置业顾问专业基知础识培训.ppt

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1、置业顾问专业基础知识培训,唐晓军,第一讲 房地产基本概念,房地产的概念房地产业的概念及内容房地产所具有的特点房地产的开发过程,土地的基本概念,土地的类型 开发用地的获取土地的使用权及年限土地的“三通一平”土地的“七通一平”,第二讲 建筑基本知识,基本概念建筑类型建筑结构建筑布置形式（特点）建筑风格,第三讲 规划设计基础知识,基本概念住宅规划设计基本流程户型设计的基本流程设计阶段的划分设计图纸的基本种类,第四讲 看图知识,施工图户型图,第五讲 面积及计算原则,面积的概念面积的计算原则面积的计算,“五证”是指,A 土地使用权证（简称：土地证）B 建设用地规划许可证C 建设工程规划许可证D 建设用地

2、许可证E 商品房预售许可证,什么是房地产?,房地产 是指土地上的房屋等建筑物和构筑物,是房产和地产两种财产的总称.,房地产又称为,返回,不动产,房产和地产的定义,房产：是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地产：并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设用地。,返回,房产的分类,房产分为：住宅类和非住宅类住宅类分为：商品房和非商品房,返回,什么叫商品房？,由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。按性质来分：居住和非居住 按价格来分：平价和市场价 按销售对象分：内销和

3、外销,返回,房地产业是指,从事房地产开发、经营、管理的 行业。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维 修等。,返回,房地产的特点,A 是价值大、集约化的商品B 价格差别比较大C 市场需求弹性大D 安全性、保值性的商品E 具有一般商品的流通过程,返回,开发用地方面的概念,开发用地的获取方式土地的“三通一平”土地的“七通一平”土地使用权的年限范围,返回,土地的类型,工业用地 商业用地公用事业用地 交通运输用地住宅用地 行政机关用地绿化用地 军事用地其他用地,返回,土地的获取,A 土地使用权出让 三种出让方式：拍卖、招标、协议B 土地的征用C 土地的划拔,返回,土地的使用年限,

4、纯居住用地.工业用地.教、科、文、卫、体用地.商业、旅游、娱乐用地.综合或其他用地.,返回,70年50年50年40年50年,“七通一平”,“七通”：通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供热“一平”：土地平整,返回,建筑类型,多层建筑高层建筑 超高层建筑,返回,八层以下，建筑高度不超过24米,八层以上，三十层以下,三十 层以上,建筑结构,砖木结构砖混结构框架结构框剪结构,返回,建筑布置形式,行列式周边式混合式自由式,返回,建筑风格,什么叫建筑风格？建筑风格的分类 住宅建筑风格的表达要素,返回,建筑风格,A 是一个建筑物的个性或独特表征B 是建筑的一种方式、类型或方法C 是一代人文思想的

5、重要组成部分，它作为 凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值 和美学观D 是一种建筑个性和建筑特征E 是民族的特征，也是时代的特征F 是建筑艺术和审美价值的直接体现形式,返回,建筑风格的分类,A 欧陆风格B 古典与现代结合C 现代风格D 异域风格E 普通风格,返回,建筑风格的表达要素,A 立面B 重点和细部处理C 材质D 色彩E 空间及其组合F 外部环境,返回,重点和细部处理,包括三个方面：A 部件：如窗户、门、走廊、阳台、拱廊、阁楼、屋顶窗、浮雕等 B 形状：如角形、V字形、圆形、半圆 形、菱形等 C 图案：主要是人、神、动物、器物 等,返回,基本概念,朝向 层数 层高 开间 进深长度 体型

6、净高 标高 楼高栋距 山墙 分户墙 户内墙 外墙女儿墙 柱梁 楼板 立面 天花,返回,基本概念,A 规划用地 B 建设用地C 总建筑面积 D 建筑密度E 居住密度 F 容积率G 绿化率 H 总户数I 总居住人口,返回,总建筑面积,总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积+公共建筑面积,返回,建筑密度,又称为“建筑覆盖率”居住建筑基底面积建筑密度=（%）居住建筑用地面积,返回,居住密度,居住面积居住密度=（%）居住建筑用地面积,返回,容积率,总建筑面积 容积率=（%）建筑用地面积,返回,绿化率,返回,总绿化面积 绿化率=（%）建筑用地面积,图纸的基本种类,A 总平面规划图 B 环境规划图C 交通组

7、织图 D 单体平面图E 建筑立面图 F 工程施工图G 户型图,返回,户型,是指表达一个住宅单位的结构和布局。*户型的种类*户型图内容,返回,户型的种类,A 平层B 错层C 三错层D 跃层E 别墅,返回,户型图的内容安排,楼盘名称 单元房号 位置示意图结构布局 面积大小功能面积 朝向功能分区,返回,功能分区,玄关 储藏室起居室 屏风主卧室 酒吧卧室 洗衣间儿童房 过道书房 生活阳台客房 观景阳台工人房 LDK一体化,返回,LDK一体化,是指客厅、餐厅、厨房三者采用开敞式的自由分割布局。,返回,面积的概念,A 建筑面积B 使用面积C 产权面积D 公有建筑面积（公摊面积）,返回,房屋建筑面积,指房屋

8、外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、具有上盖结构牢固层高在2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。,返回,使用面积和产权面积,使用面积：指房屋内部全部可供使用的空间面积，按房屋内墙的水平投影计算。产权面积：指产权主依法拥有房房屋所有权的房屋建筑面积。,返回,共有建筑面积,又称为“公摊面积”是指产权主共同占有或共同使用的面积。共有建筑面积的组成,返回,返回面积计算,共有建筑面积的组成,电梯井 楼梯间 垃圾道 设备间 公共门 过 道 地下室 值班室为小区服务的公共用房物业管理用房,返回,面积的计算原则,A 计算全部面积的原则B 计算一半面积的原则,返回,全面

9、积的计算原则（一）,A 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面 积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算；B 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电 梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积；C 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均 一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按水平投影面积计算；,全面积的计算原则（二）,D 楼梯间、电梯（观光梯）井、提升井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层 计算面积；E 房屋天面上属于永久性建筑，层高在 2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机 房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的 部位，按其外围水平投影面积计算；,全面积的计算原则（三）,F 挑楼

10、、全封闭的阳台按其外围水平投影 面积计算；G 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各 层水平投影面积计算；H 与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上 盖和柱的走廊按投影面积计算；I 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外 围水平投影面积计算；,全面积的计算原则（四）,J 地下室、半地下室及其相应出入口，层 高在2.2米以上的，按外墙投影面积计 算；K 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其 柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,返回,半面积的计算原则,A 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其 围护结构外围水平投影面积的一半计算；B 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水 平投影面积的一半计算；C 无顶盖的室

11、外楼梯，按各层水平投影面积的 一半计算；D 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围 投影面积一半计算。,返回,面积的计算,面积计算是指水平面积的测算，分为房屋和用地面积测算。建筑面积（销售面积）套内面积使用面积 公摊面积使 用 率 得 房 率公摊系数 单元公摊小区公摊,返回,建筑面积（销售面积）,销售面积=套内面积+公摊面积,返回,套内面积和使用面积,套内面积：是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积以及阳台的面积之和。使用面积：指房屋内全部可供使用的空间面积。,返回,使用率,使用面积使用率=（%）建筑面积（销售面积）,返回,得房率,套内建筑面积得房率=（%）建筑面积（销售面积）,返回,公摊系数,公摊面积公摊系数=（%）建筑面积（销售面积）,返回,谢谢！,