房地产投资分析第十章开发案例分析.ppt
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1、第10章 房地产开发投资项目案例分析,租售房地产开发项目案例分析房地产投资项目可行性研究案例,101租售房地产开发项目案例分析,市场分析和需求预测 市地处华北平原,是中南某省重要的工业城市之一,市区人口约60万人,面积187平公里。,101租售房地产开发项目案例分析,市1949年市区面积仅3.4平方公里,人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米,常住市区的4 800户贫苦市民,人均居住面积不足2.5平方米,房屋年久失修,破烂不堪,其中草灰棚房就有9 700余间人口,除此之外无房可住的不计其数。市人民在解放前百余年间,尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下,城市建设规模得到了前所
2、未有的发展,1998年人口达到了529万人,其中非农业人口达到105万人,各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来,城区住宅大幅度增长,10多年来,住宅建设投资平均每年以18%的速度增长,人均居住面积有了明显的增加,一大批破旧、低矮棚户房得到了改造,广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约,加上住宅建设历史欠账太多,市的住房供求矛盾依然十分突出,现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。,101租售房地产开发项目案例分析,根据市统计年鉴(1998)显示,缺房户数8 000户,其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3 00
3、0户,随着城市人口的增长,今后每年还将新增一定数量的住房困难户,因此,距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。,101租售房地产开发项目案例分析,从全市商品房市场看,1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米,实际销售14.66万平方米,预售1.89万平方米,空置4.97万平方米,实际销售总金额达到9 831万元,总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善,经济形势将得到回升,人们消费预期也将得到提升,因此,商品房和商业办公用房销售前景良好。,101租售房地产开
4、发项目案例分析,据1997年调查资料显示,项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房,虽然有些企业先后集资建了一些住房,但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入,房改政策已深入人心,各企事业单位房改力度的加强,以及全省城镇停止住房实物分配的实施,必然会带动房地产市场的兴旺。,101租售房地产开发项目案例分析,建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及市总体规划,小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境,并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则,综合提高经济效益和社会效益。,101租售房地产开发项目案例分析,建设内容和规模 小区占地8.78公
5、顷,总建设面积15.7万平方米,其中,一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工发售。北小区项目属二期工程,建筑面积12.3万平方米,拟建6层条式楼多栋,建筑面积3.1万平方米,占地5 683平方米;少量营业用房,建筑面积1 320平方米,占地726平方米;楼群中部布置3栋26层点式楼,建筑面积9.1万平方米,占地3 850平方米。,101租售房地产开发项目案例分析,规划选址 北小区位于市区东北部,南临东风路,西面与乡政府和乡医院相临,北靠建设路,中部偏东有学院路自南向北纵向穿越,将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位,其余均为菜田。该地块南北长300米,东西宽约180
6、米,呈矩形状,自然地势南高北低,平均海拔高程71.50米左右,最大高差约0.3米,地势较为平坦。,101租售房地产开发项目案例分析,规划与住宅布局 由于本地块的地形现状和特点,规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位,以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成,并采用空间划分和限定的手法,组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心,以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法,丰富居住小区的环境和平面布局,使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置,既丰富了城市道路和沿街景观,又给小区的建设开发创造了有利条件。,101租售房地
7、产开发项目案例分析,小区住宅以六层条式为主,适当点缀点式住宅,条式住宅布局采用周边式布置,三两栋为一组,组合成若干个半公共空间,既塑造了建筑的立面效果,又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围全,小区分为4个组团,即南部的两个居住组团,北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3个,分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入口处设置新置新村标志,增强小区的识别性。同时,小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求,日照间距为1:1.2。,101租售房地产开发项目案例分析,小区绿化 为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境,小区绿地
8、按照集中、分散结合布置、除小区小心绿地外,在零星地块见缝插绿地进行建设,利用道路与景观调节小区气候,方便居民,美化环境,使人们步入小区后,有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主,配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品,形成景色宜人、生机盎然的园林景观。,101租售房地产开发项目案例分析,方案设想 北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素,在经济适用方面上功夫,以满足不同家庭户型结构的需要。方案设计的原则是:1坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则;2坚持“节地、节能、节材”的设计原则:尽量采取
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