地产商转型养老的闭环设计.ppt

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1、地产商转型养老的闭环设计,1,养老是转型的良药还是陷阱,要解决的问题,地 产 企 业,4,？,持有物业转型养老有哪些类型？如何根据禀赋进行定位和设计？,怎样打造养老开发运营的闭环？,Part 1,养老是转型的良药还是陷阱老龄化趋势、地产形势、客户画像,第一阶段19902003,2010 年,2050 年,第二阶段20032020,第三阶段20202050,老龄化比率8.610.2%,老龄化比率10.220%,老龄化比率2030%,2040 年,2030 年,2020 年,2000 年,1990 年,老龄数量大且增长速度快，养老需求渐入高峰,老龄化趋势,活力型社区,80岁,70岁,60岁,自理型

2、社区,护理型社区,乐颐小镇,乐璟会,乐尔之家,不同年龄段需要不同类型的养老产品1950,1960年代婴儿潮出生的一代人正步入退休高峰期,老龄化趋势,80岁以下低龄长者，在未来20年，持续快速迈入80岁以上高龄阶段！,上海老龄化趋势,截至2017年底,上海市60岁及以上高龄老年人口483.6万，占总人口的33.2。80岁及以上高龄老年人口80.58万。,老龄化趋势,老龄化趋势,60岁老人和80岁老人当然也有“代沟”看准趋势、算准时机，转型养老不至于踏错节拍上海65岁以上老人/80岁以上老人的数量和增长趋势,全国老龄化趋势逐年加速，未来养老市场空间巨大,我国老年人口基数大，增长速度快，养老服务需求

3、旺盛。随着独生子女代的父母逐渐进入老年，养老观念逐渐转变，消费能力变强。60/70/80岁老人对养老产品的需求类型和需求欲望不一。50/60后进养老院的时候是行业大发展的时期。,老龄化趋势,地产行业形势,白银时代，“房地产+”或成房企重生之道房企摆脱对住宅的依赖，开拓新的开发模式主要四个 细分领域,商业地产,养老产业,文化旅游,投资海外,商业过剩、文化旅游产业亏损、投资海外前景未卜，养老地产亦未找到成熟盈利模式。,现实情况,地产行业形势,养老客户画像,截至2018年底，我国60岁及以上老年人口有2.49亿，占总人口17.980+高龄需要长期照护的失能半失能老人超过4000万,结论一,or,定位

4、偏差,销售受阻,运营包袱,设计不当,技术层面,地产商转型养老,“主与次”的问题配合地产主业还是独 立产业发展,“远与近”的问题服务现阶段的自理老 人还是等待刚需来临“重与轻”的问题重资产拿地收购还是 轻资产租赁运营,顶层设计,Part 2,持有物业转型养老有哪些类型转型“姿势”研究、养老“业态”研究,转型“姿势”,永泰红磡的养老践行图,转型“姿势”,105亩养生住区,150亩生态农庄,10000平米长者双会所,+,+,150亩农地,会所配套,以“健康、养生、休闲、旅居”为设计主题，集精装小户、度假 公寓、阳光叠墅、田园农场、老 年大学、综合医院于一体。,AAC鸿泰乐颐小镇,鸿泰乐璟会,140席

5、市中心 自理单元,3000平米 精品医疗,3000平米餐 娱活动配套,+,+,上海长宁/都市型/自理介助社区自理型老人社区城市核心人口密集区高端长者养老解决方案,产品关键词：硬件设施,CCRC鸿泰乐璟会,1-2层3000生活配套：餐饮娱乐、文化休闲、康体健身450酒店Lobby式客厅、150私家影院、300全球自助餐厅、100图书咖啡吧、15间主题文娱活动室永爱（永泰红磡旗下企业）全程专项研发升降橱柜、可转换卫浴、全系适老化家具，适老化设计60余项,曙光医院中西医老年专科战略牵手百年曙光医院，定制中西医特色老年专科，专家级名医提供健康护驾。实现行业内为数不多的、真正落地的（内设医疗机构）高端医

6、养模式。,产品关键词：携手曙光医院，真正实现高端医养模式,CCRC鸿泰乐璟会,鸿泰乐尔之家,天津/上海/社区嵌入/国际护理标准护理型养老机构针对失能失智的生活照料和需要专业护理的高龄老人,150-300床位数量,1:2人员配比,单人，双人，三人房型,+,+,聚焦-“鸿泰乐尔之家”发展中高端护理型养老机构,通过成熟社区嵌入式，做中高端护理型连锁养老机构；通过租赁改造、收购兼并等方式实行区域化快速布局；以上海、天津为主要发展城市，周边重点城市择机联动发展。,其他企业的养老践行方案,远洋打造3C养老产品线，即CLRC长者社区、CB老年公寓、CC照料中心，其中以老年公寓为发展重点，突出失能失智的照护。

7、,养老“业态”,朗诗养老发展模式,居家照料中心：小规模 多功能为不愿离开家的老人提供家门口的一站式养老服务，主要服务内容涵盖：康复、护理、上门、健康管理、娱乐活动等；,城市旗舰店：立体化养老综合体 为老人提供全方位、高品质养老新生活，主 要内容涵盖：短期生活照料、康复娱乐、医 疗健康以及针对失智失能老人的特护专区；,机构护理中心：全照护 全周期 主要面向完全不能自理老人，失智老人，提供医托养、全生命周期、高段位照护 的养老护理服务；,居家 照料中心,城市 旗舰店,机构 护理中心,【澜悦系列 长者公寓】面向自理型长者定 制的适老化、高品质、全服务的专业养老公 寓，为入住长者提供日常生活、护理、精

8、神 文化等全方位、一站式的养老服务，创造幸 福、平安的晚年生活。【望年荟系列 照护机构】针对介护、失能、失智等长者的养老机构，以引领时代的新理 念，构建复合功能的创新型养老机构。,【智汇坊系列 社区为老服务中心】为社区嵌 入式小型养老机构，一般拥有1050张床位，为社区长者提供长期照料、日托、助餐、健康管理、文化娱乐等多种为老服务。,【申养康复系列 康复护理院】康复和护理为 特色的护理机构，为失能失智、术后康复等 长者（患者）提供专业化的护理服务。,双井恭和苑,国贸CBD269套房间25层护理613层自理按床收月费制,双桥恭和家园朝阳区东五环5万平米建面365户养老公寓户型79105平米共有产

9、权销售,乐 成 养 老,结论二,地段选址考量,运营能力考量,建筑指标考量,资金退出考量,养老机构,康复/护理 医院,大型 养老社区,养老公寓,持有型物业,Part 3,如何根据禀赋进行定位和设计三种产品类型选择、刚需产品模型,护理型老人,自理型老人,活力型老人,1.养老机构,2.老年公寓,3.长者社区,如 何 选 择？,根据项目禀赋进行产品定位,三种类型选择,三种类型的定位考量,长者 社区,选址要素：环境生态产品要素：体量配套,长者社区鸿泰乐颐小镇,选址关键词：崇明岛生态,长者社区鸿泰乐颐小镇,产品关键词：打造“农”、“家”、“乐”的田园慢（漫）生活方式,使业主享受远离城市喧嚣和繁忙的都市生活

10、节奏，打造“日出而作，日落而息”的生活氛围,会所配套,150亩农地,生态观光资源：充分发挥地缘资源的优势，将周边大配套作为人 群养老的配套功能，实现生态养老一体化房地产开发模式：依托养老、养生的保障及环境配套来吸引人群购 买及入住，以房子收益作为载体,养老保障体系：通过养老产业平台使得短期旅游消费转变为长期 居住消费，增加消费能力,项目开发的核心引擎：,大型 养老社区,选址要素：区位交通产品要素：医疗硬件,三种类型的定位考量,CCRC,老年公寓鸿泰乐璟会,多家三甲医院环绕,三大成熟生活圈,两大生态公园,中山公园私藏版图，贵胄气质与生俱来内环以内，地处中山公园，传统豪华居住区，十大 商业中心之一

11、3公里内三甲医院直达，便捷就医环境华山医院：直线距离2.4公里华东医院：直线距离2.4公里五官科医院：直线距离3公里中山医院：直线距离3.9公里肿瘤医院：直线距离4公里2大生态氧吧，市中心保留最完整的绿植公园400米可至天山公园；800米可至中山公园,四通八达交通网线，家门口的商圈资源,交通中心：坐拥2、3、4、11号4条地铁线路和30多条公交线路，打造“西 区最重要的城市交通枢纽”，实现“零换乘”交通动线,选址关键词：,老年公寓鸿泰乐璟会,产品关键词：,国际化硬件标准,内设高端医疗机构,结论三,养老住区开发的 两条“生命线”,如何打造满足自理老人的生活方式？,产品线,如何处理地产销售和养老运

12、营的关系？,盈利线,解决,养生环境、养老服务、生活保障、社交空间、适老化配置,解决,运营阶段,销售因养老 产生溢价销售阶段,销售不 应贴补 运营,运营自我 盈利,选址要素：社区人口产品要素：家感照护,三种类型的定位考量,养老 机构,本案位置,日晖二村,紫汇苑,江南新村,瑞金南苑,日晖六村,西木小区,新湖云庭,枫林新村,日晖新城,日晖三村,天合雅园,双晖小区,日晖五村,瞿溪路小区,龙华小区,春江小区,五岭小区,斜土新村,斜土路社区,茶陵小区,丝庐花语,远雄徐汇园,养老机构鸿泰乐尔之家,本案位置,瑞金医院分 部,复旦大学附属中山 医院,肿瘤医院,丰富的外部医疗资源，提供有力的医疗支持,选址关键词：

13、,社区，人口,成熟密集,美式装修风格的家庭厅,明亮温馨的餐厅,产品关键词：,双人间,单人间,活动室,刚需产品模型,截至2018年底，我国60岁及以上老年人口有2.49亿，占总人口17.980+高龄需要长期照护的失能半失能老人超过4000万,市场需求,市场供给,2017年我国机构养老床位406.3万张，但从结构上看，公办托底型超过一半，不接受失能半失能老人超过7成，高质量的长期照护机构仍然非常稀缺,2012年-2017年社会服务发展统计公报,中国养老床位数统计,0,200,400,600,800,2014年,2015年,2016年,2017年,社区留,宿和日,间照料,406.3养老机,构,机构类

14、型,服务能力,公办50%,民营50%,接受失能失,智30%,不接受失 能失智70%,欧葆庭、金色阳光,星堡、凯健,乐尔之家、红日,2,5,1万月费2万,35000月费1万,4 3000月费5000,月费3000,硬件品质非常高地段核心占现有机构较少比例,硬件品质次之地段次之占现有机构较少比例,性价比高有很大需求，供给少占民营机构主流市场,硬件品质一般公办机构供给量大,硬件品质亟待升级收费低决定服务质量不高,5000-10000元/月的中端护理型养老机构是市场机会点,市场机会,高收费决定客户 数量有限，以及 对地段的要求，限制连锁扩张,1月费2万,结论四,养老住区三：乐颐小镇崇明（远郊型 10万

15、平米）,养老住区一：乐璟会中山公园（都市型 26000平米）养老住区二：乐璟会宝山（城区型 15000平米 待开业）,1,2,3,1,2,3,4,5,6,7,8,9,外环线,养老机构一：乐尔之家徐汇斜土店（床位数：200席）养老机构二：乐尔之家延安西路店（床位数：184席）养老机构三：乐尔之家徐汇田林店（床位数：49席 长者照护之家）养老机构四：乐尔之家周家嘴路店（床位数：300席）养老机构五：乐尔之家新浦江店（床位数：154席）养老机构六：乐尔之家同普路店（床位数：377席）养老机构七：乐尔之家场中路店（床位数：242席 待开业）养老机构八：乐尔之家保利淞南店（床位数：105席 待开业）养老

16、机构九：乐尔之家浦东花木店（床位数：177席 待开业）,Part 4,怎样打造养老开发运营的闭环调研、选址、运营、设计、退出,闭环设计五要素,销售退出,选址踏勘,持有型 养老项目,1市场调研,2,3运营方案,4产品设计,5,三维度：调研的范围 四要素：调研的内容,4个标准维度30余个评价科目,先定位再设计 定价决定成本 成本引导设计,销售：月费or会员制or租金趸交退出：重资产发REITs&轻资产IPO,定位：先确定护理等级 定价：成本导向法成本：人员排班是重点,市场调研与选址三个维度和四大要素,调研 范围,周边三公 里所有项 目,同城市网 格等量级 项目,城市TOP 标杆项目,收费价格 和结

17、构,调研 内容,客群特征 护理等级,入住率和 入住速度,装修标准 房间设施,定 位,成 本,确定细分业态确定消费档次确定护理等级,定 价,从“成本导向”转变 为“消费导向”关键是老人的支付能 力研究,切忌想当然 得做高端,护理是刚需 自理看禀赋,分为固定和可变成本固定成本也可“优化”可变成本关键是人工,成本是养老 的生死线,运营方案定位、定价与成本,集约配套空间,优化运营动线,产品设计,提升坪效、降低成本单床面积与档次成正比，与坪效反比。如何做到单床面积的经济性与舒适性的平衡？控制单床面积,老人的活动不是按空间的顺序，而 是时间展开的。餐厅、活动室、棋牌室、健身房都需要吗？,一个护工合理地同时

18、照看的老人 数量决定运营效率。如何设计单层的平面动线 和套型之间的动线？,合理房型设计单人间、双人间还是多人间？取 决于定位，也关乎运营收益。怎样能避免双人间包床，怎样能提高多人间的品质？,销售退出,单个项目和资产变现,国内养老项目的盈利模式主要为：出售型退出模式、运营型盈利模式、保险三种模式,单个项目 销售方式,月费型,销售型,盈利模式,以持有出租收取押金及 管理费用“两部制”为 主要收入的盈利模式,以商业开发直接出售产权 为主要收入的盈利模式,押金,管理月费,入住时一次性支付的费用，数额通常较高，以押金形式收取，在离开时可以退还，典型案例：乐尔之家、凯健国际,入住者入住之后每月固定支付的费

19、用，包括餐费、床位费、护理费根据选择的居住条件、护理服务、餐饮标准有所区别，老人可根据经济实 力、健康状况选择一次性费用和管理月费的比例有所区别，有些一次性费用较高月费较低，有些相反，还有提供两种选择，收费模式影响到开发商资金回收速度,费用构成,产权销售,会员制销售,针对使用住宅、商业地块开发的项目，将产权划分到每一户项目计划以老年为主要客群，但无明文规定只能老年人居住，易造成项目 定位偏离养老定位 典型案例：绿城乌镇雅苑、天地健康城,以签订使用合同的形式，签订使用权/会员制合同主要有两种形式，一种是使用权和土地时间一样，可退可继承可转让，典 型案例：亲和源A卡、乐璟会一种是若干年的租金一次性

20、趸交，在寿命期内用完不再另付，寿命期内没 用完则按时结算，典型案例：亲和源B卡、万科随缘嘉树,保险型,通过卖保险理财产品，使客户获得养老项目的居住使用权，申请入驻成功后再付租金和设施使用费，典型项目：泰康北京燕园、上海申园,闭环设计的成功关键,投前板块 统一负责制,决策 机制,市场 调研,选址 踏勘,运营 方案,产品 设计,销售 退出,避免铁路警察各管一段，最后由运营背锅,结论五,作为养老投资和运营背景公司永泰红磡旗下的轻资产业务团队，提供B2C基础上的B2B 既做“甲方”，亦做“乙方”,我们以实践者的身份为这个行业建立标准，我们也愿以先行者的身份在这个行业传帮带教，做一个养老产业开发运营的专

21、业服务商。,第三方咨询操作案例,海南一投养老战略转型项目新华人寿北京莲花池养老项目,知行合一，实践中提炼标准,红磡团队，亲历各类投资评估、各类物业评价、各类产品分众、各类 市场细分、各类运营瓶颈，所有专业收获经历实践检验。,开发自建、物业租赁、物业改造，全形态物业操作经验,自理型、介助型、介护型、专护 型，全产品分众市场经验,1,2,系统性运营管理与人才培训，保障 运营实现净利与客户满意的能力,3,4,选址、产品、运营、销售，行业 级四大标准体系,红磡咨询提供的 不仅仅是报告,细分市场研究竞争个案研究消费者研究,成果1：市场研究与定位报告,建筑功能优化室内设计方案适老化解决方案,成果2：产品解决方案,市场推广与渠道建设销售模式与价格制定营销团队搭组建营销管理体系,成果4：市场推广与营销执行方案,财务测算模型财务顾问服务,成果3：项目财务测算模型,成果5：服务运营手册,服务运营手册制定项目质控体系员工管理与培训体系法务顾问服务,第一阶段工作第二阶段工作,模 块 1 市场研究,模 块 5 运营顾问,模 块 2 产品建议,模 块 3 经济测算,模 块 6 培训服务,模 块 4 营销顾问,管理人员培训实操人员培训市场人员培训,成果6：培训服务手册,XXXX养老项目咨询全案服务模型,