美地行-购物中心的规划与招商策略.ppt
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1、缔造百年持续繁荣的购物中心,美格行商业地产,购物中心的规划与招商策略,一、商业地产与购物中心的市场定位 二、购物中心的业态规划与商户组合三、购物中心招商的特点与存在问题四、零售商家拓展分析,一、商业地产与购物中心的市场定位,商业地产发展的三个阶段,1、2000年以前“商业、地产分离阶段”2、20012005年“商业、地产叠加阶段”3、2006年以后“商业、地产融合阶段,“商业、地产分离阶段”(商铺地产)特征,1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目 2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标,忽视商业项目的定位和业态规划,商铺销售多为直接销售模式 3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业
2、管理阶段4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱,“商业、地产叠加阶段”(商业+地产)特征,1、提出了“商业地产”概念,“商业地产”风靡全国,其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式 2、将“商业”和“地产”进行简单叠加,“商业”更多地从属于“地产”,“招商”也是为了“商铺销售”3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的 4、商铺投资者不成熟,容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资 5、多数项目不重视经营管理,“商业、地产融合阶段”(商业地产价值融合)特征,1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则 3
3、、“做对程序”成为商业地产领域的流行语4、注重经营和业绩5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景,“商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景,1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力2、商业地产开发商实力增强3、中国加入WTO,众多国际连锁品牌商家的进入,国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化4、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域,商业地产开发首先需要明确的问题,1、市场定位:购物中心、主题商场或专业市场?2、开发策略:短期收入或长期现金流(租售关系)?,1、先招商再开发 2、开发程序:定位-规划-主力店招商-开工3、只租不售是趋势,开发购物中心需注意的问题,购物中心分类,1
4、、目标消费群体2、经营特色3、建筑特点4、主力店定位5、消费趋势,购物中心的5个基本定位,主题商场、专业市场的思考,1、目标商户的容量2、培育市场的决心3、自身物业的优势4、竞争对手的压力,1、只租不售是未来发展趋势2、如何解决现金流,租售关系,1、市场需要培育2、规划和业态组合3、商户调整,分割销售商铺对经营的影响,1、基金、信托2、整体出售3、卖其它物业留商业物业4、卖部分商业面积,如何解决现金流,1、整卖主力店2、卖沿街商铺3、卖配套位置,销售哪部分尽可能减少经营问题,二、购物中心的业态规划与商户组合,业态规划和商户组合,原则:协同力大 零售均衡目标 营业面积利用最大化 营业额(租金)最
5、大化,香港12个典型购物中心挑选,从总共调查的40个购物中心里挑选了12个典型购物中心对商户组合及重复度进行分析,这12个购物中心包括了影响最广泛的5间区域型购物中心,以及7间典型的社区型购物中心。选择典型购物中心的标准或条件如下:(1)知名度及其在香港的影响广泛度;(2)面积大小;(3)商户档次;(4)环境档次;(5)建筑档次。,12个购物中心概况列表如下表:,12个购物中心概况列表如下表:,商业业态规划方案,服装鞋帽/美食/各类服务/珠宝精品为占比最高的四种业种,其中服装鞋帽占比达29.25%,排名第一。,香港11个典型购物中心的业种个数比例,香港典型购物中心各品类商户数量及比例,五个区域
6、购物中心 服装/时装/鞋帽(39.65%)珠宝精品(13.57%)、美食(13.57%)美容美发/人个护理(8.55%)7个 社区型购物中心服装/时装/鞋帽(26%)美食(14%)各类服务(13%)、美容美发/人个护理(13%)珠宝精品(10%),各购物中心各品类商户平均面积比例,11个典型购物中心分别为海港城、太古广场、太古城中心、时代广场、旺角新世纪、新都会、青衣城、荷里活中心、德福广场、新城市广场、屯门市广场,其中前面4个为区域型购物中心,后面7个为社区型购物中心。,商业业态规划方案,餐饮美食/百货/服装鞋帽/娱乐休闲为占比最高的四种业种,其中餐饮占比达24.7%,排名第一。,香港11个
7、典型购物中心的业种面积比例,香港典型购物中心各品类商户面积比例,四个区域购物中心 百货类(38.12)服装/时装/鞋帽(20.50%)美食(19.43%)娱乐休闲(6.38%)珠宝精品(4.05%)7个 社区型购物中心 美食(27.69%)百货类(16.44)服装/时装/鞋帽(16.35%)娱乐休闲(8.91%)各类服务(7.55%),香港典型购物中心各品类商户面积比例,11个典型购物中心中,美食类的面积平均百分比最高,达24.69%,百货类的面积平均百分比排在第二,达到24.32%,服装鞋帽类,达到17.86%,娱乐休闲类达到10.91%4个区域型购物中心与7个社区型购物中心,美食类、百货类
8、、服装鞋帽类的面积百分比均排在前三位 区域型购物中心中,百货类的面积平均百分比最高,社区型购物中心中,美食类的面积平均百分比最高;11个典型购物中心中,餐饮娱乐休闲类面积平均百分比达到35.60%,商业业态规划方案,4个国内典型购物中心案例,万象城、天河城、中华广场、正佳广场,个数占比排前四位的业种万象城:服装鞋帽/餐饮美食/珠宝精品/美容美发天河城:服装鞋帽/影音器材/珠宝精品/餐饮美食,商业业态规划方案,个数占比排前四位的业种正佳广场:服装鞋帽/珠宝精品/生活家居/童装玩具,个数占比排前四位的业种中华广场:服装鞋帽/珠宝精品/影音器材/生活家居,商业业态规划方案,综合以上四个案例,服装鞋帽
9、的个数占比最高,为40%,其次为珠宝精品,占比为14%,第三为生活家居,为10.2%。,商业业态规划方案,楼层业种分析,万象城各楼层业种个数比例,服务展示/珠宝精品主要集中在较低楼层;服装鞋帽主要分布中低楼层;餐饮/生活家居/童装玩具/影音数码等分布在较高楼层。,商业业态规划方案,天河城各楼层业种个数比例,服务展示/美容美发/珠宝精品主要集中在较低楼层;服装鞋帽主要分布中低楼层;餐饮/影音数码等分布在较高楼层。,商业业态规划方案,中华广场各楼层业种个数比例,中华广场各层的主题性相对较强,但亦可明显看到餐饮美食/休闲娱乐等业种主要分布在较高楼层。,商业业态规划方案,正佳广场各楼层业种个数比例,服
10、装鞋帽主要分布中低楼层;生活家居/休闲娱乐等分布在较高楼层。,商业业态规划方案,各楼层业种分布小结,服务展示/珠宝精品/美容美发(个人护理)等业种主要分布在较低楼层;服装鞋帽等业种主要分布在中低楼层;餐饮美食/休闲娱乐/生活家居/影音数码等业种主要分布在较高楼层。,楼层两端业种分析,商业业态规划方案,选取案例:万象城、金光华广场、中信城市广场、怡景中心城、COCO PARK,从统计的结果看,楼层两端业种主要以餐饮美食/服装鞋帽为主,其中,餐饮美食所占比例较大。,各楼层两端业种个数比例,商业业态规划方案,各层两端业种中的服装鞋帽主要规划在中低楼层;各层商业两端都规划有餐饮;休闲娱乐主要规划在相对
11、较高的楼层。,商业业态规划方案,两端业种面积区间比例,各面积区间中,占比较高的为151-300的区间,比例为25%;301以上的较大面积区间占比为47.3%,比例较大。,商业业态规划方案,各楼层两端业种面积区间比例,500以下的面积区间商家主要分布在二层及以下;501以上的面积区间商家主要分布在三层及以上。,从以上数据看出,相对较高楼层的两端主要分布面积区间相对较大的主力店/次主力店商家。,商业业态规划方案,业态规划基本原则,十二个典型购物中心百货、超市的数量,5个区域型购物中心百货、超市的数量,7个社区型购物中心百货、超市的数量,十二个典型购物中心百货、超市分析,十二个典型购物中心,共有38
12、家百货/超市类主力店,平均每个购物中心3家以上.每个购物中心最少都有1家百货/超市类主力店,最多的有6家,如区域型购物中心海港城,包括百货公司玛莎、LCX、CITYSUPER、连卡佛以及超市百佳超级市场、惠康;百佳超级市场是在12个典型购物中心中出现次数最多的主力店,共9家。7家社区型购物中心中百佳超级市场就出现了6家,5家区域型购物中心中也有4家有百佳超级市场 玛莎百货出现的次数仅次于百佳超级市场,共8家。其中5家区域型购物中心每家都有,社区型购物中心也有3家以玛莎百货作主力店,十二个典型购物中心百货、超市分析,5家区域型购物中心每家都有3家以上百货/超市类主力店,其中 海港城6家,又一城、
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