资产评估基本理论.ppt

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1、资产评估,姓 名：刘 玮（经济贸易系会计学教研室）手机号：E-mail：QQ：269111437推荐阅读的书籍资料：（1）秦中甫等主编资产评估（第一版）清华大学出版社 2009年 21世纪财经类规划教材（2）姜楠主编资产评估（第二版）东北财经大学出版社 2008年；（3）乔志敏主编资产评估学教程（第二版）中国人民大学出版社 2006年；（4）全国注册资产评估师教材编写组资产评估学中国财政经济出版社 2008年,教学内容,第一章 资产评估基本理论 3课时第二章 资产评估的基本方法与程序 6课时 第三章 房地产评估 6课时第四章 机器设备评估 3课时第五章 长期投资性资产评估 3课时第六章 流动资

2、产评估 3课时第七章 无形资产评估 3课时第八章 企业价值评估 1课时第九章 资产评估报告 1课时第十章 资产评估管理 1课时,第一章 资产评估基本理论,第一节 资产评估及其特点第二节 价值类型和评估目的第三节 前提假设和评估原则第四节 资产评估与会计和审计的关系第五节 资产评估在我国的发展,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念和基本要素1.概念 专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产评估基准日的资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,第一节 资产评估及其特点,2.10个基本要素,第

3、一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念和基本要素2.基本要素评估主体：从事资产评估的专业机构和人员。资产评估机构：依法设立，获得国务院或省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的执业资格证书，具有承担国有资产和非国有资产评估资格，从事资产评估业务活动的社会中介机构。资产评估机构审批管理办法（2005年）,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念和基本要素2.基本要素评估主体：从事资产评估的专业机构和人员。资产评估机构类型：执业范围：专营资产评估机构、专项资产评估机构和兼营性资产评估机构企业组织形式：合伙制资产评估机构和有限责任制资产评估机构,资产评估机构类型,执业范围,指

4、开展多种中介服务活动的会计师事务所、审计师事务所、财务咨询公司等，把资产评估作为机构咨询执业的一项业务内容，同时开展审计、查账验资等业务活动。,专门从事某类或者某种资产的评估机构，例如土地估价事务所、房地产估价事务所等。评估范围较窄，专业性较强，专业化程度和专业技术水平较高，具有明显的专 业优势。,专门从事资产评估中介业务的资产评估事务所或资产评估公司，评估业务范围广泛，评估人员比较固定，而且评估人员的素质较 高。,专营资产评估机构,专项资产评估机构,兼营性资产评估机构,资产评估机构类型,企业组织形式,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念和基本要素2.基本要素评估主体：从事资产评估的专

5、业机构和人员。注册资产评估师：经全国统一考试合格，取得注册资产评估师执业资格证书并经过注册登记的资产评估人员。我国对资产评估人员实行资格考试制度和注册登记管理制度，即按规定通过考试，取得中华人民共和国注册资产评估师执业资格证书，并经注册登记的人员，方可从事资产评估业务。考试制度：连续3年内通过5个科目的考试，即3年滚动管理办法。考试科目：经济法、机电设备评估基础、建筑工程评估基础、资产评估、财务会计。,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念和基本要素2.基本要素评估客体：被评估的资产，也称为评估对象。1）资产含义：特定权利主体拥有或者控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。特定权

6、利的主体既可以指企业，也可以是人；相对于会计学中的资产而言，资产评估学中的资产并不一定是过去交易或事项形成的资源，如企业并购中的商誉。,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念和基本要素2.基本要素评估客体：被评估的资产，也称为评估对象。2）资产特征：必须是特定权利主体拥有或者控制的；可以用货币计量；能够给特定权利主体带来经济利益。,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念和基本要素2.基本要素评估客体：被评估的资产，也称为评估对象。3）资产分类：按存在形态可分为有形资产和无形资产；按资产的构成和是否具有综合获利能力可分为单项资产和整体资产；按能否独立存在可分为可确指的资产和不可确指的

7、资产；按与生产经营过程的关系可分为经营性资产和非经营性资产；经营性资产又可以进一步分为有效资产和无效资产；按企业会计制度及其流动性可分为流动资产、长期资产、固定资产和无形资产等。,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念和基本要素2.基本要素评估依据行为依据：资产评估委托协议法律法规依据：国有资产评估管理办法、资产评估准则等产权依据：设备购置合同、建筑安装施工工程合同、租赁合同、房产证等取价依据：工程图纸及工程决算资料、搜集的设备价格信息等,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念和基本要素2.基本要素评估目的：资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求或者资产评估结果期望的具体用途。

8、评估原则：资产评估的行为规范。评估程序：资产评估必须经历的一系列环节和步骤总和。价值类型：对评估价值质的规定。评估方法：市场法、收益法、成本法。评估假设：评估理论和方法体系得以形成的假设前提。评估基准日：评估价值的适用日期，由委托方确定。,第一节 资产评估及其特点,二、价格和价值1.价格是指在特定的交易行为中，特定的买方或卖方对商品或服务的交换价值的认可以及提供或支付的货币数额；价值反映可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。比较：1）某企业购置一项固定资产，购置成本是100万元；2）某企业有一台六成新的设备，欲对其重新评估。哪一个说的是价格，哪一个说的是价值？2.分析：价格是一

9、个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额；价值不是一个历史数据或事实，只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。,第一节 资产评估及其特点,三、资产评估的分类和特点资产评估的分类：按资产评估服务的对象及其对评估服务的要求可分为评估、评估复核和评估咨询；按资产评估对象及适用原则可分为单项资产评估和整体资产评估，最为典型的整体资产评估即企业价值评估；按资产评估时点不同可分为现实性评估、追溯性评估和前瞻性评估。,第一节 资产评估及其特点,三、资产评估的分类和特点资产评估的特点：市场性：根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产

10、价值做出评定估算；评估结果应该经得起市场的检验。公正性：服务于资产业务的需要，而非资产业务当事人任何一方的需要。按照公允、法定的准则和规程进行技术基础评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者组织基础,第一节 资产评估及其特点,三、资产评估的分类和特点资产评估的特点：咨询性：资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，并无强制执行的效力，评估师只对评估结论合乎执业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责；资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。专业性：资产评估是一种专业人员的活动，资产评估结论是一种专家意见和

11、专业判断。资产评估机构形成专业化分工评估人员的资产价值的评定和估算建立在专业技术知识和经验的基础之上注：咨询性建立在专业性的基础之上，评估机构和人员需要对资产评估结论的专业水准负责。,第一节 资产评估及其特点,四、资产评估的功能和作用资产评估的功能：基本功能评价和估值功能辅助功能管理功能：维护国有资产，促使国有资产保值增值公证功能：证明资产的存在以及资产的价值量，以满足银行及有关部门发放贷款及其他形式融资的需要,第一节 资产评估及其特点,四、资产评估的功能和作用资产评估的作用：咨询：为产权变动和资产交易提供交换价值意见和专业咨询，资产评估发挥着提供交易底价或参考意见的作用最基本的作用；公正协调

12、；为资产交易或产权变动双方或各方提供大家可接受的交易底价，协调当事人在资产或产权交易价格上的争议，使交易双方或各方达成妥协和谅解，促成资产或产权交易顺利正常进行；鉴证鉴别和举证，抵押贷款、财产担保、司法鉴定、房地产交易价格鉴定等经济活动要求资产评估具备举证和鉴别资产的存在、资产的价值量和资产正常交易价格的作用。,第二节 价值类型和评估目的,一、价值类型1.概念资产评估中的价值类型是指人们对资产评估结果价值属性的定义及其表现形式，是对资产评估价值的质的规定。同一资产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大的差异。,第二节 价值类型和评估目的,一、价值类型2.

13、分类按资产评估的估价标准形式可分为重置成本、收益现值、现行市价和清算价格；从资产评估假设的角度可分为持续使用价值、公开市场价值和清算价值；从资产业务的性质可分为抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等；按资产评估结果的价值属性及其合理性指向可分为市场价值和市场价值以外的价值（非市场价值）,第二节 价值类型和评估目的,一、价值类型3.市场价值定义：国际评估准则指出市场价值是自愿买方和卖方在评估基准日进行正常的市场营销后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。我国把资产

14、评估的市场价值定义为资产在评估基准日公开市场上有效使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计数额。公开市场（大量自愿买方和卖方；地位平等，充足的信息）资产处于最佳使用状态,第二节 价值类型和评估目的,一、价值类型4.非市场价值定义：凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都是非市场价值。不是一种具体的价值表现形式，而是一系列不符合市场价值定义条件的其他价值类型的总称。例如：在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价值、残余价值、抵押价值、课税价值、保险价值、拆迁补偿价值等。注：资产市场价值定义树立了一个资产评估公允价值的坐标，市场价值是公允价值的基本表现形式，非市场价值是公允价值的一组特殊表现形式。

15、前者的适用范围是资产评估所依据的市场中的市场整体，评估结论相对于市场中所有潜在的买者或卖者来说都是相对公平合理的，后者的适用范围只能是资产评估所依据的市场中的个别市场主体，评估结论只能对特定的资产业务当事人是公平合理的。,第二节 价值类型和评估目的,一、价值类型5.市场价值和非市场价值的划分标准资产评估时的市场条件资产评估时资产的功能和使用状态资产评估时的所用的信息和参数来源以上三个条件同时满足则为市场价值，否则均为非市场价值,第二节 价值类型和评估目的,二、评估目的一般目的：资产在评估时点的公允价值。公允价值是一种对相对合理的评估价值，即相对于当事人各方的地位、资产状况及资产所面临的市场条件

16、的合理的评估价值，是评估人员根据评估对象自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值，没有损害相关当事人的合法权益。,第二节 价值类型和评估目的,二、评估目的 2.特定目的：特定资产业务对评估结果用途的具体要求，即判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。资产业务：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、担保、企业租赁、债务重组等等。,第二节 价值类型和评估目的,二、评估目的 3.特定目的在资产评估中地位和作用对评估结果的性质、价值类型有重要影响，是资产评估的起点和目标，是评估人员必须首先明确的基本事项；界定评估对象的基础；对于资产

17、评估价值类型的选择具有约束作用，是决定价值类型的一个重要因素，但并非唯一的因素。,第二节 价值类型和评估目的,三、价值类型的选择与评估目的的关系评估目的影响评估价值类型的选择评估的特定目的不是决定评估价值类型的唯一因素，评估的时间、地点，评估时的市场条件、资产业务当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。价值类型的合理选择是实现评估目的的重要途径市场价值是公允价值的坐标，是资产评估中最为典型的公允价值；市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公平的，而非市场价值的相对公平合理是受到某些条件限制的。,第三节 前提假设和评估原则,一、前提

18、假设1.交易假设最基本的前提假设假定所有待评估资产已经处于交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2.公开市场假设1）假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易；2）凡是能够在公开市场上交易、用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。,第三节 前提假设和评估原则,一、前提假设3.持续使用假设1）首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据相关数据信息推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去；2）根据资产的存续状态，该假设可分为在用续用假设、转用续用假设和移地续用假设；3）持续使用假设下的评

19、估结果适用范围有限，往往没有充分考虑资产用途替换，只对特定的买者或者卖者是公平合理的。,第三节 前提假设和评估原则,一、前提假设4.清算假设1）对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明；2）清算假设前提下的资产评估结果的适用范围也是有限的，清算评估值往往低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。,第三节 前提假设和评估原则,二、评估原则1.调节评估人员与资产业务当事人在资产评估活动中的相互关系，规范评估行为和业务的准则；2.工作原则1）指资产评估机构及其资产评估师在评估工作中应遵循的基本原则2）独立性原则评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性

20、中介组织；评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位。,第三节 前提假设和评估原则,二、评估原则1.调节评估人员与资产业务当事人在资产评估活动中的相互关系，规范评估行为和业务的准则；2.工作原则3）客观公正性原则要求实事求是，尊重客观实际4）科学性原则科学合理、真实可信科学的评估标准科学的态度和科学的评估方法,第三节 前提假设和评估原则,二、评估原则1.调节评估人员与资产业务当事人在资产评估活动中的相互关系，规范评估行为和业务的准则；2.工作原则3.经济技术原则1）指资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则2）预期收益原则效用理论、收益法3）贡献原则无形资产评估、房地产评估4

21、）替代原则市场法评估的理论基础5）供求原则对替代原则的补充6）评估时点原则保证资产评估的市场性,第四节 资产评估与会计和审计的关系,一、资产评估与会计和审计的联系1.与会计的联系1）特定条件下资产会计计价和财务报告需要利用资产评估结论例如：用于投资的非货币资产应进行资产评估并以资产评估结果为依据，确定投资数额和被投资方的资产入账价值；在企业兼并、联合、重组等产权变动过程中，资产评估结果可能是产权变动后企业重新建账、调账的依据。2）资产评估利用和参考会计数据企业价值评估,第四节 资产评估与会计和审计的关系,一、资产评估与会计和审计的联系2.与审计的联系1）资产评估的资产清查阶段，具有事实判断的性

22、质2）流动资产评估和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行，如函证等技术方法3）经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据4）审计审核会计资产计价要大量运用资产评估技术和方法,第四节 资产评估与会计和审计的关系,二、资产评估与会计和审计的区别1.与会计的区别1）核算和监督是会计的基本职能；资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能2）会计资产确认和计价大部分仍然以可以可靠计量的历史成本为依据；资产评估中的资产确认和评价主要是以其具有效用和市场价值为依据3）会计中资产计价方法大量采用核算方法；资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益

23、折现、市场售价类比等技术方法,第四节 资产评估与会计和审计的关系,二、资产评估与会计和审计的区别1.与会计的区别4）会计工作的总体目标是为企业管理服务；资产评估的总体目标是为资产业务服务2.与审计的区别1）审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对报表的真实性和公允性做出事实判断，具有公正性特征；资产评估是在市场经济充分发展背景下产生的，适应资产交易、产权变动的需要，旨在对待估资产做出价值判断，具有咨询性特征。,第四节 资产评估与会计和审计的关系,二、资产评估与会计和审计的区别1.与会计的区别4）会计工作的总体目标是为企业管理服务；资产评估的总体目标是为资产业务服务2.与审计的区别2）审计人

24、员贯彻公证、防护、建设三大专业原则；资产评估人员遵循供求、替代、贡献、预期收益等经济技术原则。,第四节 资产评估与会计和审计的关系,二、资产评估与会计和审计的区别1.与会计的区别4）会计工作的总体目标是为企业管理服务；资产评估的总体目标是为资产业务服务2.与审计的区别3）审计以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础；资产评估除了上述知识外，工程技术方面的知识也是构成专业知识基础的重要部分。,第四节 资产评估与会计和审计的关系,二、资产评估与会计和审计的区别1.与会计的区别4）会计工作的总体目标是为企业管理服务；资产评估的总体目标是为资产业务服务2.与审计的区别4）审计的工作对象是会计报

25、告；资产评估的工作对象则是待估资产。,第五节 资产评估在我国的发展,一、发展概况 我国于20世纪80年代末期出现国有资产评估活动，为国有企业确定合理的资产产权转让价格，维护所有者的合法权益，防止国有资产流失；1.1989年，原国家国有资产管理局颁布了关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定；2.1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作；3.1991年11月，国务院颁布了国务院第91号令国有资产评估管理办法，该法是我国国有资产评估制度基本形成的重要标志；,第五节 资产评估在我国的发展,一、发展概况4.1993年12月，中国资产评估协会正式成立，

26、表明我国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律管理过渡，评估对象也由国有资产向各类所有制性质的资产扩展；5.1995年3月，中国资产评估协会代表中国评估行业加入了国际评估准则委员会，标志着中国资产评估活动汇入了国际资产评估活动中；6.1995年5月，我国建立了注册资产评估师制度，评估人员队伍逐渐壮大；7.1999年10月，在北京国际评估准则委员会年会上，中国资产评估协会代表中国成为国际评估准则委员会的常务理事；8.2001开始，中国资产评估行业加快了行业规范的步伐，陆续颁布实施了无形资产评估准则、资产评估准则基本准则、资产评估准则职业道德基本准则等，促进该行业的健康发展。,第五节 资产评估在我国的发展,二、发展特色1.政府在资产评估行业发展中发挥着重要作用；国有资产评估由最初的立项确认制转变为实行核准制和备案制2.中国资产评估以企业价值评估为主，资产评估所需要参数种类繁多，但受市场发育程度和信息传输方面的限制，以及经济体制不断变革的影响，许多评估技术方法如市场法和收益法的运用受到局限；3.中国资产评估从业人员中的大部分未受到资产评估系统教育，资产评估理论基础相对薄弱，整体素质有待提高。,