经济法课件第二章物权法(80页).ppt

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1、第二章 物权法,第一节 物权法概述第二节 所有权第三节 用益物权,80页,第一节 物权法概述,一、物权法概述（一）物的种类1、动产与不动产物权变动的法定要件不同：动产让与不要求书面形式，只要交付即生效；不动产的让与必须采用书面形式，必须登记才生效。设定他物权的类型不同：质权、留置权只能设立于动产，用益物权只能设立于不动产。涉及不动产的诉讼实行地域专属管辖（由不动产所在地人民法院管辖）。,2、特定物与种类物有些法律关系只能以特定物为客体，如所有权法律关系、租赁法律关系等；而有些法律关系既可以是特定物也可以是种类物，如买卖法律关系。特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人的交付义务，而只能请求赔偿

2、损失；种类物在交付前意外灭失的，由于其具有可替代性，故不能免除其交付义务，义务人仍应交付同类物。3、主物与从物在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。根据合同法的规定，在买卖合同中，因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。认定标准二者在物理上互相独立二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，则丧失其本来的用途，则B物为从物。房屋与窗户鞋子与袜子茶杯和杯盖,4、原物与孳息天然孳息是原物根据自然规律产生的物（如母牛生下的小牛）；法定孳息是原物

3、根据法律规定带来的物（如储蓄存款的利息）。原物、孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。【例题】根据物权法的规定，下列各项中，属于孳息的是（）。A、出租柜台所得租金B、果树上已经成熟的果实C、动物腹中的幼仔D、彩票中奖所得奖金【答案】AD孳息的归属：天然孳息：由所有权人取得，一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息：当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。【相关链接】在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。

4、标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。,（二）物权的类型,物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权1、所有权与他物权所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利，是物权中最完整、最充分的权利他物权（包括用益物权和担保物权）是指所有权以外的物权，亦称限制物权。它是所有权权能与所有权人发生分离，由所有权人以外的人，即他物权人对物享有一定程度的直接支配权。他物权与所有权一样，具有直接支配物，并排斥他人干涉的性质2、用益物权和担保物权用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括地上权、地役权、永佃权等。担保物权是指以担保债权为目的，包括抵押权

5、、质权、留置权等。,二者的区别用益物权一定是在“不动产”上成立的物权；而担保物权则既可以在不动产，也可以在动产上设立。用益物权除地役权以外，均为主物权；而担保物权则都是从物权，即以主债权的存在为前提。【例题】根据物权法的规定，下列对用益物权的表述中，正确的有（）。A、用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，并以对物的占有为前提B、用益物权均为主物权C、用益物权是他物权D、用益物权是有期限物权【答案】ACD,（三）物权法的基本原则,1、平等保护原则国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2、物权法定原则物权种类法定：当事人不得自由创设法律未规定的新物权物权内

6、容法定：当事人不得在物权中自由创设新的内容（如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押）,3、一物一权原则（1）一个所有权的客体仅为一个独立物，集合物原则上不能成为一个所有权的客体，而应为多个所有权的客体。（2）一个独立物上只能存在一个所有权，但一物之上的所有人可以为多人，多人对一物享有所有权，并非多重所有权，所有权仍然是一个，只不过主体为多人。（3）在按份共有中，各共有人根据其份额对财产享有相应的权利，但份额本身并非单独的所有权。（4）一物之上可以存在数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。一物一权主要是指一物之上只能设定一个所有权，不是指一物之上不能设置多个物权，如

7、在一物之上可以有多个抵押权的存在。（5）一物的某一部分不能成立单个的所有权，物只能在整体上成立一个所有权。,4、公示、公信原则（1）公示原则不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。由此可见，不动产的权利状态通过“登记制度”表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。（2）公信原则所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。公信原则赋予公示的内容具有公信力。公信力的含义：1）若当事人在享有、变动物权时依法律要求进行了公示，第

8、三人因信赖这一公示而进行一定行为，事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符，第三人取得的物权亦受保护。2）若当事人在享有、变动物权时依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人。3）若当事人在享有、变动物权时未依法进行公示，则其物权不得对抗第三人。,【案例1】甲、乙为夫妻，共有一处房产无人居住，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲背着乙而与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了房产过户登记。过一段时间后乙才得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。问：法院应如何处理？【答案】（1）丙取得房产所有权；（2）乙追究甲的损害赔偿责任。【解

9、析】（1）丙作为信赖公示的权利状态的第三人（善意且无过失），其取得的物权应受到法律保护。（2）甲的权利得到了公示，也应当受到保护。因此，如果乙背着甲将房屋卖与第三人丙，甲的物权足可以对抗第三人丙。（3）乙虽然作为房屋共同共有人享有所有权，但其权利因为未公示，所以不得对抗善意第三人丙。【案例2】甲将自己所有的房屋卖与乙并经产权登记，后乙又卖与丙且也经产权登记。数月后甲向法院提出，甲、乙合同中乙有欺诈行为，故应撤销合同。法院判决撤销了甲、乙的合同。问：乙是否享有房屋所有权？丙能否享有房屋所有权？【答案】甲、乙合同被撤销，乙未取得房屋所有权；但丙依公信原则，仍受到法律保护。,二、占有,所谓占有，是指

10、民事主体对物进行管领而形成的“事实状态”：不管主体对物的管领是否具备据为己有的意思，只要客观上的控制状态形成且主观上有占有的意思就可以构成物权法所称的占有。占有的标的物只能是物，对于物之外的财产权只能成立准占有，不能成立占有。在物权制度中，占有是物权的重要内容，如占有权是所有权的重要权能。此外，占有还是一些他物权成立的前提，如占有是质押权与留置权的成立前提。物权法规定的占有制度，是以事实上的管领为规范对象的，不以有权利来源为前提。对于占有制度的适用，只有在其他法律没有规定的情形下，才能适用物权法的规定。,（一）占有制度1、事实推定首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占

11、有；其次在占有前后的两个时期，有占有证据的，推定其为继续占有。2、权利推定占有制度的目的，在于通过对外形的占有事实的保护，确保交易安全。故占有的效力要有权利推定制度的辅佐，即占有人在占有物上行使的权利推定为合法。受权利推定的占有人，免除举证责任。除非相对人提出反证。,（二）占有的种类1、自主占有与他主占有以“所有”的意思占有标的物称为自主占有，而其他的占有就叫做他主占有。该物是否真正属于自己所有不是区分二者的标准（小偷对赃物的占有同样能够成立自主占有）。质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于他主占有。2、直接占有与间接占有质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于直接占有。出质人、出租人、寄存

12、人、出借人的占有属于间接占有。3、有权占有与无权占有有权占有是指基于法律或合同的规定而享有对某物进行占有的权利（如留置权）。无权占有则指没有权源的占有（如拾得人对遗失物的占有）。占有物返还请求权只能针对无权占有人。,4、善意占有与恶意占有这是对无权占有的进一步分类。善意占有指不法占有人在占有他人财产时，不知道或者不应当知道其占有是非法的占有恶意占有指不法占有人在占有他人财产时明明知道或者应当知道其占有行为属于非法但仍然继续占有（如小偷占有赃物）。【例题】甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。根据物权法的规定，下列表述中，不正确

13、的是（）。A、乙对相机的占有属于无权占有B、丙对相机的占有属于他主占有C、丁对相机的占有属于自主占有D、戊对相机的占有属于直接占有【答案】B,（三）无权占有人与返还请求权人的关系1、不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。2、占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。3、占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。（

14、四）占有的法律保护1、占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。2、占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。【解释】1年的期间属于除斥期间，且仅适用于“返还原物”的请求权，关于“损害赔偿”的请求权，仍适用一般诉讼时效的规定。,三、物权变动,（一）不动产的物权变动1、登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外不动产的物权变动采用“登记生效主义”，即不动产的物权变动不仅需要当事人的法律行为

15、（如签订合同），还需要登记这个法律事实才能完成。2、特殊规定（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记（2）物权变动不以登记为生效条件，但事后处分时仍要登记（3）物权变动不以登记为生效条件，而是以登记为对抗条件物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力,【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主

16、体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。宅基地使用权不以登记为生效要件,3、登记制度登记地点：由不动产所在地的登记机构办理（1）登记簿与权属证书不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2）更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不

17、动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。另外，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（4）预告登记（针对房屋买卖合同）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该

18、不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。（5）不动产买卖合同与物权登记当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,【例题】乙买甲一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。根据物权法的规定，下列选项中，正确的是（）。A、合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B、合同无效，甲应返还所受领的价款C、合同有效，甲应继

19、续履行合同D、合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失【答案】C,（二）动产的物权变动1、交付生效动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。动产所有权的移转以“交付”为标准。如果当事人就动产所有权移转的问题达成了协议，但在尚未交付标的物以前，所有权并不移转。2、船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。因此，对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。但登记具有对抗效力，即对于船舶、航空器和机动车而言，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人。3、特殊的交付方式简易交付指示交付占有改定,

20、（1）简易交付简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。受让人已经占有动产的情况下，如受让人已经通过租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于所有权转移的合同生效时，即完成标的物的交付，受让人取得直接占有。（2）指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。指示交付作为一种观念交付，其实际交付没有发生，因此作为物权变动的公示不如简易交付。但由于指示交付在实践中多需要由让与人对第三人的指示，因此其公示效果能够得到肯定。（3）占有改定动产物权转让时，双方

21、又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。由于占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动也没有任何可以从外部认知的表征，因此，占有改定公示效果最弱。【案例】甲将其所有的书卖给乙，但甲希望将该书阅读完毕，因此与乙协商要求借用，乙表示同意。这样乙仅仅取得一个间接占有，但交付在法律上已经完成。,（三）所有权取得的特别规则1、善意取得善意取得的构成要件善意取得的法律效果（1）善意取得的构成要件受让人受让财产时主观上为善意受让人以合理的价格有偿受偿（无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人【1】善意的界定：受让

22、人善意，是指受让人相信财产的让与人为财产的所有人【2】受让人在取得占有的时候，推定为善意，由原权利人就受让人的恶意承担举证责任【3】只要“受让财产时”善意即可，受让人在让与后是否为善意，并不影响其取得所有权交付的界定：如果双方当事人仅仅达成合意，而没有发生标的物的移转，则当事人之间仍只有债的法律关系，而没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果【案例1】甲有一幅名画委托好友乙保管，乙将该画赠与丙，丙虽善意占有该画，但不能主张取得该画的所有权。因为丙属于无偿取得，不适用善意取得制度。【案例2】6月1日甲将一台录音机委托好友乙保管。6月5日，乙将录音机拿到旧货市场卖与丙并交付。丙买回家后第二天，

23、从朋友丁处得知该录音机系甲所有，而被乙偷偷卖掉的事实。丙可以取得录音机的所有权，因为丙受让财产时主观上为善意，在让与后是否为善意，并不影响其取得所有权。,【例题】根据物权法的规定，下列情形中，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的是（）。A、保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人B、电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权C、动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人D、受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人【答案】D（2）善意取得的法律效果在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的

24、物所有权。在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。【解释1】法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。善意取得制度是对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置，受让人取得财产所有权是基于法律的规定，而非当事人之间的法律行为，因此善

25、意取得是原始取得。除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度，但不动产的善意取得以登记为要件。【解释2】拾得遗失物、赃物不能适用善意取得制度。根据物权法规定，权利人可以要求遗失物的占有人返还原物，即遗失物不适用善意取得制度。漂流物、隐藏物、埋藏物适用同样规则。【解释3】善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以善意取得。,2、拾得遗失物（1）拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。（2）拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付

26、一定报酬的，不得反悔。（3）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。（4）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。（5）拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。（6）如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求返还占有人返还原物或者赔偿损失。具体规则是：权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年

27、内向受让人请求返还原物。如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。,【例题】甲有钻石手表一块，不慎丢失。市民乙捡回家后陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以5000元出售。问题：如甲发现，能否向丙追索？【答案】（1）甲自知道之日起2年内可以向丙追索，且甲无需向丙付费；（2）丙可以向乙追回5000元.（7）拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的规则。【例题】甲有一手表，委托乙保管，乙将手表卖与丙，丙又赠与女友丁，丁戴上3天后在街头被戊抢走，戊后又遗失于街头，为庚拾

28、得。根据物权法的规定，对该手表享有所有权的是（）。A、甲 B、丙 C、丁 D、庚【答案】C【解析】（1）丙属于善意取得，享有所有权，因此丙、丁之间的赠与有效，丁依据赠与取得所有权；（2）拾得人庚应当将手表返还权利人。,三、物权的保护,1、物上请求权（1）请求确认物权因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。即双方当事人对物权的归属或者物权的具体内容发生争议时，可以请求法院确认具体的权利归属及内容。（2）请求返还原物（重点）物权人以外的人无权占有不动产或者动产的，权利人可以依法请求无权占有人返还原物，或者请求人民法院责令无权占有人承担返还原物的责任。,【解释1】无权占有包括两种情

29、况：（1）无权占有所有物（如甲的房屋被乙租用，租期届满后，乙不返还承租的房屋）；（2）非法侵占（如甲抢夺乙的财产据为己有）。这两种情况都构成无权占有，权利人可以通过提出请求或诉讼，要求返还。【解释2】在共有的情况下，每个共有人都可以请求不法占有人返还共有物。但各共有人必须要求不法占有人将共有物返还给全体共有人。【解释3】权利人只能针对无权占有人提出返还原物，而不能要求有权占有人返还原物。【解释4】如果原物被他人合法占有，占有人在合法占有期间，将原物非法转让第三者。权利人能否向第三者提出返还原物的要求，要依具体情况而定。【解释5】权利人请求返还原物，必须原物依然存在。如果原物已经灭失，返还原物客

30、观上已经不可能，权利人就只能要求赔偿损失，而不能要求返还原物。,（3）请求排除妨碍或者消除危险物正遭受损害和权利的行使正遭受妨碍时，物权人可依法请求不法侵害人排除妨碍，或请求人民法院责令侵害人承担排除妨碍的责任。【解释1】妨碍人是否具有过错，不影响权利人提出请求；但妨碍行为必须是非法的【解释2】权利人不仅可以对已经发生的妨碍请求排除，而且对尚未发生但又确有可能发生的妨碍，也有权请求排除【解释3】排除妨碍的费用由侵害人负担【解释4】消除危险与排除妨碍的区别在于：在排除妨碍的情况下，妨碍事实正在发生；在消除危险的情形下，妨碍事实还没有发生，只是有可能发生（4）请求恢复原状造成不动产或者动产毁损的，

31、权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。,2、债权请求权（1）物上请求权旨在恢复物权人对其标的物的支配状态，从而使物权得以实现。损害赔偿请求权的目的在于填补损害，它是在不能恢复物的原状时，以金钱作为赔偿，填补物权人受到的财产损失。损害赔偿请求权必须以实际受有损害为前提，而物上请求权则不以有损害为要件。（2）在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。【例题1】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接

32、收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋。根据物权法的规定，下列选项中，正确的是（）。A、王某无权请求丁某返还房屋 B、王某有权请求丁某返还房屋C、小王无权请求丁某返还房屋 D、小王有权请求丁某返还房屋【答案】AC选项A：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本案中，王某与丁某之间的房

33、屋买卖合同虽未办理产权转移登记，但不影响买卖合同的效力，丁某取得对房屋的合法占有，王某无权请求丁某返还房屋选项C：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本案中，小王在王某死后取得该房屋所有权，丁某有权依据合同请求小王履行产权过户登记义务，小王无权请求返还房屋。,【例题2】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并

34、办理了所有权移转登记。如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项中，表述正确的是（）。A、杜某无权请求丁某返还房屋B、杜某有权请求丁某返还房屋C、杜某无权请求叶某返还房屋D、杜某有权请求叶某返还房屋【答案】BC选项B：根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题中，小王将继承的房屋出卖给杜某并办理过户登记，杜某取得房屋所有权。因此，杜某有权请求丁某返还房屋。选项C：根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，房屋在杜某买受前已经租赁给叶某使用。因此，杜某无权请求叶某返还房屋。

35、,【例题3】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。关于小王和杜某之间的房屋买卖，根据物权法的规定，下列选项中，正确的是（）。A、交付标的物是房屋买卖合同的有效要件B、小王必须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某C、房屋所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力D、该房屋的利害关系人认为不动产登

36、记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记【答案】BCD选项B：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，该物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记选项C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，房屋所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力,【例题4】2000年1月甲以分期付款的方式向乙公司购买潜水设备一套，价值10万元。约定首付2万元，余款分三期付清，分别为2万元、3万元、3万元，全部付清前乙公司保留所有权。甲收货后付了首付和第一期款，第二期款迟迟未付。2000年8月甲以2万元将该设备

37、卖给职业潜水员丙。根据有关规定，下列选项中，正确的是（）。A、乙可以解除合同，要求甲承担违约责任B、乙解除合同后可以要求甲支付设备的使用费C、乙可以请求丙返还原物，但须支付丙2万元购买费用D、丙返还潜水设备后可以要求甲承担违约责任【答案】ABD选项AB：根据合同法的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。选项D：根据物权法的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。在本题中，甲将尚未取得所有权的设备卖给丙，其行为属于无权处分。丙

38、作为职业潜水员，以明知远低于该设备价值的价格购买该设备，不属于善意取得，乙可以请求丙返还原物，且无须支付丙2万元的购买费用。,第二节 所有权,所有权是完整的物权，所有权与其他物权区别的主要表现在于所有权人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利，而其他物权只是具有所有权的部分权能。所有权人可以将四项权能中的一项或数项权能分离出去由他人享有并行使。一、所有权的权能（P35）占有和占有权（1）占有强调一种事实状态，既可以是合法的，也可以是不合法的（2）占有权则一定是基于合法占有所产生的权利使用权收益权：包括孳息和利润处分权（1）事实上的处分（把自己的馒头吃掉），其法律结果实质上是消灭了原财产的所

39、有权（2）法律上的处分（出卖房屋），其法律结果实质上是转移原财产的所有权,二、征收与征用（P36）征收：所有权征用：使用权1、征收征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件2、征用征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体所有的财产的使用权

40、的行为因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人；单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿征收与征用的区别（1）法律效果不同：征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人；而征收则不存在返还的问题（2）适用对象不同：征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用（3）适用条件不同：二者都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要,三、国家所有权（P37）1、国

41、有财产的行使，除法律另有规定的以外，均由国务院代表国家行使所有权2、未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制3、国家所有权的客体范围（P37）（1）城市土地、矿藏、水流、海域（2）野生动植物资源（3）无线电频谱资源（4）国防资产（5）森林、山岭、草原、荒地等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外（6）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有（7）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有,四、业主的建筑物区分所有权（P38）【1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共有

42、关系所产生的成员权三要素构成【2】专有所有权的主导性：当事人取得了专有所有权（购买了商品房）便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了商品房）便丧失了共有权及成员权【3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离，在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权或共有权【4】建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权,1、专有部分的所有权（P38）（1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分（2）业主在行使专有部分所有权

43、时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙（3）业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意2、共有部分的共有权业主对专有部分以外的共有部分（电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等）享有共有的权利建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有,3、共有部分的共同管理权一般决议：

44、1/2+1/2特别决议：2/3+2/3（1）一般决议制定和修改业主会议议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2）特别决议筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意。,【例题1】根据物权法的规定，业主大会拟表决通过的下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意的是（）。A、选举业主委员会或者更换

45、业主委员会成员B、选聘和解聘物业服务机构C、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金D、改建、重建建筑物及其附属设施【答案】CD【例题2】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（）。A、甲乙丙丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B、一层住户甲对三四层间楼板不享有民事权利C、若甲出卖其住宅，乙丙丁享有优先购买权D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲乙丙同意【答案】ABD,五、共有（P39）1、按份共有（P40）（1）占有、使用和收益按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利对共有财产的使用，应由

46、全体共有人协商决定按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得（2）处分按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。2、共同共有（P40）（1）占有、使用共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有、使用权（2）收益对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用（3）处分对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意【解释1】共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产【解释2】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除

47、共有人具有家庭关系外，视为“按份共有”（判断题）,3、共有物的处分（P40）（1）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（2）一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。（3）根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自

48、处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议，视为其同意。【例题】甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占13。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（）。A、因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板B、因甲乙的应有部分合计已达2/3，故甲乙可以铺木地板C、甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板D、若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋【答案】B选项ABD：铺木地板属于对房屋的重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意即可选项C：无论是按份共有还是共同共有，都不是对物的某一部分享有所有权，所有权及于物的整体，在分割之前不

49、存在物的“应有部分”的说法,4、费用的承担对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。5、共有财产的分割（P41）共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。【解释1】对共有财产的分割可以采取三种方式：协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。【解释2】共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还

50、是变价分割，各共有人就分得财产取得单独的所有权。6、共有的对外关系（P41）（1）对外承担连带责任因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。（2）对内追偿偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。,六、相邻关系（P41）相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的“所有人或使用人”，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。1、因通行而产生的相邻关系相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当