【广告策划PPT】微博数据分析与案例参考.ppt

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1、新浪微博数据分析与微博营销案例,一、什么是新浪微博,二、新浪微博影响力,三、如何使用新浪微博,四、新浪微博数据分析,五、新浪微博营销案例,互动,分享,话题聚集,评价,传统沟通模式你发布，我观看,自传播,传播,任意时间，任意地点发送或获取信息和图片,随时随地可以玩,微博客=一句话博客,微博是微博客（MicroBlog）的简称，或者叫“一句话博客”将您看到的、听到的、想到的事情写成一句话（不超过140个字），或发一张图片，通过电脑或者手机随时随地分享给朋友您的朋友可以第一时间看到你发表的信息，随时和您一起分享、讨论是目前发展最为迅猛的互联网业务,什么是微博,新浪CEO曹国伟说：“将来报道事实将是每

2、一个人的事，如果每一个人都有新浪微博，就可以把事实通过新浪的微博向全世界发布出去。”,正因为微博引领潮流，趋于年轻化，博客却趋于老龄化。,微博客让人物更加真实,微博客中汇聚着来自不同行业不同阶层的民众，通过微博客产生互动与联系，使平时被认为遥不可及的“明星”变得近在咫尺。,从娱乐明星,到行业意见领袖,再到热门媒体,？,微博是什么，何以让明星，草根集体着迷,微 博特 点,简单的传播方式用户间单向的“跟随”、“被跟随”关系；基于用户社会关系实现信息快速传播；大多数用户扮演着“粉丝”、“倾听者”的角色，“明星”、“事件”对业务发展有关键作用方便快捷的操作模式通过手机、计算机即时发布140字以内的短小

3、博文；实时性、便捷性和现场感极强内容原创140字以内的要求，更利于用户原创内容；原创的内容有助于用户之间产生联系，以达到增加黏性的目的开放的平台微博平台提供开放的API接口，极大方便用户通过手机、计算机、IM客户端等方式接入平台发布微博、第三方应用等,13,能 做什 么,发表微博将您看到的、听到的、想到的事情，微缩成一句话；一张图片，然后随时通过电脑或者手机发表到微博上查看微博可以使用微博中的“关注”功能，去关注您感兴趣的明星或朋友；他们说的话、发的图片，您也可以第一时间知道参与话题可以针对一篇新闻；一个热门词汇来发起话题，并邀请朋友，一起过来参加讨论同时，您也可以参加到朋友们发起的话题讨论中

4、,微博可以做什么,微博的自媒体特征个性化,使用微博的目的,自媒体是普通大众经由数字科技强化、与全球知识体系相连之后，一种开始理解普通大众如何提供与分享他们本身的事实、他们本身的新闻的途径。”谢因波曼与克里斯威理斯,微博的自媒体特征门槛低,微博简短的表达形式，降低了普通大众发布信息的难度。符合自媒体易操作、门槛低的特点。与手机打通，使得微博具有随时随地应用的优势。,使用微博的原因,微博最主要的用途是自己写，其次才是分享和关注。博客虽具备这样的特征，但对写作能力的要求限制了博客的产出量，在信息生产能力上，“短、平、快”的微博更满足大众化的需求。,微博的自媒体特征表达自己,上微博干什么,在微博上写什

5、么,微博的自媒体特征平民化,追星或作秀，不是微博的主流。尽管在推广期间，借重名人的影响力可提高微博的市场认知度，但微博的生命力应该是为普通人提供表达、分享和沟通的平台,如何使用微博,根据自己的习惯和喜好，选择分类,添加关注,选择自己喜好的名人或明星，批量或单个添加关注,关注是一种单向、无需对方确认的关系，只要您喜欢就可以关注对方，类似于“添加好友”添加关注后，系统会将该网友所发的微博内容，立刻显示在您的微博首页中，使您可以及时了解对方的动态,1.,19,如何使用微博,查找用户,2.,查找用户是一种主动的单向关系，通过关键词或者某种特定的条件进行的用户搜索将找到的用户“加关注”，这样您就可以第一

6、时间获取对方的动态信息,通过顶部导航条，进入“找人”的页面,通过关键词，比如“张何”或者“企赢”直接查找,根据分类找自己认识的或感兴趣的人，比如同事或同学,20,在这里插入表情、图片、视频、音乐、话题、投票,发微博,3.,在输入框内记录自己的生活，表达自己的心情，填写自己的状态。,将您生活中所 看到的/听到的/想到的，微缩成一句话或者一张图片，发到新浪微博上，和您的朋友分享。发表微博方式可以分为两种，电脑使用及手机（彩信、短信、WAP）使用,转发&评论&收藏,4.,在这里你可以对你感兴趣的信息进行操作,转发：对其他人的微博进行转发，同时可加上转发理由，从而达到传播的效果评论：对其他人的微博进行

7、评论，发表自己的看法收藏：点击后可以将该条微博内容加入到“我的收藏”中,评 论,转 发,微博功能说明,微博的使用,5.,特别注意：昵称的时候，昵称后一定要加上空格或者标点符号，否则系统会认为后所有字为昵称，例如彭城晚报官方微博报道，系统就会认为“彭城晚报官方微博报道”是昵称,微博右侧菜单中“提到我的”，如果在微博里有人使用（昵称）提及您，点击该标签在这里就能看到,这个符号用英文读的话就是at，在微博里的意思是“向某某人说”，发微博时只要在微博用户昵称前加上一个，并在昵称后加空格或标点，他(或者她)就能看到。比如：彭城晚报官方微博,23,私信的使用,6.,只要对方是你的粉丝，你就可以发私信给他（

8、或者她）。私信只有你们两方可以看到，作用等同于悄悄话,在您的粉丝页中，鼠标鼠标停在某个粉丝位置上，也有“发私信”链接；在他的个人首页头像右侧有“发私信”链接,在您的导航上，可以查看别人发给你的私信,参与话题,7.,在微博编辑器上有“插入话题”的链接，点击后会在输入框内自动出现两个井号，您只要将中间内容改成您要讨论的话题，再后面加上您的见解点击“发送”即可,在两个#号之间，插入你想参与的话题,页面右侧，有最热话题榜，聚集了时下最热的话题,看到一次,潜在消费者,路人,企业官方围脖+领导人微博+团队微博+员工微博,团队微博,拉近与市场的距离，找到新客户并与之进行互动,有效推送消息，有助于Google

9、排名，有时能进入首页搜索结果，为网站带来流量,通过消除预算或地理障碍来极大丰富数据库,与更多平时不易接触到的思考者和行动者接触,与品牌近距离接触，了解企业发展动态或技术观点,无需搜索第一时间获悉最新消息或解决方案,让领导以个人身份与关注者建立联系,能为那些寻找话题的新闻工作者提供新闻线索,展示政策并从竞争中脱颖而出的最好舞台,无需刻意就能制造与你的公司有关的热点话题,微博初期用户具有年轻化、高学历化、互联网资深用户的特征,微博主流人群，主要行为通过撰写微博发表自己的观点或情绪,对微博的功能使用比较全面，大部分都是微博第一批用户，对微博的使用程度较深,对话喜欢浏览他人微博信息，尤其喜欢行业资深人

10、士和名人、明星的微博,对话题类内容充满浓厚兴趣，尤其喜欢参与热点话题的讨论,新浪微博与其他网络营销最大的不同在于你无法强制用户接受你的信息，你必须先得到你“粉丝”的“关注”才能开展有价值的信息交流。“关注”代表你关注的人，他说话你能看到，但是你的存在与否与对方关系不大。粉丝则是恰恰相反。所以，对于围脖来说，最重要就是扩大你的粉丝群。1、别迷恋粉丝数量，很多粉丝加了你以后没再登陆过；2、发布有吸引力的围脖，让看到你围脖的人成为你的粉丝；3、创造有价值的内容，让老粉丝不断回头；4、你的微博不断被转发和推荐，让你接触到大量“新客户”。,微博人裸奔示意图,微博基本数据及其基本意义（以新浪微博为展示）,

11、更多内容表现形式，让微博承载的信息量倍增,高质量的粉丝，会使信息以意想不到的速度迅速传播开去,随时了解到关注对象的动态，方便快捷的互动,微博讲究有头有脸，无论是个人还是企业，都应该以真正的面目示人,微博不是一个独立的载体，它与个人博客、企业官网互相联系,完善的个人资料相对而言会更加吸引人们的关注,消息传递方式的多样化，令微博的传播性大大提升,微博勋章,关注数,粉丝数,微博数,博主关注微博ID的总量反映出博主的主动参与度，一般在开始阶段增长迅速，而后可能出现负增长。,博主被多少微博ID关注的数量反映博主的言论影响范围和意见领袖指数，对口碑传播有重要意义，优质博主的粉丝数应该呈持续或均衡增长趋势。

12、,博主发布微博的总量反映博主的在线率、互动能力、主动参与潜力和个人特性,优质博主不但微博数量多并且质量高。,对某条博文转发次数总和反映信息传播的范围和传播效率具有吸引力的内容和博主的影响力是加速转发的重要基础,对某条博文收藏次数总和反映博文的知识性和可用性程度该功能用户使用率较低，专家型或行业特长型博主的博文被收藏的可能性较大。,对某条博文评论次数总和反映博文的信息质量，博主的话题能力和影响力还说明粉丝及同类别受众的参与度与话题倾向,转发数,收藏数,评论数,博主可能是新手，处于活跃期，愿意结交新朋友，而朋友的相对数还很少，影响力还不大有特殊的目的，如交友、推销、追星等，这需要抽查其关注博主的类

13、别，以及所发博文的内容才能确定其目的纯粹为了订阅相关人员或机构的微博信息，把微博当作信息源和实时新闻媒体使用,该类博主可适当发展，并观察其潜力。发展新手博主或有特殊目的博主对前期积累粉丝数有一定的帮助。,关注数,粉丝数,博主已经具有一定的社交圈子作为基础，也可能说明博主参与微博主动程度适中，对圈子外结交他人不太热衷，对此类人，要注意考察圈子的类型博主可能属于较为平衡型的人物，性格略显被动，可能需要你先关注他，他才反过来关注你。,对已具备一定社交圈子的博主先要明确其所在的圈子，若与目标群体相关的，要给予关注，并采取适当的互动。平衡型博主也可作为积累粉丝之用，但其活跃度通常不高。,关注数,粉丝数,

14、博主可能是在某方面有影响力的人，粉丝成群博主只关注与自己偏好或实力差不多的博主，对普通博主当粉丝处理，较少给予关注,尤其比率非常小的博主较难接触，与此类博主沟通，适当采取讨论问题、请教、信息共享等手段，通过评论、转发、私信等方式进行沟通。,关注数,粉丝数,37,立体化：,高速度：,便捷性：,广泛性：,微博营销可以借助先进多媒体技术手段，从文字，图片，视频等展现形式对产品进行描述，从而使潜在消费者更形象直接的接受信息。,微博最显著特征之一就是其传播迅速。一条关注度较高的微博在互联网及与之关联的手机WAP平台上发出后短时间内互动性转发就可以抵达微博世界的每一个角落，达到短时间内最多的目击人数。,微

15、博营销优于传统的广告行业，发布信息的主体无须经过繁复的行政审批，从而节约了大量的时间和成本。,通过粉丝关注的形式进行病毒式的传播，影响面非常广泛，同时，名人效应能够使事件的传播量呈几何级放大。,微博营销的特点,微博营销的特点,微博营销的特点,微博常用营销策略,标签：根据不同的时期设置不同的标签，永远让搜索结果处在第一页,话题：我听见你的声音+我在听你说+我明白你说的+达成营销目的,互动：创造有意义的体验和互动，人们才会和你进行交流,善用大众热门话题如#地震#，因为它适合微博的每个人,主动搜索行业相关话题，主动去与用户互动,有规律地进行更新，每天510条，一小时内不要连发两条,定期举办活动，能够

16、带来快速的粉丝增长，并增加其忠诚度,让你的内容有连载性，连载会显著提高粉丝的活跃度,你关注的比关注你的更重要，关注有价值的微博主,上班、午休、下午四点后、晚8点，抓住这些高峰发微博时间,新周刊微博案例分享,作为国内新锐媒体代表的“新周刊”是新浪微博的第一批受益媒体，他们开通了新浪微博后，截止到2010年11月19日，粉丝数已经达到了878966人，发表微博6488条。,封新城,新周刊,主编、媒体微博交相呼应,截止到2010年11月，封新城的微博粉丝数已接近36万,都市快报微博案例分享,微博话题征集：都市快报通过在新浪微博上进行写给100岁新中国的信，并通过整版选取内容刊登，极富新意,版面整体合

17、作：推出微生活栏目，此栏目是都市快报和新浪网合作推出的版面。微生活的内容来自新浪微博。微生活和读者分享的则是一周微博热议、微博语录、热文微议等精彩内容。,南京零距离微博案例分享,微博节省沟通成本，新闻发布更为便捷，让团队的协同工作更为快速,厕所没有纸了怎么办,？,谁最先报道了绵阳地震,？,11除70的商的小数点后面的第200位上的数字是几,？,新浪微博就要你最红,商业地产策划基础培训,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,商业地产是什麽？,商业地产（commercial property）的概念最早出现在

18、中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。,简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,什么是策划？,策划是思想策划是点子策划是告诉对方：做什么，怎么做？（论点）为什么这样做，这样做的结果？（论据，论证）策划是把以上内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可的集思想、文字及表达于一体的具体工作。,商业地产策划定义,商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产策划就是指商业房地产开发商

19、作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产策划包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。,商业地产全程操作流程,第一阶段 项目策划,第二阶段 招商管理,第三阶段 营销/销售管理,第四阶段 经营管理,我们的工作,第一阶段：项目的初步判断及定位,研究项目相关资料 选取所需的调查项目 对所选市场进行初步调研 整理分析数据得出结论 结合调研对项目做出初步定位,一般项目策划流程,第二阶段：全面深入研究分析及检讨初步定位设想,全面市场调研及消费者研究工作可比性竞争对手分析客观分析项目自身条件接洽主力商家

20、及目标业态代表性商家,一般项目策划流程,一般项目策划流程,（一）全面市场调研及消费者研究工作,市场调研及消费者研究是确定项目定位的基础。,研究项目相关资料 选取所需的调查项目 展开全面市场调研及消费者研究 整理分析数据及得出结论,一般项目策划流程,（二）可比性竞争对手分析,可比性竞争对手调研 可比性竞争对手分析 对本项目的借鉴,（三）客观分析项目自身条件,对项目技术指标的研究分析 对项目设计图纸的研究分析 项目SWOT分析,知己知彼，百战不殆。,一般项目策划流程,（四）接洽主力商家及目标业态代表性商家,访谈主力商家及进行接洽谈判 访谈目标业态代表性商家及进行接洽谈判 对商家意见进行综合分析,商

21、家是商业项目定位的落脚点。,第三阶段：综合各方面的数据及因素，结合多年丰富之实践经验，通过多方面的探讨及验证，客观的建议项目市场定位。,综合市场调研及消费者研究结果综合商家访谈的具体反馈 综合业内人士访谈、小组会谈的成果综合项目自身条件的要求,一般项目策划流程,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,策划主要工作内容,市场调研消费者问卷调查商家访谈策划定位其他,市场调研,（一）市场调研的意义（二）市场调研的准则（原则）（三）市场调研的特点（四）市场调研的方法（五）市场调研的工作程序（六）市场调研的内容,什么

22、是市场调研？,市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关的各种情报、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。,归根结底：市场调研就是让自己说话有底气，让自己有发言权！,市场调研的意义,1、市场调研对策划的意义 为项目定位提供依据 为商业规划提供依据 为营销推广提供依据2、市场调研对销售的意义 为制定租金/售价提供依据 为现场说辞提供依据（及时掌握市场动态，增加现场工作人员的信息量，增强说服力）,市场调研的准则,1、真实性 保证调研内容的真实性是对调

23、研人员的最基本要求。“宁可缺，也不 能假”，这就要求每位调研者加强自身的责任心，对调研工作有清醒的认识。2、客观性 客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力”。,3、科学性 科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和 分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。4、适用性 市场调研是有的放矢的工作，每一项调研都应结合调研目的而展开，也就是“你要获得什么，你打算如何去做”的问题。,市场

24、调研的准则,市场调研的特点,1、市场调研具有很强的针对性；2、市场调研的方法是多样的；3、市场调研的内容是广泛的；4、市场调研结果具有一定的局限。,当前市场调查主要存在的问题：,1、调查目的不明确；2、调查准备不充分；3、调查遗漏内容较多；4、调查很难与人沟通；5、调查有心理障碍；6、调查结束后仍然是一团谜雾，不知所云。,市场调研的方法,市场调研的方法有很多种，每个人应根据自身的特质采用不同的方法。比如根据自己的外形、性格、知识面而扮演不同的角色，自由发挥。总之就是让被调查者能够接受你，愿意与你沟通，最终能够获得真实的信息。具体方法如下：,1、以不同身份介入调查（投资者、社会调查工作者、记者、

25、夫妻、家人、朋友、同行等）2、使用不同的提问技巧 单刀直入：遇到比较干脆的调查对象，单刀直入是最好的沟通方式。侧面探寻：对配合度不高或对话题敏感的调查对象要侧面切入，巧妙试探引导。,市场调研的方法,3、建立同行间的友谊 让自己成为“顺风耳”的最简单方法就是与同行间建立友谊，使 了解的信息有一定真实性与及时性。经常维护及扩大你的朋友圈将会你的工作事半功倍。（深入到敌人内部，获取一线资料。如：以客户身份参加认筹解筹）4、发挥电话的功能进行调查 事先准备好提问的内容提纲，在电话连线时能够有条不紊地与对方交流，并同时记录。,市场调研的方法,市场调查工作人员需注意事项,1、市场调查人员的素质 好的心态（

26、市场调查是一个学习的机会，是增长见识的过程，是一份愉快的工作）；认真、细致的态度；吃苦耐劳的精神；市场调查是集沟通、分析、总结于一体的工作,2、让人愿意与你交谈 彬彬有礼 保持微笑 虚心倾听 巧妙提问 收买人心（在小店略加消费）,市场调查工作人员需注意事项,3、让谈话内容有实质意义 充实自身，让对方尊重你的知识面，不随便提供无效信息 评估被调查人交谈内容的真实性 尽快切入主题 从对方口中探寻更多你想知晓的信息,市场调查工作人员需注意事项,市场调研的工作程序,1、确立调查目的 明确你要获取什么信息，得出什么结论。2、确定调查范围 包括调查主题、调查地域、被调查人。3、确定调查方式 包括问卷、访谈

27、、电话采访、上门拜访等形式。4、确定调查人员 明确调查人员，提前做好准备。,5、学习调查主题的相关知识 采用的调查工具（笔、笔记本、卷尺、太阳伞、防晒霜、休闲装、地图、相机、测距仪、录音笔）、必备的调查提纲（提前备好，以防遗漏）、表格；了解不同的调查方法(步子丈量法、数地砖法、目测法等)；扫街法、抽查法（画地图）6、展开调查 进入实质工作，有很多灵活性，随时与组员沟通，及时调整工作方法，力争获取有效信息。,市场调研的工作程序,7、分析与研究 对调查工作进行分类、分析和总结。注意事项：及时整理调查数据，查漏补缺；每日一 清，减少工作量；避免时间太长，有所遗忘。8、提出报告根据不同的调查前提，提交

28、对应的调查报告注意事项：报告一定有理有据，层次分明，结论要有支撑。,市场调研的工作程序,市场调研的内容,（1）不同商业形态的调研内容：,社区商业 专业市场 大卖场,市场调研的内容,（2）对于特定对象的调研内容：,商圈 人口 交通,人车流 租金 特定业态,消费者问卷调查,消费者问卷调查的意义消费者问卷的设计调查地点与目标人群确定礼品的选择、购买与赠送调查达成的技巧数据统计分析,商家访谈,商家访谈的意义商家访谈问卷制定商家访谈对象范围的确定访谈对象的联系与约定面谈技巧与核心信息搜集访谈报告的撰写,项目策划定位,（1）项目分析：,分析原则 分析依据 分析方法 分析内容,项目策划定位,（2）项目定位：

29、,项目定位的原则 项目定位的依据 项目定位的主要内容 功能布局建议 租赁营销方案建议 项目市场推广建议,其他主要工作内容,理论研究,案例研究 专题研究,与发展商的工作沟通,其他,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,当一个国家和地区的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下时，商业处于农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100到2000美元，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本

30、保障；当人均GDP从2000到4400美元时，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美元以上，城市化70%以上，超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。,按照所处商业发展阶段划分：,（即按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系）：,按照所处区域划分：,第一类：位于城市中心商圈的商业物业，此类物业拥有地理位置的优势，交通十分便捷，位于城市传统之中心商业区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含本地居民、

31、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者；第二类：位于城市居住区的商业物业，此类物业位于居住人口较绸密的居民区，其消费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之消费者组成；第三类：随着经济发展，城市规模扩大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现了一类与传统商业物业有所不同的新型商业物业，此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有新鲜消费模式的商业圈，力求达到引领潮流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。例如：上海“新天地。,按照市场形式分类：,大型百货；

32、专业市场；批发中心；社区商业；餐馆酒楼；等等。,按照建筑形态分类：,大型商厦（购物中心）；塔楼配套裙房；沿街商铺；步行商业街；地下商场；零星商铺；等等。,按市场功能和建筑形态来划分：,底商、裙楼（商场）、社区临街 商铺 专业市场、专业商场 整合性复合性的商业楼 写字楼 步行街 地下商业城（街）购物中心（SHOPPING MALL）,酒店（产权式酒店）会展中心、会馆、会所文化产业商业地产（电影院、娱乐城）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）教育产业商业地产（校园商业广场）工业园区商业地产旅游商业地产,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划中心主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第

33、四部分 各类策划报告侧重点简析,房地产海量资料免费下载,http:/,商业地产策划基础培训,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,商业地产是什麽？,商业地产（commercial property）的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。,简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

34、,什么是策划？,策划是思想策划是点子策划是告诉对方：做什么，怎么做？（论点）为什么这样做，这样做的结果？（论据，论证）策划是把以上内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可的集思想、文字及表达于一体的具体工作。,商业地产策划定义,商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产策划就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产策划包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。,商业地产全程操作流程,第一阶段 项目策划,第二阶段 招商管理,第三阶段 营销/销售管理,第四阶段 经营

35、管理,我们的工作,第一阶段：项目的初步判断及定位,研究项目相关资料 选取所需的调查项目 对所选市场进行初步调研 整理分析数据得出结论 结合调研对项目做出初步定位,一般项目策划流程,第二阶段：全面深入研究分析及检讨初步定位设想,全面市场调研及消费者研究工作可比性竞争对手分析客观分析项目自身条件接洽主力商家及目标业态代表性商家,一般项目策划流程,一般项目策划流程,（一）全面市场调研及消费者研究工作,市场调研及消费者研究是确定项目定位的基础。,研究项目相关资料 选取所需的调查项目 展开全面市场调研及消费者研究 整理分析数据及得出结论,一般项目策划流程,（二）可比性竞争对手分析,可比性竞争对手调研 可

36、比性竞争对手分析 对本项目的借鉴,（三）客观分析项目自身条件,对项目技术指标的研究分析 对项目设计图纸的研究分析 项目SWOT分析,知己知彼，百战不殆。,一般项目策划流程,（四）接洽主力商家及目标业态代表性商家,访谈主力商家及进行接洽谈判 访谈目标业态代表性商家及进行接洽谈判 对商家意见进行综合分析,商家是商业项目定位的落脚点。,第三阶段：综合各方面的数据及因素，结合多年丰富之实践经验，通过多方面的探讨及验证，客观的建议项目市场定位。,综合市场调研及消费者研究结果综合商家访谈的具体反馈 综合业内人士访谈、小组会谈的成果综合项目自身条件的要求,一般项目策划流程,本期培训纲要,第一部分 商业地产策

37、划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,策划主要工作内容,市场调研消费者问卷调查商家访谈策划定位其他,市场调研,（一）市场调研的意义（二）市场调研的准则（原则）（三）市场调研的特点（四）市场调研的方法（五）市场调研的工作程序（六）市场调研的内容,什么是市场调研？,市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关的各种情报、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。,归根结底：市场调研就是让自己说话有底气

38、，让自己有发言权！,市场调研的意义,1、市场调研对策划的意义 为项目定位提供依据 为商业规划提供依据 为营销推广提供依据2、市场调研对销售的意义 为制定租金/售价提供依据 为现场说辞提供依据（及时掌握市场动态，增加现场工作人员的信息量，增强说服力）,市场调研的准则,1、真实性 保证调研内容的真实性是对调研人员的最基本要求。“宁可缺，也不 能假”，这就要求每位调研者加强自身的责任心，对调研工作有清醒的认识。2、客观性 客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何

39、个人或管理部门的影响或“压力”。,3、科学性 科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和 分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。4、适用性 市场调研是有的放矢的工作，每一项调研都应结合调研目的而展开，也就是“你要获得什么，你打算如何去做”的问题。,市场调研的准则,市场调研的特点,1、市场调研具有很强的针对性；2、市场调研的方法是多样的；3、市场调研的内容是广泛的；4、市场调研结果具有一定的局限。,当前市场调查主要存在的问题：,1、调查目的不明确；2、调查准备不充分；3、调查遗漏内容较多；4、调查很难与人沟通；5、调查有心理障碍；6、调查结束后

40、仍然是一团谜雾，不知所云。,市场调研的方法,市场调研的方法有很多种，每个人应根据自身的特质采用不同的方法。比如根据自己的外形、性格、知识面而扮演不同的角色，自由发挥。总之就是让被调查者能够接受你，愿意与你沟通，最终能够获得真实的信息。具体方法如下：,1、以不同身份介入调查（投资者、社会调查工作者、记者、夫妻、家人、朋友、同行等）2、使用不同的提问技巧 单刀直入：遇到比较干脆的调查对象，单刀直入是最好的沟通方式。侧面探寻：对配合度不高或对话题敏感的调查对象要侧面切入，巧妙试探引导。,市场调研的方法,3、建立同行间的友谊 让自己成为“顺风耳”的最简单方法就是与同行间建立友谊，使 了解的信息有一定真

41、实性与及时性。经常维护及扩大你的朋友圈将会你的工作事半功倍。（深入到敌人内部，获取一线资料。如：以客户身份参加认筹解筹）4、发挥电话的功能进行调查 事先准备好提问的内容提纲，在电话连线时能够有条不紊地与对方交流，并同时记录。,市场调研的方法,市场调查工作人员需注意事项,1、市场调查人员的素质 好的心态（市场调查是一个学习的机会，是增长见识的过程，是一份愉快的工作）；认真、细致的态度；吃苦耐劳的精神；市场调查是集沟通、分析、总结于一体的工作,2、让人愿意与你交谈 彬彬有礼 保持微笑 虚心倾听 巧妙提问 收买人心（在小店略加消费）,市场调查工作人员需注意事项,3、让谈话内容有实质意义 充实自身，让

42、对方尊重你的知识面，不随便提供无效信息 评估被调查人交谈内容的真实性 尽快切入主题 从对方口中探寻更多你想知晓的信息,市场调查工作人员需注意事项,市场调研的工作程序,1、确立调查目的 明确你要获取什么信息，得出什么结论。2、确定调查范围 包括调查主题、调查地域、被调查人。3、确定调查方式 包括问卷、访谈、电话采访、上门拜访等形式。4、确定调查人员 明确调查人员，提前做好准备。,5、学习调查主题的相关知识 采用的调查工具（笔、笔记本、卷尺、太阳伞、防晒霜、休闲装、地图、相机、测距仪、录音笔）、必备的调查提纲（提前备好，以防遗漏）、表格；了解不同的调查方法(步子丈量法、数地砖法、目测法等)；扫街法

43、、抽查法（画地图）6、展开调查 进入实质工作，有很多灵活性，随时与组员沟通，及时调整工作方法，力争获取有效信息。,市场调研的工作程序,7、分析与研究 对调查工作进行分类、分析和总结。注意事项：及时整理调查数据，查漏补缺；每日一 清，减少工作量；避免时间太长，有所遗忘。8、提出报告根据不同的调查前提，提交对应的调查报告注意事项：报告一定有理有据，层次分明，结论要有支撑。,市场调研的工作程序,市场调研的内容,（1）不同商业形态的调研内容：,社区商业 专业市场 大卖场,市场调研的内容,（2）对于特定对象的调研内容：,商圈 人口 交通,人车流 租金 特定业态,消费者问卷调查,消费者问卷调查的意义消费者

44、问卷的设计调查地点与目标人群确定礼品的选择、购买与赠送调查达成的技巧数据统计分析,商家访谈,商家访谈的意义商家访谈问卷制定商家访谈对象范围的确定访谈对象的联系与约定面谈技巧与核心信息搜集访谈报告的撰写,项目策划定位,（1）项目分析：,分析原则 分析依据 分析方法 分析内容,项目策划定位,（2）项目定位：,项目定位的原则 项目定位的依据 项目定位的主要内容 功能布局建议 租赁营销方案建议 项目市场推广建议,其他主要工作内容,理论研究,案例研究 专题研究,与发展商的工作沟通,其他,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧

45、重点简析,当一个国家和地区的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下时，商业处于农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100到2000美元，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000到4400美元时，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美元以上，城市化70%以上，超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一

46、代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。,按照所处商业发展阶段划分：,（即按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系）：,按照所处区域划分：,第一类：位于城市中心商圈的商业物业，此类物业拥有地理位置的优势，交通十分便捷，位于城市传统之中心商业区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含本地居民、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者；第二类：位于城市居住区的商业物业，此类物业位于居住人口较绸密的居民区，其消费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之消费者组成；第三类：随着经济发展，城市规模扩大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现

47、了一类与传统商业物业有所不同的新型商业物业，此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有新鲜消费模式的商业圈，力求达到引领潮流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。例如：上海“新天地。,按照市场形式分类：,大型百货；专业市场；批发中心；社区商业；餐馆酒楼；等等。,按照建筑形态分类：,大型商厦（购物中心）；塔楼配套裙房；沿街商铺；步行商业街；地下商场；零星商铺；等等。,按市场功能和建筑形态来划分：,底商、裙楼（商场）、社区临街 商铺 专业市场、专业商场 整合性复合性的商业楼 写字楼 步行街 地下商业城（街）购物中心（SHOPPING MALL）,酒店（产权式酒店）会展中心、会馆、会所文化产业商业地产（电影院、娱乐城）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）教育产业商业地产（校园商业广场）工业园区商业地产旅游商业地产,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释第二部分 策划中心主要工作内容第三部分 不同商业形态的定义第四部分 各类策划报告侧重点简析,房地产海量资料免费下载,http:/,