汝州金鼎时代广场项目商业调查报告.ppt
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1、汝州金鼎时代广场项目,商业调查报告,2008,上海迪摩商业投资咨询有限公司,SHANGHAI DEMALL BUSINESS CONSULTATION CO LTD,一、消费者调查 1、消费者规模及分布 2、消费者构成与消费水平 3、消费者的消费倾向及习惯 4、消费者对各类零售业态的喜好 5、消费者设施需求及对本项目期望与建议二、商业经营者调查 1、商业经营者经营现状 2、商业经营者对项目开发的喜好,目 录,三、项目优劣势分析四、商业策划要旨五、项目商业定位分析及说明六、项目商业规划建议 1、功能组合 2、商业布局规划 3、商户来源 4、销售建议七、项目营运期人员编制八、开业倒计时计划九、其他
2、,目 录,一、消费者调查,1、消费者规模与分布,消费群规模与分布,本案,汝州市区图,描 述,项目所处汝州创新誉州大厦座落于 新老城交汇处,规划发展的汝州市 中心地段,位于市商业中心望嵩路 的辐射区域内,有利于满足新城与 老城消费者的需求 主要目标消费群来自汝州市居民:汝州市总人口94万,且随着城市 化进程的加速,人口数量稳步增长,边缘商圈,次级商圈,核心商圈,2、消费者构成与消费水平,为了对项目所在商圈进行详细评估,我们进行了以下顾客分析,样本组合,问卷所覆盖的主要问题,样本:有效样本总量 146项目:-年龄-性别-婚姻状况-收入水平-学历状况地点:-项目周边三公里内社区、商业网点-市区各主要
3、商圈,购物-价格水平-产品品种-购物频率-地理位置购物地点的认识和感觉特征-购物区-商店零售业态的喜好购物环境-交通方式-服务的利用配套设施与服务项目需求,消费群体中,18-25岁青年人群占了总比重的53%,年龄结构(n=146),描 述,18-25岁占总样本比重的53%,是主要消费群体 其次是31-45岁占总样本比重 的31,是次要消费群体 其中46-60岁的年龄阶段,在本 次市场调查中,因为文化层次 之原因,无法配合填写试卷,调查力度相对薄弱,主要消费人群中未婚青年女性居绝大多数,性别(n=146),婚姻/家庭状况(n=146),单身女性占逛街人数的大部分,市场调查中,女性79人,占总样
4、本比重的54 市场调查中,男性67人,占总样 本比重的46,总结:如何吸引单身青年消费群体是本项目应当关注的重要因素之一,主要消费人群的受教育程度中等:高中、中专占59%,学历结构(n=146),描 述,高中/中专/职校学历占59%大专学历占19 初中及以下占14 本科占8,总结:各调查地段受访对象教育程度以高中学历居多,学历中等,收入水平在当地适中,相应地成为消费主力人群,主要消费人群来自汝州市本地,其工作地点也以本地为主,消费人群(n=146),工作地点(n=146),总结:各调查地段受访对象(未来的消费人群)主要是在汝州工作的本地居民,汝州市本地人占总样本的91,不是本地占比仅有9,工作
5、地点在汝州的占总样本的98,主要消费人群的工作性质是:企业员工占34%,工作单位(n=146),描 述,3、消费者的消费倾向及习惯,主要消费人群的个人月收入:800元以下、800-1200元之间,共占65%,个人月收入(n=146),描 述,总结:主要消费人群月收入属中等偏下,主要的目标消费群体是当地百姓,主要消费人群的个人月消费支出:500元以下、500-1000元之间,共占85,个人月支出(n=146),描 述,总结:主要消费人群月收入与月支出比例基本相符,主要消费人群的家庭月收入:1501-2500元占36%,家庭月收入(n=146),描 述,主要消费人群的家庭月消费支出:1201200
6、0元占34,家庭月支出(n=146),描 述,消费者选择购买产品时的最主要因素:流行趋势、时尚,主要因素(n=146),描 述,消费者购买一件夏季服装能够接受的价格为:101200元,价 格(n=146),.描 述,消费者购买一件夏季服装能够接受的价格为:151300元,价 格(n=146),.描 述,消费者喜好在工作日下班后购物,时间通常在1小时左右,购物的时间(n=146),每次购物的时间(n=146),消费者喜好选择的交通工具:步行,单程所需时间10分钟内,交通工具(n=146),单程所需时间(n=146),Introduction,Strategy,Conclusion,4、消费者对各
7、类零售业态的喜好,消费者喜好的购物场所及其零售业态,购物场所喜好(n=146),描 述,消费者喜好的购物场所前三位依次是 1、老城购物中心 2、望嵩路沿街专卖店 3、春天服饰广场、金世界步行街,消费者喜好的零售业态 1、大型超市 2、品牌专卖店 3、专业卖场、步行街,优 势(n=146),.描 述,高中/中专学历的消费者最喜欢的购物场所是超市(老城购物中心),消费者喜欢到这些商场购物的原因,购物场所喜好(n=146),描 述,消费者喜好到这些商家购物的原因 1、离家较近 2、距离工作地点较近 3、交通方便,消费者喜好的消费活动支出前两位:服装/化妆品、食品,消费活动(n=146),.描 述,消
8、费者喜好的消费活动支出前两位依次是服装/化妆品、食品,总结:服装/化妆品应是本项目重点关注因素之一,食品和餐饮也是百姓必不可少购物需求,消费者喜好逛街的区域是:服装鞋帽、化妆护肤、精品屋,消费活动(n=146),.描 述,Introduction,Strategy,Conclusion,5、消费者对设施需求及本项目期望与建议,消费者认为汝州市场最缺少的购物场所是:中高档百货商场,价 格(n=146),.描 述,消费者光临本项目的可能行:一定会、有可能会的占90,受欢迎程度(n=146),.光临的可能性(n=146),消费者希望本项目包含的零售业态是:流行百货、大卖场,业 态(n=146),.描
9、 述,消费者希望本项目包含的专卖店前三位依次是:,业 态(n=146),.描 述,专卖店前三位的依次是:,1、精品服饰专卖2、化妆品/香水专卖3、体育用品及运动服专卖、家居家饰,消费者希望本项目包含的餐饮业态前三位依次是:,业 态(n=146),.描 述,餐饮业态前三位的依次是:,1、本地特色小吃2、美食广场3、冰淇淋店,消费者希望本项目包含的娱乐、休闲业态前三位依次是:,业 态(n=146),.描 述,娱乐、休闲业态前三位的依次是:,1、电子游戏/网吧2、健身俱乐部3、电影院,消费者希望本项目的商品和服务设施是:中高档,档 次(n=146),.描 述,个人收入在1200元以上的消费者更偏重精
10、品百货与大卖场的组合,优 势(n=146),.描 述,优 势(n=146),.描 述,流行百货是女性消费者希望本项目包含的零售业态之首,消费者认为本项目区域的优劣势:,优 势(n=146),.劣 势(n=146),优势:1、地理位置 优越 2、交 通 便捷 3、商业气氛 较好,劣势:1、住宅小区 较少 2、居民层次 不高 3、人口集中程度不足,消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响,消费者要求购物环境良好,配套设 施完善如:停车、休闲、娱乐、餐 饮、便民设施等),顾 客,如何创造良好的购物环境,是 项目增强竞争力的关键,主要发现,影 响,消费者总体认为综合性中高档综合 百货商场属市场空
11、白,目前的消费者大多数选择就近 购物或去方便抵达的地点购物,该项目的市场定位应当满足消 费者需求适应汝州市场环境,即适度超前、又不脱离实际。,以本项目周边居住人群和商务 人群为目标人群,同时扩大辐 射范围,吸引更多消费群体(尤其是有车阶级),消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响,消费者喜欢的餐饮:本地特色小吃、美食广场、冰淇淋店,顾 客,汝州有不少特色小吃,但缺乏统一规范的 特色小吃街,如何将本地小吃有效的统合 在一起,形成规模效应,对项目来讲是非 常有价值的,主要发现,影 响,学历偏低(高中/中专/职业技校占 59%),收入中等偏下,影响购买能 力,目前消费群体中以年轻人为主(18
12、-25 岁占53%),女性是消费主力军(占54%),男性消费目标性比较强,在商品经营中注意二、三线品牌的引进,结合实际操作,兼顾中端消费群,如何创造单身青年与年轻家庭的消费场 所,是项目在考虑商业形态和业态组合 上应予高度重视的课题,消费者希望本项目包含的零售业态 是:流行百货、大卖场,在主力店招商中大卖场的引进质量高 低,将影响项目整体形象,二、商业经营者调查,为了对项目所在商圈进行详细评估,我们进行了以下商业经营者分析,样本组合,问卷所覆盖的主要问题,样本:有效样本总量 148项目:-年龄-资质地点:-项目周边二公里内商业网点-具体路段:望嵩路 丹阳路 风穴路 洗耳路 广成东路,经营现状
13、开店计划 购铺计划 客户资源 商业观点 项目建议,1、商业经营者的经营现状,描 述,商户年龄结构 n=148,年龄在31-45岁之间的占比59%26-30岁之间的占比27%;,经商人员年龄结构青壮年比例较大 经营思路灵活,适应性强 具有一定商业经营经验与抗风险能力,经商人员青壮年比例较大:31-45岁之间占比59%,描 述,样 本 n=148,汝州本地人占 94.6%来自平顶山的仅占 5.4%其他地方来汝州经商的很少,本地人员经营降低了商家流动性,使 商铺经营的稳定性得到一定保证 经营者对本地市场与消费习惯的了解 与熟悉使其更能准确把控经营方向,经商人员基本上为汝州本地人:占比94.6%,1年
14、以下的占13.8%1-2年的占22.6%2-3年的占12.4%3-5年的占13.9%5-10年的占24.8%10年以上的占12.4%,有商业经营经验的商户占相当大比 例,这与调查的年龄结构成正比 商户丰富的商业经验对汝州商业的发 展会起到积极的推动作用,商业经营者的经营时间:5-10年的占24.8%,10年以上的占12.4%,样 本 n=148,描 述,个体经销 占 47%汝州总代理 占 46%厂家直营 占 7%,目前此商圈中商铺个体经销和汝州总代理占 领导地位 厂家直营的占比相对较少,说明汝州商业处 于发展期,后期具有很大的发展潜力,商户经营资质:个体经销与汝州总代理基本持平,样 本 n=1
15、48,描 述,样 本 n=148,描 述,租赁是商铺经营的主要方式,占比82.4%,租赁商铺占比82.4%,是目前商业用房的 主导趋势 自有商铺 占比 14.2%和业主联营 占比 仅3.4%,20以内 占 16.9%21-40 占 33.8%41-60 占 14%61-80 占 9.9%80-100 占 12%100以上 占 13.4%,商铺经营以中小规模居多,商户经营面积:21-40占33.8%,样 本 n=148,描 述,年经营业绩在10万元以下的占38.7%年经营业绩在10-20万元的商户占25%年经营业绩在20-30万元的商户占11.3%年经营业绩在30-40万元的商户占4.8%年经营
16、业绩在40-50万元的商户占9.6%年经营业绩在50万元以上的商户占10.4%,现有商户经营业绩状况成哑铃型,10万元/年以下居多数,样 本 n=148,描 述,这与商铺的规模大小是相辅相成,租赁年限 1年 占 44.8%租赁年限 2-3年 占 18.1%租赁年限 3-5年 占 19%租赁年限 5-10年 占 10.3%租赁年限 10-15年 占 1.7%租赁年限 15-20年 占 0.08%租赁年限 20年以上 占 5.2%,商铺的租赁年限:一年的合同租赁期限占44.8%,租期较短,在经营上具一定灵活性,样 本 n=148,描 述,租期在20年以上的例:美特斯邦威、金盾、蝶妆等品牌,样 本
17、n=148,描 述,商户对于目前的经营现状比较满意,多数处于赢利状态,60%的商户对于目前的经营情况处于满意 状态 37%的商户处于保本或低赢利能力状态 只有4%的商户处于不满意或亏本状态,明确表示有拓展计划的有67户,占比45.9%处于观望状态的有56户占比38.3%确定没有拓展计划的有23户,占比15.7%,描 述,近期拓展情况 n=148,商户近期有非常明显的拓展计划,商铺顾客主要来汝州市区和商店附近居 民,占比93%。周边郊县和外地顾客占比7%,顾客范围 n=148,描 述,顾客来自于汝州市区和店铺附近居民的占93%,顾客来店频率 n=148,描 述,顾客光顾率较高:1周1次占29.4
18、%1周2次占39.5%1周3次占6.2%总计75.1%,日均客流量较大,对于商业人气的带动 具备了一定的先天优势,一半以上的顾客具有忠诚度:一周光顾1-2次的占68.9%,经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响:,商户经营面积以21-40(占33.8%)为主,经营业绩多在10万元/年(占38.7%)以下,经营者,商业经营者的年经营坪效较低,会直 接影响到商场租金水平;整体商户 经营理念、经营水平有待提高,主要发现,影 响,商业经营资质以汝州总代理为主(占34.6%),经商人员青壮年比例较大(31-45岁 占59%),以本地人为主(汝州人占 比94.6%),经营时间在5年以上(占 比37
19、.2%),本地现有品牌是项目招商的重要资源,这部分商业经营者作为汝州商业的主 要支撑,经营思路灵活,具一定商 业经营经验和稳定性,对汝州市场 与市民消费喜好非常了解,是项目 商业运作的基础资源,经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响:,商铺主要客源来自汝州本地居民(占93%),一半以上的顾客具有忠 诚度(一周光顾1-2次的占68.9%),经营者,项目主要目标客群是汝州市区居民,应围绕本市居民需求,切实为其提供 全面的商品和服务,主要发现,影 响,60%的商户对目前经营现状比较满意,45%的商户有明确的拓展计划,租赁年限以一年为主,占44.8%,2-5 年占37.1%,个别一线品牌租期为
20、20 年,汝州商业正处于发展上升期,具良好 的商业基础和很大的发展前景,需有 一定竞争实力的商家入驻来提升整体 商业氛围,项目租赁合同期限的设定需结合实际 灵活运作,2、商业经营者对项目开发的喜好,描 述,样 本 n=148,中高档百货商场 占46%大型超市 占27.4%中低档百货商场 占14.2%批发市场 占10.6%商业步行街 占1.7%,商业经营者认为汝州最缺少的购物场所:中高档的百货商场,金世界步行街的惨淡经营,使经 营者对步行街业态失去了信心,描 述,样 本 n=148,认为一定会受欢迎 占43%认为有可能会受欢迎 占41%持不肯定态度 占15%,本地居民希望有全客层的集中消费的 场
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