控制性详细规划.ppt

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1、第七章 控制性详细规划,2,一、控制性详细规划的基本认识二、控制性详细规划的发展历程三、控制性详细规划的编制方法四、控制性详细规划存在的问题五、控规编制的动态与发展趋势,内容提要,3,一、控制性详细规划的基本认识,4,控制性详细规划,修建性详细规划,5,名词解释 控制性详细规划 是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。,控制性详细规划的基本认识,6,名词解释控制性详细规划 控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共环

2、境等，最核心的内容是对城市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建什么、怎么建等问题。,控制性详细规划的基本认识,7,借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型；城乡规划法明确的法定规划之一；反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系；建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范畴）；公众参与最具实效性的内容；法律严肃性越来越高；编制技术不断探索与进步。,控制性详细规划的基本认识,8,控制性详细规划的地位与作用,（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理依法行政的依据；从规划到实施控制、引导、监督。控制性详细规划将城市建设的规划

3、控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。,9,（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观上接总规（分区），下接修详（设计）；从定性到定量控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部控制指标细化、分解、落实；它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。,控制性详细规划的地位与作用,10,控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”

4、、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。,控制性详细规划的地位与作用,11,控制性详细规划的地位与作用,12,（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维平面控制与空间控制的结合；从规划到设计规划要求与设计条件的结合；从消极到积极控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和

5、行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。,控制性详细规划的地位与作用,13,（4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体利益协调的平台；从分歧到统一公共政策的具体化。控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。,控制性详细规划的地位与作用,14,控制性详细规划的地位与作用

6、,15,控制性详细规划编制的基本原则,（1）依法规划的原则 控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。,16,（2）公平、公正的原则 规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别，做出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导则的基本依据。,控制性详细规划编制的基本原则,17,（3）公开原则 控制性详细规划属于行政许可法所规定

7、的许可依据的范畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规划的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不同层次的公众参与需要。,控制性详细规划编制的基本原则,18,（4）整体性原则 编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系，多包含公共利益的内容。,控制性详细规划编制的基本原则,19,（5）可操作性原则 编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管

8、部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。,控制性详细规划编制的基本原则,20,二、控制性详细规划的发展历程,21,最初的尝试（80年代初）上海虹桥开发区规划,领事馆区，为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划，改变了原有“摆房子”的做法。,22,桂林中心区详细规划（1987）控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系。广州市街区规划（80年代末）覆盖面积达70平方公里 更接近于ZONING的分区规划方法，一直沿用至今。广州市城市规划管理办法和实施细则。,有益的探索,（80

9、年代中后期）,23,苏州桐芳巷改造规划 汕头龙湖片区分区规划,苏州桐芳巷改造规划（87年）按现状规划管理 进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。,汕头龙湖片区分区规划（89年）适应市场经济的二级用地分类，提出土地使用兼容表，探索了工业街坊的土细分开发模式。,控制性详细规划的发展历程,24,温州旧城改造控制规划 几个相关课题研究：上海市土地使用区划管理法规的研究（上海市规划局；控制性详细规划编制办法（建议稿）（江苏省城乡规划设计研究院）,步入成熟（80年代末90年代初）,25,1991年，建设部在城市规划编制办法中，列入了控制性详细规划的内容，并明确了编制要求。1995年，建设部制定了城市

10、规划编制办法实施细则，规范了控制性详细规划的具体编制内容和要求。广东省城市控制性详细规划管理条例(2004年9月24日广东省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 2004年9月24日公布 自2005年3月1日起施行),控制性详细规划的发展历程,26,三、控制性详细规划的编制方法,27,从形体设计走向形体示意。排房子得出管理依据。缺乏办公规范化。从形体示意到指标抽象从指标抽象走向完整系统的控制性详细规划。特点：文本、图则及法规三者互相匹配，且各自关联，共同约束城市的开发和建设。,三个阶段,28,控规编制方法,编制程序:前期研究/用地规划及工程规划/用地细分/指标确定/成果编制控制内容:土

11、地使用/建筑建造/设施配套/行为活动控制方式:指标量化/条文规定/图则标定/城市设计引导赋值方法:形体模拟/经验归纳/调查比较,29,30,新旧编制办法的控规编制内容比较与变化,31,（1）强调了公共设施的配套要求。原编制办法中没有明确说明，但在实际工作过程中，这些设施多属于公益性内容，在实际建设中由于经济利益的驱动往往被侵占或者被忽略，控制性详细规划出于对公共利益保障责任，需要更加明确公共设施的配套要求，包括大、中型公共设施的落位、小型公共设施设施的布点、以及公共设施建设规模、附加建设条件、服务半径等控制要求。,新旧编制办法的控规编制内容比较与变化,32,公共服务设施规划控制一览表,33,市

12、政公用设施规划控制一览表,34,公共设施控制图则,35,（2）强调在编制控制性详细规划时提出城市设计的指导原则。这就需要在编制控制性详细规划时做较为深入和具有针对性的城市设计系统研究，提出相应的城市设计控制要求，其中包括对建筑体量、体型、色彩等要求。,新旧编制办法的控规编制内容比较与变化,36,新旧编制办法的控规编制内容比较与变化,37,（3）强调了交通需求分析的内容。其中明确提出了对公共交通场站用地范围和站点位置、道路断面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加强交通的规划研究与设计控制。在规划实施过程中涉及到地块开发容量、人口容量等指标都与交通系统的承载力密切相关，规划调整时交通影响分析与评价

13、也是重要课题之一。另外，在规划用地布局和地块边界控制时如果不事先考虑好公共交通的场站布局、站点位置、交叉口形式与渠化措施将有可能在实施、改造与整治时缺乏足够的城市空间，许多设施被忽略或无法落位。国内的控制性详细规划实践证明，这些方面的控制至关重要不可忽视。,38,39,重庆适应山地道路特点的局部展宽段渠化处理方式,40,（4）对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合 保证市政设施配套，并作为地块开发条件的重要参考。,41,（5）关于地下空间利用的具体要求。随着城市经济实力、建设水平的提高和集约使用土地的需要，地下空间的综合开发利用越来越成为城市开发建设的一项重要内容。但原有的控规编制要求普遍缺

14、乏对这一方面的研究与控制手段。控制性详细规划的控制指标体系中也基本上未考虑地下空间综合利用的可能性和影响。在规划管理的实施操作中，会出现许多争议问题和灰色空间，因此，急需对这方面的建设行为进行规范，并提出科学的控制要求。,新旧编制办法的控规编制内容比较与变化,42,地下空间利用：规划充分利用自然地形进行地下空间的开发利用，包括高层建筑的地下车库、地下人行通道、地铁车站、结合平台广场的地下服务设施等，并通过有机的组织将这些地下空间串联起来，成为辅助服务系统。,新旧编制办法的控规编制内容比较与变化,43,2006年4月1日颁布实施的城市规划编制办法第四十二条 条文中明确规定，控制性详细规划确定的各

15、地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。,新编制办法的强制性内容,44,包括：技术文件、法定文件和管理文件1、技术文件是法定文件和管理文件的技术支撑和编制基础。技术文件编制的内容和深度应符合建设部城市规划编制办法的要求。2、法定文件是规定控制性详细规划强制性内容的文件。法定文件应充分考虑资源利用、公众利益和公共安全等因素，具有强制性实施的约束力，同时便于公众理解和监督。3、管理文件是城市规划行政主管部门实施规划管理的操作依据。管理文件既要体现法定文件的“刚性”原则，又要满足规划管理的动态需要。,控制性详细规划的成果,45,文件特点：

16、技术文件清晰、明确、条文加图纸。法定文件公众能够理解，便于监控，并具有强制性的约束力，非经法定程序不得随意调整、修改。管理文件开展规划管理的操作性文件，既要遵循强制性内容不得随意变更的“刚性”原则，又要满足动态规划的“弹性”要求。,控制性详细规划的成果,46,四、控制性详细规划存在的问题,47,1）存在问题：委托随意性问题，委托边界随时改变甚至有所重叠。衔接问题：各院规划对公共部分控制不一致 是否应该全覆盖？覆盖到什么程度？如何覆盖？统一技术标准。通则式覆盖，先控制，再深化。2）解决思路：规划编制的系统性和计划性（年度编制计划、专门的编制研究中心）。分区与标准分区的划定与衔接，统一的用地编码系

17、统。3）覆盖程度与编制深度的对应，重视与近期规划衔接。4）覆盖深度的区分与转换。,（1）缺乏通盘考虑导致委托的随意性和衔接困难,48,1）存在问题 上位规划有年限，而控规无年限。上位规划越来越注重宏观调控与公共政策属性，真正落实需要具体指导。前期研究普遍达不到一定的深度和广度导致控规编制的依据不足。专项规划严重滞后带来不确定性和大量前期研究工作。控规的表达方式要求简单规范，难以审查前期研究的工作。2）解决思路 在编制办法实施细则中或地方的控规编制统一技术措施中明确规定这一方面的内容，将相关研究的结论纳入控规的编制成果。前期研究上升到上一层次规划，改变现行的城市总体规划的表达方式，适应控规分区片

18、编制的实际情况，采取总量分配、分层控制的思路，逐层落实到控制性详细规划之中。,（2）依据不足的问题普遍存在,49,1）问题的产生地区发展不平衡，地方具有不同的发展特色，城市中的旧城区与新城区发展控制要求也不尽相同，不同的开发方式对控规的要求都不同。统一的深度导致有些地区控制深度不够，而有些地区控制内容过深却意义不大。2）解决问题的思路采取分层控制、层层深入的方式。采取一般控制和特殊控制相结合的方式。划定特定区有针对性地提出编制深度要求。将不同的控制要求上升到分区规划层次、或划定标准分区时给予明确。刚性与弹性的控制要求、相互之间的转化。古城保护,（3）关于层次与深度,50,1）存在问题指标千篇一

19、律，不能体现城市特色与控制内涵。指标选取缺乏针对性研究，规定性与指导性指标需要针对性界定。例如旅游度假区中小学指标没有用。指标赋值缺乏科学依据，有主观臆断现象，拍脑袋。不同的编制单位和区片导致不公平和衔接困难。2）解决问题的思路地方的统一技术措施提供参考。通过针对性的现状调研、归纳总结提供具有通则式意义的赋值标准，强调公平性。个案赋值结合具体的编制要求浮动变化，并需要提供有力的依据。,（4）关于规划控制指标体系控规的灵魂,51,上海的建筑密度与容积率附值标准在一定程度上规范了技术行为，避免主观臆断赋值现象。,52,五、控规编制的动态与发展趋势,53,（1）编制的规范性：地方统一技术措施的不断出

20、台。（2）编制方法的延伸与拓展：分层控制实践。（3）编制内容的深入：控规中设计控制的探索。,54,分层控制：形成一套从总规分区片区控制单元街坊地块，分层控制、层层衔接的规划控制系统。镇规划层次可以减少。1）分层控制：每一层次落实相应深度的规划内容，并为深入控制留有余地和适应性空间；2）总量控制：将总体指标的层层分解，每一层次均实行总量控制；,55,3）单元控制：将城市规划建成区划分至控制单元，控制单元提出控制指标、控制图则、控制导向等通则式控制，为进一步结合旧城改造、近期建设和土地出让计划编制街坊地块的控制性详细规划提供依据；24平方公里范围，总量、交通、视线走廊等。4）特定区：将城市中具有特

21、殊要求的控制单元划定为特定区，特定区规划单元的控制性详细规划有针对性地提出特殊的控制要求和规划许可要求。,56,案例：滨水空间设计控制1.容积率与建筑密度（1）容积率 提高容积率是解决城市中建设用地缺乏的主要办法之一，但是过高的容积率对环境质量造成负面影响，对市政、公共设施带来压力。应加入容积率的降档规则，提倡适宜的容积率。,57,容积率与建筑密度（2）建筑密度 建筑密度也是与城市环境密切相关的，反映的是二维空间上的疏密程度。建筑密度的高低会对人的心理造成一定的影响。对于高层建筑群，其密度一旦超过1015，就会使人产生压抑感。应推广应用塔楼密度与裙楼密度分别控制的方法。,58,香港天水围屋邨：

22、容积率 5，过高的密度,59,2.设计控制的加强和要素的引入 滨水区空间的界面是城市生活的主要场景，其相关体积分布和界面构成是城市生活的物理条件，也是城市环境品质的核心条件之一，因此有必要加强设计控制。设计控制分为规定性和绩效性两种，国外的城市多采取绩效性的控制为主，但根据国情应采取规定性的控制为主。这也是基于价值判断的考虑。,60,建筑高度（1）天际线和高度分区 以形成有特色的滨水区天际线为目标，从整个城市的层面和滨水区内各组团的功能和景观要求进行考虑，建立高度分区，在宏观上实现对建筑高度的控制。高度的分区可以基于建筑的绝对高度，也可以基于建筑的层数。,61,上海浦东滨水区,62,杭州西湖地

23、标与城市建筑,63,杭州西湖滨水建筑体量控制,64,建筑高度（2）斜线控制的临江建筑高度 目前的控制中一般只设定可以建设的最大高度，并未对建筑主体的位置进行控制，这样造成了地块内建筑都贴着临江一侧的建筑红线建设。,用斜线控制的方法使建筑往远离江面的方向后退，以减少对江边活动的人们的压抑，增加滨水公共空间的开阔感。,65,建筑面宽（1）临江塔楼最大面宽 滨水区的空间形态从宏观上呈现沿水面以线形展开，因此要实现滨水区纵向上空间与景观的渗透，应控制临江建筑最大面宽。对建筑面宽的控制主要体现在对建筑塔楼而非裙楼的控制上，以减弱临江高层建筑“墙”的感觉。临江塔楼面宽指的是临江塔楼相对应岸边的水平投影。,

24、66,海珠区珠江滨水地区规划指引中，针对珠江滨水区新建的建筑高度普遍达到100米以上的现状，建议将临江塔楼的最大面宽控制在75米。,67,建筑面宽（2）临江塔楼总面宽与地块面宽的比值 此方法既可客观地对比几个开发地块中建筑阻挡景观渗透的程度，也可以设定不同的比值对各区段的建筑实施不同程度的控制。珠江滨水区已经形成了不少面积在15公顷以上的居住小区，仅仅控制单个建筑的最大面宽显然是不适合的。该控制应与塔楼最大面宽的控制同时起效。,68,根据现状，同时运用三维仿真模拟的方法对几个比值的情况进行了对比，海珠区珠江滨水地区规划指引针对建设现状提出两种程度的控制（比值分别为50和60）。,69,广州珠江

25、南岸建筑间距,70,广州珠江南岸建筑间距,71,广州珠江南岸建筑间距,72,广州珠江南岸建筑间距,73,澳大利亚悉尼 摄影/何惟增,74,景观视廊,在美国，随着城市设计在整个城市规划体系中地位的提升，景观视廊也逐渐地成为重要的控制要素进入区划之中。,75,景观视廊,居住小区一般都呈围合式，很少考虑内部景观与外部景观的联系，加上地块面积较大，仅通过建立纵向通至滨江道路的道路系统仍无法很好地实现珠江景观往陆域方向渗透。,76,杭州西湖滨水建筑体量控制,凯悦酒店高度按照控制但未控制景观视线走廊,77,城市夜景规划设计,城市有两个面孔，白天和晚上给人完全不同的感受。滨水地区夜景灯光照明包括功能照明和景观照明，必须与城市建筑艺术相结合。,78,杭州西湖自然与人文景观保淑塔,79,杭州西湖夜景,80,可量化的设计控制要素成为设计条件的常规内容 目前规划设计条件中，设计控制的要求以非量化、描述性的说明为主，缺乏控制的力度。有必要将一些设计控制要素作为必须的内容固定下来，特别是可量化的那部分。,81,82,83,84,85,The End,