房屋登记实务周学富.ppt

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1、,2011年房屋登记官培训-周学富,考 核 说 明,（一）房地产登记制度与政策（共80题）1、单选40题（40分），每题限60秒内完成，4选1。2、多选20题（40分），每题限120秒内完成，5选24。3、判断20题（20分），每题限30秒内完成，倒扣分，扣完为止。（二）房地产登记实务与案例（共60题）1、多选15题（30分），每题限120秒内完成。2、判断20题（20分），每题限30秒内完成。3、综合分析题共5大题，每大题各5个小题（50分）组成，每大题限600秒完成。注意：时间已到没答题，会自动跳到下一题。先选择最有把握的。,登记的原则,权利主体一致原则,1,土地、房屋登记先后顺序1）先地

2、后房登记类型：国有土地上的房屋初始登记、集体土地上的房屋初始登记、转移登记等、供役地为土地的地役权登记；2）先房后地登记类型：国有土地上的房屋转移、变更、注销，更正登记，供役地为房屋的地役权登记、集体土地上乡镇村企业厂房等建筑物抵押。3）土地登记种类有：总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记（更正登记、异议登记、预告登记和查封登记）。4）房屋登记种类：所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记；,权利主体一致原则,合作开发房屋如何登记？按照权利主体一致原则。登记要件记载主体办理初始登记，再按协议或约定办理转移登记。,主体不一致如何登记？当事人通过申请相关登记，使权利主体一致

3、后才能办理转移登记、抵押登记。,权利主体一致原则,单选题：下列哪些规定不属于房屋登记办法的新规定：（C）、登记是将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为、集体所有建设用地建造的房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理、应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则、最高额抵押权的确定登记,单选题：房屋登记时，下列说法正确的是：（D）、房屋用途为依当事人申报的用途、非法人组织不能申请房屋登记、房屋所有权和房屋占用范围内的土地所有权权利主体一致、房屋应当按基本单元登记,1,2,权利主体一致原则,判断题：房屋登记可以分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权

4、利登记、注销登记。多选题：下列属于房屋登记办法规定的房屋登记的种类 有：(ABDE)。A房屋所有权登记 B房屋抵押权登记 C商品房预售合同备案登记 D地役权登记 E房屋预告登记,权利主体一致原则,多选题：下列体现了房地权利主体一致原则的表述有：(ACE)。A建设用地使用权人建造的建筑物的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的证明除外B实现抵押权时，新增建筑物不能处分C建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物一并处分D以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权可以不抵押 E土地性质由集体变为国有的，应当凭国有土地使用证申请变更登记,公示、公信原则,公示、公信的效力 记载于登记薄后

5、才产生公示作用1）保护权利人合法权益（房屋登记是不动产物权法定公示手段）2）维护交易安全（包括对善意第三人的保护）3）规范登记行为（保证登记机构准确进行房屋登记）4）产生公信力（物权法赋予登记以公信力）,1,下列关于房屋登记办法立法目的，表述正确的为（BDE）A、加强城市房屋权属管理 B、规范房屋登记行为 C、维护房地产市场秩序 D、维护房地产交易安全 E、保护权利人的合法权益,2,公示、公信原则,4,下列关于房地产登记的表述中，正确的有(ABDE)。A登记的主要目的之一是保护交易安全 B办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则 C国家对不动产实行统一登记制

6、度包括统一登记时间、范围、机构和办法 D因继承或者受遗赠取得的物权的，自继承或者受遗赠开始发生效力 E不动产物权的设立、变更和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力,下列关于不动产登记薄和房屋权属证书表述正确的为：（）ACEA、完成房屋物权公示的是房屋登记B、根据权属证书的记载录入登记薄C、房屋权属证书是登记薄内容的外在表现形式D、房屋权属证书是房屋权利人的唯一合法凭证E、登记房屋物权归属和内容以房屋登记薄为根据,3,公示公信原则,5,善意取得的成立条件：（1）受让人取得是善意的，不知出让人是无处分权人：（2）以合理的价格转让；（3）已经登记。三项条件同时具备构成善意取得受让人善意取得所有权，原

7、所有人有权向无处分权人人请求赔偿。,6,下列关于善意取得制度表述正确的有：（）ADA、房屋转移的价格要合理B、房屋原权利人可以收回房屋所有权，并向买受人请求赔偿C、转让必须是无偿的D、转让的房屋已经进行了房屋登记E、房屋受让人是否构成善意取得，应当由房屋登记机构进行确定,各国启动登记程序形式：申请登记、嘱托登记、径为登记.（申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅）。申请登记:基于法律行为的物权变动，依申请进行登记，不申请不能启动登记程序。如：赠与转移登记,径为登记类型:登记机构依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记；登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，权利人逾期不办理更

8、正登记的，登记机构可依职权办理更正。,依申请登记原则,嘱托登记类型:司法协助登记、依法征收、没收所有权等属于嘱托登记,嘱托登记类型:司法协助登记、依法征收、没收所有权等属于嘱托登记,1,2,3,依申请登记原则,判断：集体土地上房屋应在规定时限内申请房屋登记集体土地房屋登记和国有土地上房屋登记在登记程序、收件要求、审核条件等必须采用同一登记模式,4,物权法定原则,1,2,房屋登记簿管理试行办法、房屋登记簿记载内容说明、房屋权属证书、登记证明填写说明,3,按照物权法定原则，物权的种类和内容由法律规定，当事人之间不能创立,下列关于物权法定原则的表述正确的有（BE）A、买卖双方可以约定购买房屋所有权的

9、年限B、物权效力要由法律规定C、物权的内容由当事人创立D、债券的内容由法律规定E、物权的种类由法律规定,3,属地管理原则,1,2,房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。异地房屋交换产权应按照属地管理原则，分别到两地的登记机构办理,下列符合房地产属地管理原则的有()BDA、军队房地产由军队办理房屋登记B、坐落在市区的房屋由市区登记机构登记发证C、权利人的住所与多处异地房屋不一致时，由其住 所地的登记机构登记发证D、廊坊市城区按区相应设有三个房地产管理分局，但只有廊坊市房地产管理局为登记机构,3,下列关于房屋登记属地管理原则表述不正确的有（ABCD）A、依据权利人的行政管辖要求到不同登记机构办理

10、房屋登记B、房屋登记可以由乡级以上人民政府建设主管部门负责C、依据权利人的行政级别要求到不同登记机构办理房屋登记D、铁路部门对其所属的房屋自行办理房屋登记 E、房屋登记应当由县级以上人民政府建设主管部门负责,登记的程序,1,国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括(ABDE)。A受理 B审核 C公告 D记载于登记簿 E发证,2,办理无须公告的房屋登记，正确的程序是（D）A、（一）申请；（二）受理；（三）记载于登记簿；（四）审核；（五）发证 B、（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）核准登记；（四）颁发权属证书 C、（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）发证；（五）记载于登记薄 D、

11、（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记薄；（五）发证,3,4,下列哪一项不属于国有土地上房屋抵押权登记的必经程序：（AC）A、房地产评估B、审核 C、公告 D、记载于登记簿,下列哪些程序不计入房屋登记办法规定的工作时限：（ABDE）A、测绘B、公告 C、受理后查档审查D、公证 E、实地调查 房屋登记办法第二十三条,5,6,已受理抵押权登记申请，因特殊原因需要延长登记时限的，经（）批准可以延长，但延长的时限最长不得超过（D）个工作日、受理人员 60、审核人员 20、核准人员 30、房屋登记机构负责人 10,下列关于房屋登记办法规定的登记时限，表述正确的为（）AA、初始登记最长登记时

12、限为30天 B、更正登记最长登记时限为1个工作日C、所有权登记最短登记时限为30个工作日D、注销登记最长登记时限为15日E、异议登记最长登记时限为1个工作日,申 请,1,2,基本单元登记：能够登记的房屋基本单元必须具备以下条件：1）有固定界限2）可以独立使用3）有明确唯一的编号（幢号、室号等）非住宅最小单元“间”，住宅最小单元“套”，最大登记单元“幢”。,关于登记单元 1、住宅：国有土地上，成套住宅为套，非成套房屋为幢、层、间；集体土地上，独立建筑或套、间。非住房以房屋的（）等有固定界限的部分为基本单元进行登记 ABDA、间 B层 C、处 D、幢 E、套,申 请,3,4,登记客体：1）国有土地

13、上的房屋；2）集体土地上的房屋；3）有独立利用价值的特定空间以及其他建筑物、构筑物注意：层高不足2.20米的房屋，不计算建筑面积。在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。,房屋登记基本要求：1）以共同申请为原则，单方申请为例外2）查验申请资料为主，必要时实地查看3）按房屋基本单元登记申请主体：民事行为能力、监护、代理,申 请,5,6,房屋登记申请人在下列哪一环节之前可撤回登记申请（）C A受理 B审核 C记载于登记簿 D发证,申请应符合的条件三个一致、一个不冲突：1）主体一致 2）客体一致 3）内容一致 4）登记事项与登记簿记载权利不冲突,申 请,7,8,下列关于房屋登记申请，表述正确的为（）

14、CEA、申请房屋权属登记以一个权利人在一处的房屋为单位申请B、长期不申请权属登记的，登记机构可以依职权责令限期登记C、房屋权属登记范围包括国有土地和集体土地上的建筑物、构筑物等。D、层高2.2米以下的房屋因不能计算建筑面积而不能办理权属登记E、房屋登记中对可以进行登记的面积无最小的限定,下列关于房屋登记申请主体的表述正确的为（）BDEA、非法人组织不能作为物权的权利人，不能成为申请主体B、企业营业执照吊销后，应由其主管部门或清算组织负责申请房屋登记 C、小区内属于全体业主共有的房屋应由全体业主申请登记D、未成年人应当由其法定监护人代为申请登记E、无民事行为能力人应由法院认定后由监护人代为申请,

15、申 请,下列关于房屋登记客体表述正确的为：（）ABEA、有规划手续的阁楼不能作为独立的基本单元登记B、地下室、车库可以单独申请产权登记C、房屋院子的面积可以在产权证附记栏中记载D、一宗房地产既有合法建筑，又有违章建筑，可以只对合法部分登记 E、车库储藏室为半地下层或地下层的应计入总层数,10,9,房屋登记时，下列说法正确的是：（D）、房屋用途为当事人申报的用途、非法人组织不能申请房屋登记、房屋所有权和房屋占用范围内的土地所有权权利主体一致、房屋应当按基本单元登记 E、成套住房的卫生间可以单独办理房屋登记,申 请,11,12,单方申请的范围：除登记办法规定的六种情形外1）预售商品房买卖合同签订后

16、，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的2）申请异议登记、所有权注销登记3）权利人、利害关系人申请更正登记,第十二条 有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。,申 请,13,14,根据房屋登记办法，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有(ADE)。ADA合法建造取得的房屋所有权 B最高额抵押权的设定 C主债权转让申请抵押权转移 D遗赠取得的房屋所有权

17、E拍卖取得的房屋所有权,张某与路某夫妻关系恶化，通过法院判决离婚，同时判决房产归女方路某所有，现路某凭生效的法律文书等材料申请房屋登记。下列说法正确的是（ABD）A、应当提供房屋权属证书原件 B、应当提供路某身份证件原件 C、应当由当事人双方共同申请D、可以由路某单方申请房屋登记,申请,9,共有人共同申请1）共有类型：按份共有、共同共有2）由部分共有人申请的特殊情况：共有房屋的所有权变更、换发、补发的登记，可以由相关的共有人申请因人民法院、仲裁委员会生效法律文书对共有房屋权利归属判定的。（如：共同继承并明确各自份额、离婚分割）,10,符合登记申请的条件（办法20条）1）申请人与提交材料的主体一

18、致2）申请房屋登记与提交资料一致3）登记内容与有关材料一致4）登记事项与登记簿记载权利不冲突,申请,11,下列房屋登记不可以单方申请的有：（BDE）、经法院判决的离婚归并、赠与、房屋拆除、商品房转移、现房抵押 房屋登记办法第十二条,下列关于申请房屋登记表述正确的为()ACDEA、共同申请主要适用于因法律行为而产生的物权变动B、基于事实行为而产生的物权变动适用于共同申请 C、经国家公权力产生的物权变动适用于单方申请D、因继承、受遗赠取得房屋物权的适用于单方申请E、更正登记、异议登记可以单方申请,12,申 请,13,以下关于房屋登记费表述正确的有：(ACDE)A.因登记机关错误造成的更正登记，不收

19、取房屋登记费B.经济适用住房，因权利人名称变更而申请房屋变更登记，不收取房屋登记费C.住房登记以每件80元标准收费D.农民宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费E.非住房登记以每件550元标准收费;,14,房屋共有的形式包括：（AC）A、按份共有B、比例共有C、共同共有D、法定共有,受理,1,2,登记机构的职责1）查验申请人提供的登记材料2）询问申请人3）如实、及时登记有关事项4）法律、法规规定的其它职责（现场查看、补齐资料）,无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人申请登记1）监护人的判定2）未成年人的利益保护,3,外文登记材料处理1）必须登记中文姓名：公证部门认可的翻译机构翻译2）境外文书

20、、委托书按照国家有关规定进行公证后经本国驻该国大使馆或领事馆认证。,受理,4,5,询问的基本内容（办法第18条）1）是否是申请人的真实意思表示2）是否为共有3）权利人是否同意更正4）需要进一上明确的其他有关事项询问申请人,实地查看的登记类型（办法第19条）1）初始登记2）在建工程抵押登记3）房屋灭失的注销登记4）法律法规规定的其它房屋登记实地查看的现场记录要与登记材料一并归档,受 理,6,1,收费：1、按件收取2、减半收取：经济适用房、门牌号码、名称变更等3、只收工本费：补领证、农民宅基地住房4、不收费：查封、注销登记、登记机关错误造成的更正登记,农民利用宅基地建造的住房登记，应缴纳房屋登记费

21、()元。B A0 B10 C80 D550,按国家现行规定，每套经适房登记收费标准每件为()元。A10元B40元C80元 D550元,2,受 理,3,4,登记机构询问当事人的结果应当经当事人（B）确认、口头、签字、电话、传真,5,未成年人的房屋，应当由（B）代为申请登记A、祖父母、监护人、成年亲属、社区,未成年人的房屋，应当由（B）代为申请登记A、祖父母、监护人、成年亲属、社区,受 理,6,办理下列哪些房屋登记时，房屋登记机构应当实地查看：（ABCD）、房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记、房屋扩建变更登记、商品房转移登记,审 核,1,2,2,1）登记申请

22、是否符合规定条件2）提交材料是否齐全且符合法定形式3）是否需要公告4）是否应暂缓办理或中止登记5）是否记载于登记簿,暂缓办理：1）更正登记期间 2）异议登记期间中止登记：处分登记登簿前，第三人申请异议登记,审核,3,需登公告的登记类型1）遗失补发2）房屋灭失后，原权利人未申请注销登记的，可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，收回原房产证或公告作废3）集体范围内的村民住房初始登记、集体组织所有权初始登记注意：公告、房价评估、赋税征收不是办理登记的必经程序,下列是房屋登记办法规定必须公告的登记类型是（）BA、集体土地房屋的转移登记B、遗失补证的C、总登记

23、D、验证 E、年代较为久远的继承,2,4,审核,6,记载登记簿之前需中止相应登记的情形1）申请人申请撤回登记2）更正登记、异议登记被受理3）法律、法规规定的其它形式,需公证的事项：1）继承房产（公证法25条“申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产单方委托、声明、赠与、遗嘱的公证，没有强行要求”。国内公民继承公证必须在不动产所在地办理）。2）设立遗嘱处分房产、3）赠与房产、4）涉外房产转移的法律行为、5）委托他人办理处分房地产登记的委托书,2,5,记载于登记簿,1,2,登记簿记载的内容：自然状况、权利状况、其他事项,登记簿的效力：登记的成立应以记载于登记簿

24、为准,记载于登记簿,3,4,登记簿的形式：纸介质、电子介质，必须定期异地备份。,登记时限（受理至记载于登记簿）国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日；抵押权、地役权登记10个工作日；预告登记、更正登记10个工作日，异议登记1个工作日；异议登记15日后失效；预告登记后自能进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记。,记载于登记薄,5,房屋登记机构缮写并向权利人发放房屋权属证书，应当依据(C)记载的事项。A申请书 B证明材料 C房屋登记簿 D法律文书,记载于登记薄,6,登记簿的房屋基本状况部分，记载有：(ABC)A、房屋编号B、房屋坐落C、规划

25、用途D、共有情况登记簿的房屋权利状况部分记载有：（ABC）A、房屋所有权B、房屋他项权利C、地役权D、房屋租赁情况登记簿的其他状况部分记载内容有：(ACD)A、预告登记权利人B、房屋性质C、异议事项D、查封时间,发证,1,2,证书、证明分类及使用：房屋所有权证：所有权初始、转移、变更登记，更正登记房屋他项权证：房屋抵押权登记、地役权登记登 记 证 明：预告登记、在建工程抵押登记,不颁证情形（4种）：1）异议登记 2）查封登记 3）注销登记 4）归全体业主共有的物业服务用房和公用设施设备用房登记颁发权属证书或登记证明注记字样情形（3种）最高额抵押、地役权登记（需役地房屋坐落）、补发权属证书、登记

26、证明和集体土地上房屋登记,发证,3,4,登记证明：预告登记、在建工程抵押登记,下列登记中应当发放房屋他项权证的有（BD）A房屋初始登记 B一般抵押权登记 C预告登记 D地役权登记 E在建工程抵押权登记,下列哪类登记发放登记证明：（B）、房屋初始登记、预告登记、房屋变更登记、房屋共有权登记,所有权登记,初始登记,1,2,登记要件：建设用地使用权证明（土地登记机构出具的证明）、建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收的证明、房屋测绘报告。全体业主共有的公共场所、公用设施 和物业服务用房等房屋由开发企业在办理初始登记时一并申请。在登记薄上予以记载，不颁发权属证书,建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。

27、车位、车库首先满足业主的需要；归属，由当事人约定。占用业主共有场地的车位，属于业主共有。物权法73条、74条,初始登记,1,新开发的商品住宅区内依法属于全体业主所有的物业服务用房的房屋登记，由(A)。A房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时,一并申请登记 B业主委员会申请房屋登记 C物业服务企业申请房屋登记 D房屋登记机构直接代为登记 E、全体业主共同申请房屋登记,2,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，对于建筑区划内依法属于全体业主共有的配套用房等房屋，应当（A）、一并申请登记、单独申请登记、分别申请登记、不申请登记,初始登记,3,办理下列哪些房屋登记时，房屋登记机构应当实地查看：（A

28、BCD）、房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记、房屋扩建变更登记、商品房转移登记,4,下列关于办理初始登记表述正确的为（）BCEA、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，办理初始登记是应提供施工许可证。B、居民自建的民宅，不能取得备案证明的可由建设单位出具房屋已竣工的证明 C、未办理初始登记的房屋，不能办理转移登记D租赁土地上建造的房屋可以办理房屋登记E、依法律规定取得房屋所有权，在处分时，未办理房屋登记的，该处分行为不发生物权效力,初始登记,下列关于办理集体土地上房屋初始登记表述正确的为（）BDEA、宅基地使用权证明可以由乡镇

29、政府主管部门出具B、属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明可以由村民委员会出具C、集体土地上房屋初始登记公告期限为60天D、夫妻只有乙方为该农村集体经济组织成员，可以登记未夫妻共有E、集体土地上房屋办理初始登记必须进行公告,5,6,下列关于办理集体土地上房屋初始登记表述正确的为（）ADA、应当提交经村民会议同意的证明材料 B、村民住房登记时必须出具测绘报告 C、农民利用宅基地建房的，不能收取登记费和工本费D、非集体经济组织成员继承父母的遗产，可以办理房屋登记E、父母在农村建房可以过户给非集体经济组织成员的子女,转移登记,1,2,转移登记类型：买卖、互换、赠与、继承（受遗赠）、房屋分割合并、以

30、房屋出资入股、其他组织分立、合并、其他,登记要件“证明发生转移的材料”：买卖合同、互换合同、赠与合同、继承（受遗赠）证明、分割协议、合并协议，生效的法律文书。,转移登记,3,下列情形中，应当办理房屋转移登记的有(CDE)。A部分房屋拆除 B法人名称改变 C交换房屋 D继承房屋 E赠与房屋,转移登记,4,5,赠与形式：赠与合同公证；赠与公证与接受赠与公证书。,继承（受遗赠）类型：法定继承、代位继承、遗嘱继承、遗赠扶养协议法律效力：遗赠扶养协议遗嘱继承法定继承、,转移登记,6,下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是(D)A互换 B继承 C赠与 D抵押,7,甲、乙签订房屋买卖合同，但未办理

31、房屋所有权转移登记，则(BD)。A房屋买卖合同无效 B房屋买卖合同有效 C房屋所有权已转移 D房屋所有权未转移 E房屋买卖合同自登记之日生效,转移登记,8,下列关于房屋所有权转移登记表述正确的有()BEA集体土地上办理转移登记必须公告B设定抵押的房地产转让时不用告知受让人C拍卖房屋申请登记，必须提交拍卖成交确认书、房屋买卖合同和委托拍卖合同等文件D设定抵押的房地产转让时应通知抵押权人E.出赠人可以终生居住的内容不应予以登记,9,下列关于房屋所有权转移登记表述正确的有()ADEA附有生效条件的合同在合同生效前不能为之办理房屋登记B赠与书经公证后，受赠人可单方申请办理房屋登记 C当事人应自买卖发生

32、之日起90日内申请转移登记D房屋登记办法没有规定当事人申请的时限 E预购期房不允许转让,转移登记,10,下列关于房屋所有权转移登记表述正确的有()BCA权利主体发生变化的应申请转移登记B权利客体发生变化的应申请转移登记C已登记为夫妻共有财产，申请改为一方所有的应办理转移登记D离婚协议中未提及的房产可以单方申请转移登记E.当事人可以凭民政部门的离婚协议手续单方申请离婚析产的房屋登记手续,11,甲通过法院判决取得一套房屋，未申办登记情况下想出售给乙，以下登记机构的做法正确的是（）DA凭法院的文书作为甲取得产权的依据，可以直接办理房屋出售转移登记B凭甲与乙的房屋买卖合同等登记材料直接办理房屋出售转移

33、登记C凭甲乙买卖合同公证书、判决书等登记材料直接办理房屋出售转移登记D应当先将房屋登记到甲的名下后，再办理甲与乙的房屋出售转移登记,变更登记,1,2,变更登记的情形：所有权人姓名、名称，座落、房屋名称，面积增加或减少，同一所有人分割、合并房屋（权利主权不变的情况）,因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应当 申请房屋所有权(C)登记。A更正 B注销 C变更 D撤销,变更登记,3,4,变更登记与转移登记区别：变更登记登记前后主体不变。变更登记与更正登记区别：登记簿记载内容是否有错误。,房屋登记办法规定的变更登记的情形有（）ACDEA、公司的名称变更的B、房屋翻建的C、面积增加或减少的D、房屋

34、名称变更的 E、房屋坐落的门牌号变更的,注销登记,注销登记的情形：房屋灭失、放弃所有权的、产生征收决定放弃房屋所有权人是以不侵害他人的权利为前提（如查封、抵押情况不能办理注销登记）注销的方式有申请注销和径为注销.应现场查看,属于房屋权属注销登记的有(BCD)A张某转让其房屋后应办理的登记 B房屋灭失后，原所有权人应办理的登记 C他项权利终止应办理的登记 D土地使用届满，房屋所有权由国家收回应办理的登记 E设定抵押权应办理的登记,1,2,抵押权登记,担保方式,保证,留置,抵押,质押,定金,抵押权登记,抵押权登记的种类,1,2,种类：一般抵押权：设立、变更、转移、注销；最高额抵押权：设立、变更、转

35、移、确定、注销；在建工程抵押权：设立、变更、转移、注销（注意：债务人与抵押人必须为同一人）,概念：抵押权是担保物权的一种，是就抵押财产变价而优先受偿的权利。效力：对内优先：抵押权之间冲突的，顺位清偿；对外优先：抵押物被查封、执行时，优于执行的债务清偿。,抵押权实现方式：1）当事人协议实现：协议折价或拍卖、变卖（应参照市场价格）2）通过法院实现：拍卖、变卖抵押权人应在主债权诉讼时效期内行使抵押权,3,房地产设立抵押遵循的原则,1,2,以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。,建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押

36、财产。但该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，新增建筑所得的价款，抵押权人无权优先受偿。,3,学校、医院、幼儿园，可以其他社会公益设施以外的房地产抵押,房地产设立抵押遵循的原则,4,5,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，抵押后，该财产的价值大于所担保债权的数额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分,抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有,房地产设立抵押遵循的原则,7,以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限后的剩余年限。有经营期限的企业以其

37、所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。,以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。,8,抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。,5,6,廊坊数字房产信息,抵押权实现按下列顺序受偿,1,2,抵押权已登记的，按照登记的先后顺序受偿；顺序相同的，按照债权比例受偿,抵押权已登记的先于未登记的受偿,3,抵押权未登记的按照债权比例受偿,廊坊数字房产信息,不得抵押的不动产,1,2,土地所有权,耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权,3,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施

38、、医疗卫生设施和其他社会公益设施,廊坊数字房产信息,不得抵押的不动产,4,5,所有权、使用权不明或有争议的财产,依法被查封、扣押、监管的财产,6,法律、行政法规规定不得抵押的其他财产(国家机关房地产、列入文物保护的建筑物和列入拆迁范围的房地产）和不得从事存贷业务的法人或社会组织。,练习题,1,抵押人出租抵押物（物权法190条）先租后押：原租赁关系不受影响；先押后租：租赁关系不得对抗已登记的抵押权。甲有楼房一幢，抵押给乙并办理了登记手续。之后，甲将房屋出租给丁，租期5年。甲、丁订立租赁合同时甲隐瞒了该房已设立抵押的事实。一年后，乙请求法院拍卖楼房以实现抵押权，丙竞买成功，买下该房并办理权属登记后

39、，丙要求丁搬出。则下列说法正确的是（C）A丙无权要求丁搬出，原租赁关系不受该抵押权的影响 B房屋抵押后甲不能再将房屋出租给丁C丙有权要求丁搬出，租赁关系不得对抗已登记的抵押权D丙竞买无效，因法院拍卖该房侵犯了丁的优先购买权,练习题,2,下列关于房地产抵押的说法，错误的是（C）A 抵押合同是主债权债务合同的从合同；B 抵押人可以将几宗房地产一并抵押；C 学校、幼儿园可以以其设施为自身债务设定抵押；D 最高额抵押权设立前已存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。,廊坊数字房产信息,一般抵押权,1,一般抵押权设立1）设立要件：申请书、身份证明、所有权证书或房地产权证书、抵押合同、

40、主债权合同(抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保)2）他项权利登记簿记载的内容：（房屋登记簿管理试行办法）3）股份有限公司或有限责任公司名下的房地产设立抵押时需经：对外担保需要董事会或股东大会决议，对内担保除需担保法人股东或自然人股东以处的股东大会决议，董事会没有决定权。4）受理抵押应注意的禁止情况：是否有查封或设定抵押情况、是否属于禁止设定抵押权的房地产、是否属未成年人房产设立抵押、土地是否有设立抵押、是否属在建工程已转现房的情形,廊坊数字房产信息,一般抵押权,2,一般抵押权变更1）抵押变更登记要件：申请书、身份证明、他项权证书、抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议2）抵押变

41、更登记的变更内容抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更坐落自然状况变更债权数额变化，担保范围，债务履行期限，抵押权顺位变化。（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）3）抵押担保范围的内容：主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用4）债权数额：被担保的主债权金额,廊坊数字房产信息,一般抵押权,3,一般抵押权转移登记（主体变客体不变）抵押权转让概念：抵押权人将其所享有房地产抵押权随主债权转给新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利(抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同；抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人）。,廊坊数字房产信息,一般抵押权,4,一般抵

42、押权注销登记的情形：1）主债权消灭、2）抵押权已经实现、3）抵押权人放弃抵押权2）主债权消灭的原因：全部清偿、债务人与抵押权人的债务抵消、致抵押权人与债务人成为一人3）放弃抵押权与放弃抵押权顺位的区别：抵押权不复存在，属注销登记；放弃抵押权顺位只是优先受偿的次序列到最后，属变更登记,廊坊数字房产信息,最高额抵押权,1,最高额抵押权设立1）最高额抵押权概念：债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。2）最高债权额限度：抵押权人实现最

43、高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。,廊坊数字房产信息,最高额抵押权,2,3）最高额抵押设立要件：申请书、身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书、最高额抵押合同、一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其它登记证明4）连续发生的债权合同证明材料：买卖合同、供货合同、借款合同、票据贴现合同、银行卡合同等。5）可以将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围。,最高额抵押权,3,4,特征（与一般抵押的区别）：1）是为将来发生的债权提供担保 2

44、）是对一定期限内连续发生的债权担保 3）担保的债权实际发生额不确定 4）抵押权设立时，债权未发生,特殊规则：1）此前已存在的债权，当事人可以协议转入担保范围；2）在担保债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不随之转让；3）在担保债权确定前，当事人可以协议变更债权内容，但不能对其他抵押权人不利。,廊坊数字房产信息,最高额抵押权,5,最高额抵押权变更1）最高额抵押变更的要件：申请书、身份证明、他项权证书、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高额抵押权发生变更的证明材料2）尚未确定的证明材料：确定期间没有届满、未约定确定期间或约定不明的，设立之日起满二年没有请求确定债权、抵押财产没有被查封

45、、扣押3）最高额抵押变更的内容（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）：抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更、坐落自然状况变更、担保范围变更、最高债权数额变更、债权确定的时间变更、抵押权顺位变化,廊坊数字房产信息,最高额抵押权,6,最高额抵押权转移1）转移前置条件：担保债权尚未确定最高额抵押权随全部主债权转移,廊坊数字房产信息,最高额抵押权,7,最高额抵押权确定约定最高额抵押权随部分债权的转让，应办理确定登记后办理一般抵押权转移登记有一列情形之一，抵押权人的债权确定：确定期间届满没有约定确定期间或约定不明确，自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权新的债权不可能发生抵押

46、财产被查封、扣押债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销,廊坊数字房产信息,最高额抵押权,8,最高额抵押权注销：发生最高额抵押权确定的情形，抵押人和抵押权人正常地履行完债权债务关系后，当事人可申请最高额抵押权注销登记,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,1,在建工程抵押权概念：即抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。抵押目的：是为了取得在建工程继续建造的资金，满足本项目的建设需要，其抵押人与债务人须为同一人，一是不能接受以第三人的在建工程作为抵押物；二是在建工程的所有人不得将该在建工程为其它

47、的债务设定担保。抵押权人：具有金融许可的机构,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,2,在建工程抵押权登记性质：是一般抵押权特殊表现形式，不是预告登记中的请求权，颁发“在建工程抵押登记证明”，不是房屋他项权证。在建工程抵押权与预售商品房抵押预告登记的区别：标地范围不同、登记方式不同、实现效力不同在建工程抵押权设立要件：建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,3,。,下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是(D)。A已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记 C房屋所有权初始登记后，应当申请在建

48、工程抵押权登记转房屋抵押权登记 D在建工程抵押登记后，由登记机构发放房屋他项权证,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,4,需注意的问题已经设定在建工程抵押的，经抵押权人同意，方可办理商品房预售许可证。开发企业销售已抵押的在建工程时，经抵押权人同意办理抵押注销、商品房合同备案手续，按约定办理预告登记（解除一套登记一套原则）。已经销售的房屋，开发企业无权抵押。登记受理时，应查阅有无预售合同登记备案和预告登记记录开发企业隐瞒预售情况，将已预售的房屋办理在建工程抵押，抵押人不履行债务时，优先受偿的顺序：购房者交付全部或大部分款项后优先、其次是工程款、最后才轮到抵押权的受偿。购房者工程款抵押权初始登记后，在

49、主体和客体不变的情况下直接转为房屋抵押权登记。应实地查看,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,5,在建工程抵押权变更、转移、注销登记参照一般抵押权,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,6,在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的前提条件是，已抵押登记的在建工程竣工并经(A)后。A房屋所有权初始登记 B在建工程抵押权注销登记 C在建工程预售登记 D房屋销售预告登记,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,7,下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是(D)。A已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记 C房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记 D

50、在建工程抵押登记后，由登记机构发放房屋他项权证,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是(B)。A在建工程抵押可转让 B已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记 C已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记 D在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记,8,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,房屋登记机构自受理房屋抵押登记申请之日起，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者不予登记的决定的时限，应为(C)个工作日。A1 B7 C10 D30,9,廊坊数字房产信息,在建工程抵押,1,某公司开发某高层电梯公寓，总建筑面积1