物业管理法规及常识.ppt

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1、,物业管理法规及基础知识,法律（规章）本身不是什么好东西，只是因为人性的不完善，所以制定出来约束人的不良行为。当你按常规出牌时，你会发现法律（规章）是善良的；当你不按常规出牌时，你会发现法律（规章）是邪恶的。,【课前小品】,为什么要学习法律法规呢？,要,内,容,物业管理条例及关联法规,物业管理基础知识,物业管理条例应用案例分析,工作中常见案列分析,主,物业管理条例,1、2003年6月8日，经国务院第9次常务会议通过并公布物业管理条例（中华人民共和国国务院令第379号），自2003年9月1日起施行。2、2007年8月26日，国务院做出关于修改物业管理条例的决定（详见中华人民共和国国务院令第504

2、号），自2007年10月1日起施行。3、物业管理条例共七章七十条，由总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附责共七部分组成。,物业管理条例关联法规,综合-中华人民共和国民法通则（1986年4月12日)最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国 民法通则若干问题的意见(试行)(1988年4月2日）中华人民共和国物权法(2007年3月16日)中华人民共和国合同法(1999年3月15日)中华人民共和国特种设备安全法（2014年1月1日）,物业管理条例关联法规,业主及业主大会-中华人民共和国城市居民委员会组织法（1989年12月26日)业主大会规程(2003年6月2

3、6日)业主临时公约(示范文本)(2004年9月6日）建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知(1997年8月29日),物业管理条例关联法规,前期物业管理-前期物业服务合同(示范文本)(2004年9月6日)中华人民共和国招标投标法（1999年8月30日)前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003年6月26日)房屋接管验收标准(1991年2月4日)中华人民共和国建筑法(1997年11月1日)建设工程质量管理条例（2000年1月30日)房屋建筑工程质量保修办法(2000年6月30日),物业管理条例关联法规,物业管理服务-物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日)建设部办公厅

4、关于物业管理企业资质管理有关问题的通知(2004年5月18日)物业管理师制度暂行规定(2005年11月16日）物业管理师资格考试实施办法(2005年11月16日)物业管理师资格认定考试办法(2005年11月16日)建设部办公厅关于物业管理师资格认定考试工作有关事项的通知(2006年8月16日)关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知(2006年5月16日)物业管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日),物业管理条例关联法规,物业服务收费-中华人民共和国价格法(节录)(1997年12月29日)中华人民共和国消费者权益保护法(节录)(1993年10月31日)物业服务收费管理办法(2003

5、年11月13日)物业服务收费明码标价规定(2004年7月19日)物业服务定价成本监审办法(试行)(2007年9月10日)机动车停放服务收费管理办法(2000年7月14日)国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关 营业税问题的通知(1998年12月15日),物业管理条例关联法规,物业的使用维护-城市异产毗连房屋管理规定(节录)(1989年11月21日)住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日)住宅工程初装饰竣工验收办法(1994年6月l6日)住宅室内装饰装修管理办法(2002年3月5日)建设部办公厅关于对物业管理条例有关条款理解适用问题的批复(2003年10月17日)国家电力公司关于对新

6、建居民住宅供电设施收费及管理的意见1998年5月29日)国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(2004年6月7日)物业管理企业财务管理规定(1998年3月12日),物业管理条例关联法规,物业纠纷与法律责任-中华人民共和国刑法(节录)(1997年3月14日)中华人民共和国行政处罚法(节录)(1996年3月17日)中华人民共和国治安管理处罚法(节录)(2005年8月28日)最高人民法院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷 案件具体应 用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，并将于2009年10月1日起施行。,张先生是某住宅四楼的住户，因为工作关系，经

7、常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认为，物管项目部未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业服务公司赔偿损失。物业公司是否赔偿，为什么？,相关案例分析,第三十一条 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担责任或者给予适当补偿。紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的责任。注意：两个以上无利害关系的证人。依据：侵权责任法,201

8、2年1月，滕某入住谋小区，发现房屋存在质量问题。此后，滕某以“房屋存在质量问题，自己及家人及不满意，物业公司没有尽到物业管理服务义务，收取费用与服务标准不相符”为由，从2012年1月3日至至今一直未交任何费用。本案中涉及的法律关系有哪些，为什么？,相关案例分析,分析：物业管理公司与业主之间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴，因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业管理公司交纳相关费用。但是，如果在物业合同中约定了物业管理公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业管理公司进行维修，物业管理公司未履行义务的，业主有权拒

9、绝交纳相关费用,一、物业管理在中国的发展,政策法规日臻完善法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的物权法和相关法律；最高人民法院发布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释；行政法规层面上，有物业管理条例；行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的物业服务收费管理办法，建设部、财政部印发的住宅专项维修资金管理办法，建设部、人事部共同制定的物业管理师制度暂行规定，建设部修改发布的前期物业管理招投标管理暂行办法、物业服务企业资质管理办法、业主大会和业主委员会指导规则、物业承接查验办法等。,管理规模不断拓展 到2012年底，物业

10、管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。,企业数量较快增长 据不完全统计，物业服务企业约为 71000 余家，较 2008 年经济普查公布的 58406 家增长了约 23%。,向现代服务业转型升级初见成效,成本上涨影响行业盈利能力,从业人员素质亟待提高,2、物业服务企业的资质管理物业管理企业资质管理试行办法 2004年3月17日建设部令第125号 资质等级：分一级、二级、三级等级与临时资质；成都市创投置业有限公司属国家二级资质企业,二、物业管理的基本概念概念一、物业定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投

11、入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。分析：A：建筑物非建筑物 B：已建成投入使用的未完工、在建 C：主体及配套红线范围内的一切物业的特性：位置的固定性和地区性形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性,概念二、物业管理行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管

12、理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。包括：不动产、土地建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管理。,物业管理的对象共有物业业主及非业主使用人的行为,概念三：业主,定义：房屋的所有权人权利1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

13、9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10、法律法规规定的其他权利。,履行的义务：1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律法规规定的其它义务。,概念三：业主,定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。履行下列职责：1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2、选举、更换业主委员会委员，监督业主

14、委员会的工作；3、选聘、解聘物业管理企业；4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权的业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。,概念四：业主大会,业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。履行下列职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会

15、选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。,概念五：业主委员会,概念六：业主公约,业主公约是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在使用、维护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则。应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。,概念七、物业管理服务费,来源：1、向业主收取的服务费 2、公用设施、设备和公共场所的 经营收入 3、部分商业用房的租金 4、住宅区的其它合法收入,三、物业管理

16、的性质和特点：1、物业管理的性质社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。专业化：设备、环境、安全、租售等企业化：物业管理行为是一种企业行为经营型：物业管理的属性是经营，提供的是劳务与服务，推行有偿服务、合理收费。,2、物业管理的基本特点业主自治自律（业主公约和业主委员会）业主自治：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权；业主自律：单个业主利益服从公众利益。物业管理企业的专业化管理 业主委员会与物业管理企业是平等的合同关系,四、物业管理的作用确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用寿命能够为业主和用户提供优美、舒适、安全

17、的环境（怎样理解予管理于服务之中？具体应当怎样做）使物业保值、升值（消费者注重长期效应）促进政府部分职能的转变，减轻政府的财政补贴负担（花园城市有赖于物业管理）,五、物业、物业管理的分类 1、物业的分类按使用功能分为：居住物业、商业物业、工业物业、其他 按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权 按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层,2、物业管理的类型 住宅区管理（怡和新城）工业区管理（经开区厂区管理）写字楼管理（成都摩根大厦）商贸楼管理（万达广场）,六、物业管理的基本内容 1、房屋的使用、维修、养护2、消防设施设备、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车库、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停

18、车场等公用设施、公共场所的使用、维修、养护和管理3、清洁卫生（外包体现专业化分工）4、车辆行使及停泊 5、公共秩序（业主家中失窃是否应由管理公司赔偿）6、市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项：如房屋本体维修基金管理规定、公用设施专用基金管理规定等,配套说明,房屋的五分法：,1、自用部位：责任人为业主2、毗连部位：责任人为毗连业主3、本体（共用部位）：本体内的全体业主4、公用设施：责任人为业委会5、居民生活供应部门（供水、供气、供电等）责任人为有关部门,住宅区内禁止的行为1、践踏、占用绿化地；2、占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能

19、；3、乱抛垃圾、杂物；4、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；5、损毁、涂画园林艺术雕塑；6、聚众喧闹；7、随意停放车辆和鸣喇叭；8、发出超出规定标准的噪音；9、排放有毒、有害物质；10、经营业主公约所禁止的行业；11、法律法规及市政府规定禁止的其他行为。,七、物业管理的基本环节1、策划阶段 早期介入：项目决策、可行性研究、规划设计 制定管理方案：确定管理档次、确定服务标准、财务收支预算 组建或选聘物业管理企业 2、物业管理的前期准备阶段 物业管理企业内部机构设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘和培训 规章制度和制定,3、启动阶段 接管验收用户入住（装修管理）产权备案和档案资料的建立 成立业主

20、大会，选举产生业主委员会 4、日常运作阶段 日常综合服务与管理 系统的协调（内部、外部关系）,物业管理条例应用案例分析,案例一：业主有权监督物业服务如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。作为业主，入夏以来，王女士多次发现自己所居住小区的巡逻秩序维护员，经常找个背人的阴凉地方，躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是，她向小区物业公司提出，要求对秩序维护人员加强管理。“如果秩序维护工作如此被打折扣，小区的秩序维护员不就形同虚设了吗？居民的秩序维护费不就白交了吗？”王女士说。,案例分析,这事王女士管得好，她完全有权利这样做，物业管理条例为她撑腰。条例明确规定，业主有9项权利可以充分行使：

21、其中第7条为监督物业管理企业履行物业服务合同；,案例二：屋顶广告收益不能全归物业公司 在屋顶上、电梯内、绿地上做广告，把公共建筑出租他人，其收益物业公司有权独吞吗？提出这个问题并非空穴来风。不少小区的物业公司与业主在协议中约定：“屋顶、公共墙体的使用权归物业。”屋顶等公共建筑的产权归全体业主享有，物业公司凭什么用全体业主的财产赚自己的钱呢？之前，北京市海淀区人民法院受理了一起诉讼，一家物业公司状告小区业主不交物业费。小区业主马上提出反诉，要求物业公司将小区公共建筑出租的收益吐出来，作为物业费。,物业管理条例应用案例分析,案例分析,这类纠纷不是少数。物业管理条例第55条规定：“利用物业共用部位、

22、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”屋顶等广告，公用建筑等出租，物业公司做了出面联系、管理等工作，物业公司应该得到相应的报酬，但决不能独吞。,案例三：财产被盗业主被杀物业公司失职要担责,2006年3月5日凌晨，家住上海沪太路复星新苑的许发、邹芳夫妇，发现爱女竟在家中被流窜进来的歹徒强奸并杀害。在犯罪分子被绳之以法之后，老许夫妇同样也没放过物业公司。这些年，因小区发生人命案而把物业公司推上被告席的诉讼，已非鲜有，争论非常激烈。与此同时更多的是，住户因停放在小区内的自

23、行车、汽车等丢失或家庭财产被盗，而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。家住重庆金科花园小区的刘洪建先生，2007年3月6日早起外出时发现他停放在小区地下车库的汽车不见了。他以物业公司疏于管理为由把物业公司告上法庭，结果获赔16万元。,案例分析,小区安全到底谁负责任？物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失，要不要负法律责任？对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题，物业管理条例给了一个说法。条例明确规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这就是说，合同是最根本的依据。,案例四：电力公司依法承担赔偿，物业公司管理疏

24、忽一并受罚。,孙某（男，10岁）在家里玩耍是发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处，有10千伏的高压线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故的发生。,案例分析：,根据物业管理条例等法律法规的规定，高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的，电力公司具有维修养护高压电线的责任，应当严格依照电力设施保护条例及其实施细则的规定，采取有力的措施保障电力设施的安全，在大风过后应当采取措施消除危险。尽管物业管理条例第52条

25、规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。但是物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，因此物业公司要想规避此类风险的发生，就应对供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的相关管线和设施设备在物业小区内存在的安全隐患尽到必要的注意告知义务并作出必要的安全警示标志。,相关案例分析之一,犬在给人类带来乐趣的同时也给 小区带来不安（咬人、扰人、吓人）！,有时我也很乖！,办证（犬只准养证）登记（社区居民委员会货建筑区划内物业服务中心）拴绳（不超过1.5米，成人牵领）防疫（定期注射，

26、发现狂犬12小时内报告）纠纷处理（自行解决，政府仲裁，法院起诉）,相关案例分析之二,停车场车辆被撞、被盗,1、认真作好记录，车辆检查、放行到位（制度）2、安全防范、风险意识的造就 3、寻求第三方进行帮助,以某大厦住户车被一外来车刮伤的案例,以小区的停车小票在另一小区出现为例,以小区车辆丢失为例,汽车越来越多了，关于汽车的纠纷也越来也多了,相关案例分析之三,小区发生被盗的处理,以送东西为由入室，抢劫、勒索、绑架事主,1、定期调整巡逻路线，加强对安全盲区的警戒2、强化安全员主动获得信息的能力2、保留好现场记录3、寻求第三方协助,再高的槛也拦不住我，我时常惦记着你您哪！,如何来确定物业管理的地位？物

27、业公司是根据物业服务合同或协议在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。其地位是来自与房屋所有人的合同及所签定相关委托协议，根据合同和协议约定并在法律法规规定范围内（如保安的权限物业公司的权限等）提供相应的服务，物业安保工作也是在这份合同和协议之内一项内容。物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理及各类突发事件的预防和应急处理。,物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要物业公司按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低事故的发生率。

28、就这个案例所讲只要物业公司根据合同或协议尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不应该承担任何的责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，李某拒交并又享受了小区的公共服务，其实是在侵犯其他业主的权益。,相关案例分析之四,邻里利益的处理,1、上下层渗水，各自不管。2、上下层水管堵塞，下家不予支持。,1、参照 条例中相关的条款进行说服（房屋毗连部位：房屋本体中中不属于共用和自用部位的部位、设施设备）2、适时运用下层业主一同进行协商,处理相邻关系的原则,物权法第84条规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”根据这一规定，在处理相邻关

29、系时，应注意如下原则:一、依据法律法规和习惯处理相邻关系二、团结互助、兼顾各方的利益 三、有利生产、方便生活 四、公平合理五、依法给予补偿,相关案例分析之五,禁止行为1、破坏承重结构、拆、凿、搭2、破坏防水层3、增加负载4、使用不符消防要求装修材料5、超时等违章装修,入住前您必须先过我这关！,法律依据物业管理条例住宅室内装饰装修管理办法建设部建筑安装工程质量检验评定标准住宅工程初装饰竣工验收办法地方性法规：成都市房屋装修结构安全管理规定成都市人大,物业装饰装修程序,1、装修人申报登记（事先告知）；非业主应当取得业主的书面同意。2、签订住宅室内装饰装修书面合同。3、物业管理单位应当告知禁止行为和

30、注意事项；装修人应当告知邻里。4、签订住宅室内装饰装修管理服务协议。5、竣工验收，出具住宅室内装饰装修质量保修书。在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。,住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容,：(一)装饰装修工程的实施内容；(二)装饰装修工程的实施期限；(三)允许施工的时间；(四)废弃物的清运与处置；(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；(六)禁止行为和注意事项；(七)管理服务费用；(八)违约责任；(九)其他需要约定的事项。,相关案例分析之六,高空抛物问题的处理,

31、1、住户家中抛出物品2、楼体附作物脱落3、高空作业,1、加强宣传（事故实物展）2、加强楼附着物的检查巡视3、加强高空作业的保护监视4、明确安全生产责任,谁总是这样讨厌？,案情：,一天下午，许先生将一辆轿车停在楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。许先生找到物业管理公司，物业公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与物业公司无关。许先生又找到掉下花盆的屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属不可抗力，并非他故意扔下来的，所以他不应赔偿。许先生无奈只好将双方告上法庭。假如此事由你来跟进，该如何处理？,1、车窗的挡风玻璃被砸坏的直接原因是业主的花盆，因此业主应该负责任。2、业主的台风不可抗拒力理由解释不成立，

32、因为车窗挡风玻璃的破碎的原因是花盆，而台风与花盆砸落之间没有必然的因果关系，主要原因还是业主没有在台风期间把危险物品保管好。,物业公司是代表全体业主对物业进行管理的代表，因此物业公司负有以下责任：A：物业公司应负责对利益双方进行协调，保证受侵害业主的权益，并在有必要时进行公正的举证；B：平时物业公司应对高空有危险物品进行经常性管理，对高楼层的屋外围栏和置物有良好的管理并有相应的管理规定，让业主知晓；C：台风来临前，物业公司应及时提醒业主加强对高空物品的管理，减少和杜绝事故隐患。如果物业公司在ABC三点上，有不尽责的地方的话，业主也可以将物业公司作为连带责任者一起诉讼,1、本案涉及三个方面的问题

33、:（1）、责任主体是谁？（2）、适用什么归责原则？（3）、如何判别不可抗力?第一，我国规定:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物发生倒塌、坠落、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。责任的主体是工作物（物体）的所有人或者管理人。在物业管理中，现在对物业管理公司是否是管理人尚有争议。,2、第二，可使用过错责任原则。本案中，业主必须证明对建筑物上的搁置物、悬挂物采取了足够的安全措施，同时对预见的在大雨、暴风天气情况下建筑物上的搁置物、悬挂物有可能的坠落、脱落进行了足够的安全防护。物业管理公司并不是该花盆或所放位置设施的管理人（阳台属业主专属部位），但必须证明对于可能危害公共安

34、全的建筑物上的搁置物、悬挂物，是否对业主提出了整改要求。如业主和物业管理公司证明不了自己无过错的，则推定有过错，从而承担赔偿责任。,3、第三，业主和物业管理公司都提出了自己不承担责任的理由，是否都站得住脚呢？A、业主所提出的“不可抗力”是指人力所不可抗拒的力量。“三不”即“不可预见、不可避免、不可克服”。事实上，台风吹来，完全可以根据天气预报或该地区的生活预见，而且只要采取措施，如把阳台上的花盆拿到室内，就可以避免坠落，因此，屋主提出的不可抗力的免责理由是不成立的。B、在业主和物业管理公司均能证明自己无过错的情况下，可以不承担法律责任，除非法律有明文规定此种情况应当承担适当责任。,根据中华人民

35、共和国民法通则第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成其他人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由此可见业主应承担所有责任。,相关案例分析之七,商户管理中容易出现的一些问题,1、违章、占道经营2、不按消防要求或不按管理处的要求执行,1、沟通、教育；2、政府部门协调3、文明经商户评比活动、商会4、通过其它方式（拍照、曝光）引以自律,它需要综合治理,要求：1、防火重点日检查：用火用电、通道出口、指示标志、设施器材、防火门、防火卷帘等2、其他单位月、季度检查：隐患整改及防范措施落实、消防水源、灭火器材配置有效

36、、人员消防知识掌握、危险品防火防爆、控制室值班记录等,相关案例分析之八,对小区内发广告人员的管理,1、封闭小区派发广告、2、非封闭小区3、派发广告的位置：信箱、户内,1、可以联系公安城管2、平时进行宣传和监控3、采取其它方式的处分措施,玩的就是你不注意,相关案例分析之九,遇有家居报警的处理方法,1、家居报警时破门而入的损失2、家居报警时袖手旁观的损入,什么样的情况下可以破门而入？能否破门而入？私闯民宅？,火灾、煤气泄漏、刑事案件以及其它严重的情况（如泡水）正当防卫、紧急避险。最好现场有第三人，带相机，破门前后均要进行拍照,难过的仅仅只是这道门？,物业管理就是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的行业,谢谢大家!,