大兴路方案(白家口立交东北角写字楼前期方案).ppt
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1、大兴新区总部经济大楼项目分析报告,报告纲要,一、西安市经济基础二、西安写字楼市场分析三、项目介绍及周边环境四、项目财务分析五、项目定位推导六、项目合作方式选择七、项目保障措施,一、西安市经济基础,宏观经济环境西安市经济环境,宏观经济环境,图表 2008年西安与全国70城市指标比照,资料来源:西安市统计局网站,庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极,西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。,GDP反映出区域的经济表现和财力情况,西安市08年在70城市GDP总量排名中处于32位,经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后。,人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标
2、,常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位。,固定资产投资拉动房地产行业作用明显,西安市2008年全国70城市中排名第17位,城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。,西安市经济环境,西安的经济总量为上海的六分之一深圳的三分之一,西安市总体经济水平与其它省会城市相比处于落后水平。,数据来源:各地统计局网站,西安市经济环境,西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心,资料来源:西安市统计年鉴,进入21世纪以后,GDP连续保持着超过13的高增长率;固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。,西安市经济环境,西安城市居民人均可支
3、配收入偏低,处于二线城市末流,远低于一线城市。但增长速度较快。,人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求,也是城市居民购买力的重要衡量指标。西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置,远低于一线城市。西安市近年来人均可支配收入增长速度较高,尽管收入水平绝对值偏低,但增速较快,反映出市场上升空间较大。,资料来源:各地方统计局网站,资料来源:西安市统计局网站,图表 我国重点城市人均可支配收入比较 单位:万元,与其它大城市相比,西安的经济总量虽然不大,但是,西安市庞大的人口基数、快速上升的GDP和人均可支配收入以及固定资产投资为西安市写字楼的发展提供了最强劲的动力。,二、西安写字楼市场分析,西安
4、写字楼销售状况分析区域分布及区域特点,西安写字楼销售状况分析,1、西安写字楼竣工量、销售量分析,西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈,05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动;从竣工面积和销售面积的关系来看,02-07年销售面积均小于竣工面积,显示出写字楼竞争激烈。,销售面积平均低于竣工面积,写字楼市场竞争激烈,有效需求相对不足。,数据来源:西安市房管局,西安写字楼销售状况分析,2、西安写字楼价格走势,西安市写字楼价格自00年以来,在波动中不断上涨,01-04年保持平稳,价格在4800元/平方米左右。06-08年至今,价格大幅上涨,08年上半年至今,价格较为稳定,保持在5000元/平方
5、米左右。,西安市近年来写字楼价格波动中上涨。,数据来源:西安市房管局,西安市写字楼销售状况分析,3、09年3季度写字楼运行情况随着经济形势的好转,西安市写字楼市场迅猛发展。,09年3季度西安写字楼施工面积150365平方米,同比增长2.4 倍;竣工面积142691 平方米,同比增长3.3 倍;新开工面积151183 平方米,同比增长2.6 倍;写字楼销售面积111630 平方米,同比增长143.15%;销售额68552 万元,同比增长137.19%。2009 年3 季度西安写字楼空置面积累计为23.27 万平方米,比年初的50万平米急剧减少,昭示了西安写字楼市场的回暖。数据来源:西安房地产信息
6、网,西安市写字楼销售状况分析,4、09年3季度西安写字楼销售价格城西区是西安市写字楼发展的“洼地”,具有较大投资潜力。,城西区的写字楼价格处于西安市房地产六大版块的末端。,数据来源:西安市房地产信息网,西安市写字楼销售状况分析,5、08城西写字楼成交比例08年城西写字楼成交以消化存量为主,成交比例仅占全市2%。,城西写字楼市场容量和需求都不足,西安市写字楼区域分布及区域特点,城内:钟楼、和平路、西大街,西高新:高新路、科技路、唐延路、南二环西段,城北:未央大道,城南、城东、城西:除南二环沿线外,其它分布较为零散,西安市写字楼区域分布及区域特点,16,城内:目前城区内已形成三个集中的写字楼街区:
7、钟楼附近,由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、新城国际、皇城国际大厦等构成;和平路,由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心等组成;西大街,已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好,宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成,与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。,17,城南:写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线:南二环,世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表,这里既有东方文化的深厚底蕴,又有高科技技术含量的建筑,更与蓬勃发展的西安新城融为一体,
8、形成新西安最重要的经济商圈之一;小寨商务圈,作为商圈那里已经足够成熟度,然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。,西安市写字楼区域分布及区域特点,18,城北:目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线,有天乙大厦、航天新都,第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。,城东:城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场,东关正街被人认为是它的办公集中区,所以有部分写字楼集中在那里。城西:城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇,众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。故此区域写字楼发展极其缓慢,市场总量和需求都比较小。但随着区域环境的改善和大兴新区的改造,城西写字楼市场潜力无限。,西
9、安市写字楼区域分布及区域特点,高新区:目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。高新路、科技路,分布高新比较早期的写字间,此外近年新建成的综合体写字间,高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象;唐延路,05年后涌现了部分写字间,成为高新区小商务办公的集中区;南二环西段沿线,也分布了一些高新区写字间,其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物,成为高新区商务形象的代表作。由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制,使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。,西安市写字楼区域分布及区域特点,随着经济形势的好转,西安写字楼市场迅猛发展,而城西作为西安写字楼
10、市场的“洼地”,具有巨大的发展空间和升值潜力。但是,城西写字楼市场总量和需求明显不足,是写字楼项目开发的巨大风险。,三、项目介绍及周边环境,项目规划周边环境及项目调研项目SWOT分析,项目规划,项目背景西安市大兴路地区城市综合改造项目是经2006年5月11日市政府第9次常务会议批准实施的西安市首例综合性成片改造项目。该项目位于西安城区西北隅,南起大庆路;北至汉长安城遗址;东起朱宏路、星火路、环城西路北段;西至西二环;总规划面积约10平方公里,是我市二环内唯一可成片开发区域。,价值点:(1)区位价值:二环内唯一可成片开发的土地;(2)政府支持。,项目规划,区域总规划图:两带、三线、九里坊,第一板
11、块,第二板块,第三板块,项目规划,西安国际商贸基地,基地规划位置为北至纬二十六街西延伸段,南接大兴东路,西邻大白杨南路,东靠星火路以东200米,总占地面积约870亩。,国际商贸基地将极大地提升区域的知名度和商业氛围。,项目规划,生态景观总体规划,项目右临生态公园,北眺团结水库,有水源有草木,占有区域内最佳的生态景观。,本案,项目规划,道路系统规划,项目座落于白家口立交,四通八达,到机场15分钟,到明年北迁的市政府10分钟,占有区域内最佳的道路系统。,本案,50米宽道路,项目规划,地铁规划:本项目位于地铁1号线2号线交汇处,1号线预计2013年开通,2号线预计2011年开通。,西安市地铁示意图,
12、地铁的开通将极大地促进本项目物业的升值并为项目聚集更多的人流。,项目规划,西安咸阳国际机场高速:西安咸阳国际机场专用高速公路于09年7月8日正式建成开通,从本项目到机场只需15分钟。,西安咸阳国际机场高速示意图,机场高速可为本项目带来更多的高端客户,并使项目增值。,本项目,项目规划,规划中的项目总部经济大楼位于大兴新区改造的第一板块中,东起规划路,西至西二环,南起大兴东路,北至大兴公园,规划占地面积36亩,建筑面积10万平米,规划建设成中高档的写字楼项目。,大兴东路,西二环,大兴公园,规划路,总部经济大楼,项目规划,现实中的项目四至,西侧,中间及北侧,东侧,南侧,周边环境及项目调研,周边环境:
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