房地产律师业务简述.ppt

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1、,房地产律师业务简述,一、房地产纠纷案件概况二、几种常见的房地产纠纷案件律师实务三、关于律师提供房地产专业服务的思考,一、房地产纠纷案件概况,据最高人民法院统计，最近几年，人民法院受理的房地产纠纷案件数量呈大幅上升趋势。商品房买卖、建设施工、以房地产开发企业为被告的民间借贷和土地使用权转让案件已成纠纷高发区(退地潮、停建潮、断供潮、退房潮)。,房地产纠纷的基本种类：房地产所有权权属纠纷、房地产侵权损害赔偿纠纷、房地产相邻关系纠纷、房地产承包经营权纠纷、房地产无因管理纠纷、房地产不当得利纠纷、土地使用权出让合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、土地使用权抵押合同纠纷、临时用地合同纠纷、合作开发房地产

2、合同纠纷、项目转让合同纠纷、房屋拆迁合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、房屋抵押合同纠纷、物业管理合同纠纷、居间合同纠纷、委托合同纠纷、建设工程合同纠纷等。,最高法院民事案件案由规定中，涉及房地产方面的案由共五十多个，约占全部案由的六分之一。下列房地产纠纷案件不属于人民法院受理的范围，人民法院不予受理：一是因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级人民政府主管部门解决；二是因政府行政指令而调整划拨、机构撤并分合而引起的房地产纠纷，一般不予受理；三是因单位内部建房、分房等纠纷，一般不予受理。,二、几种常见的房地产纠纷案件律师实务,

3、1、商品房买卖合同纠纷2、二手房买卖合同纠纷3、房地产合作开发合同纠纷4、建设工程施工合同纠纷,商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型1、出卖人未按约定办理产权证；2、出卖人违规收取不合理费用；3、商品房存在质量问题；4、出卖人逾期交房；5、出卖人销售广告中承诺的配套设施未交付；6、出卖人未按承诺办理户口、入学手续；7、商品房实测面积与合同约定存在误差；8、出卖人未按认购协议约定签订买卖合同；9、买受人逾期支付购房款；10、出卖人一房两卖。,（一）关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题 在出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，应认定为要约：1）出卖人就开发规划范围内的房屋及

4、相关设施作出说明和允诺。2）该允诺和说明具体确定。3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。,（二）关于认购协议与定金的效力问题 在双方无法签订正式合同的情况下，要综合考虑认购书的性质，全面审查双方之间认购书的内容、无法签订正式商品房买卖合同的原因，以及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务，然后再决定定金是否应予返还。在认购协议的效力及定金罚则的适用上，可以分为以下三种情况分别予以处理：1、认购协议在具备法定条文时应当认定为正式商品房买卖合同。2、认购协议约定内容简单，仅表示了当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思，一般不适用定金罚则。3、如果双方争议的条款在认购协议中已经出

5、现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则。,（三）关于办理房屋权属证书的义务承担问题 关于“开发商的原因”如何认定的问题。通常包括以下几种情况：（1）在出卖人与买受人未约定办理产权证书时间的，开发商在解释规定的交房日期届满后，未将符合办理产权证要求的相关材料提交给房地产主管部门的；（2）开发商在合同约定办证期限届满的情况下，未能在约定的期限内及时通知买受人办证的；（3）开发商所建房屋手续不全，开发商在将办证手续交付房地产主管部门后，未被受理，导致无法取得房屋产权证书的；（4）开发商违反相关法律法规（如违反规划

6、要求、变更规划内容、超规划面积）的情形，导致办证迟延的。,（四）关于双倍赔偿的问题 此类案件买受人胜诉的比例很小。主要原因是当事人对所发生的纠纷是否与解释规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇到此类纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉。只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿。,（五）关于房屋质量纠纷问题 解释第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对于“严重影响”的理解，从结果认定的科学性、客观性角度看，应当采信鉴定部门的鉴定意见，鉴定部门认为“严重影响居住使用”了，法院才会判决

7、解除合同，但是审判实践中，房屋的质量鉴定相当困难，关键是鉴定费用过高，对于此类案件应当争取调解。,（六）关于按揭纠纷的处理问题 在审理商品房按揭纠纷案件时通常遵循以下原则：一是合并审理原则，应当与商品房担保贷款合同合并审理；二是平等保护原则，即对买受人和按揭银行的合法权益给予平等保护。三是权利优先原则，妥善处理建筑商的法定优先权、一般抵押权和购房者权利之间的关系。,二手房买卖合同纠纷问题 1、二手房买卖合同范本有待更新 2、“小产权房”转让纠纷的处理 3、农村房屋的转让纠纷的处理 4、二手房买卖合同纠纷的处理,小产权房转让纠纷的处理“小产权房”实际上是无产权房。中央始终没有承认小产权房的合法性

8、。就目前情况下，此类房屋的转让合同应被认定为无效，主要理由是：1、民事行为主体资格不适格，即不具备集体经济组织成员资格；2、交易的标的物本身不合法。,农村房屋转让纠纷的处理 此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。理由如下：一是农村宅基地的所有权为农民集体所有；二是农村村民一户只能拥有一处宅基地；三是我国法律规定不得单独转让宅基地使用权；四是城市居民不得购买农村住宅。如北京画家村案例。,农民马海涛以45 000元的价格将位于通州区宋庄镇的院落出售给李玉兰。入住后李玉兰对该房屋进行了整修和添附。后马海涛诉至原审法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。经北京中院法院

9、终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。合同被确认无效后，李玉兰再次起诉到通州法院，要求马海涛赔偿其信赖利益损失48万元。经李玉兰申请，2008年4月8日，经法院委托估价公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为2008年3月13日房屋宅基地区位总价为264700元。原审法院考虑了出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定，确认马海涛赔偿李玉兰损失185290元。,二手房转让有关问题的处理 1、根据效力区分的原则，当事

10、人未办理登记手续只是不发生物权变动的效力，不影响合同的效力。2、房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效。3、如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的，合同无效。,合作开发房地产合同纠纷 1、合作开发经营正在成为房地产开发的主流 2、处理合作开发房地产合同纠纷的法律依据 3、合作开发房地产合同的性质与效力,1、合作开发经营正在成为房地产开发的主流 房地产开发的特点：周期长、投资规模大、变现能力差、回报丰厚。资本市场的特点：逐利性 合作开发实现了开发资质、土地使

11、用权和资金的有机结合。合作开发的特点：主体的特定性与复杂性、较强的行政干预、法律关系复杂、合作形式多样化。,2、处理合作开发房地产合同纠纷的法律依据 1996年最高院关于房地产管理法施实前房地产开发经营案件若干问题的解答，第1823条。中华人民共和国房地产管理法 2005年最高院关于审理涉及国有土地使用权 合同纠纷案件适用法律问题的解释，第1423条,3、合作开发房地产合同的性质与效力 土地使用权与合同效力 开发资质与合同效力 土地转让限制与合同效力 税收管理与合同效力,建设工程施工合同纠纷 一、建设工程合同诉讼主体的确定 二、建设工程合同效力问题,一、建设工程合同诉讼主体的确定 1、建筑企业

12、内部不具有法人资格的职能部门或者下属机构所签合同的诉讼主体问题。2、建筑施工企业的分支机构（分公司、工程处、工区、项目经理部、建筑队等）签订的建设工程合同的诉讼主体问题。3、借用资质证书和营业执照所签合同的诉讼主体问题。4、共同承包或联合承包的建筑工程项目的诉讼主体问题。5、实行总、分包的工程发生纠纷后的诉讼主体问题。6、涉及个体建筑队或个人合伙建筑队签订的建筑承包合同的诉讼主体问题,7、挂靠经营关系的建筑施工企业以自己的名义或以被挂靠单位的名义签订的承包合同的诉讼主体问题。8、因承包人转包发生纠纷后的诉讼主体问题。9、筹建处、指挥部等临时性机构发包工程发生纠纷后的诉讼主体问题。10、实行承包经营的施工企业，产生纠纷后，如果该企业是法人组织，则由该企业为诉讼主体.11、因工程质量引起的纠纷，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告.,二、建设工程合同效力问题 确认合同效力的一般原则（1）审查合同主体是否合格；（2）审查合同内容是否合法；（3）审查当事人的意思表示是否真实；（4）审查合同是否履行了法定的审批手续。,三、关于律师提供房地产专业服务的思考 1、了解房地产市场行情以及客户对律师的需求；2、做必要的专业知识储备；3、认准目标，坚持不懈。,如果大家在办案过程中遇到复杂的问题，欢迎和我交流。联系方式：电话：、60158726 邮箱：谢谢大家！,