城市房地产管理法律制度.ppt
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1、目 录,9.1 城市房地产管理法律制度概述 9.1.1 城市房地产管理法的概念 9.1.1.1 房地产的概念和特征 房地产是房物财产和土地财产的合称。房产是在法律上明确了权属关系的房屋财产,地产是在一定土地所有制下作为财产的土地。在物质形态上,房产与地产融为一体,房地不可分离,合称为房地产。,房地产具有以下特征:固定性。房地产属不动产,占有固定空间而不能移动,故它作为商品进入市场流通时,移转的只是其使用价值而不是物质实体。稳定性。房地产作为一种有形财产,较其他财产具有更大的稳定性,这一方面表现在它有较长的使用寿命,另一方面表现在其产权和使用权的变动较其他财产发生得少。保值性。由于需求的不断扩大
2、,土地和空间显得日益短缺,房地产不但不会像其他一些财产那样会随,着时间的推移而逐渐贬值,相反却会不断增值。聚财性。房地产实物形态有用性和长期稳定性,使它成为社会财富庞大的蓄水池和聚宝盆,这是其他财产所无法比拟的。房地产的上述特征是相互联系的,它们决定着房地产经济运行的规律及房地产的法律调整的特点。,9.1.1.2 城市房地产管理法 城市房地产管理法是指调整在城市房地产开发、经营、管理和各种服务活动中所形成的一定的社会关系的法律规范的总称。城市房地产管理法有狭义和广义之分。狭义的城市房地产管理法是指1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的中华人民共和国城市房地产管理法
3、(以下简称城市房地产管理法)。它是调整我国房地产关系的基本法律。,9.1.2 房地产管理法的立法目的及管理体制 9.1.2.1 房地产立法的目的 城市房地产管理法开宗明义,指出了房地产管理法的立法目的。第1条规定:“为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法”。1.加强对城市房地产的管理 房地产是与社会生产和生活密切相关的基础性产业,它为整个国民经济的发展提供了基本的物质保证,为劳动者提供了必要的生活条件;房地产业作为第三产,业中具有高附加值的一个综合产业,为繁荣城市经济,增加财政收入,促进建筑业及相关产业的发展发挥着重要作用。
4、房地产业作为经济发展的先导性产业,可以促进社会消费结构的合理化,有利于产业结构的合理调整,对社会投资起着导向作用。同时,房地产业的改革和发展,可以加快我国社会主义市场经济体制的建立。正因为房地产业是我国经济发展的基础性、先导性产业,国家必须加强对房地产的管理。,2.维护房地产市场秩序 房地产市场秩序是指人们在从事房地产市场活动中应当遵循的准则。随着房地产业的迅猛发展,房地产行业出现了一些亟待解决的问题。如建设用地供应总量失控;国家土地资源流失;房地产开发投资结构不合理;房地产市场行为不规范等等。要解决这些问题,国家可以通过行政手段、经济手段、法律手段来加强管理,维护房地产市场秩序。而法律手段则
5、更具有严肃性、稳定性和权威性。而且国家采用行政手段和经济手段维护房地产秩序,都必须依法行政、依法管理。所以,只有加强房地产立法,才能更为有效地维护房地产市场秩序。,3.保障房地产权利人的合法利益 房地产权利人是指在房地产法律关系中,依法享受权利,承担相应义务的自然人、法人、其他社会组织和国家。保障房地产权利人的合法权益,就是国家确认房地产权利人的一切合法房地产权益,不允许任何组织和个人加以侵犯,否则,房地产权利人可要求得到国家法律的保护,而国家也将追究侵权行为人的法律责任,对其实行法律制裁。,4.促进房地产业的健康发展 促进房地产业的健康发展,就是要在国家宏观调控管理之下,使得我国房地产业持续
6、、快速、稳定、有序地发展,使其真正成为我国经济发展的基础性、先导性产业。促进房地产业的健康发展,是房地产立法的根本目的,也是国家加强对房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益的必然结果。城市房地产管理法正是通过立法的形式,加强法制建设,实现房地产管理的规范化、法制化。,9.1.2.2 房地产管理体制 1.国务院主管部门 城市房地产管理法第6条规定:“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作”。房地产业的行业管理由国务院建设行政主管部门负责。2.地方人民政府主管部门 城市房地产管理法第6条对地方各级人民政府的房产管理
7、、土地管理体制作了如下规定:“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其,职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”。我国目前大多数地方人民政府实行房、地分管体制,设立建设委员会、建设厅(或房地产管理局、处)和土地管理局,但在一些城市已经建立由一个部门统一管理的房地合一的管理体制。,9.1.3 城市房地产管理的基本原则 节约用地,保护耕地,作为国家的一项基本国策,理应成为城市房地产管理的基本原则。同时,按照城市房地产管理法总则中的规定,城市房地产管理的基本原则还有:国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则,国家扶持发展居民住宅建设的原则,国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守
8、法的原则。,9.1.3.1 国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则 城市房地产管理法第3条规定,“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。我国的土地实行社会主义公有制,即土地分别是属于全民所有和集体所有。1988年第七届全国人大一次会议通过的宪法修正案中规定,“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年由七届全国人大常委会通过的关于修改中华人民共和国土地管理法的决定中规定,“国有土地和集体所有的土地的使用权可,以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”,从此确立了我国国有土地的有偿使用制度。因此,城市房地产管理法明确规定了国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则。城市房地产管理法在明
9、确国家实行国有土地有偿、有限期使用制度这一原则的同时,也规定了国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地,可以由县级以上人民政府依法批准划拨。,9.1.3.2 国家扶持发展居民住宅建设的原则 城市房地产管理法第4条规定:“国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件”。住房制度改革的根本目的是从根本上解决居民的住房困难,不断改善人民住房条件,正确引导消费,逐步实行住房商品化,发展房地产业。具体来讲,就是要按照房屋商品化的原则,多方筹集建设资金,使住房的建设、分配、交换、消费进入良性
10、循环;在房地产开发中,为解决城镇居民住房特别是困难户的住房问题,国家采取优惠政策,大力推行经济适用房、微利房的建设。,9.1.3.3 国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则 城市房地产管理法第5条规定:“房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。国家保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法,是维护房地产市场秩序,建立和培育、完善房地产市场体系的一个重要条件。在房地产市场中,房地产权利人的合法权益能否得到保护,直接影响到房地产开发、房地产交易等活动能否正常、有序、健康地进,行;同样,房地产权利人能否遵守法律
11、和行政法规,不但直接影响到国家对房地产的管理问题,而且直接影响到能否建立规范的房地产市场。,9.2 房地产开发 9.2.1 房地产开发的概念和基本原则 9.2.1.1 房地产开发的概念 城市房地产管理法第2条规定:“本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”这是从法律角度对房地产开发所作的界定。根据这条规定,房地产开发的概念应包括以下内涵:,1.房地产开发的土地是依法取得使用权的国有土地 我国土地所有制存在两种形式,一是国家所有,二是集体所有。根据城市房地产管理法第2条的规定,依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提,房地产开发用地只能是城市规
12、划区范围内的国有土地;集体所有的土地只有在被国家征用转为国有土地后,才能成为房地产开发用地。2.房地产开发包括土地开发和房屋开发 土地开发,主要是指房屋建设的前期准备,即实现,“三通一平”,把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建设用地。土地开发有两种情形:一是新区土地开发,即把农业用地或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他建设用途的城市用地;二是旧城区改造,也叫土地再开发或二次开发,即通过投入新的资金、劳动等,对城市原有土地进行改造,拆除原来的建筑物,调整城市规划,改变土地用途,完善城市基础设施,提高土地的利用效益。就房屋开发来讲,在城市土地开发或再开发之后,接着
13、就是建筑物及构筑物开发。房屋开发的内容包括:,住宅开发;生产与经营性建筑物开发,如工厂厂房、各类商业建筑、各种仓库、办公用房等;生产、生活服务性建筑物及构筑物的开发,如交通运输设施、公用事业和服务事业设施、娱乐设施;城市其他基础设施的开发。3.房地产开发是以经营为目的的开发 房地产开发是一种经营性的行为,由专业化的房地产开发企业进行。它从事的是房地产的投资和经营,即从有偿取得土地使用权,到勘察设计和建筑施工,直到最终将开发产品(房屋、基础设施及其相应的土地使用,权)作为商品在房地产市场转让,寻求利润回报。我们通常所说的房地产开发,就是指这种以赢利为目的的开发。,9.2.1.2 房地产开发的基本
14、原则根据 城市房地产管理法第24条规定,房地产开发应当遵循以下原则:1.严格执行城市规划 城市规划是城市建设的纲领,也是房地产开发所必须遵循的依据。城市房地产管理法规定,“房地产开发必须严格执行城市规划。”强化房地产开发管理部门的规划意识,充分运用规划管理和法律手段,规范房地产开发行为,使之服从城市发展的整体利益。,2.坚持经济、文化和环境效益相统一的原则 房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益是一个辩证统一的整体,三者相互依存,相互促进,缺一不可。政府管理部门立足于社会整体利益和长远利益,加强对房地产开发的管理领导,特别是要通过一系列法规、政策去规范房地产开发行为。3.必须实行全面规划、合
15、理布局、综合开发、配套建设 所谓“全面规划、合理布局”就是强调在房地产开发经营中应当先行规划、合理安排开发项目,使开发建设,纳入规划管理,严格按照规划要求进行。所谓“综合开发、配套建设”就是在一定规模的建设区域内,按其使用性质对建筑物、构筑物和基础设施有计划地分期分批进行建设。建设中要将供水、排水、供气、供暖、道路交通、通信、商业网点和幼儿园、学校、消防等方面一并考虑安排。,9.2.2 房地产综合开发管理 城市房地产综合开发由国家及地方人民政府依法管理。管理的内容主要有:9.2.2.1 房地产开发企业的管理 从事房地产综合开发的企业(以下简称开发企业),必须持有建设行政主管部门核发的房地产开发
16、企业资质等级证书。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产综合开发项目。,9.2.2.2 房地产综合开发计划管理 房地产综合开发计划是国家对房地产综合开发进行宏观调控和管理的主要手段,即要根据国家和地方现有经济实力、投资环境,确定合理的发展速度、发展水平和规模,使房地产综合开发与国民经济相协调。房地产综合开发计划管理包括用地计划管理和项目计划管理。城市人民政府建设行政主管部门会同计划、国土、规划部门,每年根据城市经济发展需要和社会实际承受能力,确定当年房地产综合开发总规模、提出商品房建设计划,报同级人民政府批准后实施。规划、土,地管理部门根据计划安排规划审批、土地使用权出让等管理
17、程序。房地产综合开发项目计划,分年度计划、近期规划和中长期规划。由城市建设行政主管部门同城市计划管理部门根据本城市社会经济发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划进行编制,报城市人民政府批准后组织实施。商品房建设施工应按年度申报商品房屋年度建设计划。商品房屋年度计划经城市建设行政主管部门审核后,报城市计划行政主管部门下达。,城市房地产综合开发用地实行计划管理并实行国有土地使用权出让转让制度。国家对土地使用权出让实行总量控制和宏观调控。土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。,9.2.2.3 房地产综合开发项目管理 城市人民政府规划行政管理部门、建设行政管理部门、房
18、地产行政管理部门是房地产综合开发项目管理的职能部门。按职能分工,城市规划行政主管部门对房地产开发项目管理的内容主要有:开发项目建设用地规划许可和建设工程规划许可管理;建设行政主管部门对房地产开发项目管理的内容主要有:建设单位办理项目施工报建手续、对施工项目进行招标投标管理、审查开工条件,核发建设工程施工许可证、监督工程质量与安全,办理施工验收备案等。房地产行政管理部门对房,屋开发项目管理的内容主要有:办理预售登记,核发商品房预售许可证,核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记,由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测
19、,待勘测数据确定之后,权属登记部门还要通知土地管理部门最后核定地价,审核该项目是否是按照规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终交纳的情况以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后,才能确,认产权,进行初始登记,颁发房屋所有权证,即俗称的开发商的“大产权证”。开发商在取得了“大产权证”后,才能办理购房者的房屋产权证,即“小产权证”。,9.2.2.4 房地产综合开发资金管理 房地产开发企业是资金使用密集型的企业。房地产开发企业开发的项目,除了自有的一部分资金外,往往有较大比重的资金需要通过金融机构融资解决,尤其是大、中型的房地产开发经营项目所需贷款额很大。而且房地产项目
20、的开发经营具有涉及面广,投资周期长,资金回收慢,经营风险大等特征,因此,加强房地产综合开发的资金管理,防范房地产投资的高风险,确保开发资金的安全回笼,不仅是房地产开发企业的责任,更是政府对房地产宏观调控,防范房地产信贷风险的政策着力点。,政府对房地产综合开发资金管理的政策主要有:建立资本金制度。城市房地产开发经营管理条例第13条规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20。”随着国家对房地产开发的宏观调控,项目资本金的比例提高到不低于35%。银行监管制度。房地产开发企业须在商业银行开设商品房预售款监管账户。商品房预售款的使用,原则上采取封闭式的管理模式。商品房
21、预售款应直接进入相应的监管账户,开发企业申请使用商品房预售款时,应当向监管银行提交必要的资料。加强房地产综,合开发信贷管理。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知对房地产开发贷款和土地储备贷款作了严格的规定,以加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设,积极防范房地产信贷风险。,9.3 城市房屋拆迁管理 9.3.1 城市房屋拆迁概述 9.3.1.1 城市房屋拆迁的概念 城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件,拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物,并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿或安置的建设活动。城市的发展是一
22、个不断进行再建设的过程。城市建,设过程中,特别是在旧城改造过程中需要拆除大量的旧房,并对被拆迁人进行安置和补偿。为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,2001年6月13日国务院发布了新的城市房屋拆迁管理条例(以下简称拆迁条例)。该条例对城市规划区内房屋拆迁、补偿与安置及拆迁管理作了具体规定。,9.3.1.2 房屋拆迁管理 1.政府在拆迁中的作用 政府在房屋拆迁管理中起主导作用。拆迁条例第5条规定:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关
23、部门应当依照本条例的规定,互相配合,保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。2.房屋拆迁许可证制度 房屋拆迁实行许可证制度。拆迁条例第6条规,定:“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。”拆迁许可证由房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门依照法定程序颁发。房屋拆迁许可证是拆迁行为获得的行政许可,是拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。拆迁人申请领取房屋拆迁许可证,需要提供相关的资料,包括项目建设批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;拆迁计划与拆迁方案;有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等。,3.拆迁纠纷的裁定 拆迁人与被拆迁人应当按照拆迁条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安
24、置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照拆迁条例规定已对拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。,9.3.2 房屋拆迁补偿安置 9.3.2.1 拆迁补偿安置的对象 拆迁条例第4条规定,拆迁补偿安置的对象主要是
25、指被拆迁人。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人,因此,拆迁补偿的对象就是指被拆除房屋的所有权人。拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿,兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言,是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权,而房屋的收益、处分,权利仍属于房屋所有权人。因此,拆迁条例将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便,因此,要兼顾对使用人的安置。,9.3.2.2 拆迁补偿安置的形式 拆迁条例第23条规定:拆迁补偿的方式,可以实行货币的补偿,也可以实行房屋产权的调换。除拆迁条例第25条第2款、第27条第2
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