置业国际深圳深港一号项目策划定位报告102PPT.ppt

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1、一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,深港一号项目定位报告,2008年10月提供,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,目 录,宏观市场解读项目解读项目定位项目发展相关建议,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,第一部分 宏观市场解读,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,让我们先看看国际经济形势,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,雷曼破产美林被收购 AIG的生死未卜冰岛“濒临破产”日本大和生命保险公司破产,一场由美国次贷危机所引发的“金融海

2、啸”正冲击着全球经济；这场“全球性的经济危机”所产生的影响正在不断地扩散。作为国际经济体系一部分的中国也难以独善其身。,国际经济大事件动态,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,经济危机席卷全球，而当前中国经济形势又如何？,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,全球经济危机已经不可避免地辐射到中国经济体。以保“发展”取代“防过热”，措词之变传递出中国经济过热警报的解除，目前经济增长出现下滑态势。以控制“通胀”取代“防通胀”，表明通货膨胀乃当前中国较为严峻的问题，当前全球通货膨胀不断加剧已在多国蔓延。通货膨胀一旦超过一定水平而得不到有效

3、控制，将对经济产生严重的破坏性后果。,双防：防止经济过热、防止通货膨胀,一保一控：保持经济平稳发展，控制通货膨胀,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,当前中国经济外部依存度（进出口总额/GDP）达到90%左右，中国经济的发展与全球经济的景气状况息息相关。在全球步入“经济寒冬”的今天，经济发展形势面临严峻挑战，中国房地产行业作为中国经济重要的组成部分，在经济形势的大背景下也难以独善其身。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,面对经济发展下滑，面对通货膨胀压力，政府对目前房地产的态度又如何？,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵

4、权，我司保留法律追究权。,贷款利率和存款准备金利率连续两次下调；支持居民购房；购房契税下调；免征印花税；个人买卖土地增值税的取消。近期系列调控政策频繁的出台，已表明政府准备“救市”的态度。,近期政策动态,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,由美国次贷危机所引发的“金融海啸”正冲击着全球经济。受国际形势影响，中国经济增长出现下降趋势，通货膨胀严峻。面临国内外环境进一恶化，中国经济增长有可能出现进一步下滑。为避免经济增长下滑过快，预计未来宏观调控政策会进行调整。存贷款利率和存款备用金率有望继续下降，房贷政策有望得到放宽。尽管中央及各地政府有“救市”的意向，但受到外来

5、经济危机的影响，以及购买者对市场信心不足等因素的影响，短时间内难有太大成效。,总论,小结,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,面对严峻的市场环境，项目应该如何定位，才能取得成功？下面让我们先了解项目。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,第二部分 项目解读,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,一、项目概况,本项目位于福田南路，与滨河路的直线距离约300米，是皇岗口岸片区的重心所在，离皇岗口岸仅咫尺之遥。,1、地理位置,项目地处皇岗口岸，为港人聚集居住区域,CBD,皇岗口岸,深港一号,香港,一切未经置

6、业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,2、项目技术指标,占地面积：约11000容积率：6.62建筑面积：90048计容积率面积：72731其中，商业面积3500 住宅面积68000总户数：1410套覆盖率：42停车位：450,项目户数体量大；容积率高，舒适度较低,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,3、地块分析,项目地块呈方正的长方形，地块规整。目前处于地下室施工阶段，预计明年年中能达到预售条件。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,4、用地四至景观分析,项目主要的景观资源是东面和南面迷人的米埔自然保护区、山景

7、和深圳河景观；西面及西南的视野也相当开阔，尽览皇岗路与福民路两旁繁华的深圳景观；北面则受皇城广场及皇御苑二期楼体的遮挡，视线受阻。,本项目地块,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,项目位于滨河路旁，有十五条皇岗口岸始发大巴和十一条经停大巴线路，交通网络四通八达，往来CBD商圈、华强商圈、东门商圈、人民南商圈相当方便；距离罗湖口岸10分钟车程，离皇岗口岸仅需步行5分钟，深港之间距离相当接近；本项目临近地铁福田口岸总站，步行仅10分钟。,5、交通设施,项目交通便利、四通八达,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,6、生活配套,本项目位于

8、成熟的皇岗片区，距离滨河路、华强路、深南路这些商业娱乐购物旺区只有咫尺之遥，周边生活配套齐全，休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、医疗等系列生活设施一应俱全。皇御苑本身为大社区规划，社区内基本生活配套已经相当成熟，超市、小学、银行、食肆、美容美发及休闲娱乐设施一应俱全，轻松满足各种需求。,生活配套一应俱全,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,二、项目SWOT分析,皇岗及福田双口岸优势；位于福田繁华区域，交通便利，配套成熟；拥有米埔及深圳河自然景观；临近皇岗口岸，港人居住区；大社区概念强，小区内配套成熟。小区内有专属小学；户型面积小，适合港人及投资客；,项目不在滨河路边

9、，昭示性不强；货柜车多，噪音严重，有安全隐忧；密度高，分层户数多，舒适性低；区域有治安隐忧；国内自住买家不认同该地段；会所配套及绿化面积小；项目离车站较远，交通不便。,关内可开发土地少，市场供应不大；深港两地的融合将加速港人在深圳置业；河套开发区的规划与启动，将加速深港两地的融合，从而提升整个皇岗片区的区位价值；宏观调控政策有所松动，市场有望明朗化。,全球面临经济海啸，全球经济动荡不稳定；受到宏观调控的影响，房地产市场处于横向调整阶段；限外令使得外销市场受到一定的制约；股市持续低迷，资金被套，人们消费购房欲望受到影响；开发成本的增加，加大开发风险。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权

10、，我司保留法律追究权。,1、项目优势分析（Strength）,S1：本项目临近皇岗口岸、罗湖口岸，具有双口岸优势，同时小区自建人行天桥直达皇岗检查大楼，对港人有极大的吸引力，目前已经实现的24小时通关，使小区的关口优势发挥的淋漓尽致；S2：周边生活、行政配套极为齐全，超市、银行、食肆、学校、酒店、娱乐场所应有尽有；同时，小区经过三期的开发，小学及其他生活设施都在运营，内部设施相当成熟；S3：项目大部分单位可观深圳河景、米埔景、香港山景，这类稀缺的景观资源可成为项目外销有利的卖点支撑；S4：项目临近滨河大道，二十几条公交线路直达深圳各个区域，交通极为便利；S5：项目位于港人熟悉地段，符合港人居住

11、习惯；S6：项目户型以小户型为主，对于深港两地的投资客户都有很大的吸引力。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,2、项目劣势分析（Weakness）,W1：项目不在滨河路边，昭示性相对不强对策：a、强化地盘包装，做好导示系统工作 b、增加一些户外接待点 c、楼梯增加条幅、霓虹灯,W2：车流量大，尾气、噪音影响较严重对策：a、增加高大绿色植物的种植 b、安装中空隔音玻璃和扇风系统,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,W3：建筑密度大，舒适性低对策：a、小户型，控制总价，易于销售 b、利用深港联动增加客源 c、增加项目自身附加值，通过

12、打造高品质产品吸引客户,W4：治安隐患问题对策：a、增加酒店式管理服务，提高物业档次，增加竞争力 b、聘请信誉较高的管理公司进行管理，有助消除忧虑 c、加设家居智能化管理系统，确保居家安全,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,W5：国内买家不认同该区域对策：a、打造高端高品质产品，吸引国内投资客户 b、开设住户专车，于中心区固定线路进行循环行 驶，方便国内自住客户 c、提升物管服务附加值，打造智能化家居管理，吸引高端自住白领,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,W7：离车站太远，交通不方便对策：a、开通住户专车，于中心区固定路线循

13、环行驶,W6：会所配套及绿化面积小对策：a、增加会所配套，打造酒店式会所配套 b、增加天台及空中花园的使用功能，提高立体绿化空间,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,3、项目机会分析（Opportunity）,O1：关内尤其是福田片区可开发土地异常稀缺，市场供需矛盾大；O2：深港两地的融合将加速港人在深圳置业；O3：河套开发区的规划与启动，将加速深港两地的融合，从而提升整 个皇岗片区的区位价值；O4：宏观调控政策有所松动，市场有望明朗化。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,4、项目威胁分析（Threat）,T1：全球面临经济海啸

14、，全球经济动荡不稳定；T2：受到宏观调控的影响，房地产市场处于横向调整阶段；T3：限外令使得外销市场受到一定的制约；T4：股市持续低迷，资金被套，人们消费购房欲望受到影响；T5：土地增值税、建筑材料等开发成本的增加，开发商开发项目 的风险相对加大。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,项目综合评价：,项目位于皇岗口岸，一个港人聚集居住，而国内自住客户相对不太接受的区域；因此，开阔外销市场乃项目发展的契机；项目单位套数庞大，在限外令的制约下，完全依靠外销市场具有开发风险，因此，如何开拓本地过渡自住客户乃项目的重点；项目乃小户型产品，面积小、总价低、投资成本少，因此

15、如何打造高收益产品乃吸引深港投资人士的关键；深港融合，河套经济圈的规划与开发，将为项目带来更多的升值空间；全球经济危机、股市不振、楼市持续低迷，经济环境的变坏重影响购房者信心。国家“救市”态度已经明确，楼市调控政策有望松动，包括限外令的取消，第二套房条件的放宽等等。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,第三部分 项目定位分析,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,在项目精准定位之前，我们必须明确哪些客户有可能购买？,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,一、客户定位,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均

16、视为侵权，我司保留法律追究权。,1、核心客户群体思考,从地理位置思考,项目位于福田中心区，地处皇岗口岸片区皇岗口岸24小时通关深港物流、报关、贸易、科技、电子等中小企业聚集项目远离滨河路皇御苑为港人聚集居住社区,香港客户乃项目重要的潜力购买客户,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,从户型产品分析,项目为纯小户型产品公寓、一房、两房、复式面积区间在3270平米之间项目相对总价较低,投资客户/过渡性客户乃项目重要的潜力客户,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,项目区域位置和户型产品决定了项目的核心客户群体以深港投资人士、深港商务人士及

17、本地过渡性客户为主。,我们综合归纳思考：,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,核心客户特征描述,深港投资人士,他们是一群专业、追求高收益的投资人士；具有一定的资金实力，乃社会中高端收入人士；他们没有年龄的限制；有选择性进行投资，多为长线投资者；他们会综合衡量物业投资价值；他们会考虑租金收益及升值潜力；低投入高回报是他们的宗旨,关键词：专业、有实力、中高端人士,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,核心客户特征描述,深港商务人士,他们处于事业的创业和发展阶段；年龄多在2840岁之间，属于社会中产阶段；他们是一群有理想、有眼光、有知识之

18、士；他们有明确的人生目标；他们追求成功，希望获得更大的成就；他们追求高品质、有品位的生活方式；,关键词：中产、高品质、高品位,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,核心客户特征描述,本地过渡性客户,年龄多在2535岁之间，年轻一族；为单身未婚或两人家庭；有文化、有品位、有追求、有格调，个性独立；追求有品位、时尚的生活方式；喜欢有自己的独立空间；希望改变现状，追求更高品质的生活方式；不甘于现状，追求成功，希望获得更大的成就；,关键词：高品质、有品位、时尚,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,我们不凡把他们称之为,深港都市精英,一群高追

19、求、时尚、有品位的城市新贵,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,2、项目客户定位细化,根据项目地理位置及产品特征，目标客户群体大致可以归纳为如下：,外销客户,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,内销客户,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,客户构成分析,项目地理和户型产品决定目标客户主流群体以投资为购买目的。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,3、项目内外销比例分析,限外令提前下，内外销比例：50：50,项目为小户型酒店式公寓产品，由于面积较小，总价相对较低。对于香

20、港市场来说，此种类型的产品市场供应量较少，可选择性不多。对于香港投资人士，投资门槛较低，投资回报率相对稳定，因此备受青睐。不过由于受到限外令的制约，外销市场在某程度上无法完全消化项目1410套的单位体量。在开拓外销市场的同时，也不可忽视深圳本地的购买力市场。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,目前有消息表示国家对房地产宏观调控已有松动迹象，其中人民币贷款基准利率和人民币存款准备金率都分别进行下调。从银行相关机构获悉，目前深圳对于台湾人士在境内购房限制已经放宽。而对于放宽港人在深圳购买多套物业限制的说法已纷纷流传。项目入市时间约在明年年中，于项目推售时，取消限外

21、令不是不可能。若项目推售时，限外令若真取消，则项目外销市场空间更为开阔。,若限外令取消，内外销比例：30：70,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,外销成功案例保税区项目“华尔登府邸”创造外销神话,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,加福广场华尔登府邸,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,华尔登府邸价格分析,加福广场华尔登府邸1期销售均价高于同期中心区物业；而加福广场华尔登府邸2期销售均价则达到同期中心区物业均价最高水平；,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,加福广场

22、华尔登府邸主要以外销为主，共占86；其中，香港客户为外销主力客户，占67；其他地区中，包括台湾、欧美、新加坡、日本等；国内以深圳本地为主，还包括上海、北京、浙江等。,购买客户居住区域分析,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,客户置业目的及购买原因分析,加福广场华尔登业主以投资为主要置业目的；购买加福广场华尔登的因素中，则以酒店进驻为主要原因。,置业目的,购买原因,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,住户来源分析,住户来源,国外人士比例,入住加福广场华尔登府邸以境外人士居多；住户中，以香港商务人士为主，其次为台湾、新加坡、欧美藉客户

23、。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,华尔登府邸虽然位于福田保税区，但外销比例则达到86；说明项目所在区域更具有开拓外销市场的潜力。在酒店品牌效应的影响下，华尔登府邸公寓的租金和出租率相对较高；同时，租客的档次相对较高，租客以境外商务人士为主。这也说明为什么有高达77的客户出于投资目的购买该项目。实际上，华尔登府邸只是酒店概念公寓，其公寓物业并非酒店进行管理运营。华尔登府邸的运作模式值得本项目借鉴。,个案分析小结：,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,项目对比分析,地段：华尔登位于保税区，临近福田口岸；本项目为于皇岗口岸。地理位

24、置上对 于港人具有相同的意义。主力产品：本项目与华尔登同为小户型产品；户型面积本项目相对华尔登更小。景观：本项目与华尔登同样具备米铺景观和深圳河景观。附加值：华尔登引进福朋喜来登酒店，以及由酒店提供的酒店会所配套。推售时间：06年年中房地产市场相对平稳，外销市场没有太多限制；通过一年半 的市场调整，09年年中房地产市场相信会趋向平稳，唯一不确定因素乃限外令。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,从地段、主力产品以及景观角度分析，本项目与华尔登府邸具有较多的相似性。因此，本项目同样具备吸引境外人士购买的基本因素。从附加值角度分析，华尔登府邸引进福朋喜来登酒店，打造

25、酒店式公寓，在某程度上给了投资客户较大的想象空间和较高的投资回报。因此，引进酒店管理公司，打造酒店式公寓；增加会所配套将有助于提升项目附加值，从而吸引投资客户进行购买。华尔登府邸购买客户群中，以境外商务人士为主。因此，若本项目采用外籍商务人士作为形象代言，则能较大的提升物业的形象档次，吸引较为高端的境外商务人士和投资人士进行购买。,分析启示：,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,我们已经明确我们的目标客户群体,下面我们将对项目进行精准定位,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,二、市场定位,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵

26、权，我司保留法律追究权。,项目定位思考一地段,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,深圳大都会,皇岗口岸,CBD,香港大都会,河套经济圈,福田口岸,深港一号,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,地段是项目区别于其他竞争项目的唯一性，是项目的核心竞争力之一。,上面一张区域地图已经清晰表现出项目地理位置的特殊性，一个处于深港两座城市交汇圈的位置，并将建造深港融合经济圈“河套经济圈”，我们将这块特殊的地段称之为“深港大都会”。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,项目定位思考二核心客户,一切未经置业国际允许

27、复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,主流客户群,深港商务人士,深港投资投资人士,国内高收入白领,城市精英,前面我们已经清晰的定位了项目的客户群体，并明确我们的主流客户群，我们称之为“深港都市精英”。,他们是城市的精英，是一群追求时尚生活、追求高品位、追求高品质的都市新贵。为了更符合他们的身份追求，我们将他们称之为“未来的领导者CEO”。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,综合考虑项目地段和客户特征，项目应以大都会时尚、现代、奢华生活模式为定位，为我们的客户群体打造一个现代、时尚、高品质的理想居所，让所有“深港都市精英”趋之若鹜的精品公寓。,一切未经

28、置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,2、项目整体定位,深港大都会深港都市精英现代时尚生活方式,深港大都会：从深港大都市的角度进行定位，跳出传统的区域定位；项目具有深港双城概念，为深港两座大都市的核心。CEO：通过CEO客户身份界定，从形象上提升项目档次定位。智能：通过引进智能化家居系统，打造一个符合深港都市精英现代时尚的生活模式。,深港大都会CEO智能公寓,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,3、项目产品定位,酒店式智能商务公寓,引进酒店管理公司，打造五星级酒店式服务公寓；产品进行智能化升级，打造现代化智能家居生活模式；在服务功能上，为城

29、市精英提供SOHO模式的商务空间。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,Central Living,提倡一种新的生活模式，一种繁华都市的生活模式；一个成为都市精英趋之若鹜的理想居所。其亦代表一种国际大都会的生活态度，Central Living的繁华璀璨，是各阶层人士心目中的理想生活模式。,4、项目形象定位,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,在形象上，我们已经充分定位了项目的价值。与此同时，我们需要通过对产品的打造、服务等配套的提升，建造一座真正符合“都市精英”品位的现代、时尚、奢华精品公寓。,一切未经置业国际允许复制，摘录引

30、用均视为侵权，我司保留法律追究权。,第四部分 项目发展相关建议,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,一、定位配合策略,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,得出项目总体定位后，怎样才能令项目在未来的竞争当中立于不败之地？,现代、时尚、高品质的精品公寓,未来的发展将以产品竞争力取胜。,项目属于高端公寓产品，目标客户群体为高追求有品位之士，其对产品和细节的追求非常苛刻。,产品打造思考,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,客户心理价值点深挖，身份认同与产品品质提升,以“六星级”酒店产品标准打造定义最高级阶层

31、身份价值,情景销售，打造有文化的产品增强现场渲染力,客户定位,市场定位,形象定位,树立行业标杆，方能树立真正高端形象，赢得市场追捧,产品启发,问题点,深港都市精英是一群追求，有品质，高追求的人群，是未来的领导者，需要一种精致的产品。,市场上公寓产品泛滥，而真正高品质的寥寥无几，如何在众多同类产品中脱颖而出，乃项目关键,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,奢华概念情景销售,总体思路：,时尚奢华售楼处水晶模型奢华样板房豪华交楼标准CEO代言人聘请,产品附加值,超级会所酒店式服务智能小区奢华公共空间,时尚大都会CEO智能商务公寓,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视

32、为侵权，我司保留法律追究权。,定位配合策略一:奢华概念情景销售,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,售楼处:奢华品质,样板房:国际奢华品牌样板房,重要程度,Central Living广场,交楼标准:超级豪装奢华品质,CEO智能商务公寓,产品配合,水晶模型:现代奢华,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,1、时尚奢华售楼处,CEO私人会所主题售楼处,结合“酒店社区”的定位，售楼处的设计建议以“酒店大堂”为主题，设计成“CEO私人会所”。因而在装修设计的色调、材料选择、装饰构件、墙饰、地材、灯饰及家具的选择上都应配合该主题。利用建设体

33、的高度，营造时尚奢华品位，让豪华酒店大堂、奢华的气息充满销售中心。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,销售中心具体功能划分,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,红酒雪茄珍藏坊,售楼处内艺术细节,高级饮料点餐服务,深度洽谈区,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,配合项目定位，打造现代奢华高品质区域模型，体现项目调性。,2、水晶体模型,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,售楼处前广场是客户了解和体验项目内涵的第一印象，建议东面围墙拆除，在绿化带打造小型广场，以“Cent

34、ral Living”为主题体现项目文化内涵；增设休闲座椅、花坛、小型雕塑等，体现项目奢华时尚气息。,3、Central Living广场,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,LV主题样板房,许多人为法国奢侈品品牌路易威登而疯狂。该品牌享誉全球，尤其在亚洲受到人们的追捧。以LV为设计原点，以LV墙纸、装饰物等诠释样板房。,4、国际奢华品牌主题样板房,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,时尚PRADA,PRADA风靡全球，日本、台湾等地更是疯狂，满街的人都在背PRADA的尼龙包。但是很少人知道，PRADA的历史起源于1913年，以制

35、造高级皮革制品起家的。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,Montblanc万宝龙,在世界高级笔行列，万宝龙是最至尊无上的。对于所有标着“Montblanc”的笔来说，豪华和高级是唯一的追求。它从不降尊于普通，它所追求的是奢华与尊荣，是永久的品质保证。每支万宝龙笔套顶部都镶嵌了一颗显眼的白星徽号，这种清晰的白色星雪线作为身份的象征，从一个个笔杆中探出头来，在世界各地领尽风骚。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,5、奢华交楼标准,施华洛世奇（SWAROVSKI）,奢侈灯饰,交楼标准设置豪华巨型SWAROVSKI水晶灯,（SWAR

36、OVSKI）成立于一八九五年，由丹尼尔施华洛世奇于奥地利始创，是世界上首屈一指的水晶制造商，施华洛世奇是世界上最具规模的水晶灯珠及吊灯垂饰制造商。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,洗手间：有放一些小物品的地方，墙面还有挂装话机。排水槽的设计也很特别，又美观又能保持干净，卫生间地面的水不会溢出来。Panasonic暖浴快：具备优良的快速取暖性，最适合对寒冷的浴室进行快速升温。同时通过反射板的辐射加快其取暖的效果，高性能双扇叶的采用更强化这种效果，消除冬天在寒冷的浴室洗澡时的那份尴尬与不适。,贴心卫浴,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追

37、究权。,人性智能化,防盗密码门锁及智能卡识别系统：是现代社会高品质生活，高安全的保障的体现。彩色可视性对讲：一卡通相连，便捷、安全。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,LOW-E玻璃,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,新风系统,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,定位配合策略二产品附加值提升,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,豪华会所:六大功能,智能小区:一键式智能家居理念,物业管理:真正星级酒店式服务,重要程度,产品配合,公共空间:一键式智能家居理念,CEO智

38、能商务公寓,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,1、6大主题会所,1.Business Club：为业主提供商务办公服务，包括宽频上网、传真、复印、扫描、会客等，使业主足不出户也能把握商机。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,2、Body Building Club引进知名健身会所进行运营，如中航健身会、香港豪仕堡健身会、香港皇仕堡健身会等，为业主提供一个健康活动空间。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,3.Cafe Club：引进小型咖啡厅，提供咖啡等饮料和西点服务。,一切未经置业国际允许复制

39、，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,4.Health&Beauty Club：引进品牌美容机构进驻会所提供星级水疗护理服务，和美容美发咨询服务。5.Wine&Cigar Club：由著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,6、桌球室、保龄球室、沙弧球室：不时与三五知己或商业伙伴来此一决雄雌，既可以娱乐身心，又可以增进友谊。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,2、物业管理星级酒店进驻管理,考虑到提升物业档次，要从服务入手。项目目标客户为深港两地的商务人士、高收

40、入国内白领人士以及专业投资人士，对生活素质及管理服务水平要求较高。为了强化楼盘酒店式服务及商务形象，提升楼盘高度，创造更高的利润空间。建议项目引进一家知名酒店管理公司进行运营管理，或担任物业顾问。通过引进酒店管理公司，打造五星级酒店式公寓，从而提升物业档次；提升项目物业投资回报率，吸引投资客户进行购买。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,酒店式服务条款,房車租賃服務到會服務推介地氈清潔推介代訂鮮花及花藝餐飲服務推介代訂果籃及禮物籃家居清潔服務推介乾濕洗燙服務推介,一般信件郵寄豪華轎車租賃服務家務助理推介大型郵件存放喚醒服務代訂每日報紙雜誌寵物美容推介餐廳預約服

41、務,刷鞋機服務售賣郵票電召的士維修工具租借服務吸塵機租借服務外牆窗戶清潔推介,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,3、一键式智能家居解决方案（IPEC）,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,智能家居（INTELLGENT HOME）家中办公室（PRODUCTIVITY）多媒体娱乐（ENTERTAINMENT）国际联络（CORNECTIVITY）,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,4、奢华公共空间建议,入口大堂地面铺砌优质米黄色云石

42、及褐色绸纹大理石，墙身铺砌优质云石（具云石缝），纸面石膏板跃阶天花吊项，配高级水晶灯饰。配冷气供应。电梯门云石包边。详细设计应委托专业设计师设计，效果应该达到五星级酒店标准。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,住宅电梯大堂地面铺砌优质云石，墙身铺砌优质云石到天花，电梯门云石包边。建议电梯门面采用蚀刻处理，将项目LOGO刻于门上，增加艺术感。电梯轿箱特别装饰有助于提高物业档次，墙身可以多使用镜面及木饰面，地面采用大理石。,分层电梯厅地面铺砌云石砖，墙身铺仿云砖或大理石，大理石电梯门包边，局部假天花，精美艺术大灯饰，增强空间感，建议聘请专家进行二次设计，减少走道窄

43、、灯光昏暗带来的不良感觉。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,四、入市时机及分期推售建议,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,1、入市时机建议,根据项目目前工程进度，项目于2009年6月份左右可达到预售条件。从传统情况分析，5月份春交会为上半年销售旺季。因此，项目可于5月份开始积累客户，6月份达到预售条件后进行第一批单位推售。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,2、分批推售建议,项目由两栋塔楼组成，总共有单位1410套，体量较大。其中1号楼共有单位690套；2号楼共有单位720套。为了降低推售风险，保持项目推售的自动权，建议项目1号楼和2号楼分为两期进行推售。第一期先推售1号楼，待1号楼消化的差不多时再进行2号楼推售。,一切未经置业国际允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。,演示完毕！,