规划项目审批管理-援疆课程.ppt

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1、,规划项目审批管理（援疆课程）,一、规划管理体系：,城市规划管理（按目标、定规划、管实施）是城市政府为了实现一定时期内的经济、社会发展目标，组织编制和审批城市规划，并依法对规划区内的土地使用和各项建设的空间安排，进行控制、引导、组织和监督的行政管理活动。,三个子系统密切联系：,互相联系互相影响形成网络构成封闭系统,二、规划实施管理：,城市规划实施管理：城市规划行政主管部门根据城市规划法律法规和批准的城市规划，对城市规划区内各项建设土地和建设活动进行规划审查，并核发规划许可的行政管理工作。是整个城市规划管理工作中的一个重要环节，是控制性详细规划具体实施和落地的保证。具体内容就是核发“一书两证”。

2、,“一书两证”具体内容：,核定“规划设计范围和设计要求”含建设项目选址意见书 建设工程规划设计要求 国有土地使用权出让地块规划设计要求 核发建设用地规划许可证 核发建设工程规划许可证（包括审批建设工程设计方案）,1、核定规划设计范围和设计要求：,根据土地的供应方式和建设项目的性质不同，可分三种形式：建设项目选址意见书建设工程规划设计要求“国有土地使用权出让地块规划设计要求”,形式不同,但实质性内容一样,都是根据批准的规划和相关法律法规核定建设范围,核提规划设计要求。,建设项目选址意见书：,根据城乡规划法第三十六条规定：按照国家规定需要向有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用

3、权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书；土地供应：划拨计划审批：批准制或核准制,适用于非经营性的土地划拨类项目，如：国家行政机关的办公用房，城市道路、电力等公用市政基础设施，医院、学校等医疗教育机构等；,建设工程规划设计要求,适用于自有土地改、扩建，不改变原有建设用地性质，且符合规划用地性质的项目，可包含经营性和非经营性项目；如：工业厂房在自有基地内新、扩建厂房；商办楼改扩建；土地供应：自有，不新供地；计划审批：批准制、核准制和备案制,国有土地使用权出让地块规划设计要求,根据城乡规划法第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的

4、，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。土地供应：出让计划审批：备案制、核准制,适用于经营性的土地公开招、拍、挂的项目，主要指商业、金融、服务业、商品住宅、旅游、娱乐六类。,受理要求：,申请表国有土地使用权出让条件征询表建设项目建议书批复地形图其它需要的文件、图纸等（危房翻建，应附危房鉴定报告）；,批复形式：,文件：建设项目选址意见书核发通知及证图纸：标明设计范围和有关控制线的地形图,2、建设用地规划许可证,根据城乡规划法第三十七条规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设

5、项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。,以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。,受理要求：,建设用地规划许可证申请表；已取得的建设项目选址意见书或国有土地使用权出让合同；设计方案总平面图及设计方案批复文件（仅建设用地范围需根据设计方案情况划定的项目

6、，如变电站等）；建设项目可行性研究报告批准文件（可分批复、核准和备案文件三种）；地形图、其它需要的文件、图纸等。,批复形式：,文件：建设用地规划许可证核发通知及证图纸:划示建设用地规划许可范围的地形图（如尚未储备的土地可能还包括带征范围）。,关于核发_建设用地规划许可证的通知,：你单位填报的()号建设用地规划许可证申请表及所附的有关文件、图纸、资料收悉。经核，该项目建设前经我局以沪()号通知核发建设项目选址意见书（编号）地块土地使用权系你单位以土地出让形式获得，国有土地使用权出让合同（编号：），该地块规划设计要求，前我局已以(）号文提供。该建设项目已经 批准（或核准、备案）同意（编号），现根据

7、本市城市规划及规划管理等有关规定，同意发给建设用地规划许可证（编号：沪 地 号），并将有关事项通知如下：一、建设项目名称：,二、建设用地位置：三、建设用地规划性质：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政公用设施用地、对外交通用地、绿地、特殊用地。四、建设用地面积：平方米，另：。(具体范围如建设用地规划许可证附图所示，并以实测为准)。五、建设工程规模：平方米（以审定的设计方案为准）。六、房屋拆迁情况：七、规划管理要求：请你单位有效期内凭建设用地规划许可证向有关部门申请建设用地批准手续及向房屋管理部门申请房屋拆迁手续。核发机关 年月日,3、建设工程设计方案审核,根据城乡规划法第四十条规定

8、：申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等资料。,根据上海市城乡规划条例第三十五条规定：申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等资料。规划行政管理部门应当在三十个工作日内提出建设工程设计方案审核意见。,建设单位或者个人应当根据经审定的建设工程设计方案编制建设项目施工图设计文件，并在建设工程设计方案审定后六个月内，将施工图设计文件的规划 部分提交规划行政管理部门。符合经审定的建设工程设计方案的，规划行政管理部门应当在收到施工图设计文件规划部分后的二十个工作日内，核发建设工程规划许可证。,受理要求：,建设工程设计方案送审单

9、建设项目选址意见书、或建设工程规划设计要求通知单、或国有土地使用权出让合同建设项目可行性研究报告批准文件（含批复、核准、备案三种）地形图（按要求画上建设工程设计方案总平面）,建筑设计方案（含说明）、改扩建需附送原建筑图纸及结构复核结论高层建设项目，应视需要附日照分析报告涉及文物、保护建筑，应提供视线分析图消防、环保、卫生、交通、住房等相关部门意见设计方案公示文件（视项目情况而定）其它有关文件、图纸等,批复形式：,文件：批复文稿图纸：设计方案总平面图,关于上海机场（集团）有限公司指挥中心业务用房工程设计方案的批复,方案批复编号:上海机场（集团）有限公司：你单位填报的（00051027D15557

10、）号建筑工程设计方案送审单（第一次送审）及所附图纸、资料、文件收悉。设计方案经我局审核，批复如下：、建设项目名称：上海机场运行指挥中心业务用房。、建设基地范围：迎宾二路南侧、华东民航管理局办公基地东侧、101基地北侧。、建设基地面积：13332平方米、建设用地规划性质：对外交通,、规划允许建筑工程性质：机场用办公用房、建筑面积：总建筑面积15996平方米，其中地上建筑面积10940平方米，地下建筑面积4764平方米。、容积率：0.82。、复盖率：29.6%。、绿地率：37.2%。、建筑高度、层数：地下一层，地上三层，建筑高度15.6米。、总平面布置要求：原则同意本次送审方案的总体布局。2、车位

11、、出入口：沿迎宾二路设置两处机动车出入口。,3、市政及公建配套设施要求：西侧、南侧相临河道是否需保留，请征求水务局意见，如需保留，请委托划示河道蓝线，并提出保护要求。4、相关部门意见：请征求卫生、环保、交通、绿化部门的意见。本方案批复有效期为六个月，并经审核后可延期六个月，未经批准延期的方案批复自行失效。上海市城市规划管理局 2006年3月6日,4、建设工程规划许可证,根据城乡规划法第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、镇人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。,受理

12、要求：,建设工程规划许可证申请表“建设工程设计方案批复”房屋、土地使用权属证明（房地产权证或用地批准书）地形图盖有审图章的建筑施工图相关部门审核意见施工图审图合格证书及备案文件其它文件、图纸等。,批复形式：,文件：建设工程规划许可证及建筑工程规划许可证项目表；,图纸：地形图和总平面设计施工图；建设工程开工复验灰线申请表和建设工程竣工规划验收申请表；订界通知单；,“一书两证”审批流程图,（三）、“一书两证”管理的依据,（1）、法定依据：城乡规划管理相关法规：城乡规划法、上海市城乡规划条例、上海市城市规划管理技术规定、各种政府规章、规定、意见、通知等规范性文件。,需要特别重视规范性文件的使用,保障

13、性用房中仅涉及公共租赁房的规范性文件：各种规定、实施意见、通知、办法、建设导则、设计导则就有约 34 个；,数量多：,市政府、住房局、工商局、发改委、建交委、规土局、财政局、税务局等,制定部门多：,概念不一：仅公共租赁房就有单位租赁房、人才公寓、来沪务工人员宿舍等不同说法；口径不一：如关于闲置非居住房屋临时改建的有关规定针对实施单位：房屋产权单位和公共租赁住房运营机构的不同而不同；部分规定无具体实施意见，无法操作；,口径多：,由于大部分文件或多或少都涉及规划管理内容，应在规划审批中控制，但由于是由各部门分头核发，各区县规土部门掌握不全面，了解途径不明确；,查阅困难：,是否有效较难判别,规范性文

14、件均有有效期，需特别注意在使用时是否有效。,相关管理法规：行政许可法行政诉讼法行政复议法行政处罚法消防、环保、卫生防疫、绿化等相关法律、法规和规定。,（2）、各类城市规划：批准的控制性详细规划风貌保护规划专项规划等,（四）、“一书两证”的核心和重点：,建设工程设计方案审批1、建设工程设计方案管理的具体内容,规划技术指标及总平面布局,建筑形式研究,城市空间及城市风貌研究,建筑外形研究（含材料、色彩）,城市界面研究,2、建设工程设计方案审查阶段的程序性要求：,（1）、设计方案公示：公示范围：拟建工程与现有居住建筑相邻，或拟建工程冬至日投影范围内有居住建筑，对相邻居住环境可能产生影响的；重大公共设施

15、项目、社会关注度高的建设项目；,公示工作内容：工作预案：对于特别敏感的地区或居民矛盾较大的地区在公示前需联合地方政府讨论明确公示方式。公示材料制作和张贴：同时需网上公示和现场公示；公示见面会：公示期间要根据居民反馈情况组织居民见面会，进行各种政策和技术问题的解释等。,方案优化：方案公示不纯粹是解决程序性的问题，更是解决方案优化的实质性问题，根据公式的反馈意见，结合项目的实际情况要组织协调方案的优化和深化，真正体现达到方案公示的目的，体现公众参与的优势。意见汇总和反馈：对于不能采纳的意见需特别重视进行书面或当面反馈；,背景情况：紧邻黄浦江，东侧即为建成入住的世茂滨江花园。,公示典型案例：新鸿基集

16、团建设的滨江凯旋门项目,土地出让中即遭到世茂滨江花园业主的强烈反对，认为该项目布局不合理、建筑容量和建筑高度过高，将遮挡世茂滨江花园面向黄浦江的景观，从而破坏居住环境，造成物业的贬值。业主要求取消建设改建绿地或者建造24米以下建筑。土地出让为此中止了半年。,该项目在设计方案审核过程中，居民继续提出反对，曾多次向规土部门和市政府进行信访，在小区内悬挂反对的横幅，甚至向公安部门申请游行。世茂滨江花园业主的构成和背景：世界五百强的CEO、人大代表、境外人士比较多，影响力较大。,综合考虑上述情况后，展开具体的公示工作：成立方案公示工作小组：成员包括：浦东新区政府各部门、潍坊街道、世茂滨江花园居委会、新

17、鸿基集团；,制作工作预案：根据居委会了解的详细的业主情况，分析制定公示方案，明确合适的公示时间、公示地点、公示方式、反馈方式、联络机制、出现过激行为时的应急方案及工作机制等；,召开见面会：根据居民的要求先后召开了两次见面会，就有关问题多次进行解释。优化设计方案：与建设单位协商方案优化的可能性，尽量减少对世茂滨江花园业主的影响。,在与新鸿基集团的协商中，既要充分尊重开发商的合法权益，不损害开发商的经济利益，又要尽量兼顾世茂滨江花园业主的利益诉求；在局领导的支持下，多次与新鸿基集团沟通，通过降低建筑高度、调整建筑位置和角度，留出景观通廊等手法，对方案进行了优化，为方案公示的顺利完成提供实质性的基础

18、。,优化前方案 优化后方案,优化分析图,（2）、专家和相关部门论证：充分借助专家、专业部门的力量，完善规划实施管理；,3、“一书两证”管理的特点：,合法性要求高：不仅要实体合法，还要程序合法；实体合法：根据法定依据对建设项目的性质、容积率、高度、间距等实体性内容的审核应依法执行。,程序合法：对于审批主体、审批时间、前置条件、行政行为有效期、送达回证等程序性、事务性的细节问题也应依法执行。,在我们行政管理过程中，程序合法往往没有得到足够的重视，造成行政行为的违法。在行政诉讼中，法院会对照法定依据，对行政审批过程中诸多行政行为的先后顺序进行审核；,而某些重大工程或实事工程经常为了抓时间进度，由相关

19、部门协调，以会议纪要的形式代替部分政府批文，作为后续行政行为的依据，或是省略部分前置审批程序，直接核发证照，这类情况在诉讼中往往存在瑕疵；另外有些案件还会存在核发建设工程规划许可证时方案批复已经过期，因而诉讼判定许可证无效的情况,政策性强：除了法定依据外，项目的审批还需呼应政府的公共政策。,近年来由于上海人口的老龄化，人大代表多次提案要求解决多层住宅增设电梯的问题。,多层住宅加装电梯：,城市人口的老龄化，老旧多层住宅中居民出行难问题日益突出。市政府把此作为一项关乎民生的重点工作加以推进。,人大多次召开各相关部门讨论研究，要求通力配合，破解前期实施中的矛盾，尽快抓紧落实试点项目。对于规划实施管理

20、，主要涉及到增设电梯在建筑间距、日照等方面的技术瓶颈问题。,专业性、技术性强：建设工程具有多样性和复杂性：同一套控详指标可以作出千变万化的方案，形成的城市空间、建筑风貌可能全然不同。与设计师、业主单位通过充分沟通，共同选择一个既符合城市规划要求、又能与环境融为一体，同时满足业主经济利益和功能需求的最终实施方案是设计方案审核的核心任务。,8-1地块国际方案征集,8-1地块国际方案征集,8-1地块国际方案征集,综合性强：需协调相关部门：作为建筑设计方案并联审批的牵头部门，在相关部门意见相互冲突的情况下需召集协调；如：消防登高场地、绿地率和地面停车位在总平面图上互相重叠的时候需要各方一起讨论优化方案

21、。,需协调相邻地块开发商的关系：世博B片区央企总部地块共有六 个街坊，十四家土地受让单位。为了充分体现后世博在规划实施上的优势，B片区的建设采用地下空间和地上公共空间统一规划、统一设计、统一建设、统一管理的原则；,通过整体设计，部分功能空间共用，公共空间共享，可以减少街坊地下车库出入口的数量，节约卸货场地、消防控制室的面积，统筹地下停车位的布置；十四个地块的设计方案需要在整体上进行统筹协调。期间又存在着各地块建设进度不一，功能要求不一，利益诉求不一的情况，协调工作比较繁杂困难。,一层平面 地下一层平面,现实性强：规划实施管理直接面对建设行为，可以直接获得市场对规划控制要求的反馈；规划实施管理另一重要的任务就是及时了解建设和设计市场动向，分析管理中出现的漏洞、问题，找出政策法规上的空白点，通过调研分析，根据实际情况及时制定应对的政策，完善规划实施管理法规，提高规划实施管理水平。,谢 谢！,