城市综合体专题(案例多).ppt
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1、1,城市综合体专题,2,典型项目案例分析,城市综合体概述,城市综合体定位,城市综合体整体规划,城市综合体营销推广,内容提要,3,城市综合体概述,4,写字楼,公寓,酒店,商业,基本概念,5,所谓“城市综合体”,是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合,并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家,且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中,如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体,如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海
2、的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”,在中国发展逐渐加快,并升级为新都市综合体,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”,基本概念,6,发展背景,(二战前),(二战后-70年代),(70年代至今),城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化,相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化,形成城市中心区,同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题,为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题,伴随着汽车时代的到来,城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移,城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区
3、化进程和自身环境的恶化出现衰落,城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响,同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流,城市功能分区建设阶段,郊区化发展阶段,城市功能组合发展阶段,7,基本特征,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,8,按性能分:商务综合体,是指没有住宅的纯综合体;生活综合体,不仅有住宅而且比例较大超过30%;单一综合体;一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的
4、净综 合体;另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑,但却也集合了三种以上的功能产品;综合体集群:一个以上的综合体复合体或商圈。按地段分:都心型综合体;副中心(区域和新城)型综合体按品味分:高端奢侈型综合体,指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。中档生活型城市综合体。酒店三星以下,商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。,城市综合体分类,9,基本功能,1,2,3,4,商务功能,商业功能,居住功能,酒店功能,是现代城市的主要功能,操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提
5、供充分、便捷的商务空间,决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。,商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性,以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。,居住是城市开发的基本成分,是解决市中心居住问题,避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法,同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源,完成综合体的聚合效应,满足了城市其他阶层人士的居住需求,酒店是综合体中最赢利的项目,它为综合体提供流动的“居住”
6、人口和活动的人,并提供娱乐设施和夜间服务,24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。,10,开发条件因素,经济,交通,人口,资金,运营,政策,11,建设特点,03,01,02,04,05,选址中心位置 城市综合体通常位于城市或区域的中心位置,并与城市交通干线实现连接,建筑风格协调统一 不同功能物业部分在平面和立面的连续性,保持协调一致。各功能在空中、地下和地面形成多层次联系。,资金渠道多元化 由于通常建设规模巨大,项目建设除依靠商业贷款外,还常依托于资本市场的多元化融资模式,如房地产基金、资产证券化、房地产信托等,功能复合性 拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文
7、化娱乐等多样性和复合性,立体内外部交通联接 通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,城市综合体由于其功能的综合性和复杂性,对其选址和建筑标准提出了更高的要求,12,区位要求,在城市综合体项目所处的区域中,具体位置不同,对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中,一般认为一定存在一个重要的点,这就是峰值地价交叉点(Peak Land-Value Intersection,简称PLVI)。,城市综合体可以存在于CBD,可以存在于城市副中心内,也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。,13,主要物业
8、,可实现较高利润,承担某种社会职能,可以塑造与其他项目较大的差异,项目的活力核心。,保证开发企业现金流来源,满足中长期居住者需求。,价值标杆,可树立项目高端形象。,项目标志性物业,定义项目整体档次,酒店,商业,写字楼,公寓,14,主要物业的开发特点,代表拟合度,15,开发时序,综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义最大限度的实现各个物业自身的价值;最大可能实现各功能间关联带动价值;避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义首先,各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后,而为了树立项目品牌形象,酒店或写字楼项目一般
9、先期入市。其次,不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。,16,运营价值,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,酒店,商务,办公,商业,公寓,住宅,资源平台,商务租客,提升品质,高消费人流,旅游租客,商务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,商务消费人流,商旅消费人流,17,运营价值,城市综合体的综合开发价值链矩阵,强烈,弱或不确定,中立,潜在市场冲突,18,功能间的直接支持,例如,办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、餐饮提供支持;办公楼的租户可以为酒店提供一定的客源,并为公寓楼带来一些客户或租户。,功能间的间接支持,比如
10、,零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直接的收益,但是它们却可以作为适宜的环境支持,来使得办公和居住功能获得更高的租金。零售和餐饮功能可以为酒店旅客、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境和良好的场所氛围,并改善它们的市场竞争力。酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持,其完善和豪华的配套设施往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。,场所营造,整个项目协同营造出城市中是全新和独一无二的感觉与功能,城市综合体的价值放大方式,运营价值,19,城市价值,土地集约化利用提升城市形象缓解城市交通压力积聚区域价值改变夜间空城现象城市资源集中利用,20,社会效益:城市综合体不仅是现代国际大都市的标志,更是催
11、生繁荣与文明、激发城市活力的发动机 城市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限,具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力 作为城市功能集中体现的城市综合体,对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用,经济效益:通过多种功能的聚合,综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足 综合体在经营上有明显的价值互补优势,各种功能在一天中的不同时段运行,最大限度的提升了物业的整体价值和收益 各种商业配套的建设为政府带来大量的税收,并增加就业,社会效益和经济效益,21,城市综合体定位,22,两级定位,城市综合体的定位与其他单体项目不同,主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大
12、部分,在城市综合体整体定位的前提下,开展综合体各类物业的定位。,23,定位依据,24,霍金斯“消费者决策过程模型”,自我概念与生活方式,体验与产品获得满足欲望,体验与产品获得满足欲望,需要,欲望,25,德思勤关于综合体定位的“三位一体”方法,26,城市综合体整体规划,27,整体规划内容,确定城市综合体各种功能的规模 城市综合体交通系统 城市综合体空间布局 城市综合体景观环境,28,确定各功能规模,确定综合体项目各功能间的比例,不同的项目具体情况不同,有不同的方法,很难找到一种或者几种通用的最佳比例确定方法,但是,不管各功能间的比例如何最终确定,分别分析各功能的物业体量,作为确定各功能规模的基础
13、参数,依然是确定综合体项目最终规模的一个不可跳跃的环节。,29,居住功能规模,城市综合体中的居住功能体量 居住功能是城市建筑综合体中平衡酒店、零售、办公等功能的重要功能。简雅各布斯在美国大城市的生与死一书中所介绍的城市多样化的另一个要点是“密度之需要”,即人流的密度必须达到足够程度,在城市综合体的设计中,必须考虑周边环境的住宅密度问题,过低的密度会不利于对多样性的支持,而导致整体失败。在这种情况下,应该通过增加项目内住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素,来弥补项目人流密度的不足。,居住物业的体量分析:美国经济学家N.G.Mankin和D.N.Wei提出居住需求量公式:D=h(R)*N,中
14、加入收入因素Y,得到居住需求量公式:D=h(R,Y)*N,其中,h(R)为平均每人的居住需求量函数,N为人口数目。以此公式为基础,在实际项目测算中依据具体情况对公式进行微调,结合调研数据,可以得出较为客观的居住体量。,30,零售功能规模,按照零售业饱和理论,只有在零售饱和度大于平均值的前提下,才有在商圈开设集中商业的可能(临街商业不计入),零售饱和理论公式:IRS=C*RE/RFC:潜在客户数量RE:人均消费支出RF:营业面积,核心商圈,次级商圈,边缘商圈,占顾客数的60-80%,占顾客数的15-25%,占顾客数的15%以下,31,零售功能规模,商业零售业态商业规模的设定,城市综合体零售功能体
15、量:零售空间往往会在整个项目的规划中所占比例过大。由于零售可在未来的发展中增加,所以总的说来,规划比例过小的问题会比规划比例过大的问题易解决。而减少零售空间的比例,是很难进行的,并会给人以项目整体失败的意象。,测算商业最大面积(上限),测算商业最大面积(下限),合理规模,32,商务功能规模,城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响,而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响,确定商务物业体量的因素:1.城市商务物业供给总量和供给结构2.城市商务物业需求总量和需求结构3.城市商务物业供给矛盾分析4.城市未来供需发展趋势(预测就业人口和人均办公面积,通过 租赁活动和市场吸纳量预测
16、未来市场需求)5.确定城市综合体对城市中心商务的分流指数6.中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量,33,酒店功能规模,酒店体量测算的参考计量公式为:,E=N*P*L/(T*K)E:酒店的床位数N:全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T:全年可逗留天数K:床位的利用率,34,确定交通系统,城市综合体的交通系统关系包括:综合体与对外交通的关系;综合体内部交通;综合体内部交通与外部交通的衔接,公交交通系统:1.调查公共交通系统的现状2.估算待开发综合体交通产生和吸引出行率3.提出交通系统设立或者改善方案4.沟通实施,35,确定交通系统,步行系统,步行量计算:将城市综合体分为一个矩阵系
17、统,每个矩阵呼应一段街区之间的街道长度,形成步行量计算公式:Ti=aYi+bPi+cBi+dCi+eUi+fGi+gSi+hPki+k其中:Ti=在矩阵之内的同时步行者数量;a=在标定时间段内围绕零售和其他商业服务设施聚积的同时步行者数(人/);Yi=零售或其他商业的有效建筑使用面积();b=指围绕可以长时间停车的停车区聚积的同时步行者(人/车位);Pi=长时间停车车位数(车位);c=在公共汽车站周围聚积的同时步行者数(人/站);Bi=公共汽车线停靠站的数量(站);d=在市中心内以中心性为基础的总的步行者聚积附加数;Ci=d在矩阵i中的比例;e=穿越中心地区边界的步行交通比;Ui=穿越中心地区
18、边界的步行者数量;f=围绕街道货摊聚积的同时步行者数量(人/处);Gi=街道报摊或货摊的数量(处);g=围绕公共座椅处聚积的同时步行者数量(人/座椅);Si=公共座椅数;h=围绕临时停车处聚积的同时步行者数(人/停车位);Pki=用于临时停车的公共停车位;k=常数,在所选择的模型的基础上,在矩阵中不与上述任何数直接相关的步行者数量;,以步行量作为基础来规划步行系统,36,停车系统,第一步:对各类物业停车状况进行调查、分析,通过上表统计出现状 商业所需车位 A;公寓所需车位 B;商务所需车位 C;酒店所需车位 D。,确定交通系统,37,第二步:根据调研现状,预测待开发综合体各类物业的未来车位需求
19、量,商业所需车位 A;公寓所需车位 B;商务所需车位 C;酒店所需车位 D。,商业所需车位 Pa;公寓所需车位 Pb;商务所需车位P c;酒店所需车位P d。,估算未来,确定交通系统,停车系统,38,第三步:根据综合体规划,结合各物业形态不同高峰停车时段,得出互补停车位,确定交通系统,停车系统,Pa,Pa,Pa,Pa,Pab,Pcd,Pac,Pad,Pcb,Pbd,39,空间布局,业态布局,赢利能力最强业态(高档酒店、甲级商务、品牌服装专卖、大型百货、银行等),盈利能力较强性业态(普通办公、杂货店、参观、要点等),盈利能力一般业态(家具店、汽车购物店、停车等),1区,2区,3区,4区,5区,4
20、0,空间布局,立体化空间布局形式,是指在城市综合体中充分利用竖向层面来组织和布置各功能空间的混合使用方式,也称为竖向混合使用模式。此种空间混合使用形式通常表现为城市综合体的建筑内部是由多种使用功能在不同层面上组合而成的。在地面层上多是公共使用性质的功能空间,如商业零售、服务大厅等高层部分集聚的是向对私人化的功能空间,如办公、公寓等。,41,空间布局,立体化空间拓展,地下空间的开发,地下商业街的开发,主要是在四通八达的地铁系统的站前地区进行,与地铁站和商业区大型商业设施直接相连,街道两侧设置有各类零售商店和餐饮设施。商业建筑高层化,例如深圳华强北商圈中的茂业百货,其营业部分为1-9层,但其在内部
21、设计中,在第5 层又增加了一个完整的地面,从而将商场分成了1-4 层、5-9 层两部分,从而使客户形成本商场只是一个4-5层的商场,而不是一个9层商场的错觉,从而降低客户的“厌高症”。同时该商场又在第5 层新增加的地面上布置了开放式休闲咖啡厅,以降低客户在商场内长时间购物带来的身体疲劳,挖掘消费潜力。高架步道系统,可以促进分流、可以增加步行量,可以拓展商业空间 景观立体化,地面、地下、空中,三层次景观系统立体互动,形成丰富的景观效果。,42,空间布局,立体化空间拓展,立体化交通,43,空间布局,平行空间组合形式,在同一空间层面上同类功能空间的组织和布局的混合使用方式,也可以称为横向混合使用组合



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