房地产开发金融税收教案.ppt

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1、房地产开发第六章 房地产开发资金的筹措,第六章 房地产开发资金的筹集,房地产金融市场,房地产金融市场是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具交易活动的总和。市场的内容：市场主体（买者与卖者）市场客体（所交换的商品）市场环境（所遵循的法律、法规、契约等）市场规律（所遵守的市场运行机制）,房地产金融市场的结构,信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的。这种信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式。由于这种贷款方式风险较大，一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、发展前景等情

2、况进行详细的考察，以降低风险。主要适用于经工商行政管理机关核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户，并符合贷款通则和银行规定的要求。,抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。,房地产金融市场的主体,包括：资金供给者资金需求者中介组织,政府银行及其他金融机构房地产开发经营企业居民,主体政府,政府扶持和干预市场有两种方式，一种是直接干预，政府不仅直接出巨资来参与住宅融

3、资活动，而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。另一种是间接干预，主要有两种形式：一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展；二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。,第二套房贷首付及利率政策,规范整治土地出让规则,物业税,主体房地产开发企业,房地产金融的概念,概念：房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。实现资金从剩余主体向不足主体的转移，本身就是一个集筹资、融资、投资合为一体的过程。侧重于房地产资金融通渠道、资金融通方式

4、、资金融通成本和项目融资可行性等问题的研究。特点：资金来源的短期性和资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境的影响。,房产金融,房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。,地产金融,地产金融又称土地金融，

5、指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称

6、农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。,中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）中银信管(1998)214号关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2003.6关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，2007关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知 2008.6 关于金融促进节约集约用地的通知,2008.8.27.,07年央行六次加息,影响房地产金融的因素,外部因素：居民收入水平 住房价格 房租水平 通货膨胀率 企业经营状况,内部因素：首期付款比例 贷款年限 抵押

7、贷款利率水平 融资工具和还款方式,2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告4,报告指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征。专家分析，现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占主要地位。主要表现为：商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产投融资活动最重要的资金来源；房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一，房地产企业贷款能够满足银行对资产安全性的追求；房地产贷款成为银行利润的增长点，近几年房地产市场需求旺盛，投资者对房地产贷款需求很大，并且房地产贷款质量较好，所以银行倾向于增加房地产贷款供给。,根据国外经验，企业上市、资产证券化、抵押、发行债券、基金、信托

8、都是企业获取资金的重要方式。我国房地产企业目前的确面临融资渠道比较狭窄的问题，这其中有政策层面的因素,也有企业自身的原因。,1 房地产开发资金筹集的基本概念,1.1 房地产开发资金流动的特征 与资金筹集的基本原则 1.2 房地产开发资金的构成 1.3 资金筹集渠道与资金筹集方式 1.4 资金成本与资本结构 1.5 财务风险和财务杠杆,1.1 房地产开发资金流动的特征 与资金筹集的基本原则,1.1.1 开发资金运动的过程及资金流动的特征 1.1.2 资金筹集的基本原则,1.1.1 开发资金运动的过程及资金流动的特征,前期阶段：货币资金储备资金建设阶段：储备资金生产资金 货币资金生产资金预售阶段：

9、部分生产资金货币资金房屋交付及销售阶段：生产资金成品资金货币资金,特征：1）资金占用量大2）资金占用时间长，周转速度慢3）资金运动受区域范围的影响,1.1.2 资金筹集的基本原则,安全性原则：主要是风险程度经济性原则：资金筹集的成本可靠性原则：指资金来源的保证程度,1.2 房地产开发资金的构成,房地产开发资金的分类,按资金所有权归属的不同划分：所有者自有资金（资本权益）借贷资金按资金使用的时间长短划分：短期资金 长期资金按资金转移的方式不同划分：固定资金 流动资金按资金占用形态划分：储备资金、在建资金、成品资金、结算资金、货币资金,1.2.1 自有资金,概念：指企业有权支配使用、按照国家财务制

10、度和会计准则可用于固定资产投资和流动资金的资金。,包括：1）资本金2）资本溢价,1.2.2 借入资金,概念：也称负债资金，指企业或项目建设单位对外筹集的资金，以企业或项目建设单位名义从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金。,包括：1）长期负债 2）短期负债注意：利息问题,固定资金是指社会主义企业占用在劳动资料上的资金，是企业生产资金的主要组成部分。由于它可以在较长时期内发挥作用，其价值随着劳动资料磨损程度逐渐地、分次地转移到产品中去而与流动资金相区别。广义的流动资金。指企业全部的流动资产，包括现金、存货（材料、在制品、及成品）、应收帐款、有价证券、预付款等项目。以上项目

11、皆属业务经营所必需，故流动资金有一通俗名称，称为营业周转资金。狭义的流动资金流动资产流动负债。即所谓净流动资金(networkingcapital)。依照此一定义，流动资产的资金来源，除流动负债外，应另辟长期来源。净流动资金的多寡代表企业的流动地位，净流动资金越多表示净流动资产愈多，其短期偿债能力较强，因而其信用地位也较高，在资金市场中筹资较容易，成本也较低。,1.3 资金筹集渠道与资金筹集方式,资金筹集渠道：自有资金、国内债务资金、国外债务资金需考虑的问题：1）资金的存量、流量；2）各种渠道适用的范围；3）筹资渠道与筹资方式的适配；4）筹资渠道的组合。资金筹集的方式：吸收投资（合资、合作等）

12、、发行股票、发行债券、银行借款等。需考虑的问题：1）环境问题（法规、运作限制）；2）资金成本；3）对企业或项目资本结构的影响；4）筹资方式的组合。,1.3.1 长期资金筹集与短期资金筹集,长期资金的筹集：主要通过吸收直接投资、发行股票、发行长期债券、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。特征：筹资使用期限较长，用款自主权较大，使用较灵活；风险较大，资金成本较高。,短期资金的筹集：主要通过短期银行借款、商业信用、发行短期债券等形式筹集。特征：使用期限短，资金使用受到限制；但风险较小，资金使用成本较低。,1.3.2 直接筹资与间接筹资,直接筹资：指房地产资金的借贷和融资工具的买卖直接由房地产开发经营

13、企业自己进行。即由资金的供给者和资金的需求者之间直接建立契约关系而进行资金筹集。包括：房地产债券、股票、抵押契约、借款合同、其他形式的借款凭证、票据等。,间接筹资：指房地产业资金的借贷和融资工具的买卖是通过专业性金融机构来进行的。包括：银行利用存款发放房地产投资性贷款和用于居民购买住房的抵押贷款；居民和企业认购由金融机构发行的住房债券、金融机构再将通过发行债券集中起来的资金进行房地产投资。,目前的房地产行业里直接融资比重偏低，使用和占压银行资金偏多，间接融资仍是主渠道。房地产企业开发资金中，银行信贷资金比重偏大，这与我国金融市场发育不良有关。在发达国家，房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的

14、20%左右，直接融资占40%左右。,1.4 资金成本与资本结构,资金成本：指企业为筹集资金和使用资金所必须付出的费用。包括：筹资费用、使用费用。筹资费用：向银行借款时需要支付的手续费、承诺费、评估费、罚金、发行股票债券等而支付的申请费、注册费、中介代理费、手续费等。使用费用：在开发经营过程中因使用资金而支付的费用。,资本结构：指房地产开发企业或项目的各种资本的构成及其比例。一般指权益资金和借入资金的比例。,1.5 财务风险与财务杠杆,财务风险：指开发企业或项目筹资决策引起的风险。一是指企业所有者收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。包括：现金性财务风险、收支性财务风

15、险。,财务杠杆：指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式。一般用财务杠杆系数来衡量。财务杠杆系数单位资产利润的变动率税息前利润的变动率,2 房地产开发资金的筹集方式,2.1 银行借款2.2 发行债券2.3 发行股票2.4 自有资金的筹集2.5 吸收外商投资2.6 项目BOT,2.1 银行借款,1）2003年6月13日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件）。对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。2）2004年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工

16、作的通知。该通知规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。,四证齐全：是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。商业银行房地产贷款风险管理指引中明确指出“商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于。,2.1 银行借款,2.1.1 房地产企业

17、向银行借款的种类2.1.2 银行借款程序2.1.3 借款偿还方式2.1.4 借款合同,2.1.1 房地产企业向银行借款的种类,1）房地产开发企业流动资金贷款2）房地产开发项目贷款3）房地产抵押贷款,1）房地产开发企业流动资金贷款,概念：房地产企业向银行申请的生产性流动资金贷款，其可借贷的资金数量是开发企业根据其年度开发计划和其所核定的流动资金占用比例，确定的企业或项目在正常开发经营情况下的计划流动资金占用比例以及流动资金贷款需要量。主要用途：房地产开发前期工程所需占用的资金；土地开发成本所需占用的资金；基础设施占用的资金；公共配套设施所需占用的资金。考核开发企业财务状况和还本付息能力的主要指标

18、：,短期偿债能力指标：,长期偿债能力指标：,2）房地产开发项目贷款,概念：是指房地产开发企业根据有关部门批准的开发项目计划为该项目投资而借贷的生产性流动资金。特点：只能用于规定的开发项目；特定的，一次性的。贷款对象是一些投资额大、建设周期长的开发项目。一般需要具备以下条件：除了必须符合房地产开发企业流动资金贷款的条件外，还必须具备：贷款项目必须列入当年的开发计划；必须具备批准的设计文件，并经银行的项目评估；必须前期工作准备就绪，落实施工单位，具备开发条件。,3）房地产抵押贷款,是指借款人或第三人所拥有的房地产、以不转移占有的方式，向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款。可以设定抵押权包括：以

19、出让方式获得的土地使用权：依法取得所有权的房屋和土地使用权；依法获得的房屋期权；依法可以设定抵押的其他房地产。设定抵押权的土地使用权必须同时具备两个法定条件：一是土地使用权必须是抵押人有权依法予以处分的，二是土地使用权必须是依照法律法规的规定可以转让的。贷款额度不超过抵押物现行作价的70%。,2.1.2 银行借款的程序,银行受理并审核申请签订借款合同企业取得借款企业归还借款,得到银行贷款的条件,1）开发商的实有资本2）开发商的信誉3）拟开发项目的情况4）房地产市场状况,2.1.3 借款偿还方式,1）定期等额还本，每期付息一次2）定期等额还本付息3）到期一次还清本金，每期计息付息一次4）到期还本

20、付息,2.1.4 银行借款合同,基本条款：借款种类、借款用途计划、借款金额、借款利率、借款期限、还款资金来源及还款方式、保证条款、违约责任、双方商定的其他条款。注意：申请中长期贷款：所有者权益不得低于25；申请短期贷款：新增流动资产一般不得小于新增流动负债；企业法人对外的股本权益性投资总额不得超过其净资产的50。示范文本：房地产抵押合同范本 建设工程借款合同 建设银行借款合同,2.2 发行债券,2.2.1 企业债券的种类和特点2.2.2 企业债券的发行方式2.2.3 企业债券的发行价格,房地产证劵市场,具有一定价格和代表某种所有权或债权的凭证。包括股票和债券。股票是向股份公司投资入股的凭证，它

21、代表对企业的股权，可凭股标分得利润。债券主要包括政府债券、公司债券和不动产抵押债券，它代表债权，可以按期取得利息，到期取回本金。,房地产企业发行企业债券是企业筹集长期资金的一种重要方式。房地产企业发行企业债券是为筹集资金而承诺按期向债券人支付利息，并偿还本金的一种有价债券。,房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计15亿元，这三种投资券按企业债券管理暂行条例对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为101、

22、限期为35年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。,2.2.1 企业

23、债券的种类和特点,种类：记名债券 无记名债券特点：代表一种债权债务关系；利用债券所筹集的资金属于借入资金，需要还本付息。具有分配上的优先权；优先与股东。债券持有人是企业债权人；企业债券可以转让、抵押和继承。,2.2.2 企业债券的发行方式,公募发行：向不特定的多数人为募集对象而公开发行的债券。企业发行债券，必须由证券机构承销，间接募集。私募发行：向特定的少数投资者发行债券。包括：个人投资者、机构投资者。,2.2.3 企业债券的发行价格,等价发行：溢价发行：折价发行：,P0债券发行的价格或称市场现价c 债券年利息（或年息收入）i 市场利率（或到期收益率）m 每年计息次数n 到期年限数F 债券面值

24、t 年份数,我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。,2.3 发行股票,2.3.1 股票的种类和特点2.3.2 发行股票的条件2.3.3 股票的发行方式与承销方式2.3.4 股票筹资与债券筹资方式的优缺点,2.3.1 股票的种类和特点,种类：按照股东承担风险和享有权益大小：普通股、优先股按照投资主体的不同：国家股、法人股、个人股、外资股按照股票是否计名：计名股票、不计名股票特点：代表

25、一种财产所有权；股票持有人是企业股东；股东享有与股票的权利和义务。,房地产股票融资,股票的概念：股权证明，是股份公司为筹集资本金而发行的一种有价证券，也是发给投资人的入股凭证和投资者据以取得股息的一种有价证券。融资特点：可以在短期内筹集到大量资金，能迅速实现融资目的；可以提高资金使用效益；可以降低房地产开发融资成本。,2.3.2 发行股票的条件,设立股份有限公司并申请公开发行股票原有企业改组设立股份有限公司申请公开发行股票股份有限公司增资申请公开发行股票定向募集公司公开发行股票股份公司申请股票上市交易,2.3.3 股票的发行与承销方式,发行方式：股东优先认购 定向募集 公开发行承销方式：包销：

26、按照承销协议，全权委托证券经营机构代理股票的发售。代销：由证券经营机构代理股票的发售。,2.3.4 股票筹资方式与债券筹资方式,房地产保险市场,房地产保险：在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中，以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。理解要点：1）经济补偿是保险的本质特征；2）经济补偿的基础是数理预测和合同关系；3）经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金；4）经济补偿的结果是风险的转移和损失的共同分担。包括：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。,房地产保险的种类,财产损失保险。信用保险。房地产抵押贷款保险的主要目的是保护放款机构的利益。房地产责任保险。一般

27、称为房地产公众责任保险，主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任，如出租人和承租人的责任保险。人寿保险和人身意外伤害保险。综合保险。,房地产信托投资市场,信托：以资产和财产为核心、以信托为基础、以委托为方式的财产管理制度。构成因素：信托人、受托人、受益人信托业务：房地产资金信托：房地产信托存款、贷款、投资房地产征信：宏观、微观、市场、企业管理房地产财产委托和代理信托业务：个人特约代理、代理发行房地产证券、房屋代管信托、代理买卖房地产业务。,利用集合信托方式筹集土地开发资金,（）资金成本低。信托投资公司是直接募集社会资金，利润主要来自收取的手续费，其经营方式与银行差别较大，因此能够以较低的成本运作

28、资金。与银行利率比较，一般而言其利率水平要低左右。对于资金需求量动辄几亿的土地开发而言，将极大的节约资金成本。（）募集资金灵活方便。只要信托投资公司认可，无需报人民银行批准。只要项目需要，随时可在市场上发行集合信托，并且募集的资金量不受任何限制。（）资金利率可灵活调整。而发行集合信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率标准，灵活性更高。（）符合政府鼓励发展方向。运用社会资金参与城市建设。,REIT,房地产投资信托(REIT)是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款(Mortgage

29、)投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。REIT产生于20世纪60年代的美国，是房地产证券化的一种方式。在国际上，自上世纪80年代以来房地产投资信托业得以迅速发展，目前REIT正在世界范围内日益受到投资者的青睐，以房地产投资为主的不动产信托投资方式在全球渐成市场投资主流。,2.4 项目BOT融资方式,2.4.1 BOT方式2.4.2 BOT方式的基本特征2.4.3 BOT方式的融资结构,2.3.1 BOT方式,概念：投资特许权方式，建设经营移交。政府不放弃终极所有权；政府授权；政府支持及监督下运行。主要构成：特许经营权

30、、项目融资。包括：BOT：建设经营移交。BOOT：建设拥有经营移交。BOO：建设拥有经营。,2.3.2 BOT方式的基本特征,项目所在国政府是BOT项目最重要的参与者和支持者；项目公司是BOT项目最重要的参与者和执行者；BOT项目的资金筹集是股本投资与项目融资结合；BOT项目一般采用分散分担风险的方法；BOT项目的实施一般需要经过严格的前期论证；特许经营权的转移和移交：所有权转移、经营权移交。,2.3.3 BOT方式的融资结构,项目的筛选和决策：由政府组织提出可研报告及审批。选择投资者、项目组成员：采用竞标方式。成立项目公司，建立授权关系：特许项目中标者组建项目公司。项目融资：特许经营权项目融

31、资方案。项目建设：系列协议和合同系列担保合同。项目经营：经营收入支付成本、支付股本红利 由担保信托安排还款。项目转移或移交：按照特许权协议规定移交项目。,2.3.4 BOT方式的优缺点,融资灵活，减轻政府在基础设施方面的投资压力。通过系列协议和合同，分散风险。贷款者可以获得较好较稳定的投资回报和偿债保障。有政府的支持，项目风险降低。优惠政策。,PPP模式即PublicPrivatePartnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确

32、保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。,BT模式BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设-移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。,PFI(Private Finance Initiative)，英文原意为“私人融资活动”，在我国被译为“民间主动融资”，是英国政府于1992年提出的，在一些西方发达国

33、家逐步兴起的一种新的基础设施投资、建设和运营管理模式。PFI是对BOT项目融资的优化，指政府部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为30年左右）结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。,3 房地产开发资金筹集规划,3.1 房地产开发资金筹集规划的基本概念3.2 房地产开发资金筹集结构分析3.3 房地产开发资金筹集的成本分析,3.1 房地产开发资金筹集规划的基本概念,概念：寻求适宜的筹资方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，以

34、适应预期的现金流量。规划内容包括：内外部因素分析；合理确定筹资目标；确定资金筹集的规模和流量；资金结构分析；资金筹集成本分析；选择适宜的资金筹集方案，编制规划。,3.2 房地产开发资金筹集结构分析,资本结构：负债、所有者权益方式结构：股票筹资、债券筹资、金融机构借款筹资、企业内部筹资等。来源结构：内部筹资、外部筹资（境内、境外）成本结构：成本筹资、无成本筹资期限结构：长期、短期,3.3 房地产开发资金筹集的成本分析,K 资金成本率D 使用费P 筹资总额F 筹资费用F 筹资使用率,包括：个别资金成本、综合资金成本、边际资金成本,筹集成本分析,财务杠杆与筹集成本分析,当负债比例r变化时，筹资成本的

35、变化情况if i0：if i0：,i=if+(if-i0)r(1-T)i 企业自有资金利润率（税后利润自有资金）if 息税前资金利润率（息税前利润资金总额）i0借入资金利息率r 负债比例（借入资金自有资金）T所得税税率,房地产财务评价,（一）现金流量,对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。,（二）投资与成本,（1）开发项目总投资。开发项目总投资包括工程建设投资和经营资金。工程建设投资包括固定资产投资和开发产品成本两部分。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。（2）开发

36、产品成本费用，包括产品开发成本，经营成本和期间费用。产品开发成本。产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按其用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其费用划分为6个成本项目，即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。经营成本。当企业对外转让、销售和出租所开发的产品时，应将上述产品的开发成本结转为相应的经营成本，即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本。期间费用。开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及

37、为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。,房地产开发项目投资与成本费用估算汇总表,（三）经营收入、利润和税金,经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入销售房屋面积房屋销售单价出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价自营收入营业额营业成本自营中的商业经营风险回报,利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。经营利润销售（含出租、自营）收入经营成本期间费用销售税金利润总额经营利润营业外收支净额税后利润利润总额所得税可分配（应付）利润税后利润（盈余公积未分配利润）,案例,1991年11月10日，深圳物

38、业发展（集团）股份有限公司的股票正式上市，将发行7150万股。1982年，深圳物业开创时，是单一性的小公司。它不要一分钱国家直接投资，充分利用特区的优惠政策和条件，发扬“团结奋斗、开拓创新”的精神在承包建设深圳国际贸易中心大厦时，以三天一层楼的速度，以最优的质量、最低的成本，仅用了三年多的时间便完成具有世界先进水平的超高层建筑，创造了“深圳速度”。并在二年多的时间里收回成本，获得了良好的经济放益和社会效益。1989年6月，深圳物业成立了皇岗口岸建设总承包公司，于1993羊8月正式通车。此外，物业集团还成功地建成了国贸大厦、红岭大厦高层建筑群。国贸商往大厦等工程。在工程投资方面，公司利用自有资金

39、，投资兴办了包括深圳最大的制造业深圳国材织造中心在内的数家企业，年产值近 3000万元，产品90以上外销。公司还经营深圳最高食府国贸旋转餐厅等酒店服务及大型综合性超级市场国贸商场并投资上千万元扩展汽车营运业，在物业管理方面也有优良的效益。物业公司从国家直接拿到的土地不多只有7万平方米，其余土地都靠竞投、拍卖中得到。公司在股票上市前靠的是信誉赢得金融界的信任，股票上市后利用发行股票吸收社会资金。房地产开发经营需要大量资金，房地产筹资就成为十分紧迫的问题。,万科,万科集团于2005年7月1日发表公告称，该公司已与新加坡政府产业投资有限公司附属Reco Ziyang Pte Ltd(简称RZP)签订

40、协议，决定共同投资1亿美金创立一家投资性公司，将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。此次合作有着非同一般的意义，它打破了以往境外房地产基金与国内房地产企业就具体项目进行股权合作的模式，改为长线资金支持模式。也就是说，此举标志着海外地产基金国内掘金的模式开始发生改变。万科从2003年开始把拓展多元化融资渠道作为一项重要的工作。目前非银行借款占总借款的60%左右。,顺驰,房地产既是一个传统产业，又是一个资金密集型行业，任何从事房地产的企业都需要其他产业来互补，以消除行业风险。香港房地产业的风险管理普遍遵循“20%+5%+产业互补”的原则，即20%的资产负债率，5%

41、的现金资产比，这是香港业界公认的最稳定、最健康的指标。而顺驰几乎都是使用外部资金，其中主要是银行贷款。到2006年1月25日，顺驰的资产负债率高达110%，净资本仅为1亿元。在顺驰易主的第二天，顺驰的买家路劲基建董事局主席单伟豹就表示，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额总数高达46亿元，真实的拖欠款很可能会大于该数据。过度依赖于负债经营使顺驰的抗风险能力极差，在宏观向好时顺驰的致命缺陷会被掩盖起来，但当销售不顺时顺驰的问题就全面爆发了。,案例,某项目位于广州市海珠区滨江东路，北临珠江，南邻中山大学校园，西望海印桥（位于中大北门广场附近，珠江广场花园旁），占地约31154平方米（46.7亩），容

42、积率3.2，建筑密度40%，绿地率30%，公建面积约为总建筑面积的10%。该项目拟于2004年6月开始规划设计，预计分3年开发，2005年5-6月推出市场。请拟定一份针对上述项目前期策划的市场调研大纲，要求在大纲中列出需要调研的主要内容以及相应的调研方法。根据上述资料，结合你对广州市房地产市场的了解，请构思出该项目的主要买点，并说明依据。根据你所设计的规划技术经济指标，估算本项目的总投资（总投资中暂不考虑贷款利息）。如果请你来对该项目进行财务评价，应编制那些基础财务报表与基本财务报表？应选用什么评价指标？请你结合目前房地产市场的状况，提出各项财务评价指标的最低接受标准。请分析该项目在策划期与实

43、施期分别可能存在的风险，并提出相应的风险防范措施。,1.3 住房消费金融,住房消费金融提高了广大居民的住房消费水平。住房消费金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条件下经济增长的直接推动力。住房消费金融产生的现实住房消费能够创造出越来越多的就业岗位，能吸收大量的就业人口。,住房消费金融的几种具体形式,住房公积金贷款个人住房组合贷款 商业银行个人住房担保贷款住房储蓄贷款存单抵押贷款,从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积平方米以下的仍执行首付款比例的规定。,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,中国人民银行、中国银监会2007年

44、9月27日晚联合发布通知，对房地产信贷政策重新做了调整，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，要求贷款首付比例不得低于40%，同时商业用房和商住两用房贷款最低首付比例分别为50%和45%，且商业用房贷款期限不能超过10年，贷款利率至少提高一成。,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,对消费者影响最大的是购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房时，首付款和按揭利率的变化。在首付款方面，借款人用房贷购买第一套自住房时，首付款比例仍执行20的规定，购买第二套以上（含第二套）住房，应适当提高首付款比例。在利率规定上，借款人申请购买房改房或第一套自住房的（高档商品房

45、、别墅除外），银行按照央行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行。购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房，银行将按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。,第二套房贷利率提高后的月供增幅,住房公积金贷款1,住房公积金制度的建立：1988年2月国务院发布关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，公积金储蓄实行个人存储、单位资助的原则。1993年11月底召开第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了“普建公积金制”是城市住房新制度的基本框架内容。1996年2月国务院住房制度改革小组第十次会议确定1996年房改工作的重点之一是“全面建立住房公积金制度”

46、。住房公积金的性质：住房公积金的本质属性是工资，是书房分配货币化的需要形式。住房公积金的个人所有权是限制所有权。其占有、使用、收益和处分权能的行使受到限制。住房公积金具有义务性、互助性、保障性。,住房公积金贷款2,住房公积金储蓄的主要内容：缴存对象：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都要按月缴存住房公积金。职工住房消费提取：1）职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取。2）偿还购房贷款本息时的提取。3）房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。只能用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等费用

47、；职工使用本人的住房公积金不足支付上述费用，可经配偶、同户成员或者非同户的直系亲属同意，并经指定的金融机构确认，动用上述人的住房公积金。,住房公积金贷款3,住房公积金贷款的适用范围：购买自住住房。公有住房；集资建房或合作建房；经济适用房；普通商品住房；上市出售的已购公有住房和经济适用房。建造、翻建、大修自住住房。申请条件：必须首付30以上的购房首期款项；公积金贷款最高限额,住房公积金与住房公积金贷款,“住房委员会决策、管理中心运作、银行专户、财政监督”,住房公积金与住房公积金贷款,住房公积金的使用职工个人的使用：申请住房公积金贷款；管理中心的使用：发放住房公积金贷款；购买国债。住房公积金的利率

48、政策存款利率：当年归集的按活期存款利率，上年转结的按3个月整存整取存款利率计息（0.99%、1.98%）;贷款利率：15年3.6，630年4.05。住房公积金的税收政策实行免税。,付款方式,商业贷款、公积金贷款、组合贷款等额本息还款法等额本金还款法,等额本息还款法(借款人每月以相等的金额偿还贷款本息),单价:10000元/平方米,面积:100平方米,按揭:8成,20年房款总额：1000000 贷款总额：800000还款总额：1449188.43支付利息款：649188.43首期付款：200000贷款月数：240(月)月均还款：6038.29(元),等额本金还款法(借款人每月等额偿还本金，贷款利

49、息随本金逐月递减),单价:10000元/平方米,面积:100平方米,按揭:8成,20年房款总额：1000000 贷款总额：800000还款总额：1334698.67支付利息款：534698.67首期付款：200000贷款月数：240(月)月还金款：1月,7770.67(元),2月,7752.18(元),3月,7733.69(元),4月,7715.2(元),5月,7696.71(元)240月,3351.82(元),组合贷款,如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过所购房价的80%，这叫组合贷款。,美国次贷危机,美国

50、的“住房按揭贷款”共分为三个层次：优级贷款、准优级贷款和次级贷款(简称次贷或次级债)。优质贷款主要面向信用等级高、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户;次级贷款是针对信用分数低、收入证明缺失、负债较重的人群;而准优级贷款则主要面向介于二者之间的庞大灰色地带客户。,2 房地产税收,房地产税收：直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。房地产税收的属性：1）是一种比较稳定的税收来源。2）具有较强的政策功能。3）一个多环节征收的税收体系。4）不仅包括财产税，还包括行为税、资源税。5）征收成本一般较高。,国民收入的分配（初次分配和再次分配）,国有企业创造的国民收入经初次分配后分为三部分,城镇集体企