佛山市顺德区大良楼盘调查数据分析定.ppt

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1、楼盘调查目的解说,为配合桂畔怡景湾的规划发展需要，我们对大良地区近年来推出以及即将推出的新楼盘及别墅盘进行了踩盘调查，通过对相关数据的汇总、分析及比较，我们试图总结近年商品房及别墅的消费趋势，为桂畔怡景湾的规划、定位及未来的营销工作提供决策依据。,大良商品楼调查数据,第一组 2004-2005年度销售的楼盘,康城花园二期 尚域,一、楼盘概况总占地面积：万总建筑面积：近万总户数：余户共栋园林面积：万,康城花园二期 尚域,二、价格电梯洋房 均价3000元/非电梯洋房 均价2400元/物业管理费电梯洋房 每月1.6元/非电梯洋房 每月1元/,康城花园二期 尚域,三、户型两厅两房、两厅三房、两厅四房面

2、积：-四、复式单位尚景峰独创首批12套景致复式洋房，为二层复式，挑高六米复式户型结构，面积有和 两种，包含家庭活动室在内的两厅五室，属顶层复式。,康城花园二期 尚域,五、销售情况一期共360户，现已售出90%二期明年3月发售，卖现楼，户型与一期一样，以二厅三房和二厅四房为主。面积90-130。,康城花园二期 尚域,六、楼盘特色园林：2万法式自然主义园林，200米超长中轴水景，800米环小区林荫大道3大文化主题广场4大中心（文化中心、康体中心、儿童活动中心、服务中心）七、商铺情况价格：1.3-1.6万元/,明日嘉园,一、楼盘概况总占地面积：27803.1总建筑面积：76000总户数：592户建筑

3、密度：38 绿化率：45,明日嘉园,二、价格均价电梯洋房：3100元/非电梯洋房：2600元/物业管理费：电梯洋房：1.4元/非电梯洋房：1元/,明日嘉园,三、户型两厅两房 两厅三房 两厅四房 面积：75至119 四、复式单位 无复式单位,明日嘉园,五、销售状况绝大多数已入住。六、楼盘特色吸取了德式建筑的成功设计理念，外立面简洁，色彩明快，线条流畅，凸显现代时尚现代、充满活力，是完全按照现代都市精英的特定需求度身定造的高尚住宅。七、商铺情况 9500元/,奥园华庭,一、楼盘概况总占地面积：19398.4平方米 总户数：全部为电梯洋房绿化面积,奥园华庭,二、价格均价元 物业管理费：低层.元高层.

4、元三、户型两厅三房、两厅四房，全部为跃式面积：-,奥园华庭,四、复式单位面积：两层，两厅五房 共套复式五、销售情况估计已售出90以上，大部分正在装修。六、楼盘特色每梯两户或三户，分单位南北对流，二层每户设有独立空中花园，经典的跃进式设计户型，增强室内空间的灵动感。,奥园华庭,七、商铺情况价格：1.2-1.3万元/，也有少部分1万元/面积：60为主，也有少部分90铺面宽：5.5米，高6.6米,丽星名园,一、楼盘概况总占地面积：25000总建筑面积：81000平方米总户数：477户建筑密度：绿化率：全部为电梯洋房,丽星名园,二、价格均价元物业管理费：楼以下：.元，楼以上：.元三、户型两厅两房、两厅

5、三房、两厅四房、两厅五房面积：从9-,丽星名园,四、复式单位无复式单位五、销售情况只剩下少部分未售出，最畅销的户型为两厅两房及两厅四房,丽星名园,六、楼盘特色美国南加州设计风格，十五栋带电梯洋房错落有致，布局合理。户型的创造性设计，独有的跃式设计，朝向采光较好。七、商铺情况价格：9500元/所有商铺已售完,新世界 会豪阁,一、楼盘概况总占地面积：暂未知总建筑面积：暂未知楼高28层 总户数：216二、价格 均价6000元/物业管理费：5元/,新世界 会豪阁,三、户型一厅一房 36 20户一厅一房 56-62 约30户 两厅两房 73 约50户两厅三房（主力户型）110 约80户 两厅四房 130

6、-140 约24户,新世界 会豪阁,四、复式单位三层复式（23、24、25楼）360 共6户三层复式（26、27、28楼）367 共4户五、销售情况售出6成,新世界 会豪阁,六、楼盘特色 地处清晖路核心地段，处于大良传统的商业区，一楼、二楼、三楼为新世界中心商场，部分单位带开放式套间，超豪华会所，会所内有暖水泳池，小型保龄球场，小型高尔夫练习道,星汇华轩,一、楼盘概况总占地面积：6301 总建筑面积：55253.75 4幢17层电梯洋房 二、价格均价2400元/物业管理费：1.3元/,星汇华轩,三、户型两厅两房 两厅三房 两厅四房 面积：75至119 四、复式单位共十几套复式单位 17-18楼

7、，顶层复式，两层面积178 两厅四房 59万元,星汇华轩,五、销售状况二楼已全部售完，顶层复式单位只剩下一套六、楼盘特色是大良价格最低的高层电梯洋房，位于城南板块，设计较平凡，楼盘附有近龙的酒楼、美食城、世纪小学、梁开中学等配套设施。七、商铺情况均价：7000元/，高6.5米,嘉信城市花园二期,一、楼盘概况总占地面积：67380.8总建筑面积：224293.915幢17-22层电梯洋房总户数：1416户 容积率：2绿化率：50%以上,嘉信城市花园二期,二、价格普通单位：均价3000元/物业管理费：1.5元/三、户型两厅三房 两厅四房,嘉信城市花园二期,四、复式单位复式单位共80套，两层复式均价

8、3500元/-4000元/面积170几-350 售价60几万-150万五、销售状况最畅销的户型为110左右的两厅三房，剩下100套单位左右，其中复式单位不太畅销，发展商准备将复式单位拆分为普通单位出售。,嘉信城市花园二期,六、楼盘特色新城区的第一大楼盘，政府重点发展的区域，文体康乐等各项配套设施齐备。发展商保利嘉信实力雄厚，园林景观由新加坡园林设计大师DLQ Design设计，中庭公园面积18,000平方米，人工湖面积近4,000平方米，泳池面积近1,000平方米，水水相叠、景景相连。,嘉信城市广场二期,七、商铺情况价格：12000-23000元/面积：30-100高度：5.5米,海琴湾,一、

9、楼盘概况总占地面积：53365 总建筑面积：约190000总户数：1000户园林绿化面积：4万水景主题园林绿化率：大于35%,海琴湾,二、价格均价电梯洋房：3400元/非电梯洋房：2900元/物业管理费：低层1.4元/高层1.6元/,海琴湾,三、户型两厅三房、两厅四房、三厅四房面积：115.16-174.70 四、复式单位共80套复式单位 为顶层复式 客厅中空 跃式设计 两层三厅四房（231.12）三厅四房（218.70）三厅五房（259.22）三厅六房（279.00）,海琴湾,三厅四房（219.17）三厅四房（220.78）三厅五房（291.36）三厅六房（265.67）复式单位价格：95万

10、到130万 五、销售情况一期绝大部分已售出，入住率达95%。复式单位剩20户未售出。,海琴湾,六、楼盘特色坐拥桂畔海一线江景和桂畔海长堤公园，着重体现欧陆建筑文化、水岸居住文化、音乐艺术文化。获得“佛山市优良样板工程”殊荣。七、商铺情况价格：1万元/面积：32-127 铺宽：4-5米，高6米，已做好夹层,星河名居,一、楼盘概况总占地面积：2.1万总建筑面积：近10万 近1万平方米的香海泳池5000 的主题会所 绿化率：43%总户数：500多户13栋1319层电梯洋房,星河名居,二、价格均价3200元/物业管理费：1.6元/三、户型两厅两房 两厅三房 两厅四房面积：80.91-184.63平方米

11、,星河名居,四、复式单位总共8套复式单位，为首二层复式面积240，二层带花园售价：120万左右均价：4800元/五、销售情况已售出8成以上，复式单位剩下3户未售出,星河名居,六、楼盘特色星河名居是目前桂畔海最高的楼宇，建筑设计具有浓郁的现代港式风格。地面园林景观、空中花园、楼顶花园构筑立体式绿化，围合式建筑规划布局，抬高1.5米中央大绿洲，近1万平方米的香海泳池。七、商铺情况价格：13980元/，高5.8米，面积：47-367,金域湾,一、楼盘概况总占地面积：44142.6总建筑面积：123505.71总户数：850户 容积率：2.8绿化面积：23704 绿化率：51%中心园林面积：15000

12、,金域湾,二、价格均价2800元/物业管理费：1.4元/三、户型两厅三房、两厅四房、三厅四房、两厅五房三厅五房面积：98.69-146,金域湾,四、复式单位面积：220-230 一期共7套复式单位均价3400元/两层五、销售情况100 左右的两厅三房较为畅销。,金域湾,六、楼盘特色位于城西区，大良河的西岸，交通相对不便，风水一般；再加上户型设计一般，面积也不够实用。七、商铺情况价格7500-8800元，面积：45-80宽：5米，高：5.8米,大良商品楼调查数据,第二组 2006-2007年度销售的楼盘,岭岚花园,一、楼盘概况总占地面积：4万多 总建筑面积：万绿化面积：万总户数：户,岭岚花园,二

13、、价格均价：元（无电梯带装修）物业管理费：元三、户型两厅两房、两厅三房、两厅四房、两厅五房面积：-,岭岚花园,四、复式单位面积：，两层复式五、销售状况一期已售出以上，最畅销户型：面积-的两厅三房和两厅四房,岭岚花园,六、楼盘特色岭岚花园营造了1万多平方米的岭南园林，苑区设置古树、盆景、桃、兰、菊、竹等主题花圃，与周边山林植被相映成趣，水景近2千多平方米。以山水、园林为特色。位于南国中路，正对顺德客运总站，附近大福源超市，省一级世纪小学、南区中学、区中等专业学校、梁銶琚中学等配套设施完善。,岭岚花园,七、商铺情况价格：8000-12000元/面积：70-130铺面宽度：4米、6米、8米高度：5.

14、7米，有部分商铺已带夹层,纯水岸,一、楼盘概况总占地面积：5.53万总建筑面积：9.9万总栋数：25栋总户数：一、二期共600户 建筑密度：20%容积率：1.8绿化率：70%绿化面积：4万,纯水岸,二、价格均价：3700元物业管理费：每月350元/户三、户型两厅四房 150-160的大户为主130-140为辅,纯水岸,四、复式单位一期共24套复式单位，两层复式均价：4000元/有中间复式及顶层复式中间复式 户型A 277.50中间复式 户型B 262.50顶层复式 户型A 261.50顶层复式 户型B 255.50,纯水岸,四、复式单位 中间复式 户型A 面积：277.50 均价：4186元/

15、总价：1187145元 中间复式 户型B 面积：262.50 均价：4186元/总价：1093029元,纯水岸,六、楼盘特色 为新城区继嘉信城市花园之后的第二个大型楼盘，德胜河畔独有的自然景观，视野开豁，附近配套设施完善，20%的建筑密度，高达70%的绿化率。发展商大力度广告投入，奠定了纯水岸高档次楼盘的地位。七、商铺情况目前暂时只租不卖，月租金35元/,明日华府,一、楼盘概况总占地面积：53402总建筑面积：314391总户数：1627户25000大型中央园林1000泳池,明日华府,二、价格3300-3500元/三、户型两厅三房、两厅四房，90-130主力户型面积：120-130四、复式单位

16、 价格：3500-4000元/，复式数量较多,明日华府,五、销售情况明年6、7月份预售六、楼盘特色现代、简约七、商铺情况均价15000元，宽约4.5米，深13米，高6米,君御花园,一、楼盘概况总占地面积：38000，共18栋总户数：900多户10栋楼高12层8栋17层高层欧式电梯洋房绿化率48%二、价格均价：3300元/以上,君御花园,三、户型面积95-150，以两厅三房、两厅四房为主主力户型：120-130四、复式单位 两层，全部为顶层复式，面积：暂未知数量大于40户,君御花园,五、销售情况明年1月预售，5月公开发售，12月交楼六、楼盘特色欧洲风格的豪华建筑，东区的高档次楼盘七、商铺 价格未

17、出，深14米，高约6米,名门豪苑,一、楼盘概况总占地面积：23000，总户数3316层、9层、17层电梯洋房第五栋只有七层高，第六栋有8层高，第七栋有9层高绿化面积：15000多,名门豪苑,二、价格3400-3500元/三、户型面积：110-190 以两厅三房、两厅四房为主主力户型面积：130-150四、复式单位 190-200 20-30套 3800元/,名门豪苑,五、销售情况预计明年1月预售，5月公开发售，12月交楼六、楼盘特色豪宅型设计、流线型、带现代感、色块明快七、商铺 首层全部商铺，面积由48-90，高7.2米，宽5米，深16米 均价13000元/,银畔郦园,一、楼盘概况总占地面积：

18、20000总户数：300户电梯洋房和非电梯洋房二、价格 3000-3200元/三、户型 面积：100-150 户型：两厅三房、两厅四房为主主力户型面积：140-150,银畔郦园,四、复式单位 200多，两层，复式单位的数量还没定五、销售情况预计明年8月预售，10月公开发售六、楼盘特色流线型、明快、简洁七、商铺情况 暂未知,宝翠花园二期,一、楼盘概况总户数1000户左右，带电梯有900户左右，复式约有120户左右二、价格 2800-3100元/物业管理费1.5元/三、户型 面积：150 起 户型：两厅三房、两厅四房为主主力户型面积：150,宝翠花园二期,四、复式单位暂未知五、销售情况暂未知，预计

19、明年底预售六、楼盘特色与一期反差大七、商铺 暂未知,嘉信城市花园三期,一、楼盘概况总占地面积：6万左右 总户数：2000多户绿化率40%全部为电梯洋房二、价格 暂未知 三、户型 户型：户户跃式设计，两厅两房、两厅三房 两厅四房、两厅五房主力户型：两厅三房、两厅四房,嘉信城市花园三期,面积：60、90、110、120、130、140、150、180（只是初步方案，仍有修改空间）四、复式单位无复式单位五、销售情况暂未知六、楼盘特色配套五星级会所七、商铺 暂未知,乐雅苑,一、楼盘概况发展商：顺业房产总占地面积：1.4万总户数：250户 电梯洋房、楼梯楼11月底打桩，预计明年中预售二、价格 2400-

20、3000元/,乐雅苑,三、户型 估计以两厅三房为主，面积100左右四、复式单位无复式单位五、销售情况未售六、楼盘特色定位于中低档楼盘，小区及会所等配套设施并不讲究七、商铺 暂未知,顺景湾三期,一、楼盘概况总占地面积：4600总建筑面积：21000总户数：暂未知二、价格 估计2300-2500元/,顺景湾三期,三、户型 面积70-80，以两厅两房为主力户型四、复式单位无复式单位五、销售情况一期入住率90%，二期入住率85%，三期预计明年预售,顺景湾三期,六、楼盘特色与顺景湾一、二期一样，面向大良河，附近有美食城、龙的酒楼等配套设施。七、商铺情况暂未知,景峰轩,一、楼盘概况总占地面积：暂未知楼高1

21、3层，电梯洋房总户数：166二、价格 3200元/,景峰轩,三、户型 面积50-90，两厅两房、两厅三房四、复式单位无复式单位五、销售情况预计明年中预售,景峰轩,六、楼盘特色暂未知七、商铺情况只有14间商铺，价格：1万元/,东城花园 二期,一、楼盘概况总占地面积：约3万总建筑面积：暂未知全部为电梯洋房总户数：1200户二、价格 预计3200-3300元/,东城花园 二期,三、户型主力户型：两厅三房、两厅四房，也可能会出两厅两房面积：90-120四、复式单位两层复式，200左右，数量暂未知,东城花园 二期,五、销售情况预计明年底预售六、楼盘特色为东城花园的升级版，风格简约配套设施更为完善七、商铺

22、情况暂未知,凤岭名都,一、楼盘概况总占地面积：暂未知总建筑面积：暂未知总户数：暂未知二、价格 暂未知,凤岭名都,三、户型主力户型：两厅三房、两厅四房面积：最大150-160四、复式单位有复式单位，但数据暂未知,凤岭名都,五、销售情况 明年5月预售，今年春节前后有楼书，明年12月31日前交楼。六、楼盘特色暂未知道七、商铺情况暂未知,映月湾,一、楼盘概况总占地面积：17000总建筑面积：暂未知总户数：210二、价格 暂未知,映月湾,三、户型原两厅三房、两厅四房面积：120-130四、复式单位未知五、销售情况未开售六、楼盘特色 未知七、商铺情况未开售,热销楼盘分析,热销楼盘分析,热销楼盘分析,滞销楼

23、盘分析,金域湾 位于城西区，大良河的西岸，交通相对不便，风水一般；再加上户型设计一般，面积也不够实用。,-年均价元以上的电梯洋房,-年均价元以下的电梯洋房,2004-2005年楼盘档次对比,2004-2005年楼盘档次对比,04-05年电梯洋房平层单位价格区域对比,价格,区域,海琴湾,奥园华庭,嘉信二期,尚域,星河名居,岭岚花园,丽星名园,金域湾,星汇华轩,宝翠花园,顺景湾,明日嘉园,04-05年复式单位面积对比,尚域：和4 奥园华庭：星汇华轩：嘉信二期：纯水岸：-海琴湾：9-星河名居：金域湾：-,04-05年复式单位价格区域对比,价格,区域,会豪阁,星河名居,海琴湾,奥园华庭,嘉信二期,尚域

24、,金域湾,星汇华轩,2006-2007年新楼盘对比,2006-2007年新楼盘对比,2006-2007年新楼盘对比,预计06-07年大良推出的新楼盘总量,纯水岸：600户 乐雅苑：250户 岭岚花园：1105户 顺景湾3期：200户明日华府：1627户 景峰轩：166户君御花园：900户 东城花园2期：1200户 名门豪苑：331户 凤岭名都：1000户银畔郦园：300 户 映月湾：210户宝翠花园2期：1000户 嘉信3期：2000户 合计：10889户（含复式单位）,别墅盘数据,2005-2006年销售的别墅盘,凯丽山庄,一、楼盘概况发展商：金盛房产有限公司 总占地面积：13万，绿化率40

25、%预售日期：2006年1月二、价格联排别墅：100-130万元/栋独立别墅：150万元/栋 起物业管理费：1.21.5元/,凯丽山庄,三、户型联排别墅62户 占地面积：100-126 建筑面积：295-330 独立别墅173户 占地面积：120-600 建筑面积：295-613,凯丽山庄,四、销售情况联排别墅内部认购已满独立别墅内部认购已满五、楼盘概况优势：设计新颖，概念化，下沉式居住理念，坐北向南，依山傍水临近顺峰山旅游度假区，空气清新，附近有仙泉酒店等旅游设施。劣势：背后有殡仪馆，加上山势较陡，雨天时容易形成山泥倾泻，影响消费者购买信心。,湖景花苑,一、楼盘概况发展商：恒基顺业房产有限公司

26、 总占地面积：23.8万，绿化率约60%全部为独立别墅 总户数：216户，即买即交地，自建二、价格地价 6600元/，建造价 800元/物业管理费：2元/以下,湖景花苑,三、户型占地面积：250-830 建筑面积：320-890 四、销售情况剩下86户，其中25户是小面积,湖景花苑,五、楼盘特色 邻近顺峰山公园，地理优越，但发展商诚信度差，工程进度慢，加上开盘价高，形成后期销售缺乏人气。,桂畔湾 原墅,一、楼盘概况发展商：新宏建房产有限公司 绿化率约40%总户110户 全部为独立别墅二、价格168万元-388.2万元/套 物业管理费：1.2元/,桂畔湾原墅,三、户型 占地面积：210-600

27、建筑面积：435 四、销售情况 剩下7户 交楼日期05年7月 五、楼盘特色 借湖景花苑开盘价高之势，形成区域的错级销售，面积适中，设计新颖，发展商诚信度好，一年内完成销售。,桂畔湾 原筑,一、楼盘概况发展商：新宏建房产有限公司 绿化率约40%总户数：36户 蝶拼空中别墅（复式）二、价格63.5-85万元/套,桂畔湾 原筑,三、户型占地面积：121 没有中空设计建筑面积：228四、销售情况剩下2户，交楼日期：05年12月前 五、楼盘特色格式不够实用，每户间距较窄，显得密度大,桂畔 上东区,一、楼盘概况总占地面积：15万，主力为独立别墅 二期有 联排别墅总户数：180户，分两期，一期90户，分A、

28、B区二、价格价格：200-800万元栋物业管理费1.4元/到1.6元/,桂畔 上东区,三、户型地块面积：280-1000，有多种户型 280平方米的只有4栋，350左右约40栋其他都是比较大面积的单位四、销售情况预售时间明年1月，A区交楼时间明年12月,桂畔 上东区,五、楼盘特色 引入桂畔河概念，以水景为主题。区域优势非常明显，定位不低，设计元素以传统为主，带入简约、现代的风格。,美图别苑,一、楼盘概况总占地面积：25000总户数：154户 三层半联排别墅 绿化率：30%二、价格60-80万/栋物业管理费：建筑面积1元/公共绿化面积0.6元/,美图别苑,三、户型带花园占地面积60-80建筑占地

29、面积40-60左右 三层半 五、销售情况 10月底开始发售，由于此别墅盘位于凤翔工业区附近，位置不太理想，各项配套设施尚未完善，预计有一定的销售压力。六、楼盘特色全部为三层半的联排别墅,别墅盘对比,别墅盘对比,别墅盘价格区域对比,价格,区域,凯丽山庄,湖景花苑,桂畔上东区,桂畔原墅,美图别苑,预计06-07年大良推出的别墅盘总量,凯丽山庄：235栋湖景花苑：80栋桂畔原墅：5栋桂畔上东区：180栋美图别苑：154栋桂畔怡景湾：95栋龙湖新城：大于100栋（未推出）合计：849栋,分析,通过以上楼盘数据的收集，分析得出以下结论以供参考。,分析,A.楼盘数量周期性推出 03-04年为大良推出楼盘数

30、量较多的一年 05年为空挡期，06-07年又回到高峰期 08年预计回到空挡期。,分析,B.高质楼盘比率大，数量多 在大良区域楼盘分布中，城东、新城区、城中高质楼盘最多；城北多为中档楼盘；城西、城南为中低档楼盘；整体上以中产及以上的消费群体为宣传对象。,分析,C.楼价、铺价、别墅价呈上升趋势 06年大良城区基本无3000元/以下的中高档电梯洋房，无40万元以下的商铺，别墅有可能升至11000元/的高位。（与楼盘开发成本增大有关）,分析,D.预计06年是历史以来推出最多大单位、复式单位的一年 从各楼盘的定位中，发展商基本从区域及自身的地块项目作定位。不以市场的供求作定位，容易形成第二窝蜂现象。（注

31、：第一窝蜂形成于03年，8成楼盘讲欧洲概念）滞销风险非常大。,分析,E.个性化的楼盘氛围定位渐入大良 今年出现纯水岸会馆及部分售搂部休闲区布置，及前期报纸软文渲染等，反映发展商逐渐介入人性化的配套及营销。F.城东形成购房、投资的主流 未来几年城东的核心凝聚力在顺德是非常有影响力的。,分析,G.中心城区整合进度加快由于近几年城东、城北、城南、城中的房产开发，形成大良在-年地荒现象，而市场对土地的需求有增无减，促使政府加快城区整合，对伦教的合并将有助城郊楼盘的发展。H.中小户型及中下档次楼盘数量不多 8-25万/套的商品房市场有需求空间。,结论,大盘多、档次高，形成竞争大；户型偏大，整体需求失衡；楼盘销售易滞，减价风险大；个性化楼盘不多，差异化竞争优势。,我们的工作还在继续进行,上篇：楼盘市场调查（完结）中篇：消费者数据调查（进行中）尾篇：桂畔怡景湾整合营销推广方案（计划中）桂畔怡景湾房产营销部 宽信企业管理策划有限公司 联合编制（2005-11-5）,