牌列表（1）,6.10 8 座 品牌列表（2）,6.10 8 座 业态配比,业态数量配比图,业态面积配比图,8座的主力业态为娱乐、餐饮和数码电器，共占总面积的82.6%；其中较大的次主力店有遊歌量贩式卡拉OK与宏图三胞。,6.11 9 座 品牌列表（1）,6.11 9 座 品牌列表（2）,6.11 9 座 品牌列表（3）,6.11 9 座 业态配比,业态数量配比图,业态面积配比图,9座仅有餐饮、服饰与眼镜配饰3种业态，店铺数量21；该座以餐饮类业态为主，占总面积的77.7%。,6.12 10座 品牌列表（1）

46、,6.12 10座 品牌列表（2）,6.12 10座 品牌列表（3）,6.12 10座 业态配比,业态数量配比图,业态面积配比图,10座有生活服务、服饰与眼镜配饰共3种业态，店铺数量18；该座以生活服务类业态为主，占总面积的63.8%。,6.13 11座 品牌列表,6.13 11座 品牌列表,业态数量配比图,业态面积配比图,11座业态种类相对简单，仅有服饰与餐饮；服饰类仅一家商铺，为时尚基地，3000平方米，餐饮有两家，分别为韩泰餐厅与巴贝拉。,6.14 12座 品牌列表（1）,6.14 12座 品牌列表（2）,6.14 12座 品牌列表（3）,6.14 12座 品牌列表（4）,第12座由南北

47、两幢建筑组成，业态定位各有不同。北楼：1F：零散商铺2-3F：大润发超市4F：亲子广场5F：特色美食城6F：雍丰大酒店,南楼：1F：酒店大堂2F：艺术廊3F：展示中心4F：亲子广场、主题乐园5F：美食世界6F：大宁创意基地7-20F：四星级酒店,6.14 12座 业态规划,6.14 12座 业态配比,业态数量配比图,业态面积配比图,12座共有5种业态，其中大润发超市占总面积的一半以上，为本案的主力店；餐饮类业态所占面积也较大，占23.5%。,6.15 服饰 品牌列表,商铺数量：23 总面积：14683平米,6.16 眼镜配饰 品牌列表,商铺数量：16 总面积：1012平米,6.17 童装玩具

48、品牌列表,商铺数量：13 总面积：3374平米,6.18 数码电器、超市 品牌列表,商铺数量：4 总面积：4874平米,商铺数量：1 总面积：20000平米,6.19 餐饮（1）品牌列表,商铺数量：42 总面积：19577平米,6.19 餐饮（2）品牌列表,商铺数量：42 总面积：19577平米,6.19 餐饮,6.20 娱乐 品牌列表,商铺数量：4 总面积：9986平米,6.21 生活服务 品牌列表,商铺数量：20 总面积：8165平米,6.22 整体业态配比,业态数量配比图,业态面积配比图,从上图可以看出，整个大宁国际项目中超市、餐饮、服饰、娱乐、生活服务5种业态面 积配比均超过10%，总

49、和接近90%；餐饮业态中商家数量在42家，所占比例仅次于超市；其中中餐馆与西餐馆的比例约是7比3。,6.23 整体业态配比对比,业态面积配比图（开业之初）,业态面积配比图（目前）,开业之初，本案面积配比中零售占了28%，美食是28%，娱乐是14%，文化教育是7%，大卖场19%，其他4%。目前，经过两年多的经营，本案面积配比有了较大的调整，零售业态增加7.2个百分点，餐饮降低4.2个百分点，文化教育类降低2.7个百分点，娱乐降低1.5个百分点，其他业态 增加1.2个百分点。零售业态增加明显，餐饮业态降低明显（由48家减少到42家）。,6.24 本案功能业态上的特点,在功能业态方面，本案呈现出以“

50、多、大、新、齐”为特点的商业形态。1、多，即品牌多。共有120多个国内外知名商家入驻本案，其中多个为首次登陆上海的品牌，如德国C&A、法国时装品牌Promod、加拿大潮流服饰店Freedom Central集团旗下的UR2B等多个时尚服装品牌，这些瞄准中高收入群的国际时装品牌，均是第一次进入中国市场。日本元气烤肉、韩国最大的电影制作和发行商之一CJ/CGV株式会社和上影集团共同投资经营的上影星汇影城以及日本专业高级音响制造商BMB集团开设的大型量贩式KTV等。除此之外，大宁国际也吸引了多个国内外品牌首次进入沪北地区，如上海明君书店、台湾卡童尼儿童乐园、香港时尚基地品牌服饰专卖店、香港Sport