冷水江市时代100项目推广方案(长沙胜天地产服务机构).ppt
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1、,时代100 项目营销策划报告,长沙胜天地产顾问有限公司谨呈 2011年11月6日,PART1 市场分析研究,PART2 项目定位研究,PART3 产品营销建议,PART4 营销推广部署,自09年下半年以来,政策密集出台,但针对的主要是一二线城市,对在于三、四线城市的本案也许是机会所在,0,2010年,2009年,2008年,2007年,9.27新政,10.22新政,国务院关于促进集约用地的通知,国办关于促迚房地产市场健康収展的若干意见,公积金贷款利率下调,地方政府出手救市,国十一条,二手房优惠中止,资本金比例下调,二套房再次收紧,土地出让金首付5成,新国十条,公积金贷款利率上调,关于开展房地
2、产专项整治的通知,清查闲置土地,二手房政策收紧,物业税开征研讨,国四条,刺激政策,抑制政策,政策严厉程度不断增加,929二次新政,加息&上调存款准备金率,模拟住宅成交均价走势,整体市场政策经济,通货膨胀、货币贬值、股市疲软、黄金震荡,兼具增值保值属性的房产具有较大投资性,整体市场政策经济,冷江市场发展趋势,目前,我市在册的房地产开发企业有15家,其中:三级房地产开发企业有4家,四级房地产开发企业有2家。2009年,在我市有在建房地产项目的企业有11家,其中外地房地产开发企业在我市进行房地产开发的有5家。历年房地产投资额、竣工面积、销售面积来看:冷水江房地产市场发展迅猛。,楼盘分布情况在:以老城
3、区和布溪区为主。,各片区楼盘分布:老城区(5个)金泰花园商业步行街北区东方财富中心金鼎花园布溪区(3个)江南名都佳泰家花园博长金水湾集中区(1个)山水名城城西(1个)凤凰山庄,冷水江房地产市场分析(产品及营销),冷水江市场以高层(17-18F)为主,其次为多层(7-8F);除凤凤凰山庄19万方,市场楼盘体量普遍过小,在4-6万方之间;市场楼盘品质不高,大多楼盘不太注重园林绿化打造;市场楼盘都不太注重营销方式,仅选择2、3种媒介推广既可买房(如:户外、网络、电视、报广等)。,冷水江房地产市场分析(户型及价格),市场主力户型,以100-140 3房为主,其次140-1604房、70-902房产品;
4、畅销户型:面积适中,具有总价优势以及景观资料好的2房、3房产品;滞销户型:顶层复式(面积过大、总价过高的产品);布溪区价格最高,高层均价2300-2400元/;其次为老城区、集中区,高层均价1850-1950元/;老城区多层均价1650元/。,冷水江房地产市场分析(区域优势),老城区:周边配套设施较为完善,项目自身配套设施较少;片区核心买点:地段布溪区:周边配套设施一般,项目配套打造方面以商铺、幼儿园为主;片区核心买点:景观环境城西区:周边配套设施匮乏,凤凰山庄小区自身配套设施较为丰富;集中区:位于城东生态新城,目前片区发展不成熟;片区核心买点:教育、江景。,冷水江房地产市场分析(客户分析),
5、客户来源区域以项目周边为主;市场各区域客户职业相差不大,以事来单位、企业职员、私营业主(主要以新化、邵阳做生意)为主;客户年龄集中在30-40岁,大多以自住为主。,冷水江房地产市场分析小结,市场楼盘主要分布在:老城区和布溪区;以高层(17-18F)为主,其次为多层(7-8F);市场楼盘体量普遍过小,在4-6万方之间;楼盘品质整体不高,不太注重园林绿化打造;也不注重营销推广,一般选择2、3种媒介推广就买房。市场主力户型:以100-140 3房为主,其次140-1604房、70-902房产品;畅销户型:面积适中,具有总价优势;滞销户型:顶层复式(面积过大、总价过高的产品)。布溪区价格最高,高层均价
6、2300-2400元/;其次为老城区、集中区。客户来源以项目周边为主;市场各区域客户职业相差不大,以事来单位、企业职员、私营业主(主要以新化、邵阳做生意)为主;客户年龄集中在30-40岁,大多以自住为主。,地块分析,1、项目用地周边环境 自然环境情况:项目所属冷水江市布溪中心地带,本区域属于冷水江市城市扩容商业集中区域;人文环境状况:项目所在区域是较早的生活区域,由于该区域受市整体规划利好影响,各类商业地产项目的兴建,带动了该区域房地产市场的发展。环境污染状况:项目所在板块是城西区域,周边没有明显的污染源单位,环境污染相对较少,在冷水江城区是较宜居地块。但缺乏优质绿化景观;相关配套状况:项目地
7、周边是较早的教育、生活区域,配套设施完善,学校、餐饮、休闲、购物、娱乐一应俱全。2、地块交通条件 项目地处锑都中路,交通状况发达,紧邻省道S312、市区路网发达。,1 步溪第一商住高楼弥补市场.2 升值潜力不可估量。随着步溪楼盘的增多,可用土地越来越少,房屋的价格也将会越来越高。3 受政策调控影响,市场低中端住宅走俏,市场刚性需求凸显。4 本项目处于区域核心地段,有较大的市场操作空间。,1 区域升值潜力大2 位于步溪核心位置,依山观江,宜居。3 产品规划丰富,与其他项目有一定差异化。4.紧邻锑都中路,交通便利.,1、整体市场动荡不安,投资客减少,部分客户持币观望2、板块内竞争项目现楼即买即住对
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