镇江市万科红郡营销推广计划.ppt
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1、08年营销推广策略思考,任务核心;镇江万科红郡作为标杆产品,如何实现高溢价?,万科红郡=镇江的豪宅!,产品发现:,万科红郡=怎样的豪宅?,企划思考:,PART 1企划调性,一、豪宅营销关键词:,消费本源,=,消费动机,追逐时尚潮流元素,占有稀缺并炫耀,顶级品牌、极品消费、顶级私人用品、私人服务、豪华旅游、奢侈、高贵、顶级、奢华、豪华、天价、精品、奢适、名牌、文化艺术、高端,彰显身份获得认同,城市豪宅的购买亦受欲望所驱使。,故此,客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引,豪宅的营销需要,豪宅成功营销动作:,营造,二、豪宅的营销动作,红郡不仅移植了原汁原味的都铎式风格,更是对一种英国贵族生活方式(莎温文
2、化)的传承。在英国如是,在上海如是,在镇江,现已来到你身旁。,红郡一件传承英伦高贵血统的奢侈品。,概,念,调,性,见秀稿设计,贵族的血统。这是一种内敛的高贵。,PART 2营销执行,推案策略,1-,一期平面分析,1.1一期四联排别墅 16套占总套数14%1.2一期六联排别墅 96套占总套数86%1.3一期总计112套,户型数据,2-,入户分析,3.1一期南入户48套 占总套数43%3.2一期北入户64套 占总套数57%,1,2,3,6,7,9,8,10,11,14,16,35,36,37,38,39,40,4,5,13,北向南花园户型占 较高比例,3-,朝向影响区域分析,2.1一期受朝向严重影
3、响 为红色6栋(35、36、37、38、39、40)2.2一期朝向好为蓝色 14栋(1、2、3、4 5、6、7、8、9、10 11、13、14、16),1,2,3,6,7,9,8,10,11,14,16,35,36,37,38,39,40,4,5,13,南90/14栋,南偏西 30/6栋,4-,地下室分析,4.1北入户带下沉庭 院单车位端头套 22套占总套数20%4.2北入户地下室带 单车位中间42套,占总套数37%4.3南入户带双车位 端头18套 中间30套 占总套数43%,1,2,3,6,7,9,8,10,11,14,16,35,36,37,38,39,40,4,5,13,96平地下室带下
4、沉庭院+单车位,95平地下室+双车位,5-,综合影响区域分析,5.1受蛋山北路影响 24套 5.2受蛋山南路影响 18套注:黑色为套数,2,6,噪音影响,噪音影响,噪音影响,次入口,变电所,6,6,6,6,2,2,2,4,主入口,6-,景观分析,次入口,主入口,集中绿化,组团绿化,集中绿化,集中绿化,集中绿化,受到一期集中绿化、组团绿化辐射区域,视野开阔,总结,红郡一期为纯联排别墅社区,户型全部带地下室,产品附加值比例高;2.北入户南花园下沉式庭院地下室设计,采光好,具有独栋别墅有天有地专属领地南入户北花园双车位地下室设计,地下室空间利用率大幅提升4.70%楼栋朝向较好,6栋朝向较差,较为突兀
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