海南东线别墅分析报告.ppt

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1、东线三亚-万宁别墅市场调研,陵水别墅：香水君澜、华润石梅湾九里一期、绿中海、钻石海岸、富力湾、清水湾Aloha、顺泽福湾、香水湾1号、雅居乐清水湾、绿城清水湾、红磡香水湾、海棠福湾1号、中信香水湾三亚别墅：三亚半山半岛、亚龙湾石溪墅、亚龙湾公主郡、亚龙湾西山渡、三亚山水国际、鲁能三亚湾新城、凤凰水城南岸、金中海蓝钻、嶺海、华宇皇冠会馆别墅、泰德白石郡、凤凰岛、铂爵公馆、财富海湾公馆,东线三亚-万宁别墅一览,香水君澜位于三亚市陵水县香水湾度假旅游区A区，背靠热带与亚热带的分界线牛岭，面向浩瀚的中国南海，元宝形地块，在风水学上来说是稀有的聚财宝地。,香水君澜,东线别墅,香水君澜主推180-300平

2、独栋别墅，850万/套-1100万/套，均价约 900万/套，全款享95折优惠。,户型区间和价位,项目位于石梅湾旅游度假区，区内规划有多家五星级酒店，并配备游艇码头、直升机停机坪、大型购物中心、高球场、等多项高端配套设施，未来将建成世界级的生态型热带滨海旅游度假区,华润石梅湾九里一期,华润石梅湾九里一期主推125-230平独栋别墅，预计400万/套-1000万/套，均价约 700万/套，均价预计37500元/。,户型区间和价位,绿中海位于海南三亚和海口之间的万宁兴隆，是著名的温泉小镇，距离三亚97公里，1个小时车程。项目未来将被打造成为依山傍湖近海茂林温泉新市镇,绿中海,绿中海别墅产品独栋、联

3、排，面积区间为200-310平方米，双拼别墅35000元/平米，独栋别墅45000元/平米，总价在700万-1400万/套，均价1000万/套，无折扣。,户型区间和价位,钻石海岸地处中国未来唯一的热带海滨带状城市的核心地段,约10分钟可到达清水湾高尔夫球场及五至七星级酒店群,约50分钟可达三亚机场。建成的环城东线轻轨途径陵水，至三亚约为15分钟交通十分便利。,钻石海岸,钻石海岸独栋别墅面积区间236-560平米，二期主推235平，赠送117平方米的半地下室。目前别墅40000元/平起价，均价6万/平，总价1130万元/套-4500万元/套，全款享98折优惠。,户型区间和价位,位于海南东南部沿陵

4、水县香水湾旅游度假区B区南段。这是海南东部热带滨海沿岸珍贵的旅游风景湾区之一，地处陵水县东部、牛岭南侧的滨海地带,富力湾,富力湾有一房、两房、三房、跃层、独栋别墅，面积区间240-530。精装修或精装修带全套家私家电,别墅总价600万-3600万/套。全款9.5折,户型区间和价位,Aloha位于三亚市陵水县英州镇清水湾湾区正中央一线临海的位置，距离三亚凤凰机场仅45分钟车程，市区30分钟车程，2011年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为15分钟和1小时以内,清水湾ALOHO,户型区间和价位,分为80、160、200三种户型别墅。预计2012年4月交房，总价500-100

5、0万/套，全款可享95折,位于海南省陵水县东部沿海的土福湾度假区中部，至三亚凤凰国际机场60公里，至三亚市区38公里。该区域被定位为国际休闲旅游度假新区，75家五星级度假酒店云集于此,顺泽福湾,。,户型区间和价位,别墅现有A、B、C三种户型，面积从128-228不等，总价600万-1070万左右，全款9.9折。,位于海南三亚往东65公里的著名热带滨海旅游度假圣地珍珠海岸，该项目处热带与亚热带分界线，背靠牛岭山脉，面向浩瀚的中国南海，雄踞中国最美海岸线,香水湾1号,香水湾1号准现房在售，I期总价从900至8000万/栋，全款95折；期九院售价850万/套1350万/套，全款9折，按揭首付60%,

6、户型区间和价位,雅居乐海南清水湾距离三亚凤凰机场仅45分钟车程，市区30分钟车程，2011年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为15分钟和1小时以内,雅居乐清水湾,金色果岭组团：别墅：180-567平方，洋房115-291平方 蔚蓝海岸组团：洋房：68176平方 瀚海银滩：洋房：77335平方（一线海景），别墅2971415平方（一线海景）别墅总价680万-6360万/栋。目前别墅捂盘阶段。,户型区间和价位,项目是绿城集团在海南开发的首个世界级全时效滨海度假生活小镇。项目占地4800多亩，拥有约两公里的绝美海岸线。规划有林克斯风格的国际标准18洞高尔夫球场、会所、一座豪华

7、五星级威斯汀酒店、商业中心,绿城清水湾,别墅面积区间96-261。主力户型为两房三房户型。总价288万-783万/栋，一次性9.7折，无按揭,户型区间和价位,项目座落于三亚旅游区香水湾，周边将云集高星级酒店，紧邻高尔夫球场，依山傍海，道路畅通、地理位置优越，极具升值潜力。建成后将为海南乃至全国标志性高尚热带滨海度假村。由金缔花园度假村、山地海景高尔夫、酒店区、规划商业街四大块组成,红磡香水湾,公寓面积分别为：52、78、82，主力户型52。一户一价，起价14800万/，别墅面积为335，3000万/套。,户型区间和价位,海棠福湾一号位于海南岛东南端、海棠湾的北侧。总规划面积约27.96公顷，区

8、内碧海银沙椰风海韵，海岸线长六百多米，规划建筑面积180544平方米,海棠福湾1号,海棠福湾分为两房，三房别墅，面积区间220-424平米。总价880万-2120万/栋。,户型区间和价位,坐落于陵水县东部，牛岭脚下。距离三亚66公里，距海口182公里，是海南省在获批国际旅游岛后重点开发的六大湾区之一。中信香水湾是海南东海岸线上唯一集山海景观资源的半岛度假项目,中信香水湾,规划有160500平米半山海景别墅、90140平米亲山MINI别墅、57128平米观山瞰海公寓、44120平米高级酒店式公寓四种产品类型。,户型区间和价位,半山半岛，位于三亚市小东海鹿回头半岛，是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的五

9、十余公里海岸线中唯一待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源,半山半岛,三亚别墅,半山半岛一二期主推300-400平米独栋别墅，均价5万2/平方米，总价在800万-1500万/套，目前果岭别墅未推出，预计面积在300以上，总价2000-4000万/套。,户型区间和价位,亚龙湾石溪墅坐落于有“中国第一湾”美誉的亚龙湾国家4A级旅游度假区内,有121栋独栋别墅，依山望海，全园呈现泰式、巴厘岛式等东南亚田园风情，倾力打造度假休闲精品,亚龙湾石溪墅,亚龙湾石溪墅主推独栋别墅为127m-500，均价7万元/平米，总价2000万/套-2800万/套，全款享96折优惠。,户型区间和价位,亚龙湾公

10、主郡位于中国唯一国家级热带度假区亚龙湾国家旅游度假区内，由中粮集团旗下的亚龙湾开发股份有限公司投资开发，亚龙湾内第一个大型度假休闲社区,亚龙湾公主郡,亚龙湾公主郡独栋别墅面积区间为170m-672独栋别墅，均价6万元/平米，总价1200万/套-4000万/套，全款享97折优惠。,户型区间和价位,亚龙湾西山渡咫尺亚龙湾国家红树林湿地保护区，坐享亚龙湾唯一稀缺资源。以1389亩红树林湿地保护区为私家前庭，海头岭为后院，共117套豪华精装别墅，包含mini别墅、叠拼别墅、独栋别墅,亚龙湾西山渡,亚龙湾西山渡独栋、叠拼别墅主力户型面积区间为180-240户型，总价1000万/套-1500万/套，目前在

11、售房源246平，全款享95折优惠。,户型区间和价位,山水国际位于三亚凤凰路，综合容积率0.56，产品包括独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅等。是目前三亚真正意义上的发展以居住，休闲，度假为一体的罕有的大型人居文化社区,三亚山水国际,山水国际AB岛独栋别墅（售罄）面积区间为300-500独栋别墅，均价3万元/平米，总价1000万/套-1500万/套；CD岛户型面积500-800，总价在1900万/套-4100万/套，全款享98折优惠，按揭无折扣。,户型区间和价位,美丽城位于三亚湾鲁能度假区控制性详细规划中的娱乐中心区，机场路两侧，规划以此为基地，打造全球首屈一指的：演艺中心、美丽时尚中心、会

12、展中心、影视中心,鲁能三亚湾新城,鲁能三亚湾新城独栋别墅面积区间为188m-273.83，均价35000元/平米，总价600万/套-1000万/套，全款享97折扣优惠；目前在售别墅217，总价 800万；,户型区间和价位,凤凰水城南岸紧邻三亚市中心，该区域为最新城市市政资源支持，紧临中央政务区、中央生活区、中央生态区,凤凰水城南岸,凤凰水城南岸独栋别墅面积为169-210独栋别墅，均价5万元/平米，总价850万/套-1500万/套，全款享98折优惠。,户型区间和价位,金中海蓝钻位于三亚湾核心地段，与绵延17.8公里的海岸线近在咫尺，交通便利。项目定位于以度假、休闲、养身为一体的世界级滨海社区，

13、规划有少量珍稀海边别墅产品,金中海蓝钻,金中海蓝钻叠拼别墅面积区间为140-350m，均价5.75万元/平米，总价800万/套-2300万/套，全款享98折优惠，按揭无折扣。,户型区间和价位,嶺海前望三亚湾黄金海岸，紧邻金鸡岭生态公园，3分钟直达市中心，15分钟直达三亚凤凰国际机场，市政规划资源集聚周遍，尽享繁华便捷,嶺海,嶺海双拼和独栋别墅将于后期（、期）规划兴建，预计400以上，其余待定，预计别墅总价在1200万/套-2500万/套。,户型区间和价位,预计别墅面积区间在400-600,华宇皇冠会馆别墅项目位于素有“天下第一湾”之称的亚龙湾，东临亚龙大道，南临滨海大道，西北侧为百花路，形成一

14、扇形，坐拥亚龙湾最全最美的核心地块，地理位置非常优越,华宇皇冠会馆别墅,华宇皇冠会馆独栋别墅面积区间为420-614，均价4万9/平米，总价2000万/套-3000万/套，全款享98折优惠。,户型区间和价位,泰德白石郡地处三亚湾景区的核心位置，属三亚市鼎力打造的“纯高档休闲旅游度假开发区”，项目距市中心约三公里，北临凤凰机场,西靠天涯海角,到两地约10分钟车程,泰德白石郡,泰德白石郡别墅面积在100-260平米之间，均价7万元/平米，总价700万/套-2000万/套，全款享94折优惠。,户型区间和价位,凤凰岛位于三亚市三亚湾“阳光海岸”的核心，是在大海礁盘之中吹填出的人工岛。凤凰岛的综合发展目

15、标是成为三亚、海南乃至全中国首屈一指的豪华度假胜地，主题定位是海上奇观，人间天堂,凤凰岛,凤凰岛将建约100套别墅，建筑面积约8万平方米，预计面积区间400-700平米，预计均价9万/，全款预计享95折优惠。,户型区间和价位,铂爵公馆位于三亚湾的西端一线海岸，紧邻五星级海航度假酒店，项目是三亚乃至海南唯一能够户户呈现180度海景，天然温泉入户，户户精装是海航城邦中首席度假物业,铂爵公馆,铂爵公馆均价83000元/，空中别墅2亿/套，面积区间为800-1500，目前不对外出售。,户型区间和价位,财富海湾公馆位于“亚洲第一大道”三亚湾路，项目南部临海，面对“中国第一湾”三亚湾完整、清净的一线海景，

16、未来将建游艇码头，供业主于此尽享海韵奢华,财富海湾公馆,财富海湾公馆3栋独栋别墅面积区间为1500独栋别墅，均价33333/平米，总价5000万/套。,户型区间和价位,三亚别墅信息汇总,三亚别墅项目共计14个，亚龙湾4个、三亚湾6个，以及三亚市区内4个，其中在售项目9个，售罄2个，待建售项目3个,别墅主要集中在湾区，三亚湾别墅开发较早数量较多，亚龙湾开发较成熟但已无别墅新建项目，城区别墅数量渐增，但由于国家严格规划用地，未来三亚别墅产品将更为稀缺。,三亚别墅数量分布,三亚湾别墅分布最多，亚龙湾次之，三亚城区最少,目前三亚别墅项目共计14个，其中亚龙湾4家、三亚湾7家，以及三亚城区内4家。三亚湾

17、开发较早，占据一二线海景资源，多为度假的高端别墅，数量最多。亚龙湾酒店数量较多，别墅产品主要为高端休闲度假的旅游地产，其整体开发体量较大，项目别墅数量平均接近100栋，目前亚龙湾已无新建别墅；主城区别墅档次较旅游区和湾区档次低，未来发展逐渐向高端转化。,三亚别墅数量分析,项目别墅数量与级别,三亚湾别墅共501栋，亚龙湾488栋次之，三亚城区144栋，城区待建别墅渐增，未来发展呈减缓趋势,三亚别墅总价区间分析,由于三亚湾开发较早，1000万以下总价有泰德白石郡、金中海蓝钻、鲁能三亚湾新城，市区内凤凰水城南岸总价最低；1000-2000万主要聚集在主城区4个项目，三亚湾次之；2000-3000万左

18、右总价主要在亚龙湾区域，该区域为高端旅游度假区，开发较三亚湾晚，整体均价和质量较高；3000万总价以上主要聚集在三亚湾个别以别墅为辅的综合度假项目，因其别项目和产品的稀缺和装修标准豪华尤显价高。,别墅总价每套1000万-2000万为主，3000万以上总价逐渐增多，未来别墅产品整体均价将在6万/以上，别墅稀缺优势愈加明显,zo,目前三亚别墅户型以200-400、3-4房为主力户型。总价1000万-2000万/套为主，800以上户型面积及总价超过5000万/套较少，未来大户型会逐渐在出现在新城区区，并随三亚市区土地的稀缺减少；单个项目均价部分呈现下降趋势，但三亚整体均价上涨1-2万/。未来别墅价格

19、将会保持稳定上涨的趋势，土地与资源的稀缺性会逐渐显现。三亚湾、亚龙湾区域由于开发成本较高，别墅产品质量也相对高端，装修标准集中在8000-10000元/，市区的资源优势小，相对产品等级及价格也较低，标准在5000元/左右，市区别墅总价整体低于湾区别墅价格，未来三亚别墅项目主要竞争店在于产品的质量及高端配套等的复合型稀缺资源的拥有。,小结,湾区别墅升值超速主城区，二线海景、山景及发展新区等复合型资源别墅市场发展潜力巨大,东线别墅信息汇总,陵水-万宁别墅项目共计14个，其中在售项目9个，售罄1个，待建待售项目4个。产品类型主要有独栋、联排、双拼别墅,东线陵水-万宁别墅项目共计14个，其中在售项目9

20、个，售罄1个，待建待售项目4个。产品类型主要有独栋、联排、双拼别墅,东线陵水-万宁别墅数量分析,香水湾和清水湾开发较东线其他湾区早，项目建设用地及别墅体量最大，占据众多一线海景资源。目前陵水等的许多新兴湾区都已经成为国家重点开发旅游休闲度假区，在三亚受限购政策影响下，占据区位和政策优势，该区域项目总价整体上涨，随着高端旅游配套的完善，别墅市场发展潜力巨大。,东线别墅三亚万宁整体市场分析,整体开发趋势及分布,高端别墅群聚一线湾区亚龙湾划分近净 东线湾区别墅渐增,三亚及海南东线别墅项目主要集中在三亚湾、香水湾、清水湾、亚龙湾四个区域，三亚湾由于开发早，别墅项目最多，香水湾、清水湾次之，亚龙湾主要为

21、酒店项目，目前已经没有新建别墅项目，未来新别墅项目将在二线城市及新湾区大量出现。,以上图表均以符合条件的项目数为对比基础，非产品套数。,东线别墅三亚万宁整体市场分析,目前三亚及东线市场中的别墅产品多集中在湾区周边，其中开发较早的三亚湾拥有最多的别墅开发体量，虽然在房地产的不断调控下，一系列限制别墅用地及一线海景开发类型的政策出台，但别墅的开发热并未下降，逐渐向新兴湾区转移，存在形式趋于与住宅、公寓等其他类型结合方式演化。未来仍将有较大体量及竞争。,整体开发趋势及分布,一线海景别墅屡限不绝老湾区竞争激烈 新湾区开发火热,东线别墅三亚万宁整体市场分析,目前市场以中高端独栋别墅为主，湾区大部分品质较

22、高，装修标准均达万元以上，只有城区有毛坯装修。香水湾、土福湾相比较早开发的清水湾装修标准高，相比之下，新湾区大盘开发中的别墅产品装修标准普遍较低，多以山海湖等多样化的主题表现形式演绎别墅风采。,别墅类型及标准分析,5000-10000元/装修标准成主流低档装修与超高档装修呈两极态势,以上图表均以符合条件的项目数为对比基础，非产品套数。,东线别墅三亚万宁整体市场分析,目前市场以中高端独栋别墅为主，纯别墅项目均为全独栋开发，湾区大盘及以别墅为主的项目混以联排、双拼等其他类型。受制于政策因素，纯别墅项目稀少，但品质相对较高，从别墅产品在整个项目中的开发比重来看，目前的更倾向于以别墅为主，辅以其他业态

23、。,别墅类型及标准分析,中高端独栋别墅体量巨大大盘别墅多样化 纯别墅倾向高端,以上图表均以符合条件的项目数为对比基础，非产品套数。,东线别墅三亚万宁整体市场分析,目前在售项目中，总价区间在500万-2000万的最多，其中1000万以下多为近市区较小户型，成熟湾区如亚龙湾、三亚湾总价多为1000万-2000万之间，除凤凰岛外少有超过3000万。部分新兴湾区楼王级高端别墅价格超过了5000万，但数量较少。,别墅面积及价格分析,东线三亚-万宁项目别墅总价以1000-2000万为主,以上图表均以符合条件的项目数为对比基础，非产品套数。,东线别墅三亚万宁整体市场分析,别墅面积及价格分析,东线三亚-万宁项

24、目别墅均价以40000元/平方米为主,别墅价格整体表现平稳，除个别项目价格在十万上下外，别墅整体均价在40000-50000元/平方米之间，亚龙湾及三亚湾区域由于区域较为成熟均价较高，超过60000元/平方米，新兴湾区项目别墅多在40000元左右，其中独栋类型价格高于联排、双拼。,以上图表均以符合条件的项目数为对比基础，非产品套数。,东线别墅三亚万宁整体市场分析,别墅面积及价格分析,东线三亚-万宁项目别墅户型面积以为400平左右为主,从面积区间来看，老湾区及市区项目面积大多在300平左右，近海地块有超过500平以上的较大户型，联排面积多在200平以下。新兴湾区大盘由于土地资源丰富，大面积户型较

25、多，更有超过1000平米的楼王。整体来看，东线别墅主力面积在400平左右。,以上图表均以符合条件的项目数为对比基础，非产品套数。,东线别墅三亚万宁整体市场分析,预计随着政策调控的接续，未来别墅产品可开发空间将持续缩小，自然资源的相似度继续加深，而市场价格和产品属性所呈现的差别不大未来别墅市场对于单纯的利用资源进行开发的项目来说，将是一个竞争剧烈的市场。相比之下，在建筑和产品内涵上更接近高端，能够阐述别墅产品独有的私密性和整体性的纯别墅项目将具有更实在的性价比，并且此类项目的稀缺也将使得纯别墅项目具备更高的关注度。,未来市场及优劣分析,未来别墅市场竞争加剧高端纯别墅项目价值更高,1.政策挤压2.市场同质、同价化竞争加剧3.大盘区域开发降低私密性4.较高总价对客群和开发双方考验很大,1.稀缺土地资源的拥有2.身份地位的象征3.日渐稀少的私密空间4.国际旅游岛发展吸引高端客群,别墅产品动力,别墅产品压力,出路：1.还原别墅产品的原始本质私密性；2.增加别墅产品内涵提供完善服务；3.加大产品设计装修投入做高端精品；4.开发特色市场稀缺产品吸引更多当前非主流客群。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,