房地产交易的类型和流程.ppt

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1、房地产市场与交易,福州大学管理学院（管理科学与工程系）陈世发,2.房地产交易的类型和流程,2.1 房地产交易的含义 2.2 房地产交易的特点 2.3 房地产交易的基本流程 2.4 房地产交易的主要类型 2.5 房地产市场的界定,2.1 房地产交易的含义,根据第一章所讲授的，主要是：“物”和“法”的角度：一方面指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等行为。另一方面是有偿取得或者转让房地产的有关权利的法律行为。当然也可以基于以下角度，但属于房地产的交易类型（见2.4）交易客体的角度：地产交易与房产交易,2.2 房地产交易的特点(一),收集的观点，不妨讨论(1)房产交易与地产交易的有机统一。(2)交易地

2、点不固定。(3)交易的实质是房产和地产无形权利的转移。(4)交易双方必须按规定签订交易合同、办理交易公证、进行产权登记，以使房地产权益受法律保障。(5)交易涉及大量资金，往往需要金融机构支持，采取分期付款方式交易。,(6)交易活动可一次完成，也可按时间分期陆续实现。(7)交易受法律约束。受国家监督和检查，政策性强。(8)房地产个别性强、差异性大，不可能有统一的价格标准，需要专业人员提供可据参考的交易价格。(9)交易受区域性的限制，地区间的房地产交易价格不易比较。(10)市场结构复杂，交易过程中，专业性强，手续、信息繁杂，需要广泛的中介服务。(11)由于房地产具有保值与增值的作用，因而房地产交易

3、具有消费与投资的双重性质。,2.2 房地产交易的特点(二),2.3 房地产交易的基本流程,结合以上内容，可以简要地用下图表示。,土地使用权挂牌出让:案例,上诉人(原审原告):时间房地产建设集团有限公司被上诉人(原审被告):玉环县国土资源局住所地：浙江省台州市玉环县珠港镇城关玉兴东路。,本案例选自最高人民法院公报第103期,一、基本案情,2002年11月7日,玉环县国土资源局(以下简称国土局)在玉环报上刊登了玉环县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(以下简称挂牌出让公告)。主要内容:经玉环县人民政府批准,国土局定于2002年11月21日8时到同年12月4日15时,在玉环县地产交易窗口挂牌出让下

4、列一宗国有土地使用权:,1该地块位于玉环县珠港镇坎门鱼港花礁岩填海开发工程区域,开发编号为2002005号,面积259434公顷,用途为混合住宅用地(商住混合),土地使用年限为70年；容积率不大于15,绿化率不少于35,日照间距为1:11以上,建筑密度在30以下,在取得土地使用权之日起5年内完成建设；2该地块挂牌起拍价为4300万元,成交地价在成交后付40,余额在合同中约定付清；3凡具有资金实力,并能在规定时间完成建设的中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织均可参加竞买；,6点,4报名时间:2002年11月1日至同年11月20日J5时止；报名地点:玉环县地产交易窗口；报名需带资料:注册资本

5、在1亿元(注册到位5000万元)以上的营业执照副本原件,加盖公章的法定代表人证明书；5参加竞买者在报名时须交纳保证金2000万元；6挂牌时间:2002年11月21日8时始至同年12月4日15时止；挂牌地点:玉环县地产交易窗口。,是否成交的条件,玉环县国土资源局国有土地使用权挂牌出让须知(以下简称挂牌出让须知)第十三条载明:“挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交:(1)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价并符合其他条件的,挂牌成交；(2)在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人；报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外；(3)在挂牌期限内无应价者

6、或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交；(4)在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,出让人可以决定实行现场竞价,也可另行确定时间实行拍卖竞价,出价最高者为竞得人”。,2002年11月20日,国土局收到时间房地产建设集团有限公司(以下简称时间公司)的“挂牌出让竞买申请书”,该申请书载明:“经认真审阅贵局国有土地使用权挂牌出让文件,我们愿意遵守国有土地挂牌出让文件的要求和规定,决定申请参加贵局2002年11月21日至同年12月4日在玉环县地产交易所窗口进行的国有土地使用权挂牌出让竞买。”同日,时间公司依约汇入玉环县土地储备中心2000万元,国土局出具了浙江省行政事

7、业单位往来收据一份,确认收到该笔款项。次日,时间公司向国土局提供了“挂牌出让竞买报价单”,报价为5000万元。,2001年12月14日,浙江渝汇置业有限公司(以下简称渝汇公司)与国土局签订国有土地使用权出让草签合同,该合同第四条、第七条约定:“本合同项下出让宗地的用途为浙江省玉环县坎门湾风景区总体开发规划(草案)一期投资的海景花园小区”；“本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币165元,总额为4400万元”。同年12月18日,渝汇公司汇入浙江省玉环县坎门渔港开发中心100万元,该中心确认收到该笔款项；2002年10月17日,渝汇公司汇入玉环县财政局1120万元；同日,渝汇公司又汇入玉

8、环县财政局200万元；次日,渝汇公司汇入玉环县财政局300万元；同年11月14日,渝汇公司向国土局提供了关于将应退土地转让金转为土地挂牌保证金的报告,要求将上述款项直接转为挂牌竞买保证金；同年11月18日,国土局法定代表人王伍勇书面同意转为保证金；同年11月20日,渝汇公司汇入玉环县土地储备中心280万元,同日,国土局出具收到该笔款项的收据；同年11月22日,该款项进入玉环县土地储备中心帐户；同年11月21日,渝汇公司向国土局提供了“挂牌出让竞买报价单”,报价为5100万元。,2002年11月20日,国土局将“玉环海滨新城金港湾(即2002-005号海域开发宗地)挂牌出让底价为5700万元,计

9、人民币伍仟柒佰万元整”的底价函保存在玉环县公证处。,2002年11月20日,浙江省国土资源厅接到举报称国土局在当日坎门渔港金海湾土地挂牌出让中有不规范、暗箱操作行为后,查明该宗土地正在上报审批而未获批准,要求国土局在未经依法批准前停止挂牌。同年11月22日,国土局分别向时间公司、渝汇公司发出了关于对2002-005号海域开发宗地停止挂牌出让的通知,该通知载明:“根据浙江省国土资源厅意见,玉环海滨新城金港湾,即开发编号为2002-005号海域开发宗地,未经省厅批准前,不得进行挂牌出让。故本局停止对2002-005号海域开发宗地的挂牌出让,若重新挂牌,另行公告。”,同日,国土局将2000万元退还给

10、时间公司。时间公司收到上述通知和款项后,于同年12月6日发给国土局关于对2002-005号海域开发宗地停止挂牌出让通知的复函,认为“贵局的发布公告及接受挂牌押金和我公司挂牌报价的行为是民事法律行为,对双方都具有法律约束力,贵局擅自停止挂牌的行为已违反了我国的有关法律规定,应属无效行为。我公司现要求贵局恢复挂牌,将该幅土地依法出让。若贵局一意孤行,我公司将依法要求贵局双倍返还挂牌押金,并赔偿相应的经济损失。请贵局在收到函后于五个工作日内给予答复,否则,我公司将依法对贵局提起诉讼。”,一审法院根据时间公司的申请,于2003年5月22日委托浙江省高级人民法院司法鉴定处(以下简称司法鉴定处)对下列事项

11、进行鉴定:12002年11月20日挂牌出让底价为5700万元的函件的真实性,即该函件上的打印字体及函件上国土局的印章是否系2002年11月20日或在此以前所写、所盖；22002年11月21日“挂牌出让竞买报价单”上打印字体、书写字体和渝汇公司的印章是否在2002年11月21日或在此以前所写、所盖。2003年6月27日,司法鉴定处发了退卷函,结论为“样本材料不足,且鉴定技术条件限制,故无法作出鉴定结论”。双方对该函件无异议,但时间公司认为应送更权威部门进行鉴定,故再次提出申请。,2003年1月9日,时间公司向浙江省高级人民法院提起诉讼称:2002年11月7日,国土局在玉环报上刊登出挂牌出让公告,

12、载明经玉环县人民政府批准,国土局挂牌出让开发编号为2002005号,面积259434公顷,用途为混合住宅用地,土地使用年限为70年的国有土地使用权。根据公告的要约,时间公司于2002年11月20日向国土局提交了注册资金为10089万元的营业执照副本,并交纳了挂牌押金2000万元。2002年11月21日,时间公司在国土局规定的挂牌地点玉环县地产交易窗口依法参加挂牌竞投活动,并于当日14时30分挂出了5000万元报价的竞买单。2002年11月22日,国土局以该开发宗地未经浙江省国土资源厅批准为由,通知时间公司对该开发宗地停止挂牌出让,拒绝与时间公司订立国有土地使用权出让合同。,时间公司认为：根据国

13、家法律规定:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”,而国土局作为唯一代表国家出让国有土地的部门,在未经有权部门批准发布挂牌公告后又取消挂牌,按照常理,是不可能的事情,国土局对此恶意毁约行为应承担全部的法律责任。时间公司已取得了本次挂牌的最高报价,是本次挂牌的竞得人。根据2001年11月11日台州市人民政府第74号令即台州市国有土地使用权出让招标拍卖管理办法(以下简称台州市政府令)第二十九条之规定,时间公司交纳的2000万元履约保证金,是时间公司、国土局约定的在签订国有土地使用权出让合同之前的立约定金,根据中华人民共和国担保法(以下简称担保法)第八十九条、

14、第九十条之规定,国土局应双倍返还。根据中华人民共和国民法通则第四条、中华人民共和国合同法(以下简称合同法)第五条所规定的公平原则和国土资源部、监察部于2002年8月26日颁布的关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知的精神,为了防止国有资产流失,国土局不得改变挂牌出让公告和挂牌出让须知中确定的报名主体的条件,应尽速补办相关手续,继续履行公告所确定的义务。,故时间公司请求:1判令国土局继续履行合同,将开发编号为2002005号开发宗地出让给时间公司；2判令国土局双倍返还时间公司所交的约定为定金性质的保证金计4000万元(已返还2000万元)；3由国土局承担案件受理费。,国土局答辩称:1

15、2002年11月7日的挂牌出让公告就法律性质而言,是向不特定的多数人所发出的要约邀请,并不是要约,因此,国土局在发出该公告后,根据浙江省国土资源厅的指令撤销该具有要约邀请性质的出让公告,不是毁约行为,更谈不上继续履行合同的问题；,2国土局停止对该开发宗地的挂牌出让,不是出于恶意,而是为了执行浙江省国土资源厅的指令和遵守程序的规定。2002年11月21日,国土局不只收到了时间公司的“挂牌出让竞买报价单”,还收到了渝汇公司的“挂牌出让竞买报价单”,且时间公司并不是本次挂牌的最高报价者。时间公司在报名后,当场向国土局索要挂牌材料,因当时在国土局办理事务的人较多,国土局工作人员无法分身,国土局要求时间

16、公司在30分钟后再来领取材料,遭到了时间公司的无端怀疑,时间公司当即向浙江省国土资源厅举报,称国土局暗箱操作。鉴于此次挂牌竞买有人举报,加之未经批准就将土地挂牌出让违反了中华人民共和国土地管理法(以下简称土地管理法)的有关规定,故在浙江省国土资源厅的干预下,国土局向时间公司发出了停止挂牌的通知。可见,在此次停止挂牌出让的问题上,国土局不存在任何恶意；,3不论是国土局所发布的挂牌出让公告,还是国土局出具的行政事业单位往来款收据,均明确记载时间公司于2002年11月20日向国土局支付的2000万元只是保证金,并不是定金,时间公司将保证金说成是定金,缺乏法律依据。故请求驳回时间公司的诉讼请求。,一审

17、法院的认定与判决,一审法院认为:1、关于2000万元是保证金还是定金的问题。根据担保法第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。而从本案的证据来看,双方当事人之间没有签订过任何形式的定金合同或定金条款。从双方挂牌出让的有关文件来看,只约定了2000万元的保证金。而最高人民法院关于适用若干问题的解释(以下简称担保法若干问题解释)第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”,从该规定来看,时间公司主张定金权利,缺乏法律依据。约定,是

18、指双方当事人之间意思表示一致,而台州市政府令是独立于当事人意思表示之外的行政规章,据此,时间公司认为台州市政府令的内容就是双方当事人之间意思表示的内容的理由,不能成立。,2、关于双方当事人之间国有土地使用权出让合同是否成立的问题,合同法第十五条第一款明确规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。据此,本案的挂牌公告系要约邀请,而非要约。时间公司诉称本案系要约的理由不能成立。2002年11月21日,时间公司的报价系要约。根据中华人民共和国国土资源部2002年5月9日颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第十九条的规定

19、“挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交:1在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件的,挂牌成交；2在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人；报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外；3在挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人”。而本案国土局在未经依法批准前,擅自挂牌出让国有土地使用权,浙江省国土资源厅责令停止挂牌,在此情况下,既没有确定时间公司为中标人,也没有与其签订确认书,国土局尚未作出承

20、诺,据此,双方之间的合同关系尚未成立。时间公司诉称双方之间已形成合同关系的理由不能成立。鉴于2002年11月20日挂牌出让底价为5700万元的函件及2002年11月21日“挂牌出让竞买报价单”非本案主要证据,对其认定与否对本案实体处理没有影响,故对时间公司要求对上述两份证据再次申请鉴定,不予支持。,3、关于双方之间的国有土地使用权出让合同是否有效的问题,双方之间的国有土地使用权出让合同关系尚未成立,因此,不存在国有土地使用权出让合同的效力问题。至于本次挂牌出让行为的效力问题,土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称城市房地产管理法)、中华人民共和国土地管理法实施条例、城市房地产开发

21、经营管理条例等法律法规对土地出让的权限范围均未作规定,但浙江省人大常委会颁布的于2000年7月5日施行的浙江省实施办法第二十一条规定“在已批准的农用地转用范围内和原有建设用地范围内,具体建设用地按照下列规定办理审批手续:(一)二公顷以下的建设项目用地,由县(市)人民政府土地行政管理部门审核,报同级人民政府批准,并报设区的市和省人民政府土地行政主管部门备案；(二)二公顷以上五公顷以下的建设项目用地,由设区的市人民政府土地行政主管部门审核,报同级人民政府批准,并报省人民政府土地行政主管部门备案；其中杭州、宁波两市人民政府可以批准二公顷以上六公顷以下的建设项目用地；(三)杭州、宁波两市六公顷以上、其

22、他设区的市五公顷以上的建设项目用地,由省人民政府土地行政主管部门审核,报省人民政府批准。具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的,按照前款规定办理审批手续。法律、行政法规另有规定的除外”。而讼争地块达259434公顷,依据上述规定,应报省政府批准,而国土局在挂牌出让公告以前,未报经省政府批准,这种挂牌行为也是无效的。,综上,一审法院认为,国土局的挂牌出让行为未经浙江省人民政府批准,该挂牌出让行为是无效的；在挂牌过程中,经浙江省国土资源厅制止,国土局停止了挂牌出让行为,未确认时间公司为中标单位,对时间公司的报价行为未作出承诺,双方之间的合同关系尚未成立,时间公司要求判决双方继续履

23、行合同,将讼争地块出让给时间公司的诉讼请求,缺乏法律依据,不予支持；双方之间也未约定时间公司所交2000万元为定金性质,据此,时间公司要求双倍返还定金的诉讼请求,不予支持。根据合同法第十五条、担保法第九十条、担保法若干问题解释第一百一十八条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条之规定,判决:驳回时间公司的诉讼请求。案件受理费360010元,由时间公司负担。,时间公司不服一审判决,向本院提起上诉称:一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,请求撤销一审判决,依法支持时间公司起诉请求并判令国土局承担本案诉讼费用。,主要事实和理由是:(一)一审判决基本事实认定错误。时间公司应为本次挂牌竞买唯一合法

24、竞买人,国土局虚拟了案外人渝汇公司参与本次挂牌竞买的事实。本次挂牌交易不存在底价,国土局串通地方公证处出具了虚假底价证明。国土局在挂牌公告前已就涉案土地与渝汇公司签订出让合同,挂牌公告系为渝汇公司“量身定做”。,(二)一审判决适用法律不当。1一审判决混淆了挂牌出让法律关系与国有土地使用权出让法律关系。2时间公司与国土局之间挂牌出让合同关系已经形成,国土局国有土地使用权挂牌出让行为应为有效。合同法第十五条第一款并没有排除挂牌公告作为要约的情形,本案挂牌公告明确表示将与出价最高者订立合同,符合合同法关于构成要约的全部要件。时间公司是唯一具备资格的竞买人,且其报价5000万元高于起拍价4300万元,

25、在没有继续竞价的情况下,该报价是针对国土局要约的有效承诺。浙江省国土资源厅的电话通知属国土资源行政系统内部非规范行政行为,不影响双方当事人之间挂牌出让法律关系的效力。根据城市房地产管理法的规定,本案讼争宗地应由玉环县人民政府批准,国土局具体实施出让,因此,国土局是唯一有权组织讼争宗地实施出让的政府机构,符合有关土地使用权出让主体的法律规定。根据最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第四条的规定,一审法院将浙江省人大常委会颁布的地方性法规作为法律依据确认国土局所实施的挂牌出让行为无效显属不当。,3在通过有效挂牌行为确定了交易对象和交易价格后,双方国有土地使用权出让合同已经成立,未经有关部门批准

26、属效力待定。一审法院关于讼争宗地必须经有关部门批准才能挂牌出让以及双方国有土地使用权出让合同未成立的观点于法无据。4时间公司在挂牌交易过程中向国土局缴纳的2000万元保证金在法律上应认定为立约定金,一审判决认为其不是定金,定性不当。依据台州市政府令第二十九条之规定,在台州市国有土地使用权出让活动中保证金的性质属于定金,这是台州市政府在此类活动中作为平等民事主体的公开、真实的意思表示,非一审法院所认定的是政府颁布行政规章的行为。根据担保法若干问题解释第一百一十八条之规定,时间公司缴纳的2000万元保证金在性质上属于定金,应当适用担保法关于定金罚则的相关规定。国土局要求时间公司缴纳该2000万元的

27、目的是为防止时间公司在竞标成功后不按规定订立出让合同并支付相应价款,同时,根据中华人民共和国招标投标法第六十条之规定,如果中标人拒绝签订土地出让合同,该保证金是不予退还的,显然该笔保证金在本案中具有担保正式订立合同的立约定金性质,因此,国土局应当继续履行合同,否则,应承担双倍返还定金的责任。,国土局答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。主要事实和理由是:1时间公司不是本次挂牌出让唯一合法的竞买人,且同样符合竞买人条件的渝汇公司所提的报价明显高于时间公司报价。时间公司将政府有关部门提供的原始凭证、出具的证明说成“伪造”,没有依据。2本次挂牌存在底价。挂牌出让须知第十

28、三条和国土局存于玉环县公证处内的底价原件充分说明在挂牌前双方已明确了本次挂牌存在底价且底价不可能为事后虚构。3依法律规定,挂牌公告为向不特定的人所发出的要约邀请,国土局不可能对时间公司未达底价的报价进行承诺,也不可能与时间公司签订确认书,故时间公司关于合同已成立的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,不能成立。,4本次挂牌为国土局作为政府职能部门严格按照行政规章的规定进行国有土地使用权出让活动的举措,不存在时间公司所称的为渝汇公司“量身定做”的问题。国土局与渝汇公司草签出让合同是在国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定之前。5时间公司所支付的2000万元保证金不能解释为带有担保性质的定金,不

29、应双倍返还。挂牌公告只规定2000万元为履约保证金,双方之间没有对保证金作过定金性质的约定,也从未订立过任何专门的定金合同或定金条款。台州市政府令第二十九条因不具立法权限、内容性质迥然等原因不能作为处理本案的法律依据。6本案事实不符合效力待定合同法定情形。国土局未经有权机关批准而将讼争土地挂牌出让,违反了土地管理法和合同法的规定,其挂牌行为应当认定无效。,本院二审查明,至二审庭审结束时止,玉环县珠港镇坎门鱼港花礁岩填海开发工程区域即开发编号为2002-005号的国有土地使用权出让仍未获浙江省人民政府批准。二审期间,时间公司当庭提交一份新证据,即玉环县人民政府常务会议纪要(20034号),以证明

30、国土局在本案尚未了结的情况下,就准备将涉案土地继续以协议方式出让给渝汇公司,缺乏履行挂牌义务的起码诚意。国土局认为该份证据已过举证时限,不予发表质证意见。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相同。二审庭审结束后,时间公司递交书面申请,请求对渝汇公司的报价单和国土局的底价单的真实性进行重新鉴定,对渝汇公司是否实际交纳2000万元保证金等进行调查取证。,本院认为,时间公司与国土局之间国有土地使用权出让合同关系是否已成立的问题,是时间公司请求继续履行合同的前提,也是国土局承担合同责任的基础。对这一问题的判定应综合挂牌出让公告的法律性质、本案是否存在承诺、国土局承担责任的法律根据等三方面内容

31、进行确定。关于挂牌出让公告的法律性质是要约邀请还是要约的问题,其区分标准应首先依照法律的规定。合同法第十五条载明拍卖公告和招标公告的法律性质为要约邀请,本案刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同,亦是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示,其实质是希望竞买人提出价格条款,其性质应认定为要约邀请。时间公司于2002年11月21日所作的报价应为本案要约。时间公司诉称挂牌出让公告即为要约的主张缺乏法律依据,不能成立。合同法对要约邀请的撤回未作条件限制,在发出要约邀请后,要约邀请人撤回要约邀请,只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担法律责任。要约

32、邀请不形成合同关系,撤回要约邀请亦不产生合同上的责任。因此,时间公司要求国土局继续挂牌并与之签订国有土地使用权出让合同的主张于法无据,不予支持。,关于本案是否存在承诺的问题,2002年11月22日,即时间公司与渝汇公司虽已报价但未开始竞价的次日,浙江省国土资源厅以“未经依法批准,擅自挂牌出让国有土地使用权”为由,责令国土局停止挂牌,从而使正在进行中的缔约行为因事实原因的出现而发生中断,此时,挂牌出让程序中的竞价期限尚未届满,国有土地使用权出让合同的主要条款即讼争宗地使用权的价格未能确定,国土局尚未对时间公司的报价作出承诺,双方关系仍停留于缔结合同过程中的要约阶段,因此,本案合同因尚未承诺而没有

33、成立,双方当事人之间没有形成合同关系。时间公司主张存在有效承诺,双方之间已形成合同关系的理由不能成立。因本案合同未成立,故时间公司认为其与国土局之间存在效力待定合同的主张,亦不予支持。,关于国土局承担责任的法律根据问题,本案正在进行中的国有土地使用权挂牌交易,不仅于挂牌之时未获审批且至本院二审庭审结束时止该宗国有土地使用权出让仍未获浙江省人民政府批准,从而造成时间公司期待缔结国有土地使用权出让合同的目的不能实现,国土局对此存在过错,应承担相应的缔约过失责任。在缔约阶段所发生的信赖利益的损失,必须通过独立的赔偿请求予以保护。本案二审期间,虽然国土局同意承担缔约过失的赔偿责任,但时间公司直至二审庭

34、审结束前仍坚持要求国土局承担继续履行合同或双倍返还保证金的责任,未就国土局缔约过失致其损失提出赔偿请求,限于当事人的诉讼请求和二审案件的审理范围,对此问题,本院不予审理。,鉴于本案当事人之间的合同关系尚未成立,一审判决驳回时间公司要求国土局承担合同责任的诉讼请求,适用法律并无不当。至于挂牌出让公告和挂牌出让须知所规定的2000万元保证金是否为定金的问题,该2000万元在本案挂牌出让公告中载明为“保证金”,双方并未约定为定金。担保法及担保法若干问题解释中规定了定金和保证金的界定标准,即当事人主张保证金为定金的前提是双方有明确约定。时间公司所引用的台州市政府令第二十九条将保证金作为定金处理的规定,

35、因其既不是双方当事人的约定,又不符合法律的相关规定,该政府令不能作为本案认定2000万元保证金为定金的法律依据。一审判决认定本案2000万元保证金不是定金,适用法律正确。时间公司关于该2000万元保证金应为担保正式订立合同的立约定金,国土局应予以双倍返还的主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。时间公司在二审期间提出的对渝汇公司的报价单和国土局的底价单的真实性进行重新鉴定,对渝汇公司是否实际交纳2000万元保证金的事实进行调查的请求,因对本院认定双方当事人之间的合同并未成立没有影响,故不予同意。,综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。根据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)

36、项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费360010元,由时间公司负担240010元,国土局负担120000元。本判决为终审判决。,对本案的解析,在现实中，很多人将要约邀请当成了要约，以致发生纠纷。因此，我们必须要正确区分要约和要约邀请。所谓要约是指希望和他人订立合同的意思表示，而要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约和要约邀请的主要区别在于要约邀请只是希望对方当事人提出要约，光提出要约，并不必然导致合同的成立；只有当要约经承诺后，才形成一定的法律关系，才对双方有约束力。为了区分要约和要约邀请，合同法第十五条特意列举了下列情形，视为要约邀请：寄送的价目表、拍卖公告、招

37、标公告、招股说明书、商业广告等。就本案而言，土地使用权挂牌公告是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示，其实质是希望竞买人提出价格条款，经土管部门认可后双方另行签订合同。因此，土地使用权挂牌公告符合要约邀请的特征，而不符合要约的特征。一、二审法院认定土地使用权挂牌公告为要约邀请，符合事实和法律，因此是正确的。,附注：比较讨论合作开发新药中途无法履约,经民政部门批准，许先生设立了研究所，属民办非企业单位（个体）。2004年4月，该研究所与我省某制药公司签订联合开发新药“许氏烫伤灵”协议书。双方约定，药企注入资金，从申报文件至取得生产许可证等费用均由其负担；研究所以技术股投入

38、，并保证该产品质量及疗效的绝对可行性。若因技术问题，研究所应承担药企由此而产生的经济损失；所得利润药企占75%，研究所占25%。同年7月，双方又签订补充议，约定擅自毁约方应赔偿对方500万元。上述协议签订后，研究所派许先生到这家药企从事研究工作，至2004年12月离开。2005年3月，这家药企在一份协议书上签名并盖章，研究所并未在上面签名或盖章。该协议书的内容为：双方解除上述两份协议。解约的原因是：这家药企完成这个项目，需要3000万元资金，企业难以承受。,一审：合同有效，但责任在原告2007年1月，研究所将这家药企推上被告席，要其承担违约责任，赔偿研究所500万元。一审法院经审理认为，本案中

39、，双方签订的联合开发新药“许氏烫伤灵”协议书，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。从本案被告药企提供的证据分析，合同签订后，该公司已依约履行了合同义务，包括：为研究所提供研制该药的场所、购买原料及用品的资金、购买原告用于动物试验的一切相关资金等。而依开发协议书的约定，研究所应以许先生所称的历经20多年研究成功的“许氏烫伤灵”作为技术股投资，并保证“许氏烫伤灵”的质量及疗效。但对此研究所并未提供相关的证据加以支持其主张。据此，可认定研究所并未依合同约定履行相关义务，无法完成合同约定的“保证该产品质量及疗效的绝对可行性”的条款。本案合同无法履行的责任在于原告，不在被告。法院一审驳回了研究所

40、的诉请。,终审：合同无效，不存在违约 研究所不服，提起上诉。福建省高院经终审审理认为，国务院颁布的民办非企业单位登记管理暂行条例中规定：民办非企业单位不得从事营利性经营活动。本案中，研究所系民政部门批准设立的民办非企业单位（个体）。它与制药公司签订的协议表明，研究所不但超出其业务范围从事经营活动，而且从事的经营活动营利目的明显。合同法中明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，诉讼双方所签订的两份协议书因违反行政法规的强制性规定应当认定为无效合同。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。研究所认为其依约履行协议，制药公司擅自解约应承担相关的违约责任等请求均不能成立。最终，

41、二审法院维持原判，驳回了研究所的诉请。,2.4 房地产交易的主要类型,基本类型：地产交易和房产交易 地产交易和房产交易，又可作进一步的分类具体，如：房屋拆迁、房地产买卖、房地产租赁、房地产抵押、商品房预购预售、权属登记、房地产中介服务、房地产经纪、房地产交易过程的税费等,2.5 房地产市场的界定（一）：含义,狭义概念买卖型交易：（1）房地产商品进行交易活动的地方或场所。（2）作为商品的房地产整个交易活动中各种经济关系的总和。包括土地、房产及其相关的房地产金融、房地产中介服务、房地产劳务等经济活动。具体如土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、

42、建筑、修缮、装饰等劳务的买卖型交易活动。,房地产市场的界定（二）：房地产市场结构,按市场运作层次划分 房地产一级市场土地使用权出让市场。指由土地管理部门代表国家，指土地管理部门代表国家，以土地所有者的身份，有偿有限期的出让土地使用权的市场。一级市场是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。,房地产二级市场：土地使用权转让市场，也称为增量商品房市场（新楼盘开发），指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场：土地使用权再转让市场，即存量房地产交易市场（二手房交易），是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。另；

43、房产（或住宅）一级市场与二级市场？,案例：福州:开发商一房两卖？,从包工队手中买房交了钱却没拿到房某开发商投资建设福州某大厦。2004年4月，开发商将大厦建筑室内装饰装修工程承包给了某装修公司。同时双方签订了一份购房合同，约定开发商将建筑面积51平方米和45平方米的两套商品房出售给装修公司，由开发商负责为第三人办理房产证。两套房产的购房款抵部份工程款。同年6月，装修公司将其中的一套商品房出售给来榕置业的福清人林某，并为其出具证明，确认林某为购房人。某开发商在7月向林某开出30余万元的购房款收据。此后，开发商没有交房。最后，林某所购商品房成了他人房产。2007年底，林某将某开发商告上法庭，要求开

44、发商双倍赔偿购房款。,林某向法庭辩称，他与第三人某装修公司签订购房合同，装修公司也向开发商书面证明将出售房产的产权登记在林某名下，而且，开发商已向林某开具了全额购房款的收据。林某已经履行了合同主要义务，双方存在买卖关系。开发商则辩称，林某提供的购房协议是林某与装修公司签订的。协议约定，在装修公司工程量达到购房款数额时，开发商将房产登记给装修公司并办理相关手续。对此，开发商认为，其与装修公司的施工合同和林某的购房协议都体现了两家公司之间是债权债务相互抵销的合同关系，不是商品房买卖关系。由于装修质量等原因，两家公司之间的工程款至今没有结算，因此无法确定装修金额。另外，林某与装修公司之间的关系应属于

45、房屋转让关系，根据法律规定，因商品房的特殊性，林某与装修公司的房屋转让不符合法律规定，应属无效。因此林某不具有诉讼主体资格。,法院认定一房两卖 开发商应双倍赔偿,鼓楼法院一审认为，两家公司间以公开出售的商品房对抵工程款的买卖合同关系，与工程结算后，因欠工程款而将房产抵偿工程款的债权债务关系存在本质区别。法院以为，有证据证明，即使工程尚未结算，也可推定装修公司量达到约定的购房款数额。且开发商在与装修公司签订购房合同后，向林某出具购房款收据时，实际上开发商已同意了林某承受装修公司的购房合同中全部的权利义务。林某也随即替代装修公司成为实际购房人，享有购房人的权利和义务。因此，双方房屋买卖关系成立。法院认为，林某已履行交款的主要义务，由于开发商已将商品房另售他人，构成一房两卖的欺诈事实。根据有关规定，法院依法判定某开发商返还林某30余万元购房款，并按已付购房款的一倍赔偿林某的损失。一审判决后，开发商不服提起上诉，日前，市中院二审维持原判。,