《商品房买卖合同》示范文本讲座-第八至十章.ppt

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1、商品房买卖合同示范文本讲座,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,本条为出卖人办理预售合同登记备案手续及时限等相关约定。修订依据：（对原合同进行修改完善）,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,预售合同登记备案的法律依据 城市房地产管理法第四十五条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。城市房地产开发经营管理条例第二十七条规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。城市商品房预售管理办法第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品

2、房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,本条是将原合同中第二十四条关于预售合同登记备案的内容调整至本章，增加条目名称为“预售合同登记备案”。具体条文的修改完善1、将原合同中“自本合同生效之日起”修改为“自本合同签订之日起”。这一修订是考虑到现行城市房地产开发经营管理条例及城市商品房预售管理办法均指向合同签订之日，这样表述更为准确。2、将备案时限从“30天内”修改为“30日内或不超过30日内的自行约定”两种方式。现行规定均要求出卖人在30日内办理预售合同登记备案，因此最长时限

3、为30日。本条采取了合同双方选择的方式，一是直接选择30日，二是由合同双方自行约定，但不得超过30日。这也考虑了地方省市的特殊规定。,目前，全国部分城市已开展商品房预售合同网上登记备案，即在商品房预售合同网上平台签约后，房产管理部门实时进行网上备案，备案时限大大缩短。以北京为例，2008年，北京市建委下发北京市关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知，规定商品房预售合同联机备案手续应在7日内完成。3、增加了“出卖人将本合同登记备案情况告知买受人”的相关约定。由于预售合同登记备案是出卖人的单方行为，为保护买受人的知情权，增加了出卖人的告知义务。出卖人应当将合同登记备案情况告知买受人，买受人可以就

4、备案情况进行查询核实。,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,4、提示合同双方应事先对有关预售合同登记备案的其它事项进行约定。合同双方约定的事项可以包括：出卖人委托买受人办理预售合同登记备案的相关约定；出卖人未在约定期限内办理预售合同登记备案对买受人承担的违约责任；预售合同解除的情况下，合同双方办理预售合同登记备案解除手续的相关约定；预售合同登记备案后，双方办理预告登记的约定条件及约定期限等。需要说明的是，该第二款内容不应当与第一款内容相冲突。,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,本条为办理房屋登记以及违约责任的约定。修订依据：（对原合同进行修改完善）房

5、屋登记办法第二条规定：本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。在条目名称上，将“产权登记”的表述规范为“房屋登记”。,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,具体条文的修改完善1、删掉了原合同中“出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定。这一修订是考虑到房屋所有权初始登记是出卖人履行本合同的必要义务，与买受人利益直接相关的是房屋所有权转移登记，故删掉了上述约定。2、增加了“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”的约定。,第四部分 第八章 合同备

6、案与房屋登记,房屋登记办法第三十二条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；。本条提示合同双方办理房屋所有权转移登记应当共同向房屋登记机构申请办理。需要说明的是，双方共同申请并不意味着双方必须共同到场办理。出卖人可将相关证明文件一次性提交给房屋登记机构审核，无需每次重复提交且派员到场。在办理商品房所有权转移登记时，可由买受人（或代理人）持出卖人加盖公章的登记申请书等相关材料直接到房屋登记机构办理。,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,以北京为例：2014年4月21日，北京市住房和城乡建设委员会修订下发北京市房屋登记工作规范。第条

7、规定，房地产开发企业申请预售项目初始登记时，应当同时向登记部门提交转移登记申请书、授权委托书等材料，办理房屋转移登记备案手续。房地产开发企业备案后，房屋买受人可持其身份证明、房屋买卖合同（已办理预告登记的，持预告登记证明，不再提交房屋买卖合同）、房产平面图、房屋登记表、契税完税凭证等材料自行申请房屋转移登记，但房屋坐落、面积和价款发生变化的，还应当提交与开发企业签订的补充协议。,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,3、对于出卖人承担违约责任进行了调整完善。（1）增加了“买受人未能在该商品房交付之日起_日内取得该商品房的房屋所有权证书”的约定。具体期限合同双方可以根据实际情况协商确定。如果出卖

8、人利用优势地位，无限延长此期限，买受人认为显失公平可以依法行使变更或者撤销权。（2）将“买受人退房”的约定规范为“买受人解除合同”。这一修订源于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定。,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,（3）对于买受人解除合同的，增加了买受人书面通知出卖人的义务。原合同中“买受人提出退房要求”的表述实践中容易扯皮。（4）增加了“出卖人

9、应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”的约定。这就要求买受人保留好邮寄解除合同通知的相关凭证。（5）对于买受人损失的计算，解除合同的，除退还购房款外，由“出卖人按买受人已付房价款的约定比例赔偿损失”修改为“按日支付利息”；不解除合同的，由“出卖人按买受人已付房价款的约定比例支付违约金”修改为“按日支付违约金”，这样约定更为合理，且督促出卖人尽早履行合同义务。,第四部分 第八章 合同备案与房屋登记,4、增加了因买受人原因未能办理转移登记情形的相关约定。因买受人的原因未能在约定期限内完成房屋所有权转移登记的，如买受人未能交清购房尾款、未能及时缴纳契税或者住宅维

10、修专项资金、买受人怠于办证或申请迟延、委托开发商办理的未及时出具委托书等，出卖人不承担责任。实践中，对于以贷款方式购买商品房的，出卖人一般要向银行提供阶段性担保且须缴纳保证金，担保期限至买受人办理房屋所有权转移登记及抵押权登记完成之日。买受人如长时间不办理登记，将会影响出卖人利益，对此合同双方也可在附件补充协议中约定买受人的违约责任。,第四部分 第九章 前期物业管理,第四部分 第九章 前期物业管理,本章是关于前期物业服务合同和临时管理规约有关内容的约定。修订依据：（对原合同的新增内容）物业服务收费管理办法第十条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标

11、准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。结合物业管理条例的要求，本次修订针对前期物业管理新增加一条。对前期物业服务企业的名称、物业服务时间、计费方式、收费标准等问题进行约定。此外，将前期物业服务合同、临时管理规约纳入合同附件，并对“业主委员会成立后，业主大会有权决定选聘或续聘物业服务企业”进行了提示性约定。,第四部分 第九章 前期物业管理,具体条文的增加1、增加了对出卖人依法选聘的前期物业服务企业的约定，对买受人具有提示作用。物业管理条例第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。如果买受人对

12、出卖人依法选聘的前期物业服务企业不认可，可以选择不购买该商品房或将来通过业主大会重新选聘物业服务企业。2、增加了对物业服务时间的约定。物业管理条例第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。由于前期物业服务合同是由出卖人与物业服务企业签订的，本合同约定的物业服务时间是指物业服务合同约定的履行期限。,第四部分 第九章 前期物业管理,3、增加了对物业服务计费方式的约定。物业服务收费管理办法第九条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服

13、务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。因物业服务收费管理办法并未限制包干制或者酬金制以外的其他计费方式。本条除将包干制、酬金制列明提示外，空白项可以由合同双方自行约定其他计费方式。,第四部分 第九章 前期物业管理,4、增加了对物业服务收费标准的约定。物业服务收费管理办法第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的

14、，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。,第四部分 第九章 前期物业管理

15、,此外，根据物业服务收费管理办法的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体标准的确定，以北京为例，出卖人需要在物业项目的销售场所公示由物业服务评估监理机构出具的物业服务费用评估报告摘要。该摘要同时作为前期物业服务合同的附件。,第四部分 第九章 前期物业管理,5、增加了代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备的约定。物业管理条例第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条规定：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。实践中，买受人一般不对物业共用部位、共用设施设备进

16、行查验，而物业服务企业需要承担对物业共用部位、共用设施设备的维护及保养任务，因此物业服务企业除了需要考察物业本身的质量安全问题外，还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养等。通过承接查验程序，可以发现此前没有发现的质量问题，及时进行整改。本条中约定买受人同意由前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备有其必要性和合理性。同时，本条还约定，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人，以此保障买受人关于物业共用部位、共用设施设备质量、使用功能情况的知情权。,第四部分 第九章 前期物业管理,6、提示买受人阅读前期物业服务合同和临时管理规约，该两份文件纳入

17、本合同附件。物业管理条例第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。同时，由于前期物业服务合同和临时管理规约内容太多，不宜在合同条款中进行详细表述，故以附件的形式加以体现。一是便于物业买受人及时全面了解前期物业服务合同相关内容；二是便于建设单位将临时管理规约内容向物业买受人作出解释说明，并履行明示义务。同时,也便于物业买受人在作出遵守临时管理规约的承诺时及时了解临时管理规约的有关内容。,第四部

18、分 第九章 前期物业管理,7、增加了“业主委员会成立后，业主大会有权决定选聘或续聘物业服务企业”的提示性约定。物权法第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业管理条例第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”。本条增加了提示性约定，告知买受人有依法更换物业服务企业的权利。,第四部分 第十章 其他事项,第四部分 第十章 其他事项,本章是对建筑物区分所有权的约定。修订依据：（对原合同的新增内容）结合物权法、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体

19、应用法律若干问题的解释的相关规定，本次修订针对建筑物区分所有权新增加一条。,第四部分 第十章 其他事项,具体条文的增加1、明确了买受人对建筑物专有部分的权利。物权法第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。关于业主的认定。根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主；基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。,第四部分 第十章 其他事

20、项,关于专有部分的认定。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。,第四部分 第十章 其他事项,2、结合现行规定，明确列示了业主的共有部分。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条

21、规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；。物权法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,第四部分 第十章 其他事项,3、提示合同

22、双方对目前法律法规未明确规定的其它配套设施事先自行约定。（1）规划的车位、车库。物权法第七十四条明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，但对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，考虑到权属和实际情况的复杂性，并未明确规定归属，而是规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。对此，本条列出选项由合同双方明确约定，以利于定纷止争，促进物的合理利用。另外，根据物权法第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对于如何“首先满足业主需要”，法律或司法解释没有更详细的规定，各地执行不一。实践中，买受人需要注意在合同中明确约定

23、规划的车库、车位归属，确定所购车库、车位不属于共有部位，了解当地购买的限制性规定。,第四部分 第十章 其他事项,（2）会所。会所是规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所，会所主要是为小区全体业主的生活需要和便利而建。现行法律、法规并没有对会所权属明确规定。在实践中一直争议很大。对此，本条由合同双方明确约定会所的归属，以避免出现争议。（3）其他需要确定归属的配套设施，由合同双方自行约定。,第四部分 第十章 其他事项,本条是关于依法纳税和特殊情形下的税收负担约定。修订依据：（对原合同的新增内容）,第四部分 第十章 其他事项,具体条文的增加1、增加合同双方依法纳税

24、的约定。商品房买卖过程中涉及的主要税种有契税、印花税和营业税。其中，买受人负担契税和印花税，出卖人负担营业税、印花税。实践中各地的征收标准并不完全一样，即便同一城市，也会经常根据本地实际进行调整，买受人需注意按照购房时的当地税收标准纳税。商品房登记过程中涉及的收费项目主要是房屋登记费。根据国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知，房屋登记费是向申请人收取的费用，住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。实践中，涉及房屋所有权转移登记，由买受人交纳该费用。,第四部分 第十章 其他事项,2、对因面积差异导致买受人增加税收负担进行了约定。对

25、因面积差异导致买受人增加的税收负担，本条由合同双方自行约定，以免发生争议。实践中，由出卖人承担较为合理，更有利于保护买受人权益。,第四部分 第十章 其他事项,第四部分 第十章 其他事项,本条是对出卖人和买受人在销售和使用商品房的环节进行制 约的约定。修订依据：（对原合同进行修改完善）具体条文的修改完善1、明示出卖人不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品房销售管理办法第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第

26、十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。,第四部分 第十章 其他事项,2、明示出卖人应当按照批准的规划、设计建设商品房并办理房屋登记。商品房销售管理办法第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。3、明示出卖人不得擅自处分属于买受人共有的共用部位和设施。物业管理条例第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。,第四部分 第十章 其他事项,4、明示出卖人将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，相关情况作为合同附件。对于买受人来说，签订预售合同时商品房尚未完工，

27、受到专业知识的局限，很难从出卖人提供的相关资料中辨识和确定拟购商品房的附近是否存在遮挡物或者可能会妨碍正常使用的设施设备。实践中，商品房项目基本都有公共管道检修口、柱子、变电箱等此类设施。考虑到买受人的弱势地位，本条要求出卖人针对这一事项向买受人作出明确承诺。,第四部分 第十章 其他事项,5、明示买受人应当按照规定和约定合理使用房屋。物权法第七十一规定：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十三条条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条规定：业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强

28、制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。,第四部分 第十章 其他事项,本条是关于送达方式和送达不能法律后果的约定。修订依据：（对原合同的新增内容）依据本合同发出的文件，本合同第五条、第八条、

29、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条等均涉及送达问题，针对送达方式及送达不能的法律后果新增加一条。,第四部分 第十章 其他事项,具体条文的增加1、提示合同双方保证本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。在本合同履行过程中，涉及改变规划或设计条件的通知、交房通知、违约通知、解除合同通知等，只有真实有效的通讯地址、联系电话才能够及时通知到合同相对方。本条对合同双方加以提示。2、提示合同双方约定送达方式。除了本条提示的邮政快递、邮寄挂号信方式，合同双方还可以约定电子邮件、传真等其他书面形式。3、增加对合同任何一方变更通讯地址、联系电话的通知义务。约定合同任何一方变更

30、通讯地址、联系电话的，负有在变更一定时间内及时书面通知对方的合同义务。否则，变更一方将承担送达不能的法律后果。,第四部分 第十章 其他事项,本条是对买受人信息保护的约定。修订依据：（对原合同的新增内容）目前我国对个人信息的保护力度不够，个人信息被滥用现象严重。买受人签订本合同时，填写了大量个人信息。在未经法律授权或者本人同意的情况下，出卖人如擅自披露、提供或超范围使用买受人个人信息，不仅对买受人造成生活上的严重骚扰，严重的还被违法犯罪人员利用，给买受人造成财产和精神损失。针对买受人的信息保护新增加一条。,第四部分 第十章 其他事项,具体条文的增加1、增加了对出卖人负有保密义务的约定。消费者权益

31、保护法第二十九条规定：经营者及其工作人员对收集的消费者个人信息必须严格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。经营者应当采取技术措施和其他必要措施，确保信息安全，防止消费者个人信息泄露、丢失。在发生或者可能发生信息泄露、丢失的情况时，应当立即采取补救措施。本条以合同约定的方式明确出卖人负有保密义务，同时赋予买受人维权的依据。2、列举了出卖人可以提供买受人信息的情形。本条参考房屋权属登记信息查询暂行办法的有关规定，列举了出卖人可以提供买受人信息的情形，包括：（1）法律、法规规定；（2）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务；（3）经买受人书面同意。除此之外，出卖人对外提

32、供和使用买受人信息均违反本合同约定，应当承担违约责任。,第四部分 第十章 其他事项,本条是关于合同争议解决方式的约定。修订依据：（对原合同进行修改完善）,第四部分 第十章 其他事项,具体条文的修改完善1、增加了“消费者协会等部门调解”这一争议解决方式。消费者权益保护法第三十九条规定：消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过下列途径解决：(一)与经营者协商和解；(二)请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；(三)向有关行政部门投诉；(四)根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；(五)向人民法院提起诉讼。本条应消费者协会的要求，在争议的解决方式中增加了“消费者协会等部门调解”这一方式

33、。2、提示合同双方如选择诉讼到房屋所在地人民法院起诉。民事诉讼法第三十三条规定：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。因不动产纠纷实行专属管辖，当事人不能自行约定，故本条中直接约定房屋所在地人民法院为管辖法院，避免合同双方因选择管辖法院错误而增加诉讼成本。,第四部分 第十章 其他事项,本条是关于补充协议和不合理补充协议排除条款的约定。修订依据：（对原合同进行修改完善）,第四部分 第十章 其他事项,具体条文的修改完善1、细化了对签订补充协议的约定。合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照

34、合同有关条款或者交易习惯确定。本条提示合同双方可就没有约定或约定不明的内容，签订书面补充协议。书面补充协议作为本合同附件。2、增加了关于不合理补充协议排除条款的约定。合同法第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本条约定是对买受人的提示及保护。,第四部分 第十章 其他事项,第四部分 第十章 其他事项,本条是关于合同生效、合同解除、合同份数页数等的约定。修订依据：（对原合同进行修改完善）具体条文的修改完善1、将“本合同自双方签订之日起生效”修改为“本合同自双方签字或盖章之日起生效”。合同法第三十

35、二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本条中“本合同自双方签字或盖章之日起生效”的约定，更为规范。,第四部分 第十章 其他事项,2、增加了合同解除应当采用书面形式的约定。城市房地产管理法第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。本合同是以书面形式订立，相应地，本合同的解除亦应采用书面形式。实践中，预售合同登记备案的解除手续需要向主管机关提交书面解除协议。以北京为例，北京市城市房地产转让管理办法四十一条规定：商品房预售合同登记备案后，房地产开

36、发企业与预购人变更预售标的物或者解除预售合同的，应当签订合同变更或者解除预售合同的协议，并依照本办法第四十条规定，由双方共同到原登记机关办理变更或者解除预售合同备案手续。3、删掉了本合同具有同等法律效力的约定。各份在不同持有人手中的合同经过合同双方仔细核对，内容一致，即为同一合同的不同副本，因此具有同等法律效力，无需在合同中赘述，经修订删除原合同中的相关表述。,第四部分 第十章 其他事项,4、增加了合同附件与本合同具有同等法律效力的约定。本合同共有十一个附件，是对合同主文的细化和补充。除本合同第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的排除约定外，强调了附件与本合同具有同等法律效力，提示买受人注意合同附件的相关约定。5、细化了对签署栏的相关约定内容。在原合同“委托代理人”的基础上，增加了“法定代理人”选项。主要是考虑到目前除“委托代理人”外，还存在“法定代理人”，未成年人、限制民事行为能力及无民事行为能力行为人需要由法定代理人签署合同。此外，将“签章”修改为“签字或盖章”，以免产生歧义。,谢谢大家!,