房地产项目设计策划.ppt

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1、1,2023/10/3,房地产策划 第六章 房地产项目设计策划,2023/10/3,2,第一节 房地产项目总体规划策划第二节 房地产项目建筑风格策划第三节 房地产项目户型设计策划第四节 房地产项目景观设计策划第五节 房地产项目配套设施策划,本章目录,2023/10/3,3,第一节 房地产项目总体规划策划,一、房地产项目平面布局 1.建筑单体的平面布局 住宅平面布局有塔式、单元式和通廊式等形式。塔式和单元式布局在住宅中最为常见，而通廊式布局则在单身公寓、酒店式公寓等建筑中采用较多。塔式建筑又可分为方形、T形、碟形、十字形、工字形、蛙形、风车形、井字形等不同类型。,2023/10/3,4,T 型塔

2、式住宅,蝶型塔式住宅,蛙型塔式住宅,风车型塔式住宅,2023/10/3,5,单元式住宅平面,通廊式住宅平面,2023/10/3,6,2.建筑群体的平面布局 建筑群体平面布局的形式有行列式、围合式、组团式、点群式、开放式以及混合式等。,行列式布局,围合式布局,2023/10/3,7,组团式布局,点群式布局,开放式布局,混合式布局,2023/10/3,8,二、房地产项目竖向设计 1.竖向设计的目的 充分合理地利用项目的地形地势条件，达到功能合理、造价经济、景观美好的效果。2.竖向设计的内容(1)分析场地的坡度、坡向、高程及纵横剖面；(2)制定合理的利用与改造地形方案；(3)确定道路坐标、标高、坡度

3、、曲率等；(4)确定建筑坐标及标高；,2023/10/3,9,(5)结合建筑布置、道路规划与工程管线敷设，确定居住区内其它用地的标高与坡度;(6)确定挡土墙、护坡等室外防护工程的类型、位置、规模；(7)估算土方及防护工程量，进行土方平衡。,2023/10/3,10,3.竖向设计的原则(1)竖向设计应与用地选择及建筑布局同时进行，使各项建设在平面上统一和谐、竖向上相互协调；(2)竖向设计应有利于居住区建筑的布置及空间环境的规划和设计；(3)竖向设计应满足各项建设用地及工程管线敷设的高程要求，满足道路布置、车辆交通与人行交通的技术要求，满足地面排水及防洪、排涝的要求；(4)竖向设计在满足各项用地功

4、能要求的条件下，应避免高填、深挖，减少土石方、建(构)筑物及挡土墙、护坡等防护工程数量。,2023/10/3,11,4.竖向设计的具体要求 道路竖向设计的要求：(1)应结合地形，符合纵横断面设计的技术要求。(2)主要道路均应先作纵、横断面设计。(3)道路交叉口的竖向设计因地形及道路交叉的主次状况不同而有多种处理形式。(4)不同等级的道路要求有不同的坡度要求。,2023/10/3,12,场地竖向设计的要求：(1)同一场地可以设计成不同的竖向形式，以满足使用要求和景观效果。(2)场地坡度要符合地块使用的要求。(3)场地要保证良好的排水条件，避免出现凹地。其他竖向设计要求：(1)广场可设计成多种竖向

5、形式，既使得广场生动有趣，又适合人们活动、散步、游憩。(2)宅旁用地竖向设计要注意排水组织。(3)绿地的竖向设计应自然起伏以便更生动宜人。,2023/10/3,13,5.竖向设计的方法(1)设计等高线法(2)高层箭头法(3)纵横断面法,2023/10/3,14,三、房地产项目道路交通设计 1.房地产项目道路交通系统的分类,2023/10/3,15,2.道路交通设计的原则(1)因地制宜的原则(2)通而不畅的原则(3)人车分流原则(4)功能多样化原则,2023/10/3,16,3.道路交通设计的要求(1)为保证安全，不应有过境交通穿越居住区，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。(2)考虑对周边城

6、市交通可能产生的不利影响。(3)道路的宽度除满足人流、车流交通通行外，还应满足日照间距、通风和工程管线的埋设要求。(4)道路边缘至建筑物要保持一定距离。(5)必须配置足够数量的停车场所。,2023/10/3,17,四、房地产项目管线设计 1.房地产项目管线的类型,2023/10/3,18,房地产项目管线的类型(续),2023/10/3,19,2.管线设计的内容(1)收集管线资料 包括现状管线资料、管线规划资料、项目总体规划方案、单体建筑施工图等资料。(2)确定管线平面布置 管线平面布置一般应根据管线的性质、埋深、道路走向、现场条件等具体情况确定。(3)确定管线竖向布置 通常从上至下管线顺序依次

7、为电力、通讯、煤气、给水、热力、雨水、污水等管线。,2023/10/3,20,3.管线设计的要求(1)管线交叉穿越时应遵循相互避让原则。(2)管线应尽量布置在道路红线以内，不要乱穿空地，以免影响其它设施的修建。(3)管线埋设的深度和位置由管线性质决定。(4)各种管线在同一处布置时，还应尽可能做到互相平行而不交错，并考虑预留施工作业面。(5)安排管线位置时，应考虑到发展的需要，应当为可能建设的管线预留用地范围。,2023/10/3,21,第二节 房地产项目建筑风格策划,一、建筑风格的概念 建筑风格是指建筑物在内容和外观等方面所反映的特征，是建筑物的个性和独特表征，是建筑师价值观和美学观的反映，是

8、建筑艺术和审美价值的重要体现，也是城市空间景观的重要组成部分。建筑风格主要体现在建筑物的平面布局、空间形态、立面色彩、细部构造、建筑材料等方面。,2023/10/3,22,二、建筑风格的作用 1.建筑风格具有审美价值 2.建筑风格具有识别功能 3.建筑风格具有广告效果,2023/10/3,23,三、建筑风格的分类 1.西方建筑风格(1)西方建筑风格的类型(按历史发展阶段划分)按照西方建筑风格的历史发展阶段划分，可以将其分为古希腊建筑风格、古罗马建筑风格、罗曼建筑风格、哥特式建筑风格、文艺复兴建筑风格、古典主义建筑风格、巴洛克建筑风格、洛可可建筑风格、折中主义建筑风格、古典复兴主义建筑风格、浪漫

9、主义建筑风格、功能主义建筑风格、现代主义建筑风格、有机建筑风格、后现代主义建筑风格等。,2023/10/3,24,(2)西方建筑风格的特点(按历史发展阶段划分),古希腊建筑帕提农神庙 古希腊建筑伊莱克先神庙,古罗马建筑大角斗场 古罗马建筑凯旋门,2023/10/3,25,罗曼建筑比萨主教堂,罗曼建筑细部拱顶,哥特式建筑科隆大教堂,哥特式建筑巴黎圣母院,2023/10/3,26,文艺复兴建筑Tempietto教堂 文艺复兴建筑罗马市政广场,古典主义建筑凡尔赛宫 古典主义建筑巴黎伤兵院新教堂,2023/10/3,27,巴洛克建筑风格的教堂,2023/10/3,28,折衷主义建筑巴黎歌剧院,洛可可建

10、筑的室内装饰,洛可可建筑的室内装饰,折衷主义建筑罗马伊曼纽尔二世纪念堂,2023/10/3,29,古典复兴建筑大英博物馆,古典复兴建筑美国国会大厦,古典复兴建筑美国帝国大厦,2023/10/3,30,浪漫主义建筑英国议会大厦 浪漫主义建筑伦敦圣吉尔斯教堂,功能主义建筑风格(一)功能主义建筑风格(二),2023/10/3,31,现代主义建筑联合国总部大厦 现代主义建筑巴西议会大厦,有机建筑草原住宅 有机建筑流水别墅,2023/10/3,32,后现代主义建筑美国波特兰市政大楼 现代主义建筑美国电话电报大楼,2023/10/3,33,2.中国传统建筑风格(1)中国传统建筑风格的一般特征 建筑组群布局

11、主次分明 平面围合空间封闭内向 具有明显的等级规定特征 结构体系以木结构为主 注重建筑色彩的搭配,2023/10/3,34,(2)中国传统建筑风格的类型 按建筑物的用途及功能划分 庄重严肃的纪念型风格 雍容华丽的宫室型风格 亲切宜人的住宅型风格 自由委婉的园林型风格,2023/10/3,35,按地域及民族划分 北方传统建筑风格 西北传统建筑风格 江南传统建筑风格 岭南传统建筑风格 西南传统建筑风格 藏族传统建筑风格 蒙古族传统建筑风格 维吾尔族传统建筑风格,2023/10/3,36,按历史发展阶段划分 商周建筑风格 秦汉建筑风格 隋唐建筑风格 宋元建筑风格 明清建筑风格 现代建筑风格,2023

12、/10/3,37,第三节 房地产项目户型策划,一、住宅户型策划的内容 1.确定户型的类型 比如是采用平面户型还是立体户型？独立户型还是双拼户型？错层户型还是跃层户型？等等 2.确定户型的面积大小 按照户型大小通常可将户型分为实用型、舒适型和豪华型等类型。但户型大小并不是绝对的，不同时期、不同地区具有不同的“大”、“小”标准。,2023/10/3,38,3.确定户型组合 户型组合是指一个项目中不同类型、大小、位置的户型搭配组合及其比例关系。一个房地产项目应该确定一个主力户型，再加上一些辅助户型。4.确定户型的平面布局 户型平面布局包括两个层次的含义，一是指各种户型在小区总平面、楼层、平面上的位置

13、；二是指一个户型之内不同功能房间的平面布置。,2023/10/3,39,二、住宅户型策划的原则 1.功能分区原则 住宅户型的设计及策划通常遵循动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区、洁污分区等要求。,动静分区,公私分区,2023/10/3,40,主次分区,干湿分区,洁污分区,2023/10/3,41,2.流线设计原则 流线是指住宅中日常活动的路线(又称为动线)，通过流线设计可以有意识地将人们的居住行为加以组织和引导，从而达到划分不同功能区域的目的。常用的流线包括家务流线、家人流线及访客流线。流线设计要求尽量不要交叉。其他户型设计原则还有地域性原则、均好性原则、灵活性原则、经济性原则、风俗性原则

14、等。,2023/10/3,42,2023/10/3,43,2023/10/3,44,2023/10/3,45,户型布局中的风水问题,2023/10/3,46,三、住宅户型策划的具体要求 1.客厅(1)应具有一定的独立性与完整性。(2)尽量方正，大小适中，进深与开间比例适当。(3)客厅应具有良好的通风与采光。(4)客厅与进户们之间应设置一定的过渡空间。(5)有条件的情况下可以设置单独的会客室。,2023/10/3,47,房间朝客厅开门太多,客厅进深太长,2023/10/3,48,2.卧室(1)卧室必须要有自然采光和通风；(2)主卧应具有独立性与私密性；(3)主卧面积应该相对较大；(4)大户型宜设

15、置“次主卧”；(5)儿童房和佣人房可相对较小，佣人房最好与与放置洗衣机的工作阳台相连。,2023/10/3,49,试分析某高档住宅的户型特点,2023/10/3,50,3.餐厅(1)餐厅与厨房应该紧密相连，西式厨房可以与餐厅实现一体化。(2)餐厅应具有良好的通风采光，一般以处于户型北侧为宜。(3)餐厅应与客厅宜适当分隔。,2023/10/3,51,餐厅几乎成为过道,餐厅相对独立,2023/10/3,52,餐厅与客厅完全联通,餐厅与客厅适当错开,2023/10/3,53,4.厨房(1)在位置方面，厨房应远离卧室、客厅，避免油烟污染；尽可能接近入户门以便食品、垃圾进出；厨房要具备良好的通风采光，尽

16、量靠近北面窗户；尽量应与餐厅相邻；厨房宜设置服务阳台；从管道检修、水电煤气抄表以及施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应该与公共卫生间尽量相连。(2)在面积方面，厨房必须具备足够的面积，设计计尺寸应尽量满足模数化要求，以利于设备摆设。(3)在形状方面，“L”型和“U”型厨房要比“I”型厨房更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度，也更有利于厨房操作台面的布置摆放。,2023/10/3,54,(4)在功能方面，可以考虑将厨房的清洗加工区和烹饪区分离,既可降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行。(5)在住宅科技方面，厨房是住宅内设备和科技运用最集中的空间之

17、一，设计时应具有一定的前瞻性，比如应预留足够多的管线，以便日后更新改造。(6)各种竖向管道和管线宜集中敷设，在墙角处形成管线区，便于厨房的装修改造。,2023/10/3,55,厨房与卫生间集中布置,厨房中的流线,2023/10/3,56,5.卫生间(1)在位置方面，卫生间要布置在通风采光良好的地方；如果只有一个卫生间，则卫生间应布置在动静分区或者公私分区之间并靠近卧室区尤其是主卧，避免穿堂越室；有两个或两个以上卫生间时，公共卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室，也不应该针对餐厅；卫生间中的座便器不能正对着卫生间门。(2)在面积方面，卫生间的面积一般不应少于6平方米，如果

18、有两个及以上卫生间，则主卧卫生间的面积一般要大于公共卫生间。如果中小户型要设置两个卫生间，则公共卫生间可以做成只有马桶和洗手池的迷你型卫生间，以解决客人的如厕需求。,2023/10/3,57,(3)在功能方面，卫生间要具有便溺、淋浴、盥洗等功能，这些功能干湿、洁污等情况均有所不同，因此尽量实现干湿分区和洁污分区。(4)在数量方面，三室及以上的大户型应该有一个以上的卫生间，其中一个是主卧中的独立卫生间。(5)在住宅科技方面，设计时应具有一定的前瞻性，预留足够多的管线，以便日后更新改造；设计尺寸尽量符合建筑模数的要求。(6)各种竖向管道和管线宜集中敷设，在墙角处形成管线区，便于卫生间的装修改造。,

19、2023/10/3,58,卫生间与餐厅们相对 卫生间内干湿分区,2023/10/3,59,6.玄关(门厅)(1)门厅应具有相对完整性，既避免对客厅的一览无遗，保证住宅内部的私密性，又能形成一个过渡空间，有利于增强住宅内部空间的层次感。(2)门厅应该具有足够的面积，以满足入户换鞋、穿衣戴帽、整理着装、放置文件包、雨伞、钥匙及其他物品等行为的需要。(3)门厅最好应该布置鞋柜、衣柜、储藏室等空间以及凳子、穿衣镜等空间及家具。,2023/10/3,60,没有独立门厅,有独立门厅,2023/10/3,61,7.阳台(1)阳台具有通风、采光、观景、晾晒衣物等功能，各个功能应该有所区分，数量也应有足够保证。

20、(2)在北侧宜设置服务阳台并于厨房相连，便于置放蔬菜及其他杂物。(3)晾晒衣物的阳台尽量不要与观景阳台(一般与客厅相连)合而为一，否则有碍观瞻。(4)阳台的平面和材料应该多样化，不能局限于过去千遍一律的长方形以及砖头、水泥材料。(5)可布置一些不上人的特殊功能阳台，比如为了避免立面单调而设置一些装饰小阳台，或者处于安全考虑用于安置空调主机、燃气热水器等。,2023/10/3,62,8.储藏室 储藏空间在我国以往的户型设计中一直没有受到足够的重视。直到近年来在面积较大的户型中，才开始正式出现储藏间等设计。在加大储藏面积的同时，户型设计中储藏空间的分类细化也是有必要的。,2023/10/3,63,

21、第四节 房地产项目景观设计策划,一、住宅房地产景观的分类 住宅房地产景观可以分为：绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟景观、高视点景观、照明景观等类别。,2023/10/3,64,1.绿化种植景观,绿化植物景观策划要从植物种类、植物搭配、种植方式、空间效果等方面考虑。,2023/10/3,65,2.道路景观,道路景观策划要考虑道路走向、路面材料、路侧石、排水边沟等。,2023/10/3,66,3.场所景观 包括运动场所、休闲广场、游乐场等。,休闲广场,游乐场,2023/10/3,67,4.硬质景观 硬质景观泛指用质地较硬的材料组成的景观，主要包括雕塑、围墙、大

22、门、栅栏、信息标志、坡道、台阶、种植容器以及其他便民设施等。,硬质景观雕塑,硬质景观雕塑,2023/10/3,68,硬质景观栏杆、台阶,硬质景观大门,硬质景观种植容器,硬质景观种植容器,2023/10/3,69,5.水体景观 水体景观是住宅区重要的景观要素，包括自然水景、庭院水景、泳池水景及装饰水景等。(1)自然水景 自然水景设计通过正确利用借景、对景等手法，融和住宅区内外部景观元素，形成纵向、横向和鸟瞰景观，创造出亲水居住型态。自然水景包括驳岸、景观桥、木栈道等。,2023/10/3,70,自然水景驳岸,自然水景景观桥,2023/10/3,71,(2)庭院水景 庭院水景应根据庭院空间的不同，

23、采取叠水、溪流、瀑布、涉水池等多种手法进行引水造景。,2023/10/3,72,(3)泳池水景,2023/10/3,73,(3)装饰水景 装饰水景通过人工对水流的控制达到艺术效果，并借助音乐和灯光的变化产生视觉上的冲击，进一步展示水体的活力和动态美，满足人的亲水要求。,装饰水景喷泉,装饰水景倒影池,2023/10/3,74,6.庇护性景观 庇护性景观是住区中重要的交往空间，是居民户外活动的集散点，包括亭、廊、棚架、膜结构等。庇护性景观应邻近居民主要步行活动路线并易于通达，为保证视觉效果应合理确定其体量大小。,2023/10/3,75,庇护性景观亭,庇护性景观柱廊,庇护性景观棚架,庇护性景观膜结

24、构,2023/10/3,76,7.模拟景观 模拟景观是以替代材料模仿真实材料，以人工造景模仿自然景观，以凝固模仿流动，是对自然景观的提炼和补充，运用得当会超越自然景观的局限。模拟景观包括假山石、人造山石、人造树木、枯水、人工草坪、人工坡地以及人工铺地等。,2023/10/3,77,模拟景观假山,2023/10/3,78,8.高视点景观 高视点景观是居住者在高处所观察到的景观。高视点景观的设计要点：(1)强调色块和色调的对比；(2)突出植物绿化的疏密对比;(3)重视对水体的艺术处理;(4)对居住区平面进行色彩处理。,2023/10/3,79,高视点景观的图案布局,高视点景观的水体及色块,2023

25、/10/3,80,9.照明景观 住宅室外照明景观包括车行照明、人行照明、场地照明、装饰照明、安全照明、特写照明等。住宅室外景观照明的目的主要有：增强对物体的辨别性；提高夜间出行的安全度；保证居民晚间活动的正常开展；营造环境氛围。,2023/10/3,81,二、住宅景观设计的原则 1.社会性原则 社会性原则要求通过美化居住环境，营造优良的社区文化，促进精神文明建设，使居住区真正成为居民生活的精神乐园。2.经济性原则 经济性原则要求景观设计要以建设节约型社会为目标，顺应市场发展需求及地方经济状况，注重节能、节水、节材，注重合理使用土地资源。,2023/10/3,82,3.生态性原则 生态性原则要求

26、景观设计要尊重自然、顺应自然，追求人与环境的和谐统一，尽量保持现存的良好生态环境，改善原有的不良生态环境。4.地域性原则 地域性原则要求景观设计体现项目所在地的自然环境特征，因地制宜地创造出具有地域特征的空间环境，尽量使用当地的植物，避免盲目移植。,2023/10/3,83,某绿色生态住宅区景观一角,2023/10/3,84,某小区采用欧陆建筑风格，却采用棕榈树和海枣等热带植物作为主要的绿化植物，甚至在其大门前栽种了12棵塑料制成的“海枣树”，完全背离了景观绿化的生态性和地域性原则，陷入了唯景观论的死胡同。,2023/10/3,85,5.历史性原则 历史性原则要求景观设计要尊重历史与传统文化，

27、保护和利用历史性景观，使景观设计既延续城市历史文脉，又具有较鲜明的时代特征。6.协调性原则 协调性原则要求各种景观要素的大小、数量、风格等应该和谐统一。通过借景、组景、分景、添景多种手法，使居住区内外环境相协调。具体应该满足以下几个方面：,2023/10/3,86,(1)景观设计要求层次感 景观的层次感体现在平面和立体两个方面。平面景观方面：通过设置中心花园、组团绿化和宅间绿化，形成一个公共区域、半公共区域到私密区域这样一个层次分明、各有特色景观布局。立体景观方面：通过架空层、阳台、屋顶、墙面、入户花园等部位以及乔木、灌木、花卉、草坪等植被的合理搭配形成的错落有致的立体景观。,2023/10/

28、3,87,平面景观的层次性,植物立体景观的层次性,2023/10/3,88,比较上述景观的空间立体层次感,2023/10/3,89,(2)处理好动与静的关系 建筑物和构筑物是静态的景观因素，流水、喷泉、花草树木、人流车流等属于动的景观因素。居住空间一般以静态景观为主，但是静态景观过多容易产生呆板、沉闷感。应该在以静为主的景观环境里引入动态景观因素，用来冲破建筑物的凝固感、调和居住区呆板、沉闷的局面。而在以动为主的空间中适当设置静的景观因素改善空间的单调感。,2023/10/3,90,景观中的动静因素(一),景观中的动静因素(二),2023/10/3,91,(3)处理好虚与实的关系 实是指建筑物

29、的实体景观，实体景观过多会造成拥挤，给人以压抑感。虚是指空旷的场地，虚的成分过多则会使人缺少依赖感和归属感。虚实结合是空间美学的重要概念，也是居住区布局的重要原则。居住区中的公共空间不宜过实、商业空间不宜过虚否则没有人气。,2023/10/3,92,景观因素略显拥挤,虚实恰当的景观布局,2023/10/3,93,三、住宅景观设计的具体要求(详见教材，略),2023/10/3,94,第五节 房地产项目配套设计策划,一、住宅区配套设施的类型,2023/10/3,95,住宅区配套设置的类型(续),2023/10/3,96,二、住宅区配套设施建设存在的问题 1.配套建设滞后 2.缺乏统一规划 3.建设标准单一 4.经济实用性差,2023/10/3,97,三、住宅区配套设施设计的原则 1.配套设施应充分利用社会资源 2.配套设施应努力实现共享 3.配套设施既要经济适用又要适当超前 4.配套设施要与住宅同步甚至先行建设,2023/10/3,98,四、住宅区配套设施设计的具体要求(详见教材，略),