房地产项目投资策划.ppt

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1、1,2023/10/3,房地产策划 第五章 房地产项目投资策划,2023/10/3,2,第一节 房地产投资策划概述第二节 房地产投资环境分析第三节 房地产项目经济评价第四节 房地产项目融资策划,本章目录,2023/10/3,3,第一节 房地产投资策划概述,一、房地产投资的概念 房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国社会固定资产投资的主要组成部分之一。,2023/10/3,4,二、房地产投资的特点 1.房地产投资数量庞大 2.

2、房地产投资回收期较长 3.资产的流动性较差 4.房地产投资风险较高 5.投资收益率高 6.房地产投资运作难度较大,2023/10/3,5,三、房地产投资的作用 1.从国家和社会的角度看(1)改善城市基础设施和城市面貌，推动城市建设(2)提高居民的居住水平(3)增加政府财政收入(4)带动相关行业的发展 2.从投资者的角度看 房地产具有良好的保值增值功能。,2023/10/3,6,四、房地产投资的分类,2023/10/3,7,五、房地产投资策划的概念 1.房地产投资策划的含义 房地产投资策划是指房地产开发商或策划机构在房地产项目投资开发之前，在市场调研与预测的基础上，以投资效益最大化为目标，针对某

3、个项目形成具体的投资方案的创造性活动。,2023/10/3,8,2.房地产投资策划的目的(1)对房地产项目的各种投资方案进行比选(2)为项目投资决策提供可靠依据，避免投资失误(3)保证房地产投资获得预期效益 3.房地产投资策划的内容 房地产投资策划通常应该包括房地产投资环境分析、项目经济评价、项目融资策划等内容。,2023/10/3,9,第二节 房地产投资环境分析,一、房地产投资环境分析的概念 房地产投资环境是指房地产项目生存发展所必须依赖的外部条件的总称。房地产投资环境包括硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施等。软投资环境就是该项目所面临的政治、

4、经济、法律、科技、文化环境等。,2023/10/3,10,二、房地产投资环境分析的内容 1.社会环境：社会制度、社会秩序、社会信誉 2.政治环境：政治体制、政治局势、相关政策 3.法律环境：法律的完备性、稳定性及公正性 4.经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等 5.文化环境：风俗习惯、价值观念、文化传统、语言文字、教育水平、宗教信仰等 6.自然地理环境：地理位置、地质地貌、自然风光、气候条件 7.基础设施环境：能源供应、给排水、交通运输、邮电通讯、生态及防灾等 8.社会服务环境：生活、金融、交通、信息、法律、通讯、咨询等服务内容、态度及效率。,2023/10/3,11,三、房

5、地产投资环境分析的方法 1.冷热因素对比法 1968年，美国经济学家利特法克等通过对美国、加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑因素的调查，从投资者角度归纳出七大投资环境因素，据此对所投资区域逐一评估并将之由“热”至“冷”依次排列，“热”表示投资环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。冷热因素对比表见表5-1。,2023/10/3,12,表5-1 冷热因素对比表,2023/10/3,13,2.等级尺度法 该方法主要考虑构成投资环境的八大因素，包括资本流动自由、外商股权比例、对外商的管理制度、货币稳定性、政治稳定性、给予关税保护的态度、当地资金的可供能力和近5年的通货膨胀率。投资者根据投资环境的实际情

6、况，对各因素进行评分，然后把各项因素的分数相加，就可以得出东道国投资环境的总分，并用总分来揭示投资环境的优劣。,2023/10/3,14,3.道氏分析法 道氏分析法从动态的角度将投资风险分为“正常竞争风险”和“环境风险”。(1)首先分析影响投资企业业务的诸因素，并从中选出该地区投资项目获得成功的关键因素。(2)在确定关键因素后提出“最可能方案”、“乐观方案”、“悲观方案”以及“遭难方案”。(3)最后，邀请专家对各个投资方案可能出现的概率进行预测，从而作出投资决策。,2023/10/3,15,4.多因素和关键因素分析法(1)多因素分析法 首先将投资环境因素分为政治环境、经济环境、财务环境、市场环

7、境、文化环境、基础设施环境、技术条件、辅助工业、法律与法制、行政机关的效率和竞争环境等因素，每一类因素又由一系列子因数构成。然后确定各投资环境因素在总投资环境因素中所占的比重，并采用五分制方法评定各类投资环境的得分。最后汇总得到该区域投资环境的总分值，分数越高，说明投资环境越佳。,2023/10/3,16,(2)关键因素分析法 关键因素分析法把企业投资的动机分为降低成本、开拓当地市场、获得原料供应、分散投资风险、追逐竞争者、获得当地生产和管理技术等六种。每种投资动机又包含若干个影响投资环境的关键因素，根据挑选出来的关键因素采用多因素分析法计算投资环境的总分。,2023/10/3,17,5.综合

8、分析法 综合分析法的基本思想是将多个评价指标转化为一个能够反映综合情况的指标来进行评价。综合分析法的步骤如下：(1)确定综合评价指标体系；(2)对不同计量单位的指标数据进行同度量处理；(3)确定指标体系中各指标的权数；(4)汇总计算综合评价指数或综合评价分值；(5)根据评价指数或分值对参评单位进行排序，并由此得出结论。,2023/10/3,18,第三节 房地产项目经济评价,一、房地产项目经济评价的概念 项目经济评价分为财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和支出，分析项目的盈利能力、清偿能力及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。综合评价从社会经济发展的

9、角度，分析房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。本节主要介绍项目财务评价。,2023/10/3,19,二、房地产项目的成本费用与投资估算 根据房地产开发项目经济评价方法，房地产项目成本费用包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费以及不可预见费用等。投资估算除了要确定项目投资额以外，还要根据项目开发进度计划、预计的付款时间及金额，编制项目资金使用计划表，作为资金筹措的依据。,2023/10/3,20,三、房地产项目的收入估算与资金筹措 1.房地产

10、项目收入估算(1)确定租售方案 要在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等方案，具体包括房地产租售的类型、时间、数量、价格及收款方式等。(2)估算经营收入 主要包括房地产项目的销售收入、租赁收入、土地转让收入以及自营收入等。,2023/10/3,21,2.房地产项目资金筹措 资金筹措就是根据房地产项目对资金的需求以及资金使用计划，确定资金的来源和相应的数量。在制定项目资金筹措计划时应该注意：(1)严格按照资金的使用计划来确定筹资额；(2)合理把握自有资金和外部融资的比例；(3)资金筹措应该符合国家的相关金融政策。,2023/10/3,22,四、房地产项目财务评价 1.财务评价的

11、程序(1)收集、整理和计算有关基础财务数据资料；(2)编制项目基本财务报表；(3)计算项目财务评价指标；(4)进行项目不确定性分析及风险分析；(5)作出项目在财务上是否可行的评价与结论。,2023/10/3,23,2.基本财务报表 基本财务报表包括现金流量表、资金来源与运用表、损益表以及资产负债表等。房地产项目财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。,2023/10/3,24,(1)现金流量表 现金流量表是反映房地产项目开发经营期内现金流入、流出及净现金流量的计算报表

12、。现金流量表按期编制，主要用来进行房地产项目财务盈利能力分析。现金流量表可分为：全部投资现金流量表 资本金现金流量表 投资者各方现金流量表,2023/10/3,25,全部投资现金流量表,2023/10/3,26,全部投资现金流量表(续),2023/10/3,27,资本金现金流量表,2023/10/3,28,资本金现金流量表(续),2023/10/3,29,投资者各方现金流量表,2023/10/3,30,(2)资金来源与运用表 资金来源与运用表是反映房地产项目开发经营期各年的资金盈余或短缺情况以及项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表的编制和资金平衡分析提供了重要的财务信息。

13、资金来源与运用表的形式如下所示：,2023/10/3,31,资金来源与运用表,2023/10/3,32,资金来源与运用表(续),2023/10/3,33,(3)损益表 损益表是反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析资料，可以计算项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金利润率等评价指标。损益表的形式如下所示：,2023/10/3,34,损益表,2023/10/3,35,损益表(续),2023/10/3,36,(4)资产负债表 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负载与所有者权益变化及对应关

14、系的报表。资产负债表主要用于考察项目资产、负载、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。资产负债表由资产、负载和所有者权益三大部分组成，资产负债表的形式如下所示：,2023/10/3,37,资产负债表,2023/10/3,38,资产负债表(续),2023/10/3,39,3.财务评价指标 通常包括盈利能力指标和偿债能力指标两类。(1)盈利能力指标 盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等。(2)偿债能力指标 偿债能力指标包括借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率等。上述各财务评价指标的含义及计算公式详见教材。,2023/10/3,40,4.项目

15、不确定性分析 房地产项目不确定性分析的内容主要包括敏感性分析、盈亏平衡分析和概率分析。(1)敏感性分析 通过敏感性分析，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。用于敏感性分析的房地产项目财务评价指标通常采用内部收益率，必要时也可选用净现值等其它指标。敏感性分析表和敏感性分析图如下所示：,2023/10/3,41,敏感性分析表,2023/10/3,42,敏感性分析图,2023/10/3,43,(2)盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显

16、示项目的风险程度。通过盈亏平衡分析，投资者可以判断房地产项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。通常可进行盈亏平衡分析的因素有房屋售价、销售量、租金、出租率、土地价格、工程费用等。盈亏平衡分析可以采用图解法进行：,2023/10/3,44,敏感性分析图,2023/10/3,45,(3)概率分析 概率分析是使用概率的方法研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法。通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标，说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。,2023/10/3,46,5.房地产项目风险分析 房地产项目风险分析可

17、以分为风险识别、风险估计、风险评价、风险应对等步骤。(1)风险设别 通过对项目进行全面考察，找出潜在的各种风险因素，并判断其发生的可能性及对项目的影响程度。房地产项目的风险类型有收益风险、建设风险、融资风险以及政策风险等。,2023/10/3,47,(2)风险估计 确定风险因素的概率分布，计算项目评价指标相应的概率分布或累计概率、期望值、标准差。(3)风险评价 根据项目风险判别标准，找出影响项目成败的关键风险因素。项目风险判别标准应根据风险因素发生的可能性及其造成的损失来确定。,2023/10/3,48,(4)风险应对 指根据风险评价的结果，研究规避、控制与防范风险的措施，为项目全过程风险管理

18、提供依据。风险应对的措施有：进行多方案比选；对投资估算与财务分析应留有余地；对项目开发经营期的潜在风险因素采取回避、转移、分担和自担等。,2023/10/3,49,第四节 房地产项目融资策划,一、确定融资方式 房地产融资分为公司融资和项目融资两种方式。这两类融资方式所形成的项目，在投资者与项目的关系、投资决策与信贷决策、风险约束程度及约束机制、财务指标等方面都有显著区别。,2023/10/3,50,二、选择融资渠道 我国房地产企业或项目除了自有资金以外，主要的外部融资渠道有银行贷款、股票上市融资、债券融资、信托融资、民间融资及其它融资渠道。各种融资渠道具有其相应的优缺点及适用条件，房地产融资策

19、划需要选择合适的融资渠道。但是从总体上看，我国房地产业的融资渠道比较单一，主要依赖于银行贷款，这不仅影响了房地产业的平稳发展，而其也给金融业带来了风险。,2023/10/3,51,三、分析融资方案 在确定融资方式和融资渠道后，开发商或策划机构需要把它们综合成完整的融资方案并进行分析。融资方案分析的内容及步骤：1.确定融资结构 确定融资结构就是确定由不同融资渠道取得的资金之间的有机构成及其比重关系。确定融资结构应以投资效益最大化及综合融资成本最低为标准。,2023/10/3,52,2.比选融资方案 基本思路是在融资方式可以实现、融资条件可以满足、融资风险可以接受的前提下，优选能够确保企业价值最大化或股东财富最大化的方案。3.分析融资风险 融资风险是指项目筹措了债务资金之后，因各种因素的恶化所导致的债务偿还的不确定性。融资风险分为融资成本风险和融资结构风险。,