盛世商都与民生合作联合开发商业项目说明.ppt

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1、关于兆恒,西安兆恒实业发展有限公司是一家以大型批发市场、商业街区、商业地产开发经营为主业的综合型企业。兆恒实业先后开发并经营的康复路鞋业批发市场、玉祥门汽车配件批发市场、阎良胜利路综合市场、朱雀农产品交易中心、西部电子商业步行街西区、三桥汽配装饰城、长安绿色无公害蔬菜批发市场等项目，享有良好的社会声誉和荣誉，经济效益相当可观。公司经过多年的历练，已经积累了丰富的开发、经营、管理经验和雄厚的，对开发、运营大型商业社区十分熟悉。,对民生的认识：,1、民生是西安有影响力的品牌商家，深受广大消费者信赖。2、货真价实，口碑好；3、物美价廉，价格实惠；4、专业化管理，服务优良；5、具有战略眼光，对周边商业

2、有明显的带动性、示范性。,盛世商都与民生合作开发商业项目说明,西安兆恒实业发展有限公司2010年4月,目 录,项目背景开发现状项目合作意向合作前景,PART 1：项目背景,一、区域发展,长安地处关中平原中部，总面积1583平方公里，城区距西安市中心仅8.7公里。陇海铁路、西康铁路、108国道、210国道、包茂高速、西汉高速贯穿全境，区内五横十纵道路主干网络基本形成。2008年斥巨资建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地的西部大道，2009年建设终南大道，使横跨西安城市中心的南北大道经过长安区延伸到秦岭北麓，交通十分便捷。通讯、电力、水资源等供应丰富，地热资源极具开发潜力。长安区科教资源丰富

3、，拥有实力雄厚的中国航天推进技术研究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研机构。西安高新区二次创业基地、国家民用航天科技产业基地均建在长安。西部大学城基础设施完善，已有陕西师范大学、西安电子科技大学、西北工业大学等26所高校入驻，20余万在校师生成为推动长安经济社会又好又快发展的人才宝库和智力资源。,（一）长安概述,努力把长安打造成西安都市新板块。“突出一个中心区，做强六个辐射点”，着力推进城市化进程。到2012年，力争实现区域基础设施基本完善、产业和人口相对聚集、现代文明气息浓郁、环境面貌全面提升目标，把长安真正建设成为西安最具活力和发展力的都市新板块！努力把长安打造成西安经济副中心。

4、积极实施产业强区战略，壮大可持续税源，努力实现内涵式发展。到2012年，主要经济指标增幅明显高于全市平均水平，区域综合实力力争进入全市前三名，真正把长安建设成为具有竞争力的西安经济副中心！努力把长安打造成西安文化大客厅。到2012年，全区文化产业产值达到5亿元，真正把长安建设成为魅力四射的西安文化大客厅！努力把长安打造成西安生态后花园。到2012年，逐步形成以山地森林为主体，河库水面为镶嵌，绿色廊道为连接，平原林网为脉络，城市绿地为枝叶的区域生态网络体系，秦岭北麓山区森林覆盖率达到80%，平原绿化覆盖率达到30%，城市绿化覆盖率达到45%，确保以良好的生态环境吸引国内外游客前来观光、体验，全区

5、年接待游客达500万人次，旅游业直接收入达到4亿元，真正把长安建设成风光秀丽、环境优美的西安生态后花园！,（二）发展规划,西安市各区县在未来商业发展中，将依据规划中商圈的定位、功能等选择和引进项目，并在2020年前，完成规划商圈建设内容。按照西安市区县商圈发展规划长安区将建2个超广域商圈，分别为韦曲物流商圈、引镇物流商圈。同时，长安区还将将3个区域商圈，分别为郭杜商圈、大学城商圈、常宁商圈。,（三）商圈规划,（四）消费特征,1、市民消费受西安市区特别是南郊的影响较大，具有明显融入西安消费圈的特点。2、长安区居民目前主要消费集中在南郊长安路沿线，并有逐步南移、西迁的特点。3、长安区居民对民生品牌

6、比较认可，日常消费品很大比例都在民生购买。4、长安区的消费人群不仅仅局限于长安区居民本身，也有大量的过境市民和旅游、休闲者在长安区消费。5、长安区的消费力随着近年来房地产业的高速发展，区内人口的不断增加，呈现出不断升级的态势。6、随着区政府的西移，长安区商业中心未来必将逐步向西迁移。,本项目于2004年3月2日通过西安市商业网点听证会，是全票通过商业网点听证会的大型综合性商业项目，也是西安市区商圈规划中，大学城商圈的中心。本项目被列为长安区2005年政府重点支持项目。,二、项目背景,（一）项目商业背景,（二）项目区位,1、项目位置盛世商都（长安商贸中心）位于 新长安核心区南临长安区经济发展主轴

7、 长安大道西接长安区政府及城市旅游景观轴 子午大道雄踞长安产业园、教育产业园、航天产业园 三园中心,2、项目四至,项目南与西北政法大学隔路相望；西侧为建成的区委、区政府及政府广场；东侧为长安博物馆；北侧是504研究所。项目周边路网发达，小区林立，消费潜力巨大。,3、项目交通背景,（1）周边路网,长安路横贯东西，连接长安区老城与新城区。子午大道贯穿南北，极大方便西安客户往返南山。西万路、长安路、西部大道等道路更使得项目周边交通升级。便捷交通无限延展项目商业价值，使其服务半径暴增。,（2）公交网络项目门前，四通八达的公交网络。,区域商业中心,（三）项目定位,1、商业定位,支持条件：（1）项目是大学

8、城商圈规划的唯一大型商业项目。（2）商圈顾名思义就是一个区域的商业中心。（3）作为未来的长安政治、经济、科技、文化中心，必须有与之匹配的商业中心为其服务。（4）盛世商都商业规模较大，能够承担区域商业中心的重任。,2、业态定位集零售店、超市、专卖店、专业店于一体的多业态购物中心。3、主题定位以文化休闲为主题的情景式购物中心。4、形象定位一个让你倍感惊奇的休闲空间，一个让你大口呼吸的舒适空间。5、功能定位集购物、休闲、餐饮、娱乐、居住、休闲等功能为一体的大型商业群落。6、档次定位以中档为主要货源，但一定要凸显特色。,PART 2：开发现状,项目是一个集购物、餐饮、娱乐、居住、休闲为一体的多功能复合

9、型商业中心。规划以12栋极富现代感的建筑为基础，通过独立全街铺、下沉街、空中联廊、月光湖、梭型体、大型玻璃幕墙等极富特色的建筑形态及恰到好处的色彩、线条有机的将项目融合为一体，充分实现“互交式”空间构成理念，是真正与世界同步的超级购物娱乐天堂。,一、项目定位及规划,占地面积：87亩建筑面积：156512.69 m(其中地下一层为49226.88 m)建筑构成：规划12栋楼，全框架结构,容积率：2.24绿化率：31.4%总车位：596个（地上153个，地下443个）。,二、基本经济指标,地域使用功能自成一体，各功能部分之间形成互补优势。,三、基本特色,周边交通动线导向性明确，有利于人气汇集。,项

10、目分三期开发。一期纯商业5万，现在已经投入使用。二期住宅4万，430余套住宅现已封顶。三期商业约5万，设计中。,四、开发现状,PART 3：项目合作意向,一、一期商业与民生家乐合作,（一）目标消费群分析1、民生家乐的目标客户群特点（1）日用百货消费人群（2）高档烟酒消费人群（3）副食、日用品、服装、轻工业品消费人群,2、本项目周边消费群特点分析（1）日用百货消费人群周边住户周边高校学生周边政府机关办公群体,（2）烟酒消费人群区政府以及政府机关消费人群三大产业园区入园企业的商务消费。五零四研究所消费人群,（二）一期商业建筑特点,1、专业规划设计 为了确保盛世商都规划设计的科学性、合理性，开发商特

11、别邀请台湾LKP设计事物所进行建筑方案设计，并诚请日本品好商业顾问公司参与方案论证，待所有建筑细节都斟酌确定后，再由西安建筑设计研究院出施工图，由陕西华达建筑工程集团承建。,2、大型超市标准建筑形态单层建筑面积1.34万，5.5米层高、8.1米柱距。,（1）三大出口，配套自动扶梯十部。,东入口扶梯,主入口扶梯,西入口扶梯,扶梯,扶梯,3、基础配套,（2）两个次入口设置坡道，方便车辆进入，特设460专业理货区。,专业理货区,次入口均设汽车坡道,次入口均设汽车坡道,（3）以大型商业卖场标准设计，配套齐全。,配套：消防喷淋系统到位分区防火卷帘到位天然气主管道到位中央空调管道到位预留冷冻机房、锅炉房独

12、立配电系统,（4）超大面积专业停车场，配套商业使消费者停车无忧。,当前停车通过道路两侧以及下沉广场周边解决；如短期内停车位不够，可将三期预留用地改建成临时停车场；项目三期建成后将提供大型地下停车场，满足商业停车需求。,临时停车用空地 沿路停车位置,（三）一期商业合作优势产权集中,项目下沉商业部分产权归开发商所有。产权明晰，避免因产权分散而导致的经营纠纷。,二、三期商业与民生合作,（一）合作前提,1、兆恒实业已经取得盛世商都三期商业土地使用权；2、兆恒实业愿意以土地作为基本条件与商家展开全面合作；3、盛世商都是区域唯一通过商业听证会的商业项目；4、盛世商都三期占地约35亩（其中规划路约10亩）；

13、5、盛世商都一期商业已经建成并营业，二期住宅已经封顶，三期商业七通一平。,（二）地块示意,（三）建筑形态,1、盛世商都三期商业目前仅有概念性规划，可调整空间巨大。2、如果双方合作意向达成，三期建筑将会完全按照民生方面对商业的要求来规划设计，确保后期运营无障碍。,（四）合作模式,兆恒实业非常愿意与民生就盛世商都三期商业展开全方位合作，具体合作方式目前没有明确限制，可由双方协商确定。建议方式有：1、联合开发；2、商业定制；3、股权合作。,（一）扶植措施,1、政策扶植 兆恒实业将调动一切资源为民生的服务，并在后期协助处理外围关系，确保经营无干扰。2、租金优惠 租金双方协商确定，但原则是低租金、高服务

14、以保障民生的成功运营。,三、合作优惠措施,（二）管理协助,1、服务专员 民生家乐一旦决定入住，或与民生合作一旦确定，出租方即成立专门的服务团队，一对一的为民生提供服务。2、专业管理 出租方拥有非常丰富的商业开发、运营、管理经验，在后续合作中将给予民生专业、周到的管理支持。,（三）联盟宣传,1、广告位支持 出租方专门针对民生家乐的宣传，在本项目提供相关形象户外宣传广告位。2、联盟宣传 出租方承诺民生家乐入住后，将与民生家乐一起使用相关媒体展开广告宣传，以保障民生家乐开业即火。,广告渠道示意：1、下沉一层主入口上侧户外广告。2、三期商业用地沿街围墙广告3、主流媒体的信息传递华商报、西安晚报网络、短

15、信、灯杆旗等媒体的宣传。4、专题新闻报道。,PART 4：合作前景,一、区域需求潜力,周边尚无大型商业网点，因此造成消费资源流失，民生进驻可以填补区域市场空缺，获得高额利润回报。项目所在地周边商业配套不足，缺乏日常生活用品一次购足的大型卖场，周边日益增加的消费群购物困难，急待解决。长安新区目前的建设基本为校区和住宅区建设，新长安战略的实施急需一个社会性、公众性的的大型商务配套项目来提升，以带动整个片区快速发展，盛世商都正是应运而生。从城市规划角度来讲，长安大道南侧全部为教育区域，北侧大部分为居住区域，本项目是区域唯一的纯商业项目，垄断优势明显。,（一）需求综述,1、周边小区住户消费已经入住人群

16、20000户，还有大量正在入住人群及未开发住宅引入的人群。,周边小区入住状况示例：长安花园：住户280户。摩登小镇：住户500 户。太阳新城：住户1600户。金堆城小区：住户1500户。佳华小区：住户800户。绿园小区：住户600户紫薇田园都市：住户5000户。504所家属区：住户800户。长乐小区：住户900户。玉门油田小区：住户700户。智慧城：住户3000户。国土局家属区：住户800户。田园公寓：住户1200户。长安新都市：住户1500户。文化局家属区：住户500户。万科1700亩长安新城（待建）长安区政府下属的各局机关。航天五0四研究所厂区及行政大楼。,（二）需求潜力分析,大学城北区西

17、北政法学院西安邮电学院陕西师范大学西北大学西安外国语学院,大学城南区西安财经学院陕西教育学院西安石油大学陕西警官职业学院陕西建筑职业技术学院西安培华大学西京大学陕西三资职业学院陕西电子科技职业技术学院,大学城西区西安电子科技大学西北工业大学西安美术学院西安体育学院,2、大学城师生的潜在需求,西部大学城26所大学的落户形成了一个庞大的科技教育事业发展基地，2009年大学城师生人数已达到 25万人。整个大学城建成后师生人数增加到近50万人。,3、其它特色人群周末去环秦岭北麓休闲带游玩人群的便捷购物场所。南山别墅区住户的日常消费购物。长安农家乐经营户们的经营性消费需求。长安区下辖乡镇的购物人群。长安

18、老城区日常消费人群的分流。,（三）周边人流量分析,项目辐射范围内，常驻人口约50万人，流动人口约30万人。子午大道贯通后，朱雀大街、电子正街正在向南延伸，即将进入长安区。随着多条南北通道的贯通项目人流量还将大幅增加，辐射范围更大。,二、自身优势,1、位于长安发展中心，发展潜力巨大；2、临近交通干道，远近出行便捷迅速；3、政府规划的区域商业中心，通过商业听证会论证的项目；4、专业商业规划设计，功能齐全、动线科学；5、商业面积大，主力店与精品店互为补充、携手双赢；6、配套专业停车场，商业购物泊车无忧；7、定制型商业开发，完全切合民生商业需要；8、自有产权，无产权纠纷之忧；9、紧邻长安区政府，周边区

19、公务员家属区林立；10、定制物业，能最大化发挥商业功能。,三、入驻利益,1、有助于实现民生低成本扩张，抢占长安区商业至高点。2、独占长安新区唯一专业定向为大型卖场开发的商业物业；3、民生入驻后可与该项目其它商业形态形成良性互补，实现双赢；4、免租期、配套全，可消除民生的后顾之忧；5、占据长安新区核心位置，有效截留三大产业园消费客流；6、近距离服务长安区以及三大产业园客户，有利于民生品牌提升。,四、发展预测,从当前项目所在区域周边的潜在客户群消费力基础看，民生大学城店一旦开业，势必会在短期内与盛世商都一期其它商业店铺形成良性互补，并使得项目成为区域住户的日常购物休闲场所。随着万科千亩大盘长安新城的启动，区域楼盘业主的不断入住，以及外来消费者的到来，预计很短时期盛世商都必将成为长安新中心的商业核心，民生也将因率先入驻、抢占商业先机而名利双收。,谢谢大家！,