房地产开发企业税收知识.ppt

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1、欢迎大家光临,授课人：张丽芳,房地产开发企业税收知识培训,房地产开发企业主要税种,内 容,第一章 前言第二章 营业税第三章 企业所得税第四章 土地增值税第五章 土地使用税第六章 房产税第七章 印花税第八章 城建税第九章 车船税第十章 个人所得税第十一章 教育费附加 地方教育费附加,一、前 言,近几年来，随着改革开放的深入，国家房改政策的出台，人民生活水平的日益提高，房地产行业迅速升温，正成为我国经济的一个新的增长点。在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，房地产行业得以蓬勃发展，成为国民经济的支柱产业。大量的资金不断涌向房地产开发业，在促使房地产开发业繁荣的同时，也在不停地带动着更

2、多相关行业的红火，推动着地方经济的发展，拉动着国民经济的增长速度，为国家积聚了大量的税收收入。,房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有利杠杆，在房地产的开发、经营、持有和转让等环节课税，构成了我国税收制度的主要内容。目前我国绝大多数有关房地产的税费都集中在房地产的开发环节，即房地产开发业。房地产开发业是涉及税费最多的行业，在房地产开发业税收收入中，包括的税种有营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、印花税、契税、耕地占用税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费等十余个税费。,二、营业税,第一 房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产（以下简

3、称“应税劳务”）应按规定缴纳营业税，计算公式为：应纳营业税税额=营业额适用税率第二 销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。第三 房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权：共4条 一、将取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的；,二、将开发的不动产用于安置拆迁户的；（国税函2007768号）：关于拆迁补偿住房取得方式问题 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所

4、有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。税法明确规定回迁户偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征各项税费，超面积部分按市场价计算营业额。,三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的；四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。第四 房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。,第五 对

5、虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。第六 房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。（单位集资建房行为）有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。,第七 房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他

6、各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金）。房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。#23.第二部分 收入的税务处理,第八 房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。（差额缴税）上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权；“购置或受让原价”是指

7、购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。,第九 房地产开发企业将开发房屋向建筑商抵顶工程款行为视同销售确认收入。第十条 房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务。第十一 房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：,（一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定；二、按企业近期销售同类不动产的平均

8、价格核定；三、按下列公式核定计税价格：销售额房地产开发成本（1成本利润率）（1营业税税率）其中，成本利润率为10%，营业税税率为5%第十二 房地产开发企业将自建商品房转为自用或用于生产经营的视为内部处置资产不用确认收入。（新企业所得税法明确规定）,第十三 营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的（包括收取的购房定金、诚意金、看房费），为收到预收款的当天。一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取得索取收入价款凭据（权利）的当天。二、以分期收款方

9、式销售开发产品的，以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间；购房者提前付款的，为收到付款的当天。,三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。第十四 房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳营业税，并按规定开具销售不动产专用发票或税务部门专用收据。（现在仍有一些开发企业使用自制收据收取房款，这是不允许的，税务部门会逐步规范。）,三、企业所得税,第一部分 总

10、则第一 实行独立经济核算的房地产开发企业，应当就其取得的生产、经营所得和其他所得，按有关规定缴纳企业所得税。计算公式为：应纳企业所得税额=应纳税所得额适用税率应纳税所得额=每一纳税年度收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度的亏损,第二 房地产开发企业的收入总额，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。第三 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：,（一）

11、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。第四 企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,第二部分 收入的税务处理,第一 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部

12、确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。#13.幻灯片 13,第二 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。,付款方提前付款的，在实

13、际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。检查中我们发现很多开发企业账务处理都不规范，收取售房款一直在“预收账款”账户中占着，不结转收入，这是不正确的，税法明确规定只要签订商品房销售合同必须确认收入，同时结转相应开发成本。,第三 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认

14、收入（或利润）的方法和顺序为：,（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,第四 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于

15、3%。我们潍坊地区计税毛利率执行不低于10%。,第五 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。“以租代售”是指房地产开发企业在销售开发产品时，在销售协议上约定以某价款出售，但由购房者先租赁N年，租赁期结束后如需购买则在结算购房款时扣除以前年度已经支付的租金。,如何确定开发产品的销售收入。国税发【2009】31号文件规定：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开

16、发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。,第六 处置资产收入的确认：分为内部处置资产和外部处置资产内部处置资产：新法规定除将资产转移至境外以外，由于资产所有权在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。具体项目包括：将资产用于生产、制造、加工另一产品改变资产形状、结构或性能改变资产用途（如将自建商品房转为自用或经营）将资产在总机构及分支机构之间转移上述两种或两种以上情形的结合,第七 对外来开发企业企业所得税管理。对外地来高密开发企业有很多是非法人营业机构-分支机构，税法明确规定对

17、外来开发企业符合条件的二级分支机构在当地预缴后回总机构汇算清缴，不符合二级分支机构条件企业作为独立纳税人在当地缴纳。,第三部分 成本费用扣除的税务处理,房地产开发企业成本计算结转比较复杂，我们在检查中发现很多开发企业预收款不结转销售收入，拨付工程款在预付账款中占着，不及时取得建筑业发票，不能及时结转相应销售成本，有的及时结转也和当期收入不配比。,第一 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第二 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第三 开发产品计税成本的核算应

18、按第四章的规定进行处理。,第四 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。,第五 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第六 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。第七 企业在开发区内建造

19、的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：,（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本，不能和当期销售商品房成本混在一起。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,第八 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移

20、交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。第九 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。,第十 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。第十一企业的利息支出按以下规定进行处理（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用

21、性质的借款费用，可直接在税前扣除。,（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。第十二企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第十三 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第十四 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。,第四部分 计税成本的核算,第一 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（

22、包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。第二 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：,（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。,（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立

23、的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。,（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,第三 开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的

24、各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林

25、绿化等园林环境工程费。,（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产 权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,第四 企业计税成本核算的一般程序如下：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对

26、在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。,（三）对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对

27、本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。,（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。第五 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：,（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象

28、占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。,（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。,（三）直接成本法

29、。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。第六 企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。,土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法

30、或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。,第七 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业

31、在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,第八 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其

32、发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件,（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第九 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,第十 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实

33、际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。第十一 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前，选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。,第五部分 特定事项的税务处理,第一 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给

34、投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,第二 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发

35、产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。,四、土地增值税,第一 房地产开发企业在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。计算公式为：应纳土地增值税税额=增值额*适用税率增值额=收入总额-扣除项目金额第二 房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金和其他经济利益。包括货币收入、实物收入和其他收入。,第三 纳税人“以房抵债”、“以房抵息”、“以房换房”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”缴纳土地增值税。纳税人将其开

36、发的房产赠与他人的，应比照上述规定执行。第四 土地增值税的计算扣除项目，具体为：一、取得土地使用权所支付的金额。包括：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,二、房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。三、房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除：,（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的

37、，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。（二）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。,四、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。第五 土地增值税的计算扣

38、除项目采取正列举的办法，凡本办法未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。,第六 房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除：一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。二、地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。,三、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的

39、比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。四、纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，可作为该房地产扣除项目的冲减因素。,第七 土地增值税实行30-60%的四级超率累进税率。第八 房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，实行土地增值税预征管理，预征率为0.53%。其计算公式为：应预缴税款=转让房地产收入预征率。已预缴的税款少于应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人

40、同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。,第九 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，持房地产开发合同、土地受让合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表、预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。主管地税机关在土地增值税清算时，应审核转让房地产收入总额、扣除项目金额、预缴土地增值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需审核的项目。,第十 土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发

41、项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：,1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。第十一 房地产开发企业应向其所转让房地产所在地的主管地税机关申报缴纳土地增值税。,五、土地使用税,一、房地产开发企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用的土地，应缴纳城镇土地使用税。其建造商品房的用地

42、，应按规定缴纳土地使用税。二、城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，按当地规定税额标准计算缴纳。三、城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。城镇土地使用税由土地所在地地税机关征收。（财税2006186号）：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。财税2008152号：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生

43、变化的当月末。我局已经明确确定了以纳税人开具销售不动产发票的日期作为土地使用税的纳税结束日期，多数纳税人以签订商品房销售合同作为纳税结束时间是不正确的。,六、房产税,一、房地产企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算缴纳房产税或城市房地产税。二、对自用的房屋，按房产原值一次减除30后的余值作为计税依据，税率为1.2；对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12；三、房产税按年计算、分期缴纳。房产税由房产所在地地税机关征收。,七、印花税,一、房地产企业书立、领受属于征税范围内所列凭证的，均应缴纳印花税。二、征税范围、税率和计税依据1、购销合同。按购销金额的万分之三计算缴纳。2、借款

44、合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。3、财产保险合同。按取得的保险费收入的千分之一计算缴纳。4、产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。,(财税2006162号）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税；对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。5、营业账簿。记载资金的账簿。以“实收资本”与“资本公积”的合计金额为计税依据，税率万分之五；其他营业账簿，按件贴花五元。6、权利、许可证照。按件贴花五元。三、应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。,八、城建税,一、内资房地产企业以实际缴纳的增值税、消费税、营业税为计税依据，计算缴纳城市维护建设税。二、城市维护

45、建设税实行地区差别比例税率，纳税人所在地为城市市区、县城和建制镇、其他地区的税率分别为7、5、1。三、税额计算应纳城市维护建设税税额缴纳的三税（增值税、消费税、营业税）适用税率四、房地产开发企业城市维护建设税的征收管理比照营业税的有关规定办理。,九、车船税,一、房地产企业按其拥有车辆的种类、自重吨位和规定的税额计算缴纳车船税。二、税额计算客车应纳税额应纳税车辆适用税额货车应纳税额载重净吨位96或60元三、车船税按年计算、分期缴纳。,十、个人所得税,一、房地产开发企业向个人支付的工资、薪金所得，利息、股息、红利所得，劳务报酬所得，财产租赁所得，特许权使用费所得，财产转让所得，偶然所得，其他所得应

46、按规定代扣代缴个人所得税。二、个人承包、承租经营房地产开发企业取得的所得，应按对企事业单位承包、承租经营所得项目缴纳个人所得税。三、独资、合伙房地产企业比照“个体工商户的生产经营所得”应税项目计算缴纳个人所得税。四、个人所得税的纳税义务人、扣缴义务人每月缴纳的税款，应当在次月七日内缴入国库，并向主管税务机关报送纳税申报表、代扣代缴税款汇总表。,十一、教育费附加、地方教育附加,一、内资房地产企业在缴纳增值税、消费税、营业税时，应按规定的比例计算缴纳教育费附加、地方教育附加。二、附加金额的计算应纳教育费附加额=缴纳的三税（增值税、消费税、营业税）3%。应纳地方教育附加额=缴纳的三税（增值税、消费税

47、、营业税）1%。,国税函2007768号国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复 国税函2007768号广东省地方税务局：你局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的请示（粤地税发2007125号）收悉。经研究，批复如下：,一、关于拆迁补偿住房取得方式问题 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠

48、、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。,二、关于购买时间确定问题 被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）文件的规定确定该住房的购买时间。国家税务总局 二七年七月十六,财税2008152号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：,一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度

49、规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86财税地字第008号）第十五条同时废止。,二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。四、本通知自2009年1月1日起执行。财政部 国家税务总局 二八年十二月十八日,财税200618

50、6号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现对房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下：,一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。,二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定