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1、第四章房地产开发融资,教学要求,掌握房地产开发融资的基本工具掌握房地产企业上市融资及债券融资的基本原理及基本运作方式掌握房地产外资融资、信托融资及投资基金融资的基本原理及基本运作方式掌握房地产项目融资的基本运作方式,第一节房地产融资概述,一、房地产融资概念及原因房地产融资：为房地产项目筹集资金的过程。原因：房地产业的特殊性（资金密集型行业）,二、房地产融资途径,内部融资：房地产开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发。包括：自有资金、预收购房定金或购房款外部融资：房地产开发企业利用企业外部资金来进行项目开发。包括：银行贷款、上市融资、债券融资、海外融资、投资基金融资、房地产信托融资等,（一

2、）自有资金,自有资金是基础作用：提高房地产企业开发项目、承载风险的能力为提供贷款的金融机构获得一定程度的安全保障,（二）预收购房定金或购房款,指房地产开发企业按照某种合同规定预收购房机构或个人的购房定金或购房款，以达到尽快回笼资金和分散风险目的的行为。基础：房地产的保值增值性房地产业需求旺盛,形式：预售商品房：指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定金的行为。楼宇按揭购房者支付一定首付款后，向银行申请住房抵押贷款，银行代为支付购房余款后，购房者将房产交给银行作抵押，直至还清余款后方可获得该房屋的所有权。,（三）银行贷款,目前，主要为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节

3、的住房按揭贷款在我国，房地产开发对银行贷款的依赖程度过高，进而导致金融风险过度集中。为规避金融风险，国家出台一系列宏观调控政策。,121文件限制开发商申请贷款“四证一金”：土地证、规划证、开工证、销售证和30自有资金商业银行房地产贷款风险管理指引限制个人申请住房贷款规定：还贷收入比50还债收入比55,（四）上市融资,可分为国内上市融资和海外上市融资国内上市融资：我国居民储蓄水平较高，资金充沛，因此可通过发行股票集中社会闲散资金。海外上市融资：国内房地产企业到海外上市发行股票筹集。（具有一定难度）,国内上市融资,融资（Initial Public Offerings，首次公开发行），是指企业透过

4、证券交易所首次公开向投资者增发股票,以期募集用于企业发展资金的过程。买壳上市：指非上市公司在证券市场上通过买入一个已经上市的公司的控股比例的股份，掌握该公司控股权后，通过资产重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，从而达到无须经过上市发行新股申请就直接上市的目的。借壳上市：指上市公司的控股股东利用子公司的上市地位将尚未上市的其他业务和资产注入上市子公司中，以达到上市的目的。,买壳上市与借壳上市的异同：,相同点：都是上市公司对壳资源进行重新分配利用都是为了实现间接上市不同点：买壳上市须先取得一家上市公司的控股权借壳上市已拥有对上市公司的控制权（母子关系）,买壳上市的基本步骤：,、买壳方的优质项目

5、或资金准备、聘请财务顾问、选择空壳目标买壳方式：股权转让直接购买、资产注入或资产置换、项目招股、完成资金募集,海外上市融资的难处：,、估价方式存在差异、国内政策变动、地域性差异及产品异质化差异、体系发展程度差异,（五）债券融资,房地产企业债券最早出现于1992年，由于后来企业债券到期无法偿还的事件，国家严厉限制企业发行债券，尤其是限制高风险的房地产企业发行债券。而由于企业债券门槛过高，难度过大，房地产企业也往往将其作为最后考虑范畴。但是，有实力背景、经营稳定、管理规范的大型房地产企业仍可通过发行债券进行融资。,（六）海外融资,指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量个人资金通过直接购买房产、

6、设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业等方式，投资中国境内房地产。现状：数目越来越多资金量越来越大,（七）房地产投资基金融资,房地产投资基金：指通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以可产生长期收入的房地产项目为投资目标，以房地产租金及其他相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。美国最为发达我国尚在建设中,（八）房地产信托融资,指房地产企业通过信托投资公司设立信托从社会上募集资金，用于与房地产开发建设运营等相关的活动。在国外，即房地产投资基金在国内，弥补银行贷款受限的状况，以对房地产企业发放贷款或参股房地产企业直接获得相关收益等方式为房地产企业融资。,房地产投资基

7、金与房地产信托的主要区别：,、收益来源不同、流通性不同、投资回报率不同、产品周期不同,第二节房地产企业上市融资,一、房地产企业上市的必要性、行业特性、传统融资渠道狭窄、资源整合的需要,、扩大融资途径，提升竞争力、提高信息透明度，规范经营管理、减少金融风险，降低资产负债率,二、房地产企业上市的作用,三、房地产企业的上市程序,、由企业向证监会提出申请，并准备好相关文件和材料包括：公司章程、发起人姓名、经营计划书、招股说明书、验资证明、代收股款银行名称等,招股说明书,招股说明书：股份有限公司发行股票时就发行中的有关事项向公众作出披露，并向非特定投资者提出购买或销售其股票的要约邀请性文件。房地产公司首

8、次公开发行股票，其招股说明书有特别规定,特别规定,发行人应针对自身情况披露风险因素项目中存在“停工”、“烂尾”等情况应作特别风险提示应作出可行的对策措施应专节披露公司资质证书、人员情况、新技术等应专节披露公司主要经营策略及市场推广模式应专节披露公司经营管理体制和内控制度应专节披露公司主要项目运行情况、资金筹集情况、土地资源情况、资产评估情况等,、制作认股书，并分别与证券承销商、银行签订协议、发布招股说明书、召开股东大会，选举董事监事,四、房地产企业上市的条件,连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于70%；所有者权益至少5000 万元。

9、,五、我国房地产企业上市历史,20世纪90年代初，初期试点19921994年，改革开放，迅速升温1995年下半年，国家明令禁止房地产上市公司配股融资1996年，暂停房地产新股发行（禁令）1997年，国家将房地产业作为新的经济增长点1999年，取消禁令（迎来春天）20012004年，相继出台政策房地产企业上市,六、案例分析金融街买壳重庆华亚,重庆华亚：纸品公司，成立于1996年6月18日金融街集团：北京西城区国资委全资拥有的资产管理公司1999年12月，原重庆华亚(000402)的控股股东华西集团与北京的房地产公司金融街建设集团答订股权转让协议，华西集团将其持有的4869.15万股(占股权比例的

10、61.88)重庆华亚国有法人股以1.85亿元的价格转让给金融街集团，上市公司更名为“金融街控股股份有限公司”。,2000年5月15日，股东大会审议批准了资产置换协议，上市公司重庆华亚将所拥有的全部资产及全部负债整体置出公司，金融街集团按照净资产相等的原则将相应的资产及所对应的负债置入上市公司，置入净资产大于置出净资产的部分作为重庆华亚对金融街集团的负债，由上市公司无偿使用3年。2000年8月8日，重庆华亚更名为“金融街”，此后注册地也由重庆迁往北京。金融街集团将优良房地产资产注入上市公司后，公司业绩大幅增长2002年8月，公司成功实现增发，募集资金4亿元。,第三节债券融资,债券的基本原理、概念

11、、特征：偿还性、流通性、安全性、收益性、分类根据发型主体不同：政府债券、金融债券、公司债券根据有无抵押担保：信用债券、担保债券,、股票与债券的异同,相同点：都属于有价证券都可以流通转让区别：性质不同收益不同承担风险不同享有权利不同,房地产上市企业发行债券的相关法律政策要求,公司法：只有国有独资企业，或由两个国有独资主体设立的有限责任公司才有发行资格；公司净资产不少于3千万可转债管理暂行办法：发行公司近三年，尤其是最近一年是否做到现金分红；上市公司近三个会计年度加权平均净资产利润率平均在10%；上市公司在债券发行前累计债券余额不得超过净资产额的40%；近三年平均可分配利润是否足够支付可转换债券一

12、年的利息，是否有足够现金偿还到期债务的计划安排；公司主营业务是否突出，是否在同行业中具备竞争优势，在可预见的未来，公司有无较强的成长性和明确的业务发展目标；公司募集资金是否有足够好的预期回报并使用在公司主营业务上。,企业债券管理条例：债券发行由审批制改成审核制。审批制：国家批项目，然后确定额度，最后才发行债券。审核制：企业自报项目，然后由专业机构对其进行审核评估，最后国家对合格企业批准发行债券。,上市融资和债券融资的比较,对投资者的吸引力：债券股票筹资成本：债券股票对公司管理层的影响：债券股票是否偿还本息：债券偿，股票不偿,案例分析2002年中国金茂股份有限公司企业债券,经国家发展计划委员会批

13、准，2002年中国金茂（集团）股份有限公司企业债券在京正式发行。本期债券发行规模为10亿元人民币，为10年期固定利率品种，年利率为4.22，每年付息一次，到期一次还本，信用级别为。本期债券采用实名记账方式发行，使用由中央国债登记结算有限责任公司统一印制的托管凭证。发行期为20个工作日。,本期债券具有较高的投资价值，发行人经营状况良好。金茂集团主营的中华第一高楼金茂大厦运营状况良好，大厦出租率高，经营收入和现金流稳定增长，2001年公司主营业务收入10.13亿元人民币。金茂大厦已成为上海的标志性建筑。优良的有形和无形资产为本期债券的偿还提供了保证。本期债券由中国建设银行上海分行提供不可撤销担保。

14、,特点,2002年国内首只获批企业债券首次由商业银行提供担保的债券首次用来偿还旧债的企业债券票面利率高,房地产上市公司再融资的解决途径,业绩决定一切灵活运用多种再融资工具利用经营实力和品牌优势吸引海内外投资目标,第四节 海外融资,外资的分类及其投资特点（按地域划分）1、来自港、澳、台的投资2、欧美地区的投资3、新加坡和东南亚地区的投资,外资参与我国房地产行业的特点,投资地点集中投资物业以高档为主倾向于整栋购买，长期持有经营欧美投资者倾向于以结盟方式进入市场，香港投资者倾向于单独与当地企业、政府谈判,我国房地产行业利用外资的现状分析,近年外资加速进入中国市场的原因,市场环境与投资机会的吸引新兴市

15、场对外来投资者组合投资需求的满足逐渐清晰可控的房地产投资风险,外资进入中国房地产行业的影响,积极影响：改善房地产企业资本结构，推动优势企业持续发展促使资本运行更为灵活，避免投资风险的波及提高房地产企业经营能力，促其成熟发展提供众多房地产金融工具和投资理念，促其不断创新消极影响：可能存在投机炒作，获取暴利集中投资区域，影响地区经济安全,对策措施,鼓励外资进入中国房地产行业严格监控在房地产业活动的外资流向重视控制和防范外资风险,第五节 房地产信托,房地产信托概述1、信托的起源和发展起源：英国USE制发展：美国现代信托业,信托的原理,信托信任委托核心：财产基础：信任方式：委托,涉及关系人,委托人：指

16、提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。受托人：指接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。受益人：指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人。,信托的特点,信任为本财产权的转移性利益的他益性收益分配的实绩性,房地产信托的内容,房地产信托：指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信

17、托行为。主要内容：房地产资金信托（包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产委托贷款、房地产信托投资其他房地产融资信托）、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容。,房地产信托的作用,利用房地产信托的社会理财的职能，提高经济效益，促进房地产业的发展开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，极大地促进了房地产业资金的融通利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务,房地产信托资金的来源,房地产信托基金：指房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。房地产信托存款：指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。集资信托和代理集资：信托机构接受企业、企业主管部

18、门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种信托业务。,资金信托：指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。单位资金信托公益基金信托劳保基金信托共同投资基金：指由不确定的众多投资者投入资金，委托专门投资机构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益的一种投资制度。基本做法：专业投资机构如信托投资公司通过发行收益证券或以投资基金股份的方式，将社会上众多投资者的闲散资金汇集起来，组建成巨额基金，然后委托投资专家进行有价证券等分散组合投资，所得收益，在扣除了成本和管理费用之后，按投资人的资金份额分配给投资人。,房地产信托的主要业务,信托存款

19、信托贷款：指信托投资公司要求借款人以房产作抵押物而发放的贷款。可分为产权证抵押贷款和房产实物抵押贷款。信托代理：指房地产信托机构受托代为客户办理有关房地产事项的广义信托业务。代理房地产证券业务 房地产经纪业务 其他代理业务,信托投资：直接投资开发房地产：指有房地产投资开发能力的信托投资机构按照国家房地产开发的有关规定，运用自有资金，直接投资、开发、建造和经营房地产。建成后，再房地产出售或租赁给需要的单位或个人，从而达到获取收益的目的。联合投资开发房地产：指信托投资机构与其他企业联合经营房地产开发项目。A股权式投资B契约式投资C贷款式投资,房地产投资信托基金（Real Estate Invest

20、ment Trusts，REIT）,一、投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金投资基金：一般指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。特点：专家经营，组合投资，分散风险，收益同享 分类：证券投资基金和产业投资基金,证券投资基金：指主要投资于可流通证券的基金。产业投资基金：指以投资基金形式存在的，对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的，利益共享、风险共担的集合投资制度，它的投资对象通常是基础产业、支柱产业和高新技术产业中的一些缺乏资金，不具备

21、上市资格但却具有成长潜力的企业，目的在于通过投资促进这些企业的成长。房地产产业投资基金：专门投资于房地产行业的产业投资基金。,房地产产业投资基金的分类,权益型抵押型混合型,房地产产业投资基金的特点,较强的流动性抗通货膨胀能力有效地分散投资风险,发展房地产产业投资基金的意义,有助于深化金融体制改革，培育资本市场 给房地产企业带来新的契机，促进房地产行业的持续、健康发展拓宽个人投资渠道，优化社会资金的配置,我国房地产产业基金的发展构想,影响我国产业投资基金发展的主要因素：法律障碍市场不完善传统观念及体制的束缚对策措施：建立、健全法律体系政府应加强引导、扶持和监管,第六节 房地产项目融资,一、项目融

22、资的含义及特征项目融资：指以项目的资产、预期收益或权益作担保来融资。实践中可分为两种类型：1、无追索权项目融资2、有限追索权项目融资,1、无追索权项目融资,定义：指贷款人对项目发起人无任何追索权，只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来源。特点：项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还 项目发起人利用该项目生产现金流量的能力是该种项目融资的信用基础 该项目融资一般建立在可预见的政治与法律环境和稳定的市场环境基础之上,2、有限追索权项目融资,定义：指项目发起人只承担有限的债务责任和义务。特点：时间有限性 金额有限性 对象有限性,项目融资的特征,1、项目

23、导向2、有限追索3、风险分担4、非公司负债型融资5、信用结构多元化,二、项目融资与公司融资的比较,1、贷款对象不同2、筹资渠道不同3、追索性质不同4、还款来源不同,三、项目融资的优势与不足,（一）优势：1、有限追索项目融资能有效地实现融资目的2、实现资产负债表外融资3、实现风险隔离和分散风险的目的（二）不足：1、风险分担的复杂性2、增加了贷款人的风险3、成本高,四、项目融资的适用范围,1、资源开发项目2、基础设施建设项目3、制造业项目4、凡是能取得可靠稳定的现金流量项目,五、项目融资的参与者及其权责,项目发起人：指项目公司的股东，是项目的实际投资者和主办者。权责：提出项目，取得项目经营所必要的

24、许可和协议，并将各参与者联系在一起项目公司和借款方：具体负责项目开发、建设和融资的单位，为独立的经济实体。权责：融资（充当借款人角色）,贷款银行（银团）1、安排行2、代理行3、管理行4、技术银行5、保险银行,六、项目融资的运作程序,1、投资决策分析阶段 内容：宏观经济形势、产业部门发展态势、项目竞争力分析、项目可行性研究2、融资决策分析阶段3、融资结构分析阶段4、融资谈判阶段5、项目融资的执行阶段,七、BOT项目融资模式,BOT融资模式：由项目所在国政府或所属机构对项目的建设或经营提供一种特许权协议作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资，承担风险，开发建设项目并在一定的时间内经营项目获取商业利润，最后，根据协议将该项目转让给相应的政府机构。（主要用于公共设施建设项目）,具体方式,标准BOT（BuildOperateTransfer）BOOT（BuildOwnOperateTransfer）BOO（BuildOwnOperate）其他方式 e.g.BTO、DBFO、FBOOT、BOL、DBOM、DBOT、BRT,