青岛CBD核心区城市综合体项目前期策划报告.ppt

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1、山东万浩青岛CBD项目汇报,项目概况,交易模式及风险测度,项目整体定位,项目索引,项目价值实现能力,三,目 录contents,项目战略选择,项目概况,本体解析,土地使用权获取方式由直接转让转为股权转让方式之后，项目面临现金流压力短期增加及国有股权收购所带来的法律风险问题,项目公司,海发,万浩,银行,委贷1亿元,工程建设,营 销,万浩包销,万浩委托代建,海发配合万浩完成其他项目推进工作,土地使用权,抵押,土地解押,海发将土地用权过渡给项目公司，并完成股权转让工作,货币投入,土地使用权及其它投入,风险启示一,项目周期较长，完成整个转让过程需要10个月的时间;过程复杂，面临国资委审批；现金流压力较

2、大，除需增加成立项目公司注册资金外（5千万），还需1亿左右的解押资金短期资金;股权公开挂牌交易的不可控。,风险启示,在规划及市场限定条件下，项目租售比例不合理，现金流产品体量不足且去化较慢,风险启示二,风险启示三,当各物业全销售时，项目可实现税前利润约1.8亿元；但在现有市场条件下，商业持有、地下停车销售30%的技术方案，项目租售难以平衡，亏空约1.3亿元,方案1、方案2费用构成,测算依据：销售价格：写字楼1.6万元/，住宅1.65万元/，地下车位15万元/商业租金：1F8.8元/d，2F5元/d，3F2.8元/d，地下商业2元/d,方案1：全销售方案2：商业持有，停车位销售30%,【风险启示

3、三】在方案二条件下，项目动态收益率为12%，净现值小于零，表明，在规划条件已定、现有市场条件下，项目不具备可行性,风险启示三,项目概况,交易模式及风险测度,项目整体定位,项目索引,项目价值实现能力,三,目 录contents,项目战略选择,项目概况,本体解析,项目位于青岛东岸重点发展方向，商务功能明确，发展潜力大,本案,敦化路,龙城路,延吉路,连云港路,南京路,项目区位,交 通,配 套,四 至,地块指标,青岛目前处于“三城联动”阶段，东岸被定位为城市核心区；市北区处于东岸核心，区位优势显著，是东岸的重点发展区域；2012年，新市北区成立，将加大区域资源整合，优化产业布局；未来，青岛主城区将继续

4、向北迁移，市北区的战略地位日益凸显,项目区位,交 通,配 套,四 至,地块指标,【对外交通】距火车站约15分钟车程，距机场约40分钟车程，靠近区域主干道延吉路和南京路，可方便到达其他区域,【对外交通】中央商务区地处城区中央，周边道路较窄，单行较多，拥堵情况比较严重；未来区域内有三条地铁交汇，M3号线将在2014年开通，或将改善交通状况,大交通：位于市区中部，可方便到达各区域，交通通达性好；道路交通：项目靠近城市主干道，附近有近13处公交站点，并规划有3条地铁线，预计未来交通将更加便捷。,东西快速,备注：右边道路情况仅限CBD区域内,福州北路,连云港路,徐州路,南京路,辽阳西路,M4号线,M5号

5、线,南京路站,敦化路站,延吉路站,M3号线,绍兴路,敦化路,延吉路,鞍山路站,山东路,CBD,项目区位,交 通,配 套,四 至,地块指标,项目周边主干道：连云港路（双行）、敦化路(双行)、延吉路（双行）、南京路（北向南单行）；项目周边道路均为规划路及断头路现有交通不便利；龙城路、徐州路均为单行，动线较为单一，对项目便利性影响较大；周边公共交通发达。距公交车站步行约5-6分钟，距未来地铁口约10分钟路程。,项目区位,交 通,配 套,四 至,地块指标,【对内交通】项目道路交通较发达，距离主干道较近，但车流量大易形成拥堵；周边单行较多，动线较为单一，限制本案通达性,项目区位,交 通,四 至,地块指标

6、,优势：本案周边配套齐全，涵盖酒店、餐饮、商超、休闲娱乐等；未来大型综合体和中央广场的建成将进一步丰富和完善商务区的配套；不足：整个CBD商业中心缺乏集中的金融配套，几家银行网点分布过于分散，没有形成规模；餐饮配套数量较少且缺乏特色；目前综合活动范围较为局限，只能限于万达广场及周围。,配套齐全，以万达商业广场核心分布；缺乏集中的金融配套；特色餐饮配套数量少、营业时间短；随着各项目和规划配套的逐步落成，将会进一步完善商务区的配套,配 套,四周均为规划路，非主干道，昭示性和通达性较差；东侧为成熟住宅，南侧为卓越大厦、档案馆，西侧和北侧在建项目为超高层，后期会有遮挡；目前基坑支护已完成,本案,民建大

7、厦,海运大厦,凯景广场,万达广场,卓越大厦,现状住宅,档案馆,现状住宅,卓越二期,地块四至：东临：住宅楼；西临：民建大厦；南临：住宅楼；北临：凯景大厦地块现状：基坑支护已完成,凯景广场,地块内部,万达广场,民建大厦,卓越大厦,地块俯视,本案,民建大厦,项目区位,交 通,四 至,地块指标,配 套,诺德广场,财富地带,欧亚中心,项目总建面约9.5万，体量较小；由商服、商业、住宅组成，物业类型驳杂；商服及商业占比较高，地下面积达4.7万，地下停车741个(共五层），其定位及去化将成为本项目难点,项目区位,交 通,四 至,地块指标,配 套,【项目属性界定】,东岸中央商务区二线区位 中小企业孵化为主的小

8、型综合体项目,优势：1.项目位于东岸商务区重点发展方向，办公属性明显；2.项目紧邻区域主干道延吉路及南京路，对外交通较为便捷；3.未来地铁的开通，区域交通状况将逐步改善。,劣势：1.项目昭示性较差；2.周边交通较为拥堵，单行线较多，可进入性较差；3.项目规划条件已定，租售比难以平衡；地下空间定位及停车位限制项目可行性。,项目区位,交 通,四 至,地块指标,配 套,项目概况,交易模式及风险测度,项目整体定位,项目索引,项目价值实现能力,三,目 录contents,项目战略选择,项目概况,本体解析,项目价值实现能力,市场机会分析,盈利模式分析,物业类型选择,各物业价格实现能力,财务分析,宏观市场,

9、政策分析,各物业类型市场表现,租售模式,宏观市场,政策分析,市场表现,近三年以来，青岛经济增长速度快，二、三产业占比持续提升；对外贸易进出口额逐年攀升，优质企业数量呈不断增长趋势,宏观市场,政策分析,市场表现,2013年，青岛市将启动建设国家首批国际贸易中心城市；与香港、东京等城市对标，使青岛成为跨国经济的总部基地,2012年青岛国际经济合作和服务外包倍速增长，“外贸、外资、外经、外包”四项外经贸主要指标全省领先；2013年青岛将启动建设国家首批国际贸易中心城市，加速城市从“传统贸易向现代国际贸易转变”；围绕“国际贸易中心城市”定位，和香港、东京、纽约等重要的国际城市对标,使青岛成为跨国经济的

10、总部基地;2013年将新建30个外贸公共服务平台，还将组织参加80个境内外展会，在本市举办10场跨国采购会和进口商品展，开拓新兴市场。,宏观市场,政策分析,市场表现,二套房贷首付不低于60%；一二线城市全面限购,住建部：限购政策到期延续,国务院下放房地产预售许可权,房产税扩围全国逐步推开,新国五条发布，强调二手房个税及保障土地供给,过去，以行政手段为主；中央制定、地方执行。现阶段，逐步向市场调控手段过渡；中央指导性思想为主，地方具制定体计划。将来，地方政府对土地财政的依赖状况暂时难以改善，博弈将进入深水区，住宅市场必将受限，商业地产政策走势不明朗。,2011年开始，抑制投资型购房手段逐步深化，

11、商业地产调控目标未确定；地方新国五条的出台，目前对一手房市场影响不大，后续政策走势不明朗,青岛市国五条落地，重申“限购”等措施，调控力度趋弱,市区及政策要点：限购、限贷继续青岛暂执行原契税标准；房产税进入非住宅领域；行政区划调整或导致楼市格局变化；保障房、公租房等保障性住房仍为政府关注重点,青岛市2012年3月1日起征房屋维修基金,青岛市非住宅过户需缴纳房产税,青岛行政区划调整，四方区和市北区合并成新市北区,青岛暂执行原契税，商业3%,青岛市国五条细则调控力度偏弱，对商业地产影响较小，对非住宅房产过户进行缴税等抑制投资型购房政策，对商业购房略有影响,宏观市场,政策分析,市场表现,中央商务区板块

12、：山东路两侧无疑是该区域较成“气候”的写字楼聚集区，该区域以商住楼和中档写字楼为主，规划的市北中央CBD，占据城市中心区位优势，衔接新老城市开发热点，是未来最具潜力的商务新区之一。,香港中路板块：经过十几年的开发建设，青岛已经形成以香港中路为轴心的半岛中央商务区。该板块是目前青岛写字楼市场投资规模最大和最为成熟的区域，出现了交通拥挤承载饱和的情况，办公区逐渐向外扩展，并形成新的副中心。,海尔路商务区板块：该区域产业基地多、规模大、产值高，吸引企业总部扎堆“总部+基地”，是该区域的一大特点。另外，该区域的高起点规划及配套，也被众多企业看好。由于公交路线较少，配套不齐全，人气不足，该区域商务氛围尚

13、处于形成阶段。,【写字楼】版块特征：香港中路为主；中央商务区及海尔路商务区板块为辅；城阳及西海岸商务区目前发展尚未形成规模,宏观市场,政策分析,市场表现,宏观市场,政策分析,市场表现,数据来源：青岛网上房地产,2012年4月至今，全市供应64.7万，成交43.5万，市场呈现供过于求；办公物业存量波动不明显，全市办公存量维持在150万左右；全市办公物业成交均价多位于10000-15000元/价格区间，2012年下半年来，成交均价有所上升。,【写字楼】供求关系：青岛市办公市场呈现供过于求态势，市场竞争激烈；全市成交均价处于10000-15000元/，区域间及区域内因不同品质价格差异大,【写字楼】供

14、求关系：根据中央商务区规划，未来项目所属区域办公产品入市量较大，目前可预计未来供应量为132.2万，市场竞争激烈,宏观市场,政策分析,市场表现,【写字楼】租金表现：香港中路商务区基本饱和，办公租金高，交通拥堵，企业客户外溢；中央商务区及海尔路商务区承接外溢客户,宏观市场,政策分析,市场表现,【写字楼】客户表现：海尔路商务区承接市南外溢大中型企业，总部企业集中；中央商务区办公规模小，目前主要承接外溢的中小型企业，,香港中路商务区优势：发展成熟、配套十分完善办公规模大、入驻企业多劣势：租金高交通拥堵，通勤时间高,海尔路商务区优势：总部企业集中路况交通条件较好劣势：配套欠缺，缺乏人气公共交通不发达；

15、,中央商务区优势：中小型企业集中通达性较好、配套完善劣势：起步阶段，办公规模小交通路况条件较差,宏观市场,政策分析,市场表现,中小型企业,大中型实力企业,大中型总部企业,【写字楼】竞品分析：考虑到选择此区域客户关注点及总价承受力与选择其他商务区不同，因此将本案竞品锁定在中央商务区山东路、南京路、辽阳路与延吉路围合区域,宏观市场,政策分析,市场表现,【写字楼】竞品分析：区域内在售竞品少，主打5A级概念，同质化竞争严重；纯办公物业去化优于商住混合物业，后期多个项目将公寓产品改为办公产品,宏观市场,政策分析,市场表现,宏观市场,政策分析,市场表现,【写字楼】竞品分析：在售项目客户多为市南区外溢的过渡

16、型企业；以外贸及物流行业为主，购买目的多为自用，关注交通、物业服务、价格等,宏观市场,政策分析,市场表现,【写字楼】小结,区域纯办公物业较受欢迎，但产品同质化竞争较为严重,全市整体呈现供大于求态势，库存相对稳定；项目所属区域潜在供应130万，竞争较为激烈,项目未来主要承接香港中路外溢客户，以贸易、物流等行业的中小企业为主，较为关注交通、物业服务、价格,通过产品创新降低企业运营成本、提升产品生态感知，是写字楼产品突破市场的方向之一,区域写字楼竞争较为激烈，且客户价格承受能力有限，写字楼产品较难完成现金流使命,宏观市场,政策分析,市场表现,去化率低,面积控制,总价控制,【公寓】市场去化：2011年

17、之后，政府抑制投资型置业，公寓市场逐渐冷却，公寓产品去化差,具体表现：燕归堂：2011年推出3栋商住楼，办公、公寓混合，去化很差；2012年，项目更名为“7080中心广场”，并将1#改为纯办公产品，主打小户型、精灵办公；中海SOHO国际公寓：2011年入市，原定均价18000-19000元/，带精装；2012年，公寓产品将精装改为毛坯，销售均价15000-16000元/，去化仍较差,2013年为沿海区域公寓产品集中入市期，竞争激烈；占据一线海景资源的海逸天成及绿城项目对本案影响较小。与项目形成直接竞争的主要为二线海景的中铁青岛中心、华润中心、保利海大项目,【公寓】潜在竞争：2013年市南区沿海

18、区域多个项目公寓产品集中入市，竞争压力大；其中二线海景项目中铁、华润、保利公寓产品与本案直接竞争，需重点关注入市动态,宏观市场,政策分析,市场表现,【公寓】公寓属性：从公寓居住、办公 以及投资三个属性看，其居住属性弱于住宅，办公属性弱于纯办公、投资属性同样弱于住宅和办公,（1）居住属性：同住宅功能相同，购买50公寓首付款可买77住宅，居住属性优势不明显；,首付款：以区域50小户型公寓，单价13000元/为例；总价：13000*50=650000元；首付65000*50%=325000元；以同样首付，可购买总价325000/30%=1080000元住宅产品；住宅面积：108000/14000（住

19、宅均价）=77,（2）办公属性：公寓产品可商可住，对于办公客户来讲，办公形象差，不愿购买；,（3）投资属性：,以50公寓、办公、住宅为例，购入单价13000元/，总价65万元；售出单价14000元/，大于三年不足5年交易：根据二手公寓与住宅出售税费来看，二手公寓所缴税费二手住宅二手公寓出售所交税费：50454元二手住宅出售所缴纳税费：43964元出租：根据区域内项目投资回报来看，办公公寓住宅,产权：住宅70年产权大于公寓40年落户：公寓不能落户商水商电：公寓费用高公积金贷款：公寓不能公积金贷款,宏观市场,政策分析,市场表现,宏观市场,政策分析,市场表现,【公寓】小结,从公寓属性来看，居住属性弱

20、于住宅，办公属性弱于纯办公、投资属性同样弱于住宅和办公,政府抑制投资型置业，公寓市场逐渐冷却，月均去化极低，如中海SOHO国际月去化仅2套,未来公寓市场竞争激烈，项目无景观优势资源,从市场去化、潜在供应及投资属性来看，项目公寓产品无竞争优势，难以完成现金流使命，因此，不建议做公寓,宏观市场,政策分析,市场表现,【住宅市场】供求关系：2013以来，市场新增供应持续增加，去化良好，进入去库存阶段；其中，市北区累计供应成交量位居全市中下游水平，成交均价位居全市第三位,【住宅市场】供求关系：市北区住宅整体供应偏少，以改善类产品为主，月成交量多14000元/左右；期末存量115.3万，存销比14.3，去

21、化压力一般,市北区近一年来仅在2012年下半年有供应，随着新产品入市，成交量波动较大；市北区成交以再改产品为主，其次为首改产品，首置产品成交占比最少；截止2013年4月，市北区存量65.4万，整体呈下降趋势。,宏观市场,政策分析,市场表现,宏观市场,政策分析,市场表现,【住宅市场】户型分析：90-100二居及120-130三居去化较好，总价200万以下；60-70一居房源去化较差,具体表现：良辰美景：定价合理，整体去化较好；93-101二居房源去化最好，66-70一居房源去化最差；欧典商苑：定价偏高，整体去化较差；122-128三居去化较好,【住宅市场】客户分析：周边纯住宅产品客户主要来自市南

22、、市北周边区域，行业较分散，关注户型、环境、价格、配套等；万达客户多为自住兼投资型，关注未来升值潜力及居住舒适度,宏观市场,政策分析,市场表现,宏观市场,政策分析,市场表现,【住宅】小结,周边项目客户主要来源于市北、市南地缘性客户，以个体、公务员为主，行业属性不明显，关注户型、环境、价格,目前，市北区住宅以改善产品为主，月均去化约10万，库存维持在110万，去化压力一般,畅销户型为90-100二居及120-130三居；60-70一居房源去化较差,住宅去化压力一般，紧凑两室存在市场空缺,宏观市场,政策分析,市场表现,【商业】供求关系：供应量大，供远大于求，存量稳步上升，商业物业市场去化压力较大；

23、价格并无明显上升趋势，多徘徊在10000-14000元/之间,整体来看，青岛市商业市场供应远大于成交，其中2012年4月至今，全市共计供应157.2万，成交96.5万，市场呈现供远大于求；商业物业存量稳步上升，截止2013年2月，全市存量352.5万；全市商业物业成交均价多位于10000-12000元/价格区间，各月成交均价因成交项目不同而有所差异。,青岛市成交价格分析,宏观市场,政策分析,市场表现,【商业】分布特征：目前在售或营业的商业多为住宅底商，大型集中商业多在规划中；延吉路商业氛围优于敦化路；未来商业竞争激烈，商业氛围相应会极大提升,【商业】价格实现：周边目前及已规划综合商业多为百货类

24、，缺少特色；商业网点租金约为6元/天，均价45000-50000元/，周边商业营业时间较短,宏观市场,政策分析,市场表现,【商业】小结,项目可进入性较弱，无地段优势,1全市商业供应远大于求，租金实现能力较差，限制价格上涨,项目周边规划集中商业多为百货类，同质化竞争较为严重,建议商业尽量控制面积，以服务周边办公配套为主,宏观市场,政策分析,市场表现,分析：片区住宅车位均价区间在11万-19万之间，机械式停车位费用较低，普通停车位较高受销售情况的影响，多数项目未推出出租车位，但估价约350-400之间，片区住宅车位月租金均价为300-350元/个。,【停车位】住宅：区域内住宅项目车位主要为出售为主

25、，价格在11-19万/位,宏观市场,政策分析,市场表现,宏观市场,政策分析,市场表现,【停车位】写字楼：项目昭示性较差，写字楼客户以中小企业为主，价格敏感，多以出租车位为主；考虑项目回现要求，考虑部分销售,目前写字楼市场车位销售模式多为出租，价格区间为400-600元/月，售价13000-15000元/个.,车位出租为主原因分析,客户维度：区域市场客户置业以中小企业自用为主，对价格敏感，因此，基于成本控制，多数客户选择租用一定比例车位；投资客户占3-4成，投资客户为控制投资成本、考虑后期租售难度多不考虑购买车位。开发商维度：卓越大厦地下车位部分销售模式为租售结合的模式；出售部分主要针对大客户，

26、将一部分车位作为写字楼出售的附加值，类似捆绑销售，提升性价比；此外地下车位造价较高，散客多考虑成本不买车位，制约去化速度，回款速度慢，也就不作为主力回款项。汪总（卓越大厦营销总监）,宏观市场,政策分析,市场表现,【停车位】区域写字楼客户以中小企业为主，写字楼捆绑销售不利于价格实现；而项目住宅体量较小，难以消化大量地下空间，因此，地下车位是项目的主要风险之一,宏观市场,政策分析,市场表现,项目市场机会总结,宏观市场,政策分析,市场表现,1,2,3,青岛经济增长速快，二、三产业占比持续提升；对外贸易进出口额逐年攀升，优质企业数量不断增长，商务办公需求逐步增长,投资受抑制，住宅市场趋于稳定，公寓市场

27、逐渐冷却，商业办公市场略有影响,住宅供需活跃，公寓市场风险最大、无市场空间，商业办公市场去化压力较大,项目价值实现能力,市场机会分析,盈利模式分析,物业类型选择,各物业价格实现能力,财务分析,宏观市场,政策分析,各物业类型市场表现,租售模式,基于项目本体、市场及竞争，建议项目选择商业、住宅、写字楼三种物业类型,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,【商业】基于项目商业持有及出售的优劣势分析，建议项目以持有为主，同时考虑部分销售，缩短投资回收周期,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,以市场导向定价确定预期产品基准价格，综合项目的各类因素,商品住宅价格

28、,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,商品住宅价格,按当前市场初步测算，商品房入市毛坯价格在15700元，精装价格约16500元/；项目最终售价要根据市场、蓄客及销售目标等在开盘前确定,Q：本项目权重；Q：各项目权重值；为折算均价；为预期价格；修正后各相关楼盘价格：（QQ）Q,按照模型推算,参考周边的竞品，可测算本项目商品住宅预计基准毛坯价格在15106元/，但基于当前市场形势、参考竞品销售现状及未来开盘实现热销，本项目预计入市毛坯均价为15700元/。（注：针对本项目客群定位，精装成本约800元/，精装价格约16500元/）,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,写字楼价格,以市场导向

29、定价确定预期产品基准价格，综合项目的各类因素,写字楼价格,按当前市场初步测算，写字楼入市价格在毛坯16000元左右；项目最终售价要根据市场、蓄客及销售目标等在开盘前确定,Q：本项目权重；Q：各项目权重值；为折算均价；为预期价格；修正后各相关楼盘价格：（QQ）Q,按照模型推算,参考周边的竞品，可测算本项目写字楼预计基准毛坯价格在15421元/，但基于当前市场形势、参考竞品销售现状及未来开盘实现热销，本项目预计入市毛坯均价为16000元/。（注：此价格仅为参考价格，最终的销售价格需参考项目入市时的市场情况予以修正）,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,商业价格,根据本体、周边项目及市场情况对本

30、项目的业态进行定位，并由业态出发，反推本项目租金及商业售价。,根据项目所处区位、交通、配套、消费人群等因素分析，本案商业整体定位方向应为区域补充型特色配套商业。,根据项目本体、项目周边商业现状、消费人群等分析，项目商业应定位于区域补充型特色配套商业，辐射CBD及周边。以商务为主，居住为辅，满足周边商务人士的餐饮、休闲等商务配套需求，打造特色商业街区，完善区域的商业功能。商业布局以商务会所为依托，辅以沿街的特色餐饮，咖啡馆等休闲业态；不仅满足项目入驻企业的商务需求，同时辐射周边其他办公和居住人群，成为休闲不夜城。,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,一层、二层：价值最高，可作为商业的主街进行

31、招商，主要为特色餐饮、咖啡馆等业态；根据此类业态的经营特点，建议采取“一拖二”、“背靠背”形式进行组分割，提高利用率。负一层：价值略低，可设美食广场，比较适合地下经营；建议引进品牌店。三层：通达性较差，可经营商务会所，为本案及区域商务办公人群提供商务洽谈平台。,商业价格,根据楼层位置及商业定位确定价格梯度，一层二层负一层三层。,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,商业价格,根据楼层位置及商业定位确定价格梯度，一层二层负一层三层。,美食广场,配套餐厅,娱乐配套（如酒吧）,底商负一层,配套储藏室,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,商业价格,根据楼层位置及商业定位确定价格梯度，一层二层负一

32、层三层。,品牌店,社区服务型物业（如医药行业、生活用品行业等）,特色餐饮（如茶馆、特色餐饮、咖啡馆）,一层+2层,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,商业价格,根据楼层位置及商业定位确定价格梯度，一层二层负一层三层。,商务会所服务,休闲会所（台球厅、瑜伽室、美容会所等）,健身房,3层休闲层,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,商业价格,目前周边商业网点租金约为6元/天，均价35000-45000元/；但项目周边商业存量较大，且本案较竞品在通达性、昭示性存在劣势，市场空档期入市抢占市场是本案商业成功关键，即本案商业定价需极具价格优势迅速占领市场，规避竞争压力。,物业类型,租售模式,价格实

33、现,财务分析,商业价格,销售价格建议：综合本案商业市场定位（补充型特色底商）、业态定位（小型社区服务型业态）、产品特性及租金水平（8%年收益率），项目1F商业价格约4万元/，2F:2.2万元/，3F:1.3万元/，地下一层0.9万元/,租金价格建议：综合本案所处板块租金特征、业态出租情况、本案定位与业态租金承受力平衡关系，建议本案1F商业租金8-10元/，2F:5元/，3F:2.8元/，地下一层2元/。,【停车位】考虑区域停车位上涨态势，建议项目地下停车位价格为15万元/个,车位销售与住宅、办公销售呈现正相关关系区域内典型项目车位成交价稳定在10-20万元，自11年10月以来成交均价呈上升态势

34、,宏观市场,政策分析,市场表现,通过客户访谈分析，多数自用客户为控制购房成本选择租用一定比例车位，但30%客户鉴于停车难，考虑购买车位。,写字楼车位部分：模式一：与大客户需求户型捆绑式销售，具体比例后期视大客户销售情况而定，捆绑数量建议与销售面积比率为200：1个，价格建议15万元/个；模式二：其他车位灵活销售，针对客群本案住宅客户、写字楼客户及市场车位需求客户；价格与住宅车位一致（150000元/个），以保证客源不流失,【分析前提】项目总建筑面积共95193：其中住宅面积9613（含经适房），商服楼建筑面积28198.9，地上商业面积10260.8，地下商业面积2600，总停车位741个,物

35、业类型,租售模式,价格实现,财务分析,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,各物业的开发建设和销售进度如下表,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,方案1各物业全销售方案：税后利润月1.6亿元，税后利润率20%，但该方案市场实现度较差,方案2商业持有，地下停车销售30%：市场可实现性较好，但资金缺口较大，税后利润为负1.3亿元,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,方案2动态测算：项目整体投资收入率为12%，投资回收周期为6.15%，NPV为-737万元,物业类型,租售模式,价格实现,财务分析,项目概况,交易模式及风险测度,项目整体定位,项目索引,项目价值实现能力,三,目 录conten

36、ts,项目战略选择,项目概况,本体解析,模式1：项目收购,海发：取地楼面地价4000元/；转让价6000元/,项目转让产生的土地增值税：2000*40%4000*5%=600,优势：项目法律风险较低劣势：1项目主体发生变化，一系列的名称变更审批登记手续比较繁琐2 土地增值税的转架导致项目楼面成本上升600元/,项目公司,海发,万浩,模式2：股权转让,银行,委贷,工程建设,营 销,万浩包销,万浩委托代建,海发配合万浩完成其他项目推进工作,土地使用权,抵押,土地解押,海发将土地用权过渡给项目公司，并完成股权转让工作,货币投入,土地使用权及其它投入,优势：可根据实际情况减少需缴纳的税费，如土地增值税

37、、房地产交易的相关税费。劣势：项目周期较长，完成整个转让过程需要10个月的时间过程复杂，面临国资委审批；现金流压力较大，除需增加成立项目公司注册资金外（5千万），还需1亿左右的解押资金短期资金股权公开挂牌交易的不可控,模式2：股权转让,股权转让过程中我司注资概况,项目概况,交易模式及风险测度,项目整体定位,项目索引,项目价值实现能力,三,目 录contents,项目战略选择,项目概况,本体解析,企业目标：“立足河北，放眼全国”,桥头堡：山东区域,战略市场,菏 泽三/四线城市,其他区域,安康项目,企业目标：“立足河北，放眼全国”布局策略：通过济南及都市圈周边城市的项目布局，扎根山东，力拓济南市场，提升品牌知名度，并逐步实现青岛等其他二线城市的全国化布局项目价值实现：青岛海发项目规模较小，非核心区域，且有一定的开发风险，较难创造品牌价值，扎根青岛，因此，建议放弃青岛项目，以企业目标及布局策略为导向，稳扎稳打,机会市场,济 南二线/三城市,青 岛二线城市,青岛项目,战略市场,战略市场,菏泽项目,感谢!请指正！,