开发区开发管理模式及发展要素.ppt

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1、,开发区开发管理模式及发展要素,研究大纲,开发区定义及发展历程,开发区所需支撑及关键问题,开发区分类研究及运作模式,开发融资模式及盈利模式,案例借鉴及总结,Part one 开发区定义及发展历程,开发区定义,【开发区】是指由国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准在城市规划区内设立的经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发区等实行国家特定优惠政策的各类特殊区域统称。,我国开发区的兴起以 1980 年中央决定建立深圳、珠海、汕头、厦门四个经济特区为标志。其后全国各地经济技术开发区相继建立,再后其它各种类型的开发区如高新技术产业开发区、保税区、边境经济合作区、旅游度假区等也于80 年代中后期在全国范

2、围内兴起。到2002 年末，国务院已先后批准了53个国家级高新技术产业开发区，52 个国家级经济技术开发区。,发展历程,Part two 开发区所需支撑及关键问题,开发区所需要的支撑,1、所在区域发展潜力大、区位优势明显：一是经济技术开发区分别设在省会城市、地区经济中心城市或交通枢纽地带；二是开发区所在地区经济发达、工业基础雄厚、工业生产门类齐全；三是交通便利。2、所在区域基础设施先进、支撑体系健全：各经济技术开发区致力于基础设施的建设和完善，各开发区的供（排）水、供电、供气、供热、通讯、道路能力及水平均达到较高水准，且使用价格低廉;经济技术开发区处在经济发达地区，具有得天独厚的人才优势。3、

3、必须具有优越的投资政策和良好的法律环境：政府赋予开发区管委会享有与其所在地地方政府同等的经济事务管理权，运行机制高效、规范。,开发区运作中的关键问题,从我国近30年的开发区运作经验来看，一个开发区的运作是否顺利，不在于新技术发明的多少，而在于它的制度安排、社会环境和文化氛围等是否有利于发挥专业技术人员的积极性和创造性。所以影响一个开发区运作的关键问题主要为以下三个方面：1、体制；发展平台 2、产业；内在驱动因素 3、环境；外在驱动因素,体制对开发区的发展具有重要影响：一个开发区能否成功，关键取决于对生产要素的吸引能力和优化配置能力如何，归根到底取决于体制；有一个好的体制，即使没有资金、人才和技

4、术，也可以吸引过来；相反，没有好的体制，即使有资金、人才和技术，也会流失。体制包括两层含义，即行政管理体制和经济管理体制：行政管理体制是指开发区管理机构所具有的政府管理功能及其制度特征；经济管理体制是指开发区作为一个经济主体进行运作和经营所拥有的经济组织功能及其制度特征。,体制在开发区中扮演的角色,开发区是国家和地方为发展经济而设立的特殊行政管理区域，开发区管委会通常是政府的派出机构，行使着部分政府的职能。开发区的行政管理体制经历了一个创建的时期和不断的体制创新阶段，基本形成了相对独立的行政管理体制和运行模式，即“以块为主，条块结合”；这个管理体制相对于一般的行政体制来说是全新的，充满活力的，

5、从而使开发区形成了与国际化经济运作比较接近的环境，为开发区发展提供了强力的推动。由于开发区管委会在经济社会发展中担负着不同于其它一般行政区域政府部门的作用，因此它在行政管理体制及运作方面也有着不同于一般行政区域管理机构的特点，主要表现在以下几个方面:,行政管理体制的作用,行政管理体制区别于一般行政体制的特点,1、转变政府职能：使政府从原来的包办一切的做法中解脱出来，形成“小政府、大社会、小机构、大服务”的格局；一些代替原来政府工作的中介机构逐步健全起来，企业改制和社会保障制度改革也得到了全面推进；2、精简管理机构：开发区的一大特点是机构设置综合化，按照管理内容的需要尽可能地精简机构设置；最明显

6、的一点是不设立产业部门，对区内企业的服务、管理、指导全部由一个部门来施行，这样既精简了机构人员，又在很大程度上减少了对企业生产经营的行政干预；3、减少审批环节，简化办事程序，提高工作效率，建立完善的服务系统及行政人员优胜劣汰的竞争机制，如“一站式”服务、“一门式”服务、“一条龙”服务、“一个窗口对外”等；4、更新管理观念：创造良好的投资软环境，倡导“亲商意识”，政府部门和工作人员自觉站在投资者、纳税人的立场来思考对待问题，把投资者依法从事生产经营，获取理想回报作为自己管理服务的目标，改变了政府凌驾于企业、社会之上的传统观念。,经济管理体制的作用,开发区管理机构除了行使政府职能之外，更重要的是还

7、要实现特定的经济职能，直接参与开发区的经济建设和发展。例如要自行筹集、融通资金，实行滚动发展，自主对园内土地进行规划、征迁、开发和转让，要对开发区一些经济实体进行投入并实现产出等，如果开发区长期实现不了经济效益，那么开发区也就失去了发展的动因。,经济管理体制要点,1、建立现代企业制度：现代企业制度的特征就是政企分开、产权明晰、自负盈亏和管理科学；开发区的经济职能一般都是通过其拥有产权的综合公司或专业公司来实现的，其中一些高新技术企业率先在我国建立了现代企业制度，已有20 多家在证券交易所上市，如苏州高新、中炬高新、东湖高新、倍特高新和长春经开等都是开发区控股的上市公司；2、建立多渠道的融资体系

8、：开发区大都是在国家或地方优惠政策的引导下，自主创业而发展起来的；有的开发区由地方政府划拨了小部分启动资金，有的则完全是通过自筹资金进行开发的；目前我国开发区主要的融资渠道有：商业银行贷款、政府给予贴息政策（如昆山）、国家开发银行贴息贷款（如惠州仲恺）、发行股票上市融资（如苏州高新）、与外资联合开发（如苏州工业园）、委托国内有成功经验的开发区开发（如绵阳 等）；3、建立科学的用人制度和激励机制：开发区是科学技术成果孵化和产业化的基地，是先进制造业基地，汇集了大量的高科技人才和产业工人，使得开发区在制定战略发展规划时必须站在人本立场上，充分关注开发区发展过程中人才的引进与激励；,环境在开发区中扮

9、演的角色及作用,开发区是特殊的经济发展区，对内外资企业的吸引力不仅来自优惠的政策，更重要的是宽松的发展环境和优质的社会服务。环境就是生产力，就是竞争力，就是凝聚力，是维系开发区能否成功的关键因素。环境有硬环境和软环境之分：硬环境主要包括交通道路、开发区基础设施、通讯设施、环境污染治理、生态环境建设、舒适宜人的居住条件、甚至产业簇群的集聚度等；软环境主要包括富有吸引力的投资政策、高效廉洁的公共服务、丰富的文化内涵等等。,产业是指开发区的产业定位：产业定位对开发区的长远发展至关重要，一旦确定就很难轻易转变。,产业在开发区中扮演的角色及作用,1、充分研究城市产业结构及交通发展规划、周边地区产业发展现

10、状等，寻找项目发展机会：为了正确地确定一个地区的发展战略，首先要对该地区资源禀赋比较优势进行分析，然后根据“扬长避短，发挥优势”的原则来确定该地区应当优先发展什么产业；如果一味照搬国内或者国外其他开发区的产业选择和发展模式，不发挥本地区的比较优势，则必然忽略自己的特点，丧失竞争力；2、重视产业的集群与网络化：产业集群是指以中小企业为基础、特色产业为主体、网络结构为支撑的区域性柔性生产体系；产业集群是建立在专业化分工协作基础上的企业网络，同时也是区域产业创新和区域发展的平台；3、研究国际产业转移的趋势和我国高新技术产业的发展方向：吸收国际大型跨国公司尤其是世界500强企业的投资是开发区的主要发展

11、模式，因此在进行产业定位时一定要关注国际产业转移的主要趋势；目前，国际产业转移已从劳动密集型产业转向技术密集型产业，科技含量高、国内市场需求潜力大的电子信息产业和科技含量高、产业链长、国内相对落后的装备制造业正在成为国际产业转移的主要方向。,开发区产业定位的核心点：,Part three 开发区分类研究及运作模式,开发区分类,1.保税区2.旅游开发区3.经济技术开发区4.城市新区开发区5.工业产业开发区,1.保税区,保税区是指一个国家在边境或其他地方划出一个特殊区域，实行封闭管理，在海关的监督下，对进出口区内的货物免征关税。,形成要点：1.交通极其方便，方便产品快速运输 2.周边必须存在大型产

12、业集群 3.多以出口外销为主 4.封闭管理制度，由政府监督管理,2.旅游开发区,旅游开发区是指在一个地区拥有独特的自然资源或者人文资源，并以其作为开发主体，对其进行旅游资源的开发与保护的独特区域。,形成要点：必须拥有独特人文或者自然资源,3.经济技术开发区,经济技术开发区是在城市设立的以发展知识密集型和技术密集型产业为主的特定区域。实行经济特区的某些较为特殊的优惠政策和措施。在开发区举办中外合资经营、合作经营和外商独资经营的生产性企业，以及中外合作的科学研究机构，开发新技术、新产品、发展新兴产业。,形成要点：1.大中型城市特有产物 2.城市人口文化水平普遍较高 3.多为软件业，信息业等高科技产

13、品对外出口,4.城市新区开发区,城市新区开发区是由于城市发展以及区域经济发展的需要，城市新区一般将会作为一个相对独立、完整的城市，对其所处的城市起到良好的补充以及卫星城市的作用。但其是城市发展到较为高级的阶段才能产生。,形成要点：1.大型城市发展到高级阶段 2.城市向心力强，必须对人群有极大的辐射力 3.区域经济发展迅猛，城市外来人口大量增多 4.作为独立完整的卫星城市出现,5.工业产业开发区,工业产业开发区是指在园区内聚集同行业的各个发展企业，为其创造局部的良好基础设施条件、聚集了产业的资源，迅速促进产业的发展。而对于城市而言，工业产业开发区达到了城市化的进程加快的作用。,形成要点：1.区域

14、产业占据区域绝对主导地位 2.产业集群效应明显，上下游产业集中 3.经济处于快速发展阶段，但城市并未达到成为大型城市所需的程度 4.作为独立完整的卫星城市出现,开发区运作模式,1、管委会主导2、公司运作型3、管委会协调型4、中外合作型5、委托管理型,1、管委会主导型,管委会主导型又称管委会直接运作型，是指由上级政府设立开发区管理机构（管委会），管委会作为政府的派出机构全面负责开发区的基础设施建设、土地开发、招商引资和社会管理等开发区运作的一切活动。从国际上看政府主导型的开发区较多，尤其是发展中国家，发达国家在早期也多采用此模式。比较成功的开发区如日本的筑波科学城、印度的班加罗尔等都是政府主导型

15、的，我国如台湾地区的新竹工业园、广东的中山火炬高新区和苏州的昆山开发区也都是这种模式。,政府主导型管理模式的主要优点是：1、可以充分利用政府的力量和资源，能从政府的高度对开发区的功能布局进行整体的规划，能够顺利协调政府各部门的关系，极大地提高各项行政审批效率；2、对土地征用、居民安置、配套设施等工作都具有一定的权威性，在招商引资方面也会争取到许多的优惠政策；,优势分析,劣势分析,1、开发区管委会定性不明确：从我国的现实情况来看，开发区管委会的地位缺乏法律依据，尽管人们习惯于把管委会看做是一级“政府”，但实际上我国行政机构设置序列中并没有开发区；在法律上由于还没有一个全国性的有关开发区的法律体系

16、，管委会的性质在我国没有一个明确的立法界定，因而也就没有明确的法律地位和行政主体资格，容易造成管理上的混乱，不利于开发区的长远发展；2、机构膨胀：我国的大部分开发区在成立之初，都能大胆进行体制创新和管理创新，努力营造符合国际惯例的“小气候”，形成高效精干的“小政府、大社会”管理体制；但是近年来，政府各部门派驻开发区的机构呈逐渐增多趋势，许多开发区为了实现与上级有关部门的对口与衔接，管委会机构开始出现“返祖”现象，已逐渐脱离了建立开发区的初衷；这种机构的膨胀，势必影响开发区突出经济工作重点，影响管委会的工作效率和管理优势；3、政企不分：为了融通资金和开发运作，大多数开发区都成立了开发公司，但在管

17、委会主导型管理模式下，都是政企不分，有的是管委会和开发公司一套人马、两块牌子，公司只是一个“壳”，有的虽有两班人马但管委会大权独揽，开发公司形同虚设，经营自主权难以到位；这种情况不利于公平竞争环境的形成，不符合市场经济的基本要求，更不符合国际惯例；4、干部人事制度落后：开发区管理是一项专业化要求很高的工作，主要领导应当有稳定而持久的任期，以保证政策的连贯性；一般干部应当职业化、专业化，但管委会主导型的开发区干部人事的任免，仍然是由当地组织和人事部门参照一般行政部门，按常规操作，忽视了开发区的特殊性，不利于调动干部群众的积极性和提高整体素质；,2、公司运作型,公司运作型是指完全利用独立的经济组织

18、（开发公司）方式管理开发区的一种模式，首先由政府赋予开发公司各种有利于开发区发展的权限，在管委会发展战略和计划的指导下，由开发公司进行基础设施规划建设、土地开发、开发区管理等活动，并实行自负盈亏；在国际上以新加坡工业园区为代表,如裕廊开发公司（JTC）就拥有法律赋予的有关土地开发的行政权力。,在国内的开发区，这种模式又分为三类:1、国企型：虽设立管委会，但仍以公司为主体进行经营管理和社区一般性事务管理。管委会与国营大企业的党委会有类似的功能，如招商局蛇口工业区；这种开发区一般属国家所有企业，赋予了较多的管理权限；2、外商型：不设管委会，只指定区外主要管理部门协调，如上海漕河泾微电子高技术开发区

19、，完全由港商投资和管理，深圳一些小开发区也采用这种模式；3、联合型：以国有企业为主，由中外企业参股组建联合公司对开发区进行经营管理。上海的开发区大都是采用此种管理模式，如闵行经济技术开发区就是由上海闵行虹桥开发公司（65%）与中银香港（25%）、中国银行（10%）三家共同出资成立的具有中外合资性质的闵行联合发展有限公司负责开发与管理；再如浦东金桥出口加工区的情况是先由市政府投资，注册金桥开发公司，之后与交通银行等合作为内联企业，再与招商局等合资成立中外合资公司，最后成为上市的股份公司。金桥出口加工区将管理层和经营层分开，即将招商引资和社区管理与专业公司的经营管理分开，这种形式在内部经营管理体制

20、上相对比较精简合理，较能适应经济发展要求，并能逐步走上与国际接轨的路子。,细部分类,优势分析,公司运作型管理模式可使开发区的开发管理工作实现集中化和专业化，提高运作效率，开发公司融资主体明确，成本效益核算科学，容易打造符合国际惯例的公司治理结构。现代公司制度还有四个优点:1、公司是迅速聚集资本最有效的财产组织形式；2、公司可以引入包括非国有的多家股东，有利于公司将目标集中于经济效益；3、公司提供了投资者有效监督的体制框架，在所有权与经营权分离情况下保障投资者权益；4、公司制度可以使投资者、经营者和管理者各自发挥所长,实现动态最佳组合,有可能创造良好业绩。,劣势分析,公司运作型管理模式也有其弊病

21、：1、由于开发公司不具有政府职能，对区外的协调、区内的规划与管理都有一定的难度；2、企业承担部分社区管理职能，由企业办社会将给企业背上沉重的包袱；3、一旦开发区的土地都出售完毕，再欲扩大开发区的规模难度将会很大；,3、管委会协调型,管委会协调型又称管委会协管型，其本意是“管委会协调、公司运作”，是上述两种模式的中庸，并吸收了它们各自的优点而成。该模式的主要特征是：开发区管委会作为当地政府的派出机构行使政府的管理权，并制定开发区发展规划和政策，为开发区的企业提供各种服务；而开发公司作为独立的经济法人，实行企业内部自我管理，发挥集中化、专业化的优势。该模式实现了管委会的行政权与企业的经营权分离，管

22、委会管理职权基本上包括对区内各项经济活动的监督、管理和协调；这种模式在国际上以美国的硅谷为代表，它是由旧金山湾区政府协会和硅谷制造集团等企业协调管理，前者代表政府，后者为一个经济组织；在国内则以苏州高新区、惠州仲恺开发区等为代表。,优势分析,管委会协调型模式在一定程度上实现了政企分开，体现了“小政府、大企业”的原则，不仅可以充分利用管委会的协调能力，而且可以利用实力雄厚的企业资金和先进的专业管理经验来弥补开发区自身的不足。,劣势分析,弊端是由于许多开发区配套设备不完善，自身经济实力不够，企业也缺乏先进的管理理念和吸引人才的机制，而体现不出其专业化水平，很容易陷入旧体制的框框之中。,4、中外合作

23、型,中外合作型是指由我国当地政府和国外一级政府管理机构合作开发产业园的形式。当地政府提供良好的政策环境和土地，国外政府机构提供丰富的管理运作经验和部分资金。双方共同招商、共同管理、共同获得收益；如苏州产业园和无锡新加坡产业园就是这种模式。中外合作型的优点是其管理运作方式一开始就是借鉴国外的，比较先进并讲究效率，且在招商引资过程中具有“品牌”号召力；不利的地方在于这种合作一般需要国务院的批准和极强的政策支持，开发区的规模也都很大。,5、委托管理型,委托管理型是指规模比较小的开发区由于缺乏经验，委托国内某知名或富有经验的产业园进行全面管理运作，根据合同约定分享利润或成果，如四川绵阳开发区就是委托成

24、都倍特高新区进行管理与开发。该模式的优点是开发区管委会只需非常简单的组织结构即可，可以扬长避短；缺点是管理和开发业务的权限大部分授予别人，管委会有失控的风险。,Part four 开发区融资模式及盈利模式,开发区融资模式,为完成“招商引资”的任务，政府和开发区管委会必须通过各种渠道筹集资金，以便为投资者提供良好的基础设施。开发区在发展初期普遍采用靠财政资金和政策性贷款的方式进行资金筹集，目前仍是主要的融资渠道，特别是中西部地区，但是目前开发区的建设和运作所需资金量大，通常不可能一蹴而就，更多的边开发、边运营、再开发的模式，而财政资金和政策性贷款难以长期注入，这就需要开发区自身进行融资，解决开发

25、区持续开发的资金缺口问题。结合开发区的运作模式和管理模式来看，目前融资模式可分为以下两种方式：1、企业融资；2、项目融资；,两种融资模式的区别,企业融资筹集的资金主要被用于开发区的建设；项目融资、建设和运营获取的收益，则会成为企业扩大经营规模的资金积累。非营利性项目只能由企业投资；营利性项目则可进行项目融资。再次，实施的方式不同。企业融资方式以发行股票、发行债券、获取银行贷款，也可争取政府补贴。项目融资方式则以特许经营、公私合营为主，多数项目融资已经涉及后期开发区盈利模式，是融资与盈利相结合的方式。,企业融资的一般途径,1、内源融资：即企业的内部资金积累。具体而言，开发区在项目的经营中获取利润

26、，不断积累资金，开发新的项目，扩大生产和经营的规模。2、租赁融资：企业可购买设备或自建厂房，再将其出租给其他企业获取租金；这种可作为开发区长期经营的方式，在管委会资金很充裕的情况下可以采用。3、争取政府的特殊支持：了解和掌握一定时期内中央和地方政府的资金投向和扶持对象，争取政府的专项拨款。4、抵押(或质押)贷款：以固定资产抵押，或以土地所有权质押获取银行贷款（以土地融资）。5、政府担保贷款：作为政府的重点扶持对象，可争取由政府担保申请贷款。6、股权融资：开发区实行公司化运作，可通过增股来吸纳资金，甚至可以寻求上市。,项目融资的一般途径,1、特许经营，如BOT方式：由投资者组建项目公司，实施项目

27、建设，并在运营一定期限之后再移交开发区的方式，称为BOT(buildoperatetransfer)模式；这种方式的优点在于能节约财政资金，减轻开发区负担，并分散政府风险。其实施必须具备两个条件：一是项目必须是营利性的；二是开发区必须提供足够的支持，包括服务、担保等。2、公私合营，如PPP模式：由开发区与投资企业共同投资建设，或由投资企业出资，开发区提供配套条件的建设模式，称为PPP模式(publicprivatepartnering)，这类方式也能有效地减轻开发区的资金压力。,开发区盈利模式,目前我国开发区形成的基本盈利模式是，通过土地、税收及其它优惠政策，吸引企业入住，再通过入住企业未来的

28、税收，平衡前期土地开发的损失，辅以园区管理费用，而在开发区的操作实践中，多采用整体规划、分步实施的办法。开发区的盈利模式还要站在政府角度。政府盈利模式会把税收、解决就业、产业结构的调整以及城市化进程等一系列指标纳入到盈利模式的考核体系中来。具体来说，开发区盈利一般通过以下五种途径：1、土地出让；2、税收平衡；3、运营管理；4、项目合作；5、房地产开发；,一、土地出让收入：在开发区资金来源中占有较大的比重，但当前由于各地招商引资的激烈竞争，不少地区以低于成本的价格出让土地，造成国有资产流失、征地补偿价偏低等问题。二、财政收入：为扶持开发区发展，开发区的上级地方政府将开发区内形成地方财力的税收的一

29、部分返还给开发区，这是开发区最主要的资金来源。如北京市平谷区将兴谷工业开发区范围内征收的形成区级财力部分的增值税的12.5%、营业税的50%和所得税的20%补贴给开发区，支持开发区发展。三、运营管理：通过对园区的整体管理，形成管理费用的一定额度收取。四、项目合作：通过项目合作，产生后续持续性经营或生产收入。五、房地产开发：有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。,各途径的具体形式,Part five 案例借鉴及总结,成功开发区案例,成都龙潭都市工业集中发展区用地条件：主要为规划一类工业用地，部分为规划二类工业用地，容积率1.2位置：成都市东三环路二段，成华区龙潭镇以南，临三环路外

30、侧，三环路成南立交和龙潭立交之间。成立时间：2003年6月18日园区规模：发展区远期规划面积11000亩。近期规划面积5800亩，其中一期建设用地1800亩，系目前成都三环路周边面积最大的工业用地片区。一期建设用地约200亩（A区），首期启动100亩，二期建设用地约600亩（B区），三期建设用地约1000亩（C区）,都市工业区,综合配套区,总部经济区,都市工业区：占地2平方公里，是以食品加工、电子通讯、汽车配套工业、新技术印刷工业以及为中小企业量身打造的四川中小企业创业园为代表的现代都市工业型产业集聚地。综合配套区：占地约0.6平方公里，为企业提供专家楼、商务酒店、餐饮娱乐、金融机构、商场等生

31、活配套设施。总部经济区：规划面积约6平方公里，重点是打造总部基地，发展总部经济。,龙潭都市工业集中发展区规划布局,项目所在区域龙潭都市工业集中发展区规划以总部基地为主，少量的工业型生产区，以及完善的商务配套，整体规划全面。,龙潭都市工业集中发展区定位及规模,定位：龙潭都市工业集中发展区是全国首个也是唯一一个有政府批准成立的“总部经济试验区”。定位为重点引进世界500强、国内100强、行业龙头企业的“研发、销售、结算、行政”四中心和高科技、高附加值、高端品牌工业一级总部，形成总部集群，发挥总部经济聚集效应，是成都市向东发展的新空间。规模：龙潭总部经济试验区位于成都市东北部，北起成渝铁路、南至成南

32、高速与龙泉驿区接壤、西起三环路、东至绕城高速公路，规划占地面积约8.6平方公里，是成都中心城区规模最大的总部新城。预计三年内将建成500万平米的总部楼宇，可入驻5000家以上的总部企业。,本项目所在区域龙潭工业发展区最大的优势一是整体定位清晰、起点高；二是总部经济规划规模大，聚集效应明显。,龙潭都市工业集中发展区运作模式,管委会通过引进产业领域具有强大的综合实力的企业（上海裕都），在其入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，管委会再通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善，同时产生盈利。,政府,开发商,管委会,投资招商部,投资者,消费

33、者,土地,商品房,实力企业,优惠政策,主力商家,返租模式,类似于,类似于,类似于,管委会在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现发展区中土地的转让，通过土地溢价增值而获取利润。实质：就是大规模的区域运营。,龙潭都市工业集中发展区盈利模式,成功开发区案例,苏州高新技术产业开发区 苏州高新是开发区类上市公司。在开发区建设早期，该公司主要依赖土地批租业务获取平稳的业绩；不久，这一盈利模式受到市场的挑战，苏州高新的产业便转型为配套产业群的投资和股权经营，并以此获取一定的投资收益。再后来,随着战略随机性与资源有限性之间矛盾的日益凸显，苏州高新通过对综合资源的分析与发展战略的探索，“量体

34、”裁定了以房地产开发与基础设施经营为主体的产业布局，这就是苏州高新目前的产业定位。1997年9月被外交部和科技部联合确定为首批对外开放的APEC科技工业园区，其融资经验主要在于市场运作方面。它充分利用了发行债券、股票上市等手段，筹集了大量资金用于开发区的建设。一是以苏州新区经济发展集团总公司的名义进行资本运作。开发初期，集团总公司依靠2000万元的启动资金，采取银团合作的方法，滚动发展。1997年发行债券，筹集资金4000万元用于标准厂房建设。1996年在上海证券交易所上市，发行A股股票1500万股，到1998年底，公司总股本已达28716万股。二是积极开发海外融资市场。1997年苏州新区经济

35、发展集团总公司与美国嘉吉财务公司共同合作，在美国发行国际债券进行融资。1999年10月，“苏州发展信托证券”在美国股市发行成功，筹集了1亿美元的资金用于新区的基础设施建设及土地开发。,从已有开发区的经验来看，开发区都必定经历从建设开发型向管理服务型、从政府推动型向市场推动型的转型，而开发区运作中的核心关键在于模式、融资和盈利三部分。目前多数开发区采用降低土地价格等办法吸引投资者，其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带来税收和消费人群；用综合用地（一般高于成本）的出让收入和未来的税收来平衡。一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠未来税收来平衡；而离市中

36、心较近的开发区，尤其是科技园区（如成都软件园），具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。城市化不仅能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促进产业的发展。,小结,小结,关键配套设施,主要道路节点(广场、入口等)标志物绿化产业相关的厂房、办公楼简易商店,综合性办公楼厂区形成普通商业医院学校普通配套住宅公交体系,阶段,起步期,成熟期,发展期,城市位置,自给自足较小,承担区域功能,行政中心或商务中心形成星级酒店和写字楼大型综合性商业特色商业街,承担区域功能或城市功能,核心因素,产业带动,商业配套,环境带动,陌生区，认知度低,城市重要的功能组成部分,本区域中心，全市开始有认知,对城市贡献度,建立合理运作模式、以多渠道融资方式启动开发区建设，完善相关配套，是开发区启动的关键要素；在开发区走上正轨后，必须通过多种盈利方式来平衡其前期投资与后期运营成本，实现开发区的可持续经营；,不同产业园可以有不同的启动模式，但最终都将历经右表的三个阶段对于一个成熟的产业园，其最终必然会成为城市区域中心，承担城市功能,2008年11月27日,The end,