房地产项目投资决策阶段风险防范.ppt

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1、Mobile Research Activites of ETRI,房地产项目投资决策阶段风险防范,房地产企业风险防范实战系列培训课程之,投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析,科学决策的八大策略,一,二,目 录,房地产投资九大风险因素,经营风险,购买力风险,变现风险,利率风险,财务风险,政策法律风险,开发时机风险,开发位置风险,物业类型风险,【一】投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析,做好可行性论证,一,二,做好前期法律风险防范,做好投资收益的控制,三,四,做好经济环境预测,做好信息的收集,五,六,合理选择合作方式,各部门参与配合,七,八,与政府资源和谐对接,【二】科学决策的八

2、大策略,Click to add Title,模板,Click to add Title,房地产投资可行性论证的五大任务和三项目的,Click to add Title,如何让可行性论证由“报告”到切实“可行”,Click to add Title,合理设计可行性论证流程的“天龙八步”,1,1,Click to add Title,可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误,2,2,1,3,Click to add Title,可行性论证过程中应关注的十大要点,2,4,1,5,Click to add Title,可行性论证操作流程图,2,6,1,7,做好可行性论证,一,【二】科学决策的八大策略,

3、全面了解市场需求状况及其发展趋势,选择投资项目和实施方案,确定适当的建设规模和质量水平,评价建设地点和环境条件,预期现金流量、预期收益，分析对预期收益的把握程度,明确该投资的预期现金流量、时间选择和预期收益的把握程度,项目怎么运作，即确定最佳的投资方案,回答项目是否值得投资，为什么,可行性论证五大任务,可行性论证三项目的,Click to add Title,房地产投资可行性论证的五大任务和三项目的,1,1,【二】科学决策的八大策略,重咨询轻评估，盲目追求报告评估过程的高“通过率”,深度不够，质量不高，不能满足决策的需要,不注重对敏感性问题和风险因素的分析,调查研究浮浅、投资收益计算失真,报告

4、的编制对内缺乏独立性、公正性和客观性,不重视多方案的论证和比较，可行性方案单一,可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误,Click to add Title,可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误,2,2,【二】科学决策的八大策略,加快专业化及市场培育工作,提高从业人员素质,建立可行性研究数据库,统一格式,可研报告,可行方案,Click to add Title,如何让可行性论证由“报告”到切实“可行”,1,3,【二】科学决策的八大策略,Click to add Title,模板,1,7,模 板 一,模 板 二,项目可行性研究报告内容指引,项目可研报告,【二】科学决策的八大策略,前期尽职调查,

5、财务尽职调查法律尽职调查,收购流程资金安全,法律意见书,法律尽职调查报告范本范本1范本2范本3,法律意见书范本范本1范本2范本3,合作开发协议范本有限责任公司上市公司国有企业外资企业,合作开发协议,操作步骤违约责任,【二】科学决策的八大策略,做好前期法律风险防范,二,Click to add Title,成本预测,Click to add Title,经济效益与敏感性分析,1,1,Click to add Title,税务分析,2,2,1,3,Click to add Title,项目资金预测,2,4,做好投资收益的控制,三,【二】科学决策的八大策略,假设条件,项目利润率投资回报率,敏感性分析

6、,项目开发各期利润,经济效益分析,售价变动,成本变动,容积率变动,敏感性分析的目的是，在房地产投资与开发项目定位，考察与风险投资项目有关的一个或多个主要因素发生变化时对该项目投资价值指标的影响程度。根据这些反映的程度，分析和研究其中的风险存在形式，从而做出相对应的回避办法；了解和掌握在风险投资项目经济分析中由于某些参数估算的错误，或是使用的数据不太可靠而可能造成的对投资价值指标的影响程度，以确定在风险投资决策过程中需要重点调查研究和分析测算的因素。,Click to add Title,经济效益与敏感性分析,1,3,模 板,【二】科学决策的八大策略,项目资金预测,资金投入计划,资金回款计划,资

7、金需求计划,资金占用计划,Click to add Title,项目资金预测,2,4,模 板 一,模 板 二,可研经济测算经济指标部分模版,项目经济测算,【二】科学决策的八大策略,Click to add Title,经济发展阶段,Click to add Title,1,1,Click to add Title,社会购买力,2,2,1,3,做好经济环境预测,四,特别因素,【二】科学决策的八大策略,政策法规信息,标准规范信息,技术发展信息,行业供需信息,国家经济信息,做好信息的收集,五,【二】科学决策的八大策略,Click to add Title,五种合作方式,Click to add Ti

8、tle,1,1,Click to add Title,与合作风险有关的因素,2,2,1,3,合作方式的合理选择,六,不同合作方式的潜在风险与关键管控点,【二】科学决策的八大策略,Click to add Title,财务、物业等部门参与投资决策的必要性,1,1,Click to add Title,各部门在投资决策过程中的分工与配合,2,2,各部门参与配合,七,【二】科学决策的八大策略,Click to add Title,企业行为与政府资源和谐对接的五大切入点,Click to add Title,1,1,Click to add Title,如何处理地方政策与国家政策的冲突,2,2,1,3,与政府资源和谐对接,八,开发商如何协调与地方政府之间的利益关系,【二】科学决策的八大策略,