管理学物业管理房屋修缮管理.ppt

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1、第十章 房屋修缮管理,一、修缮的概念及其作用,（一）房屋修缮的含义房屋修缮是指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。（二）房屋修缮的特点1设计和施工都只能在一定范围内进行，往往是借鉴原有房屋的构造、部件、装饰、布局等，发展修缮建筑艺术。2房屋修缮是大量的经常性的工作。3房屋修缮项目多，涉及面广，零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用的材料规格品种多。4房屋修缮由于要保持原有的建筑风格和设计意图，并达到与周围环境相协调，因此技术要求较高。5房屋修缮具有生产和服务双重性。,（三）

2、房屋修缮在物业管理中的作用,1.搞好房屋修缮工作，有利于延长房屋的使用寿命，保持房屋的使用功能，增强房屋住用安全性能，提高住户的工作和居住的质量。2.搞好房屋修缮工作，有利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，可使房屋保值、增值，为业主增加财富，节省建房资金。3.搞好房屋修缮工作，有利于加快城市建设，美化环境，促进城市经济的发展。4.搞好房屋修缮工作，有利于物业管理公司在住户中建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务开展打下扎实基础。5.搞好房屋修缮工作也是物业管理的基础，而良好的房屋修缮服务本身就是一种竞争资本。,二、房屋修缮管理的原则和内容,（一）房屋修缮管理的含义房屋修缮管理是指对

3、房屋修缮的各项活动所进行的管理。房屋的修缮管理通过制定合理的修缮周期和科学的修缮计划，以及确定合理的修缮范围和修缮方案，可以合理使用人、财、物，做到节省费用，缩短工期，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。,（二）房屋修缮管理的原则,1.“经济、合理、安全、实用”的原则经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。,2.区别对待的原则区

4、别对待是指对不同建筑结构、不同等级标准的房屋采取不同的修缮标准。3.为住户服务的原则树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，切实做到为住户服务。,（三）房屋修缮管理的内容,1.掌握房屋建筑的完好情况，根据房屋的建筑设计用途定期地对房屋质量进行评定，按照房屋的完好情况进行管理。2.制订和执行修缮原则、范围、指标和年度修缮计划，审核修缮方案和工程预决算，有计划地对房屋进行养护维修，延长房屋的使用年限。3.做好施工准备和施工管理工作，严格按照设计和有关规程进行施工，按验收规范进行质量验收。4.建立健全技术责任制、岗位责任制、构配件检验制度及技术档案制度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体

5、系。5.加强人力、材料和工具等生产要素的管理，实现生产要素的优化配置和最佳组合。6.做好成本预算及成本计划工作，按成本计划控制工程实际成本，加强成本核算。7.做好房屋修缮资料的收集整理工作，妥善管理房屋技术档案，保持房屋技术资料的完整，以便查阅使用。,（四）两种不同部门房屋修缮的区别,房管部门的房屋修缮不等同于物业管理中的房屋修缮。两者同中有异，其区别主要是：1.同为房屋修缮，承担责任与履行方式不同房管部门对管辖内的房屋实行行政管理，放房屋修缮的出资者与承担人是同一的，房管部门只是充当了政府房管修缮的实施者和执行者；而物业管理公司却不同，其房屋修缮完全是根据公司与业主双方之间的契约约定，按房屋

6、商品化的约定规定双方责任，是一种有偿服务。业主是修缮出资者，物业管理公司是修缮承担者，出资者与修缮承担人是分离的。2.即使同是有偿服务，性质也不同（1）产权标准不一。房管部门凡有偿服务对象一定是异产的（非公产的），物业管理公司对各类产权的物业都提供服务。（2）经营性质不一。前者的有偿服务是创收性的，后者的有偿服务却是经营性的。因为前者的房屋修缮管理还是行政性的，后者的房屋修缮管理却完全是商业化、市场化。（3）财务结算方式不一。前者的收入不列入房管正常管理费用中，后者的收入直接作为正常管理费用。,三、房屋查勘与完损等级评定,（一）房屋查勘的目的房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况而

7、必须进行的一项重要基础工作。通过查勘，及时发现房屋的损坏程度，以便采取必要的养护和修缮措施。其目的是：1.监督房屋的合理使用，掌握房屋结构、部件、设备的技术状况，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为。2.掌握房屋的完损状况，依据（房屋完损等级评定标准），评定房屋的完好等级，计算房屋完好率。3.为安全使用提供信息。4.为编制房屋修缮计划提供依据。5.为拟定房屋修缮工程方案提供依据。,（二）房屋查勘的内容,房屋查勘可以分为定期查勘、季节性查勘和工程查勘三类。1.定期查勘的内容定期查勘即每隔一定年限对所管房屋进行普查。其内容如下：（l）结构部分。基础、梁、柱、墙、板、楼面等有无损坏；屋顶平面防水层是

8、否老化，有无裂缝、起壳、渗漏现象等。（2）装修部分。内外墙面有无裂缝、脱落；墙壁是否渗漏、结露等；门窗有无松动、腐烂；油漆是否起壳、剥落等。（3）设备部分。水、卫、电、暖气及各种设备是否合理、完好、完整等。（4）附属设施。下水道、化粪池是否堵塞，有无损坏等。,2.季节性查勘的内容季节性查勘是根据地区和季节特点确定的机动的查勘。（l）新发现危险迹象的房屋；（2）未处理解危的危险房屋；（3）严重损坏房屋；（4）建筑在经常淹水、岩上、坡边等地区的不安全的房屋；（5）商场、幼儿园、学校、影剧院等人流密集场所。,3.工程查勘的内容工程查勘是以房屋定期查勘或季节性查勘所掌握的完损状况为基础，对需修房屋进行

9、深一步的查勘，它是拟订修缮方案的技术依据。（l）砖砌体。应检查房屋高宽比、墙、柱的高厚比，并重点检查以下部位的变形（倾斜、裂缝）等情况：房屋内、外墙连接处，房屋转角处和两端庙墙；承重墙、柱和变截面处，不同材料结合处。（2）木结构。重点检查以下部位：房屋行架的整体变形和稳定性；房屋的柱、梁、屋架受周围环境的影响而变形；受压构件的倾斜、弯曲，受拉构件的裂缝，节点连接的可靠性；支撑系统的可靠性；白蚁的危害情况。,（3）钢筋混凝土结构。应检查混凝土强度，混凝土的碳化程度，裂缝展开程度。重点检查以下部位：梁支座附近，集中力作用点、跨中；柱与梁的联接处，柱脚、柱顶；装配式构件连接点。（4）其他结构。检查空

10、斗墙、混合墙时，应着重检查墙体的倾斜、扭曲，墙脚风化、硝化、开裂和受潮软化的变化情况，以及周围环境的排水情况等。应着重检查以下部位：墙体的整体性和稳定性；在纵、横墙交接处有无连接措施。（5）地基基础。应着重观察检查地基基础的变形（沉降、滑移。裂缝等），地基基础不均匀沉降的现状和观测资料，地基基础的周围环境（地下水、滑坡、冻胀、排水等）。,4.房屋查勘顺序从外部到内部从下层到上层从承重结构到非承重构件从表面到隐蔽从局部到整体。,（三）房屋完损标准的划分,造成房屋损坏的原因：自然因素人为因素设计和施工质量的低劣例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重能力而损坏

11、变形；有的木结构所用的木材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、断裂、腐烂、造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋位置摆错，造成断裂等；由于施工时用料不当或不慎导致房屋构件的强度降低，主要是虫害（白蚁等）和菌类（霉菌等）。预防保养不善不可抗力,（三）房屋完损标准的划分,1.房屋完报的四个标准各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的，依据对部分和数量上加以区分，将房屋完损状况分成四个标准：（1）完好标准；（2）基本完好标准；（3）一般损坏标准；（4）严重损坏标准。（5）危险房屋,2.房屋完报等级的分类,（l）完好房。是指房屋

12、的结构、装修和设备各部分完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。（2）基本完好房。是指结构部位和构件基本完好，或虽有轻度损坏，但不影响正常使用，经一般性维修能修复的房屋。（3）一般损坏房。是指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修、更换部件的房屋。（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，已无法

13、使用，需进行大修或改进的房屋。（5）危险房屋。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。,（四）房屋完损等级的评定方法,房屋完损的等级，标志着房屋质量的好与差，它是根据房屋各个组成部分的完报程度来综合评定的。具体做法是：按照建设部颁布的房屋完损等级评定标准的规定，将房屋结构分为四类：（1）钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的；（2）混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；（3）砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的；（4）其他结构承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。,

14、1.钢筋混凝土、混合、砖木结构房屋完损等级评定（1）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完报程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。（2）房屋的结构部分各项完报程度符合同一个完报标准，在装修设备部分中有一、二项完报程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完报标准，则该房屋的完报等级按结构部分的完损程度来确定。（3）房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完报程度下降一个完损标准等级，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个完报标准等级，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完报标准，则该房屋的完报等级可按上一个等级的完报程度确定。（4）房屋结构部分中地基基础、

15、承重构件。屋面等项的完损程度符合同一个完报标准，其余各分项完报程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度评定。,2.其他结构房屋完损等级评定（1）房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。（2）房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合同一个完损标准，有少量分项完报程度高出一个等级完损标准，则该房屋的完报等级按绝大多数分项的完损程度评定。,表51 房屋完损等级评定表,3.评定房屋完损等级的一般做法房屋完报等级评定可分为定期和不定期两种。（1）定期评定房屋完报等级。一般结合房屋普查，

16、每隔一定时期（1一3年，或根据各地规定）对所管房屋进行一次全面的、逐幢完损等级评定，这种评定可以全面、详细掌握房屋完报情况。（2）不定期评定房屋完损等级。根据气候特征，如雨季、台风、山洪、暴风雪等，主要对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查，并评定完损等级。房屋经大修、中修、翻修和综合维修竣工验收后，重新进行完损等级评定。按管新建房屋后，要进行完损等级评定。,（五）评定房屋究损等级的注意事项,1.评定房屋完报等级是根据评定出房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，对整幢房屋的完损程度进行综合评定。2.在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完报程度为依据，严格按部颁（房屋

17、完损等级评定标准中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替、划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。3.评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构部分完损程度的评定。若地基基础、承重构件、屋面等三项的完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完报标准来评定。4.完好房屋结构部分中各项一定都要达到完好标准，这样做才能保证完好房屋的质量。5.评定房屋完报等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。,6.评定严重损坏房屋时，结构、维修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。7.在遇到对重要房屋评定完报等级时，必要时

18、应对地基基础、承重构件进行复核或试测后才能确定其完损程度。8.正在大修理中的房屋暂按大修前房屋评定。9.危险房屋的标准与鉴定方法另按部颁CJ1386危险房屋鉴定标准进行。10.新接管的房屋要进行完报等级的评定。,危险房屋的评定与解危办法,制订划分危险房的标准（1）整幢危房。它是指房屋构件大部分均有不同程度的损坏。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。（2）局部危房。它是指房屋构件大部分结构尚好，只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响。只要排除局部危险，就可继续安全使用。（3）危险点。它是指房屋某个承重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。,建立危险

19、房屋鉴定机构，组织鉴定确定解危办法，并监督检查排险情况观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。处理使用法。这一方法适用于采取适当技术解危措施后，可以解危使用的房屋。停止使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条件拆除并不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。整体拆除法。这一方法适用于整幢危房又无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。,四、房屋修缮工程与施工管理,（一）房屋维修施工管理的基本内容（1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计。（2）做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路

20、通，并安排好材料堆放、安置场地，确定施工方案等。（3）制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作。（4）大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接。（5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。,（二）房屋维修施工管理的程序和方法(1)制订房屋修缮设计方案以房屋勘察鉴定为依据充分听取业主意见，使维修方案工程必须由具有设计资质证书的单位承担。(2)落实房屋维修施工任务根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。(3)进行施工组织与准备一般维修工程编制施工方案，对

21、小型维修工程编制施工说明。,（三）房屋修缮工程的分类根据房屋不同的损坏程度，一般把修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修五类。,1.小修工程,小修工程亦称零星工程或养护工程，是指物业管理企业不确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。这种工程用工少、费用少综合平均费用占房屋现时总造价的1以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。小修工程的主要特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫。经常地进行房屋的养护工程，可以维护房屋使用功能，既保证用户正常使用，又能使发生的损坏及时得到修复，不致扩大造成较大的损失，对于一些由于天气突变

22、或隐蔽的物理化学作用而导致的猝发性损坏，不必等到大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从日常养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大、中修提供查勘施工的可靠材料。,小修工程主要适用于：（1）屋面补漏、修补面层、修补泛水、屋脊等；（2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆；（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等；（4）修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等；（5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；（6）抽换个别模条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯、栏杆、扶手，修补或加固天棚及其他构件等；（7）水、电、暖、气、卫等设备的故障排除及零部件的修配等；（8）下

23、水管道、香井的修补疏通，修补明沟、散水、淌立沟、落水管等；（9）房屋的检查，危险构件的临时加固等。,2.中修工程,中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20以下，仍保持原房屋规模和结构的工程。中修工程主要适用于：（1）屋顶瓦屋面局部拆换，平屋面局部修补或部分重做面层等；（2）墙体局部拆砌，或墙体多处小面积挖补、补强等；（3）拆换或改作个别承重木梁、木柱等；（4）部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等；（5）整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯等的维修、粉刷修补，油漆保养，设备管线的维修及零

24、配件的更换；（6）单项目的维修，如下水道重做。,3.大修工程,大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25以上的工程。大修工程主要适用于：（1）主体结构的大部严重损坏，局部有倒塌的危险，不修不能继续使用的房屋；（2）整幢房屋的公用生活设备（包括上、下水、电照、通风、采暖）必须进行拆换、改装、新装的房屋；（3）因改善居住条件，需局部改建的房屋；（4）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。,4.翻修工程,翻修工程是指已失去修缮价值，需全部拆除。另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程。翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

25、翻修工程主要适用于：（1）主体结构全部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；（3）主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；（4）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水又无法排出的地区的房屋；（5）国家基本建设规划范围内需要拆除恢复的房屋。,5.综合维修工程,综合维修工程是指成片多幢（大楼可为单幢）大、中心修一次性应修尽修（全项目修理），其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的20以上的工程。综合维修工程主要适用于：（l）成片多懂的房屋或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏，需进行有计划维修的房屋；（2）为改变片（幢）面貌而被列入有计

26、划维修的房屋。,房屋维修工程的考核标准,（一）主体工程主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等主要承重构件的维修。当主体工程损坏严重时，不论哪一等级或类别的房屋维修，其考核标准均是要求牢固、安全、不留隐患。（二）木门窗及装修工程这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。木装修牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。（三）楼地面工程楼地面工程的维修牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境，维修时应增设防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应改做钢筋混凝土楼面。,（四）屋面工程经维修后的屋面必须确保

27、安全，不渗漏，排水畅通。（五）抹灰工程抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落。（六）油漆粉饰工程油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件要进行周期性油漆保养。各种油漆各内外墙涂料以及地面料，应制订养护周期进行保养。（七）金属构件经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。（八）其他工程房屋其他部分的考核要求修复原样或疏通，以保证住用户安全，改善住用户条件。,（二）房屋修缮工程技术经济指标,1.主要经济技术指标（建设部88建房字第328 号文颁发的房地产经营、维修管理行业经济技术指标）（1）房

28、屋完好率5060（新房屋除外）。房屋完好率是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋的建筑面积这和，占总的房屋面积的百分比。这里的完好房是指房屋主体结构良好，设备完整，上下水道畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全，正常使用的房屋。（2）年房屋完好增长率25。年房屋完好下降率不超过2；,（3）房屋维修工程量100150m2人年；房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量（以建筑面积表示）之和与全年维修人员平均数之比。这里的全部维修平均人员数包括维修和管理人员，但不包括从事新建房屋的工程队人员。房屋维修数量中不包括翻修工程数量和小修工程数量。（4）维修人员劳动生产率5000元人年；维修人员

29、劳动生产率是指年大、中小及综合维修工作量之和与年全部维修人员平均数和年参加本企业生产的非本企业人员平均数之和之比（5）大修、中修工程质量合格品率100，其中优良品率3050；大、中修工程质量合格（优良）品率是指报告期经评定达到合格（或优良）品标准的大、中修单位工程数量（建筑面积表示）之和，与报告期验收鉴定的单位工程数量之和的百分比。（6）维修工程成本降低率58；维修工程成本降低率是指维修工程成本降低额与维修工程预算成本额之比,（7）杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故小于3；年工负伤事故频率的考核目的是为了保证安全生产，杜绝重大伤亡事故的发生它是指全年（或报告期）发生的负伤事故人次与全年（或报告期

30、）全部职工平均人数之比。（8）小修养护及时率99；小修养护及时率是指月（季）度全部管区内实际小修养护户次数与月（季）度验部管区内实际检修及报修户次数之比。（9）房屋租金收缴率：9899。房屋租金收缴率是指当年实收租金额与当年应收租金额之比，反映了房屋租金收缴情况的好坏,（10）租金用于房屋维修率不低于6070；租金用于房屋维修率是指用于房屋维修资金额与年实收租金额之比该指标可反映收缴上来的租金有多少用于房屋维修。（11）流动资金占用率小于30；流动资金占用是指流动资金年平均余额与年完成维修工作量之比。（12）机械设备完好率85。（13）小修养护计划完成率80指物业管理企业当月完成的属小修养护计

31、划内项目的户次数与当月养护计划安排的户次数之比。,2.指标计算公式,（三）房屋修缮施工管理,1.修缮施工管理的主要任务（1）贯彻修缮工程的施工程序，合理地安排人力、物力、财力，不断地更新修缮技术，提高劳动生产率，降低修缮成本。（2）运用科学管理的方法和职能，对修缮计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行管理，对修缮工程质量、工程成本和进度进行控制管理。2.修缮施工管理的基本内容（1）落实修缮任务，制订施工计划方案。（2）在工程开工前，解决住户临时迁移，做到水、电、道路通，并安排材料堆放，设置安置场地等各项准备工作。（3）在施工的整个过程中，进行经常性的材料和技术管理工作。（4）组织均衡流水立体交

32、叉施工，并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。（5）加强对修缮现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。,五、房屋的日常养护,（一）房屋日常养护的含义房屋养护是保养维护房屋建筑的意思。房屋养护工作包含的内容有房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，这是物业管理公司对房屋业主和使用人最直接、最经常的服务工作。房屋养护同房屋修缮一样，都是为了房屋能正常使用，但两者之间又有区别。修缮工程是在相隔一定时期后，按需开工进行一次性的大、中修。房屋养护则是经常性的零星修理，及时地为广大住户提供的服务项目，以及采取各项必要的预防保养措施，维护保养好房屋。,（二

33、）房屋日常养护的类型和内容,房屋日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护。1.房屋小修养护的内容（1）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦，屋脊、泛水的整修；拆换及新做少量天窗；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；普通水泥地的修补及局部新做；天棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨水井的清理；井盖、井圈的修配；化粪池的清理；明沟、散水的养护和清理等。（2）木门窗维修及少量新做；装配五金；木屋架加固；木楼梯、木栏杆的维修及局部新做；细木装修的加固及局部拆换等。（3）水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的维修、保养、疏通；便器、脸盆、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱

34、的修理、清污等。（4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。（5）修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地板、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆等。（6）钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。,2.房屋计划养护的内容计划养护主要属于房屋保养性质，定期对房屋进行检修保养。计划养护任务应安排在报修任务不多的淡季。若报修任务多时，应先安排报修任务，再做计划养护工作。3.房屋季节性养护的内容这是指由于季节性气候原因而对房屋进行预防保养工作。其内容有

35、防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。,（三）房屋日常养护的一般程序,1.项目收集。日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。走访查房是管理人员定期对辖区内住户进行走访，并在走访中查看房屋，主动收集住户对房屋修缮的具体要求，发现住户尚未提出或忽略掉的房屋险情及公用部位的损坏。物业管理公司接受住户报修的途径主要有以下几种：（1）设置报修箱。在辖区的主要通道处设置信箱，供住户随时投放有关的报修单和预约上门维修的信函。物业管理公司的有关部门要定期开箱收集。（2）建立接待值班制度。物业管理公司要配备一名专（兼）职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单，处理回报单上下两联组成的接待登记表。（3）组织咨询活动。一般利用节、假日时间，物业管理公司在辖区内摆摊设点，征求住户各方面的意见。,2.任务落实。管理人员根据房屋养护的计划表和随时发生的急修项目，开列小修养护单。维护人员凭养护单领取材料，根据养护单开列的工程地点、项目内容进行施工。管理人员应每天到施工现场，检查当天任务完成情况，安排次日工作。,