不动产营改增政策解读.ppt

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1、,主要内容,全面推开营改增的主要内容,主要内容是实现“双扩”：,1、试点范围扩大至建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖；2、将新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，比较,完整地实现消费型增值税制度。,营改增试点意义何在？,全面推开营改增试点是推进经济结构转移升级的重,要举措，主要意义包括：,1、解决重复征税2、消除税制壁垒3、增强市场活力,营改增试点意义何在？,营改增试点意义何在？,增值税的难点：核算及时准确 凭证合法有效如何完整理解全部行业税负只减不增？减负与公平,试点纳税人,第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）

2、的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。,单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、,社会团体及其他单位。,个人，是指个体工商户和其他个人。,试点纳税人按身份性质划分：单位 VS 个人,企业,非企业性单位,个体工商户,其他个人,单位,个人,试点纳税人,按纳税人类别划分：一般纳税人 VS 小规模纳税人年应税销售额标准：,1、从事货物生产或提供应税劳务：50万元2、从事货物批发或零售：80万元,3、销售服务、无形资产或不动产：500万元其他规定：,年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个,体工商户可选

3、择按照小规模纳税人纳税,一、试点纳税人,将纳税人类别对照“单位和个人”,企业：可以是一般纳税人或小规模纳税人,非企业性单位：可以是一般纳税人或小规模纳税人个体工商户：可以是一般纳税人或小规模纳税人其他个人（自然人）：均为小规模纳税人,对“境内”的理解,第十二条 在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用,权除外）的销售方或者购买方在境内；（二）所销售或者租赁的不动产在境内；,（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,要点：应税行为所对应的标的物在境内！,扣缴义务人,第六条 中华人民共和国境外单位

4、或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定除外。,政策变化：取消“以其代理人为增值税扣缴义务人”条款。如果境外单位或个人虽然在境内设有经营机构，但应税行为与该经营机构没有关系的，那么仍然以购买方为扣缴义务人。,征税范围,销售服务,无形资产,不动产,征税范围,销售服务,征税范围,销售服务,征税范围,销售服务,征税范围,销售服务,征税范围,销售服务,征税范围,销售无形资产,征税范围,销售不动产,销售不动产注释,销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转

5、让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。,销售不动产注释不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物（房屋），包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。住房，是指住宅、居民用房。,不动产,房屋,住房,不动产租赁注释,不动产融资租赁服务：是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租

6、赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。不动产经营租赁服务：在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照不动产租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。不动产融资性售后回租：指承租方以融资为目的，将不动产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。,涉及不动产的几种应税服务,仓储服务与不动产租赁：完整使用权+保管责任银行保险箱、仓库、冻库住宿服务

7、与不动产租赁：完整使用权+服务内涵 长包房、店面房、商场柜台广告服务与不动产租赁：是否属于不动产 广告灯箱、广告柱（牌、台）有形动产租赁与不动产租赁：是否构成建筑物 电梯内广告和电梯外广告、动车与地铁广告会议展览服务与不动产租赁：会议和展览场地租金销售土地使用权与不动产租赁：按财税【2016】47号,非经营活动（非应税行为）（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。（非行政单位列入征免范围）（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（打工+出租不动产）（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。例子:提供员工食宿+销售不动产（四）财政部和

8、国家税务总局规定的其他情形。,福建省国税局货物和劳务税处,24,1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。,不征税项目：1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务。2.存款利息。3.被保险人获得的保险赔付。4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其

9、他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。（与投资行为的区别）不征收增值税项目的进项税额不需要转出；不得开具发票；注意与用于免税项目的进项税额相区分,福建省国税局货物和劳务税处,视同发生应税行为下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。*纳税人提供应税服务并无偿赠送货物的，应当分别核算应税服务的销售额和货物的销售额，其中不构成服务内容且发生所有权转

10、移的货物部分（低值易耗品除外），暂按不低于成本价计提销项税额，购进货物的进项税额可以抵扣。售房送装修、车位、电器、汽车；物业管理送花生油用于公益事业或为社会公众发生应税行为的进项税额无需转出，也不能开具发票。,福建省国税局货物和劳务税处,26,税率设置,增值税征收率3%（不动产销售和租赁行为的征收率5%）,计税方法和计税依据,（一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法一般纳税人：发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人：发生应税行为适用简易计税方法计税。

11、,28,福建省国税局货物和劳务税处,计税方法和计税依据,一般计税方法：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额税率一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1+税率）进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣（留抵税款）。,29,福建省国税局货物和劳务税处,计税方法和计税依据,简易计税方法

12、简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额(1+征收率),30,福建省国税局货物和劳务税处,计税方法和计税依据,可以选择简易计税方法的不动产项目：1）销售2016年4月30日前取得或自建的不动产2）房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目3）出租2016年4月30日前取得或自建的不动产4）收取试点前开工的高速公路的车辆通行费 房地产老项目，是指：A、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在20

13、16年4月30日前的房地产项目;B、未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。如何认定项目？如何办理备案？,31,福建省国税局货物和劳务税处,销售试点实施前取得的不动产,【业务描述】一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（含房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目），向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。【报送资料】（1）增值税一般纳税人简易征收备案表2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。（3）不动产销售合同原件及复印件。（4）不动产权属证明材料（如不动产权证书等）原件。（5）销售非自建不动产的，提供非自建证

14、明材料（如购房合同、捐赠声明、接受投资入股协议书、法院抵债判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等证明实际取得不动产时间在2016年4月30日前的有关资料）原件。（6）销售自建不动产的，提供自建证明材料（如建筑安装合同等）原件。,出租试点实施前取得的不动产,出租试点实施前取得的不动产【业务描述】一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。【报送资料】（1）增值税一般纳税人简易征收备案表2份。（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。（3）不动产权属证明材料（如不动产权证书、购房合同、承租合同、捐赠声明、接受投资入股协议书、法院

15、抵债判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等证明实际取得不动产时间在2016年4月30日前的有关资料）原件。（4）纳税人转租不动产的，需提供原承租合同原件。思考：2016年3月承租不动产用于转租，期限3年，月结承租金，问：2016年5月1日开始能继续选择简易计税吗？,计税方法和计税依据,（二）计税依据 销售额的确定：1.基本规定：纳税人的销售额为纳税人提供建筑服务收取的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（1）代为收取并符合本办法第九条规定的政府性基金或者行政事业性收费;（2）以委托方名义开具发票代委托

16、方收取的款项。,34,福建省国税局货物和劳务税处,计税方法和计税依据,2.特殊规定（1）适用差额征税的不动产应税项目：A、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地出让金后的余额为销售额。试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。,35,福建省国税局货物和劳务税处,“一次拿地、分次开发”第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目

17、中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。思考：超容补交的土地出让金如何处理？直接进入尚未扣除的部分，不再调整已经扣除的部分。,B、纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。（一般纳税人适用一般计税方法的不适用差额征税）,福建省国税局货物和劳务税处,37,适用差额征税的扣税凭证（适用所有差额征税项目）,计税方法和计税依据,纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣,服务转售与代收转付,服务转售：例子：无运输工具承揽交通运输服务、旅游服务、设计

18、服务等代收转付：（一）差额征税（二）从价外费用中剔除的两种款项1、代收政府性基金或行政事业性收费2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。思考：代征代收的税款是否遗漏了？二者的区别与联系例子：物业公司通过房地产企业发生的水电费用处理,混合销售与兼营行为,混合销售行为 一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。如何界定服务中消耗的货物和销售货物：一般纳税人提供应税服务并同时销售货物的，应当分别核算应税服务的销售额和货物的销售额，上述按销售货物

19、处理的是指不构成服务内容且单独计价的货物部分（低值易耗品除外）。兼营行为 纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，属于兼营行为。ETC项目,改革前与改革后对比：货物与货物、货物与服务、服务与服务转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。,例子：建筑服务中的混合销售和兼营 不动产中的货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,四

20、、计税方法和计税依据,销售价格异常调整纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供应税行为而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本(1+成本利润率),40,福建省国税局货物和劳务税处,不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟

21、缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。,2023年9月21日,福建省国税局货物和劳务税处,41,农产品收购发票,海关进口增值税专用缴款书,增值税专用发票,完税凭证,农产品销售发票,增值税扣税凭证,四、计税方法和计税依据,（三）进项税额,纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,四、计税方法和计税依据,准予从销项税额中抵扣的进项税额：从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明

22、的增值税额。从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。过渡：5月1日至7月31日，高速公路通行费发票/1.03*0.03,42,福

23、建省国税局货物和劳务税处,福建省国税局,43,不得抵扣进项税额,增值税进项税额并非可以全额抵扣，是否可以抵扣需视情而论。随着营改增试点全面推开，增值税一般纳税人接受其他纳税人提供的应税项目，相关企业在增值税会计核算和纳税申报环节存在着理解不够清晰，把握不够准确，操作不够规范，由此造成增值税一般纳税人抵扣进项税额时，存在发票开具内容不规范，原始资料不齐全，扣税凭证不合法等一系列问题，从而使得抵扣进项税额的不确定性增大。为了帮助大家进一步熟悉有关增值税一般纳税人抵扣进项税额抵扣政策，就相关抵扣政策进行系统归纳和全面梳理。,不符合形式要件的具体情形,1、纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规

24、或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。2、纳税人取得虚开的增值税专用发票，不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额。3、纳税人资料不齐全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。4、一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的，应当申请办理一般纳税人资格登记而未办理的。5、纳税人在停止抵扣进项税额期间所购进货物或应税劳务的进项税额，不得结转到经批准准许抵扣进项税额时抵扣。增值税一般纳税人在停止抵扣进项税额期间发生的全部进项税额，包括在

25、停止抵扣期间取得的进项税额、上期留抵税额，不得在恢复抵扣进项税额资格后进行抵扣。,（1）票款方向不一致不能抵扣(待修订，实质重于形式）（2）营改增之前发生，营改增之后收到的进项抵扣凭证（3）没有销售清单的进项抵扣凭证（4）超过认证期限或申报抵扣期限的进项抵扣凭证（5）在以小规模纳税人身份经营期（新开业申请增值税一般纳税人登记受理审批期间除外）购进的货物或者应税劳务取得的进项抵扣凭证。试点纳税人取得销售方纳税义务发生时间在试点实施前而开票时间在试点实施后的进项抵扣凭证。（6）辅导期增值税一般纳税人取得的增值税专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书交叉稽核比对没有返回比结果或比对不符时，其进项税

26、额不允许抵扣。,注意,（7）实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得进口增值税专用缴款书稽核比对不符的，其进项税额不允许抵扣。（8）专用发票有纳税人识别号不符以及发票代码、号码不符等情形之一的，其进项税额不允许抵扣。（9）购进免税货物取得增值税抵扣凭证（向国有粮食企业购进免税粮食除外），其进项税额不允许抵扣。（10）取得作废、失控增值税抵扣凭证，其进项税额不允许抵扣（11）取得增值税抵扣凭证，在认证时出现认证不符、无法认证、密文有误等，其进项税额不得抵扣。（12）未取得或不按规定取得增值税抵扣凭证，或发生丢失、联次不全的。,注意,进项税额无法抵扣的10种补救办

27、法,No1专用发票抵扣联若无法认证的，其进项税额不允许抵扣，但可用发票联到主税务机关认证，将发票联复印件作为抵扣联留存备查。No2增值税一般纳税人将取得的专用发票抵扣联丢失的，其进项税额不允许抵扣。但如果丢失前已认证相符，可用发票联复印件作为抵扣联留存备查；如果丢失前未认证的，可用发票联到主管税务机关认证，将发票联复印件留存备查。,No3增值税一般纳税人将取得的专用发票的发票联和抵扣联全部丢失的，其进项税额不允许抵扣。但在丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额

28、的抵扣凭证抵扣进项税；如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应记账联复印件到主管税务机关进行认证，认证相符的凭记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单，经购买方主管税务机关机关审核同意后，作为增值税进项税额的抵扣凭证抵扣进项税额。,No4增值税一般纳税人丢失海关缴款书，其进项税额不允许抵扣。但可在自开具之日起180日内，凭报关地海关出具的相关已完税证明，向主管税务机关提出抵扣申请，经稽核比对无误后可作为进项税额进行抵扣。No5增值税一般纳税人取得失控专用发票，其进项税额不允许抵扣。但如果经税务机关按非正常户登记失控专用发票后，一般纳税人又向税务机关申请防伪

29、税控报税的，其主管税务机关可以通过防伪税控报税子系统的逾期报税功能受理报税。经查属于销售方已申报并缴纳税款的，可由销售方主管税务机关出具书面证明，并通过协查系统回复购买方主管税务机关，该失控发票可作为购买方抵扣增值税进项税额的凭证抵扣进项税额。,No6经认证，专用发票有无法认证、纳税人识别号不符以及发票代码、号码不符等情形之一的，其进项税额不允许抵扣。但购买方可要求销售方重新开具专用发票，重新认证通过后在规定时间内申报抵扣。No7经认证，专用发票有重复认证、密文有误或纳税人识别号有误或专用发票所列密文解译后与明文不一致时，其发票暂不得作为增值税进项税额的抵扣凭证，待税务机关查明原因，核实无误后

30、再申报抵扣。No8善意取得发票的。No9超过180天认证期限的。No10未在认证通过当月申报抵扣的。,不符合实质要件的具体情形,1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。个人消费包括但不限于烟、酒、食品、服装（劳保用品除外）、餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（

31、不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（其他均可）5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。,6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。7、适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额8、纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费

32、、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（与实际发生的贷款服务的利率、额度、期限、用途等相联系）,不符合实质要件的具体情形,9、已抵扣进项税额的购进服务，发生上述第1-5点规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。10、已抵扣进项税额的无形资产或者不动产，发生上述第1-5点规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=（已抵扣+待抵扣进项税额）无形资产或者不动产净值率11、增值税一般纳税人因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣

33、减。12、原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。（实际上已经不存在了）,不符合实质要件的具体情形,过渡期特别规定：,试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已

34、缴纳的营业税。试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，尚未开具发票的，凭地税机关的完税证明开具增值税普通发票。,54,纳税地点和时间,（一）纳税地点 基本规定：固定业户应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关纳税申报；未申报纳税的，由其机构所在地主管税务机关补征税款。其他个人提供建筑服务，销售或租赁不动产，转让自然资源使用权，应向发生地

35、主管税务机关申报纳税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。,55,福建省国税局货物和劳务税处,纳税地点和纳税义务发生时间,（二）纳税义务发生时间（收款+开票+约定+完成 孰先原则）1.纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。2.纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,56,福建省国税局货物

36、和劳务税处,几大税收选择权利,一、计税方法的选择权 二、差额征税的选择权三、货币结算汇率中间价选择权（12个月）四、放弃免税、减税选择权 五、跨境应税行为适用零税率和免税选择权六、金融商品的买入价确定选择权,主要内容,一、销售不动产增值税征收管理,1、适用范围：纳税人销售其取得的不动产房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。,2、预缴税款,其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款。,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

37、（三）国家税务总局规定的其他凭证。,2、预缴税款,1）、向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减；2）、纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,3、个人转让住房,一）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。重大突破：其他个人可以申请代开专用发票二）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。三）纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关

38、按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。（不存在、无意义）,注意,案例：福州市某一般纳税人，2016 年6 月30 日转让2013 年,购买位于闽侯县的写字楼，取得转让收入1000万元（含税，下同）。纳税人2013年购买时的价格为700 万元，取得合法有效的销售不动产统一发票。该纳税人6月份其他业务的应纳税额为70 万元。,1、若选择简易计税方法计税在闽侯县地税局预缴税款,应预缴税款=（1000-700）（1+5%）5%=14.29万元在福州市国税局纳税申报,应纳税款=（1000-700）（1+5%）5%+70=84.29 万元。应补退税额：84.29-14.29=70万元,案例：

39、福州市某一般纳税人，2016 年6 月30 日转让2013 年,购买位于闽侯县的写字楼，取得转让收入1000万元（含税，下同）。纳税人2013年购买时的价格为700 万元，取得合法有效的销售不动产统一发票。该纳税人6月份其他业务的应纳税额为70 万元。,2、若选择一般计税方法计税在闽侯县地税局预缴税款,应预缴税款=（1000-700）（1+5%）5%=14.29万元在福州市国税局纳税申报,应纳税额=1000（1+11%）11%+70=169.10 万元应补退税额：169.10-14.29=154.81万元,主要内容,销售自行开发房地产项目增值税征收管理,1、适用范围：房地产开发企业销售自行开发

40、的房地产项目，适用本办法。,2、一般纳税人销售房地产项目计算方法,1）销售额A、适用一般计税方法：按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。B、选择简易计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除房地产老项目对应的土地价款。,一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。,2）、预缴税款,1）一般计税方法计税：按照11%的适用税率；2）简易计税方法计税：按照5%的征收率取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证,3）、进项税额,一般纳税人销售自行开

41、发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。,4）、纳税申报,1）适用一般计税方法计税：以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。2）适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。,未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减,3、小规模纳税人销售房地产项目,1）预缴税款2）纳税申报：按5%征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税额后申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转到下

42、期继续抵减。,4、发票开具,一般纳税人向其他个人销售房地产项目不得开具增值税专用发票。小规模纳税人向其他个人销售房地产项目不得申请开具增值税专用发票,案例：A房地产企业（一般纳税人）自行开发B房地产项目，,施工许可证注明开工日期是2015年3月15日，2016年3月取得预收款5250万元，已申报缴纳营业税，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款5250万元。2016年5月开具增值税普通发票10500万元，同时办理房产产权转移手续。若选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税6月份申报期申报预缴5月份取得的预收款,应预缴税款=5250（1+5%）3%=150万元在7月申报期应申报的增值

43、税税款为,应纳税额=5250（1+5%）5%=250万元应补退税额=250-150=100万元,若上例中，2016 年6 月还取得建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元），该纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。,6月份申报期申报预缴5月份取得的预收款,应预缴税款=5250（1+11%）3%=141.90万元在7月申报期应申报的增值税税款为,应纳税额=5250（1+11%）11%-110=410.30万元应补退税额=410.30-141.90=268.40万元,主要内容,提供不动产经营租赁服务增值税征收管理,1、适用范围：纳税人

44、以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。,个体工商户和其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,2、预缴税款,3、发票开具,其他个人相关规定：1）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。2）纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,4、其他条款,1）单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。2）纳税人

45、出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。3）纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。4）纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,案例：福州市某增值税一般纳税人于2013 年购买了泉州市区商铺一层用于出租，购买时价格为500 万元，每月租金10 万元。假设该纳税人2016 年

46、5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。,1、假设该纳税人选择简易计税方法计税,应在泉州国税部门预缴税款，并取得完税凭证预缴税款=10（1+5%）5%=0.48 万元向福州国税部门申报纳税,应纳税额=10（1+5%）5%+25=25.48 万元抵减预缴税款后,应补退税额=25.48-0.48=25万元,案例：福州市某增值税一般纳税人于2013 年购买了泉州市区商铺一层用于出租，购买时价格为500 万元，每月租金10 万元。假设该纳税人2016 年5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。,1、假设该纳税人选择一般计税方法计税,应在泉州国税部门预缴税款，并取得完税凭证预缴税款=10（1

47、+11%）3%=0.27 万元向福州国税部门申报纳税,应纳税额=10（1+11%）11%+25=25.99 万元抵减预缴税款后,应补退税额=25.99-0.27=25.72万元,主要内容,不动产进项分期抵扣,1、基本规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。,第一年60%,第二年40%,2、适用范围,1）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产。取得的不动产：,2、适用范

48、围,2）2016年5月1日后发生的不动产在建工程：,2、适用范围,3）2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于以下用途的：A、用于新建不动产B、用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,不适用2年抵扣规定：,3、抵扣方式,1)取得于2016年5月1日以后开具的增值税扣税凭证。2）进项税额的60%部分于取得扣税凭证当期抵扣；40%部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证当月起第13个

49、月抵扣。,4、特殊处理,1）已抵扣的进项税额如何处理？A、购进时已全额抵扣的货物和服务转用于不动产在建工程的，其已抵扣的40%部分应于转用当期扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用当月起第13个月抵扣。（例子）B、不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出，待抵扣进项税额不得抵扣。,案例：2016 年9 月10 日，纳税人购入一批外墙瓷砖，取得增值税专用发票注明的税额为30 万元；因纳税人购进该批瓷砖时未决定其用途，因此在购进当期全额抵扣进项税额。11月20 日，纳税人将该批瓷砖耗用于新建综合办公大楼在建工程。,1、购进瓷砖当期进项税额处

50、理,按照购进普通材料的处理方式，于购进的当月直接全额抵扣；2、2016 年11 月进项税额处理,应转出的进项税额=30 万元40%12 万元；3、2017 年11 月进项税额处理,待抵扣进项税额中12 万元到抵扣期，在当期销项税额中抵扣。,4、特殊处理,2）未抵扣的进项税额如何处理？A、销售取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣的待进项税额允许于销售当期抵扣。B、注销税务登记时其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。,4、特殊处理,3）不动产改变用途如何处理？A、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福